廉租房退出机制研究以福州市廉租房退出机制为例

云南社会主义学院学报 2012年第3期 NO.3,2012

云南社会主义学院学报J O U R N A L O F Y U N N A N I N S T I T U T E O F S O C I A L I S M 253廉租房退出机制研究

——以福州市廉租房退出机制为例

陈佳婧

（福州职业技术学院，福建 福州 350108）

摘 要：廉租房退出机制的不完善将成为妨碍我国廉租房制度健康循环发展的一大阻碍。廉租房保障对象具有经济上弱势、身体条件不好受教育层次不高、社会地位较低等特点，因此在制定廉租房退出机制过程中应注意出现避免“因退复贫”和“逆向选择”现象，适当延长廉租房退出考评年限，注重廉租房周围区域的发展，提高廉租住户的就业能力，并制定优惠政策鼓励廉租住户主动退出。

关键词：廉租住房；退出机制；逆向选择

作者简介：陈佳婧，（1984-），女，福建福州人，助教，研究方向：房地产经济与政策，企业社会责任。 网络出版时间：2012-10-10 11:43

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（一）经济上弱势 在社会生活中，廉租房的保障对象除了居住水平处于社会平均水平以下，同时在经济上处于相对弱势，经济实力差，缺少抗风险能力。这一人群的经济收入水平普遍不高，很多人的收入水平都徘徊在城市最低收入保障线周围，基本都达不到城市居民平均收入水平线。在目前的房价水平下，在未来的一定时间内仅靠自身努力是无法改变自身居住现状的。 （二）身体条件差受教育程度低 廉租房的保障对象除了经济上的弱势之外，往往自身的身体条件也不好，受教育程度也不高。受其身体条件和教育水平的制约，其提高自身再生产能力的可能也较低，改善自身经济收入的能力也较差，对社会救济和扶助的依赖较重，抗风险能力低。遇上经济低迷或者社会变革，这一部分人群往往最先受到冲击和影响，并且适应能力不高。 （三）社会地位较低 受到经济能力低、自身条件不好和受教育水平不高的影响，廉租房的保障对象往往社会地位也不高。通过对廉租房的住户的调查显示，除了少数刚毕业不久的大中专毕业生外，廉租房住户多数处于社会的较底层，社会地位较低，所能享受到的社会资源一般也较少。 廉租房的保障对象总体上来说是一个经济能力差、受教育程度低、身体条件不太好（身体残疾或精神不健全）、社会地位较低的群体。这一群体是城市中经济实力最弱，人力资本最差，社会资源最少的居民群体。该群体的安全感、再生产能力和抗风险能力都较弱。因此，加强廉租房的建设和管理具有重要的完善社会保障功能、促进社会公平和维持社会稳定的作用。 三、福州市廉租房申请条件和退出机制 （一）申请条件 福州市住房保障和房产管理局公布的2011年度城区廉租住房申请条件为：（1）具有本市五城区城镇户口（农村村民和农村集体经济组织成员除外），并在本市工作，生活；（2）在本市五城区落户时间满3年；（3）家庭年收入3.5万元以下；（4）家庭人均住房建筑面积在13平方米以下。 申请人应同时具备以上条件。但获得市委、市政府以上表彰的外来务工人员申请时可不受上述第一条和第二条的户籍条件限制。 （二）退出机制 根据《福州市城区廉租住房保障办法》中的有关规定，当出现下列情况之一时，由福州市国房中心解除租赁合同，收回实务配租住房或停止拨付租赁补贴，并由市房管局取消其廉租住房保障资格：（1）家庭收入连续一年以上超出规定收入标准的（家庭年收入3.5万元以下）；（2）将承租的廉租住房转借、转租或擅自调换的；（3）擅自改变房屋用途的；（4）累计六个月以上未缴纳租金或未在廉租住房居住的；（5）擅自将承租的廉租住房进行改、扩建的；（6）利用廉租住房进行违法活动或非法谋利的。 近年来福州市越来越重视保障房的建设和管理，对保障房的申请条件进行了多次修改，不断扩大保障范围，但对于保障房的管理和退出机制却缺少修订和改进，存在着“重准入，轻退出”的现象。 四、廉租房退出制度制定过程中应注意的问题 现行我国廉租房退出机制的特点可以归纳为“轻惩罚，无激励”。其中“退出难”和“救助性福利固化”的趋势非常严重。改进廉租房的退出机制可以增强激励作用，促进被保障对象的良性发展，扩大保障覆盖面，增强流动性，保障社会公平，同时也可以减轻保障房专项资金的压力。但在制定廉租房退出制度时应注意以下问题： （一）避免“因退复贫”和“逆向选择”现象 有些被保障人群在收入增加后被迫退出廉租房保障范围，退出后因为住房支出的增加而导致实际生活水平或者住房条件的再次降低，出现“因退复贫”的现象。为了避免因为退出而照成的实际生活水平的下降，有些可能有能力提高自身收入水平的人群为了保证能够继续享有廉租房福利而主动放弃改善自身情况的“逆向选择”现象。这种“逆向选择”现象既不利于廉租对象自身的发展，也不利于社会的进步和稳定，并且降低了廉租房的流动性，使廉租住房的扶助意义降低。 因此，在改进廉租房退出制度和加强管理的同时，必须制定相应的配套制度，让那些因收入提高而脱离廉租住房保障范围的家庭不至于因为退出廉租房保障范围而导致实际生活水平的下降，增强退出后的安全保障感，从而鼓励被保障对象主动退出廉租房。 （二）适当延长廉租房的退出考评年限 退出机制的考评年限太短，现行退出考评年限多为六个月至一年，一旦收入超过最低生活保障线就要求廉租对象退出廉租房体系，这类考评年限和考评标准不够合理。 以福州地区为例，《福州市城区廉租住房保障办法》规定家庭收入连续一年以上超出规定标准，也就是家庭年收入超过3.5万元的家庭就必须退出廉租房保障范围。福州市2012年1月-6月平均房价为1.1万元/平米，经济适用房价格按6000元/平米估算，每套面积预估70平米，约需13万元首付款，这对于刚刚脱离廉租房体系的困难家庭而言还是很难承受的。 因此，要适当延长超标后的保障年限，才能为被保障对象提供生活稳定性和安全感，才能扶助被保障对象实现初期的经济积累，真正改善其经济状况，提高其抗风险能力和自身再生产能力，才能在根本上改变其需要接受社会扶助的问题。 （三）注重廉租房周围区域的发展，提高廉租住户的就业能力 “廉租区”若就业机会少、生活环境恶劣、治安差，在此居住的人可能更难摆脱贫困。因此要注重廉租房周边区域的经济、教育、医疗及交通设施的规划和建设，加强就业能力教育，提升被保障对象的就业能力，从根本上帮助其改善自身条件，提高劳动力素质，提升就业水平，提高经济收入。 实施租金和义务劳动相结合的方式，受保障家庭要为当地社区提供义务劳动，享受的补贴越多，理论上义务劳动也应越多，这样一方面解决了廉租房社区物业管理的需要，另一方面也有利于廉租社区的良性循环发展。 （四）制定优惠政策鼓励被保障对象主动退出 由于廉租房退出者不可能马上走向买房，哪怕是经济适用房，如果中间没有过渡性的保障和支持政策，那么作为既得利益的享有者，往往难以主动退出廉租房系统。 可制定一些优惠政策，如提供低息购房贷款、优先购买经济适用房、购房税费减免等，来鼓励廉租房住户主动退出廉租房。同时增加租金较市场水平低但居住条件比廉

租房略好的公共租赁住房的供应量，使廉租房住户在退出后但无力购买自有房产时能有一个稳定的住所，并且较原有住房情况有所改善，才能鼓励其主动退出。

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证[J].经济体制改革，2004，（5）：45-48. 责任编辑：雷 思