论房地产企业并购融资风险及策略

论房地产企业并购融资风险及策

略

摘要：在国家去库存、去杠杆的调控政策影响下，近年来房地产行业并购案例逐渐增加，并购金额越来越大。

关键词房地产企业并购融资风险策略

并购作为一种优化资源配置、实现产权重组的有效手段，就当前行业发展形势来看，是房地产企业适应复杂形势的必然选择。但是在房地产企业并购融资过程中，也伴随着潜在的风险。如果房地产企业不能及时识别并做好风险应对，轻则影响并购的顺利进行，严重时还会因为融资困难导致企业破产。文章在分析当前房地产企业并购融资风险成因的基础上，就具体的应对策略展开了分析。

1房地产企业并购融资中的风险成因

1.1房地产融资机构的风险防控意识不强

融资风险伴随在房地产企业并购融资的各个工作环节中，在国内房地产领域融资监管体系尚不完善的大环境下，一方面，许多房地产企业受到自身运营机制和发展历程的影响，没有形成强烈的内部控制意识，提前做好风险分析和制定应对策略，导致在并购融资中遇到风险不能及时应对和控制;另一方面，由于缺乏强有力的外部监控手段，对房地产企业一些不规范的融资行为没有及时指出，后期也会面临严重的问题。

1.2房地产企业采取的融资方式较为单一

从房地产行业发展比较成熟的发达国家来看，房地产企业走“多元化”融资模式是提高风险应对能力和永葆企业发展动力的关键。但是就我国房地产行业来看，现阶段主流的融资方式还是以商业银行贷款、发行股票等传统模式为主。由于融资方式比较单一，特别是对于商业银行贷款过度依赖，一旦后期融资渠道不畅，将会直接导致房地产企业的流动资金大幅缩水，甚至因为短期内资金周转不开，引发严重的融资风险。除了融资方式单一化之外，在融资风险防控技术手段上也不够多元。1.3存在拿地难和融资难的两难局面从去化和收益的角度出发，开发商重点开发一线和二线热点城市的住宅或商住类项目，刚好与政策相左(如《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号－私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》)，导致拿地难和融资难的两难局面。1.4融资双方立意沟通困难投资拓展部门的融资知识和实操经验无法一蹴而就，导致仍然使用投

资的思路跟资金方沟通，且无法有效理解资金方的顾虑和要求，最终导致双方合作空间变小或拉长谈判周期。

2房地产企业并购融资风险的基本类型

2.1权益性融资风险

权益性融资是通过稀释原有投资者对企业的控制权为代价，获取资金的一种融资形式，主要以股票融资为主。引发权益性融资风险的原因主要是发行新股选择的时机不当，导致新股对投资者的吸引力不强，不能获得预期融资金额。此外，房地产企业新发股票的数量不当，也会带来一定的融资风险。现阶段股票融资的类型有两种:其一是股权再融资，能够保证房地产企业获得较为稳定的现金流，风险相对较小;其二是首次公开上市，由于融资周期偏长，可能会因为市场波动或政策变动带来不可预知的风险。

2.2债务性融资风险

债务性融资风险主要有银行融资风险和债券融资风险。银行融资风险是指房地产企业通过商业银行渠道获取贷款后，在还款期限内由于银行利率升高或其他融资条件发生调整，导致房地产企业需要承受比原来更多的利息，由此引发的风险。

这些风险的特点是具有较强的客观性，特别是受到宏观调控政策的影响，近年来商业银行关于房地产企业的贷款审批更加严格，限制条款也随之而增加，进一步增加了房地产企业的融资风险。债券融资风险是指企业利用债券方式筹集资金时，由于债券发行时机、发行价格、票面利率等因素考虑欠佳，使企业经营成果遭受损失的可能性。

3房地产企业并购融资风险的应对策略

3.1“投资+融资”

的联动拓展思路2018年以来，很多开发商把融资职能和工作合并划入了投资拓展部(部分开发商仍保留融资部门，部分开发商已经两者合并)，职能的合并让投拓部门的压力和工作思路发生很大变化，甚至一个项目变成了重点关注融资的事情，而不是投资的事情。虽然国内金融市场的起步较晚，但是近年来发展迅速，基本形成了体系完善、监管到位的金融市场，为各个行业尤其是近年来房地产的发展提供了巨大的帮助。虽然国内金融市场体量较大，但是金融产品的创新能力后劲不足，不能满足当前各个行业的融资需求。此外，从房地产企业角度来说，由于金融市场中提供的融资方式单一，也会进一步增加企业并购融资的风险。基于这一问题，今后要尝试拓宽融资渠道。

3.2灵活调整拿地方式或合作方式

针对城市更新项目和仍处于前期的项目(即已经圈地但尚未最终拿到土地证)，开发商倾向与项目方捆绑合作开发，前期通过小投入和设置更为严格的合作条件，从而实现风险转移和确保资金使用率和资金安全。合理的融资结构，是降低房地产企业并购融资风险的一种有效策略。房地产企业可以通过以下几种途径，实现企业资金结构的优化调整。例如，某地区的村企合作，其中包含城市更新、非农指标和征返地指标合作、土地整体筹备利益统筹的留用地合理开发等。这种卖方市场的现象使得土地报价居高不下。因此对政策的理解不能过于表面，领会调整拿地方式和合作方式，虽然短期来看融资成本偏高，但是房地产企业有更多选择权，对风险的控制力度较强，从而将风险控制在可控范围之内。

3.3严格遵循并购流程

房地产企业实施并购融资是一项专业性、复杂化的工作，要想达到有效预防融资风险、确保并购顺利进行的目的，就必须遵守相关章程，按部就班地完成并购融资工作。首先，房地产企业要结合自身情况和并购需要，制定一个明确的并购目标。其次，还要制定符合房地产企业的并购策略，包括进行自我测评、可行性报告等。明确房地产企业的纳税信息、财务信息、资产负债信息等。在完场上述工作的基础上，制定最终的并购方案，同时开始筹措并购资金。

3.4加强对当地政策和流程的解读与市场分析

房地产企业内部要自上而下地树立起并购融资风险的防控意识，作为企业管理者，要做好顶层设计与宏观指导，加强对当地政策和流程的解读，为并购融资工作的顺利开展提供支持;作为企业各部门工作人员，要将并购融资方案落到实处，从源头上防范风险的发生。只有全员提高防范意识，才能在并购融资过程中做好风险的提前识别、有效预防和及时止损。此外，房地产企业还要结合以往工作经验，借鉴其他国家和企业的成功方法，建立起风险预警机制。

3.5做好相关法规制度的完善工作

完善的法律法规也能够达到规范并购融资行为、有效预防融资风险的目的。关于完善制度方面，需要各方共同努力:首先，政府方面要通过出台政策和宏观引导，为房地产企业并购融资创造良好的环境。例如，进一步完善证券法，通过走房地产资产证券化的方式，解决融资问题;其次，要引进中介机构，发挥监督作用。要给予中介机构一定的自主权和独立权，保持客观和公平，在保障并购融资透明化和规范化过程中给予实质性的帮助。

4结论