房地产估价(全套课件) ppt课件
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房地产估价讲义(PPT 48张)
修正方法：差额法和比率法。 采用比率法进行的修正一般公式为： 可比实例成交价格 可比实例成交价格 交易情况修正系数=正常价格 交易情况修正数额=正常价格 采用差额法进行修正的一般公式为：
1．统一房地产范围
指“有”“无”差别而非“优”“劣”或者“好”“坏”等差 别。
（1）带有债权债务的房地产。 不带债权债务的房地产价格=带有债权债务的房地产价格-债 权+债务 （2）含有非房地产成分的房地产。 房地产价格=含有非房地产成分的房地产价格-非房地产成分 的价格 （3）实物范围不同的房地产。 一般是统一到估价对象的房地产范围，相应地对可比实例的 成交价格进行加价或减价处理。
课题一 市场比较法基本原理
市场比较法的本质是以房地产的市场价格为导向来求取房 地产的价值。 通常把市场比较法估价测算出的价值称为比准价值。 市场是检验房地产价值合理与否的重要场所。 市场比较法是一种最直接、较直观且有说服力的估价方法， 其测算结果易于被人们理解、认可或接受。
课题一 市场比较法基本原理
如果所选取得可比实例的成交价格是不正常的，则应把它修 正为正常的。这种对可比实例成交价格进行的修正，称为交 易情况修正。 经过交易情况修正之后，就将可比实例实际而可能是不正常 的成交价格变成了正常价格。
课题三 可比实例价格的修正与调整
1．造成成交价格偏离正常的因素
（1）有利害关系人之间的交易。
课题二 交易实例搜集与可比实例筛选
二、可比实例的筛选 1．筛选可比实例的数量要求 在于精不在多，一般筛选确定3 至10个可比实例即可满足 要求。 2.选取可比实例的质量要求 1.可比实例应是估价对象的类似房地产； 2.可比实例的成交日期应与估价时点接近； 3.可比实例的交易类型应与估价目的吻合； 4.可比实例的成交价格应为正常价格或能够修正为正 常价格。
1．统一房地产范围
指“有”“无”差别而非“优”“劣”或者“好”“坏”等差 别。
（1）带有债权债务的房地产。 不带债权债务的房地产价格=带有债权债务的房地产价格-债 权+债务 （2）含有非房地产成分的房地产。 房地产价格=含有非房地产成分的房地产价格-非房地产成分 的价格 （3）实物范围不同的房地产。 一般是统一到估价对象的房地产范围，相应地对可比实例的 成交价格进行加价或减价处理。
课题一 市场比较法基本原理
市场比较法的本质是以房地产的市场价格为导向来求取房 地产的价值。 通常把市场比较法估价测算出的价值称为比准价值。 市场是检验房地产价值合理与否的重要场所。 市场比较法是一种最直接、较直观且有说服力的估价方法， 其测算结果易于被人们理解、认可或接受。
课题一 市场比较法基本原理
如果所选取得可比实例的成交价格是不正常的，则应把它修 正为正常的。这种对可比实例成交价格进行的修正，称为交 易情况修正。 经过交易情况修正之后，就将可比实例实际而可能是不正常 的成交价格变成了正常价格。
课题三 可比实例价格的修正与调整
1．造成成交价格偏离正常的因素
（1）有利害关系人之间的交易。
课题二 交易实例搜集与可比实例筛选
二、可比实例的筛选 1．筛选可比实例的数量要求 在于精不在多，一般筛选确定3 至10个可比实例即可满足 要求。 2.选取可比实例的质量要求 1.可比实例应是估价对象的类似房地产； 2.可比实例的成交日期应与估价时点接近； 3.可比实例的交易类型应与估价目的吻合； 4.可比实例的成交价格应为正常价格或能够修正为正 常价格。
房地产估价 ppt课件
第三节 房地产的特性
从房地产估计和把握房地产价值的角度来 看，房地产的特性主要有１０个：１、不可 移动性；２、独一无二性；３、寿命长久性； ４、数量有限性；５、用途多样性；６、相 互影响性；７、易受限制性；８、价值高大 性；９、难以变现性；１０、保值增值性。
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第四节 房地产的类型
２、商业房地产 ３、办公房地产 ４、旅馆房地产 ５、餐饮房地产 ６、娱乐房地产 ７、工业和仓储房地产 ８、农业房地产 ９、特殊用途房地产 １０、综合房地产
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第五节 房地产估价的概念
从专业估价的角度来讲，房地产估价是指 专业估价人员，根据估计目的，遵循估价原 则，按照估价程序，选用适宜的估价方法， 并在综合分析影响房地产价格因素的基础上， 对房地产在估价时点的客观合理价格或价值 进行估算和判定的活动。 房地产估价概念中的一些关键术语 （1）专业估价人员（2）估价目的（3）估价 原则（4）估价程序（5）估价方法（6）影响
ppt课件 8
6未来状况下的房地产；7已经消失的房地 产；8现在的状况下的房地产与过去状况下 的房地产的差异部分，如后来增加的装修； 9房地产的局部，如某栋公寓中的某套房； 10包括有其他资产的房地产；11作为企业 整体的一部分的房地产。 （5）本课程对房地产的用词
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为明了起见，本书主要使用“房地产”、“房 地”、“土地”和“建筑物”几个关键词，其含 义分别如下： １、“房地产”：可指土地，也可指建筑物，还 可指土地与建筑物的合成体，即它可能为土地， 也可能为建筑物，还可能为土地与建筑物的合成 体。 ２、“房地”：专指土地与建筑物的合成体，如 说房地产价格时，此价格既包含土地的价格，也 包含地上建筑物的价格。 ３、“土地”：仅指土地部分，如说土地价格时， 此价格不含地上建筑物的价格。 ４、“建筑物” ：仅指建筑物部分。 10 ppt课件
房地产估价ppt课件
面积上的土地价格。楼面地价与土地总价的关系为：楼面 地价=土地总价/总建筑面积 。
练习： 现有甲、乙、丙三块地，土地单价分别是：甲为1000元/ 平方米，乙为800元/平方米，丙为500元/平方米，其容积率 分别为6、4、2。如果三块地其他条件完全相同，则明智的 买者应购买哪一块地？
难以采用收益法估价。收益性房地产与非收益性房地产的 划分，不是看它们目前是否正在直接产生经济收益，而是 看这种类型的房地产在本质上是否具有直接产生经济收益 的能力。
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第二节 房地产的特性和类型
4. 按经营使用方式来划分的类型 房地产按其经营使用方式来划分，主要分为下列4类： （1）出售型房地产。 （ 2 ）出租型房地产。 （ 3 ）营业型房地产。 （ 4 ）自用型房地产。 这种分类对于选用估价方法特别有用，例如：出售型房 地产可以采用比较法估价；出租或营业型房地产可以采用 收益法估价；自用型房地产可以采用成本法估价。
练习：决定某一房地产价格水平高低的，主要是（ ） A、全国房地产总的供求状况 B、本地区房地产的供求 状况 C、全国本类房地产的供求状况 D、本地区本类房地产的 供求状况
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第二节 房地产的特性和类型
2.寿命长久性 可以说土地具有不可毁灭性，建筑物虽然不像土地那样
具有不可毁灭性，但是一经建造完成，寿命通常可达数十 年，甚至上百年。由于具有寿命长久性，房地产可以给其 占用者带来持续不断的利益。但是，通过政府出让方式取 得的土地使用权是有期限的。国家规定土地使用权出让的 最高年限，居住用地为70年，工业用地为50年，教育、科 技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用 地为40年，综合或者其他用地为50年。对此点的认识在房 地产估价上具有重要意义，如坐落位置很好、建筑物也很 好的房地产，可能由于土地使用年限较短而价值很低。
练习： 现有甲、乙、丙三块地，土地单价分别是：甲为1000元/ 平方米，乙为800元/平方米，丙为500元/平方米，其容积率 分别为6、4、2。如果三块地其他条件完全相同，则明智的 买者应购买哪一块地？
难以采用收益法估价。收益性房地产与非收益性房地产的 划分，不是看它们目前是否正在直接产生经济收益，而是 看这种类型的房地产在本质上是否具有直接产生经济收益 的能力。
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第二节 房地产的特性和类型
4. 按经营使用方式来划分的类型 房地产按其经营使用方式来划分，主要分为下列4类： （1）出售型房地产。 （ 2 ）出租型房地产。 （ 3 ）营业型房地产。 （ 4 ）自用型房地产。 这种分类对于选用估价方法特别有用，例如：出售型房 地产可以采用比较法估价；出租或营业型房地产可以采用 收益法估价；自用型房地产可以采用成本法估价。
练习：决定某一房地产价格水平高低的，主要是（ ） A、全国房地产总的供求状况 B、本地区房地产的供求 状况 C、全国本类房地产的供求状况 D、本地区本类房地产的 供求状况
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第二节 房地产的特性和类型
2.寿命长久性 可以说土地具有不可毁灭性，建筑物虽然不像土地那样
具有不可毁灭性，但是一经建造完成，寿命通常可达数十 年，甚至上百年。由于具有寿命长久性，房地产可以给其 占用者带来持续不断的利益。但是，通过政府出让方式取 得的土地使用权是有期限的。国家规定土地使用权出让的 最高年限，居住用地为70年，工业用地为50年，教育、科 技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用 地为40年，综合或者其他用地为50年。对此点的认识在房 地产估价上具有重要意义，如坐落位置很好、建筑物也很 好的房地产，可能由于土地使用年限较短而价值很低。
《房地产评估》PPT课件
修正系数
交易单价 2200 2500 2100
经评估人员估算，该宿舍楼尚可使用30年，对宿舍楼
的局部装修，改造需15万元，根据资料，评估该宿舍
楼的价值
2021/3/8
7
二、收益法
A ×
P= r
1
1- n
(1+r)
某一土地使用权出让年限为30年,资本化率为10%,预 期未来每年的纯收益为10万元,该土地使用权的评估值 最接近于_元
1.1 0
0
甲 780 1999.2 +1%
1.表中百分比指标为参照物与待估宗地相比增减变动幅度, 据调查,该市此类用地容积率每增加0.1,宗地单位地价比 容积率为1时的地价增加5% 要求;1)计算参照物和待估宗地的容积率与地价相关系数 2)计算参昭物修正系数:交易情况、交易时间、区域因素、 个别因素及容积率修正系数
2021/3/8
8
某公司于2000.11以有偿方式取得A地块50年使用权, 并于2001.11有在此地上建成建筑物B,当时造价为 1200元/㎡,其经济耐用年限为50年,目前该类建筑重 置价格为1500元/㎡,残值率为10%,A地块面积 450M2,建筑面积为400㎡,目前该建筑全部出租,每 月实收租金为10000元.据调查,当地同类建筑出租租 金一般为每月30元/㎡,土地及房地还原利率分别为 5%和6%,每年需要支付的土地使用税及房产税为20 元/建筑平方为,需支付的年管理费为同类建筑物年 租金的4%,年维修费为重置价的2%,年保险费为重置 价的0.2%
×
＋
装修部分 合计得分
×
＋
设备部分 合计得分
×
装修部分的评分 修正系数
2021/3/8
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待估钢筋混凝土结构建筑物账面原值为500万 元,竣工于2000年底,耐用年限60年,2006年底 对该建筑物进行评估.假定2000年的价格指数 为100%,从2001到2006年的价格指数每年环 比上升增长的幅度分别为1.7%、0.7%、1.2%、0.8%、1.2%、0.5%,经评估人员现场
交易单价 2200 2500 2100
经评估人员估算，该宿舍楼尚可使用30年，对宿舍楼
的局部装修，改造需15万元，根据资料，评估该宿舍
楼的价值
2021/3/8
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二、收益法
A ×
P= r
1
1- n
(1+r)
某一土地使用权出让年限为30年,资本化率为10%,预 期未来每年的纯收益为10万元,该土地使用权的评估值 最接近于_元
1.1 0
0
甲 780 1999.2 +1%
1.表中百分比指标为参照物与待估宗地相比增减变动幅度, 据调查,该市此类用地容积率每增加0.1,宗地单位地价比 容积率为1时的地价增加5% 要求;1)计算参照物和待估宗地的容积率与地价相关系数 2)计算参昭物修正系数:交易情况、交易时间、区域因素、 个别因素及容积率修正系数
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某公司于2000.11以有偿方式取得A地块50年使用权, 并于2001.11有在此地上建成建筑物B,当时造价为 1200元/㎡,其经济耐用年限为50年,目前该类建筑重 置价格为1500元/㎡,残值率为10%,A地块面积 450M2,建筑面积为400㎡,目前该建筑全部出租,每 月实收租金为10000元.据调查,当地同类建筑出租租 金一般为每月30元/㎡,土地及房地还原利率分别为 5%和6%,每年需要支付的土地使用税及房产税为20 元/建筑平方为,需支付的年管理费为同类建筑物年 租金的4%,年维修费为重置价的2%,年保险费为重置 价的0.2%
×
＋
装修部分 合计得分
×
＋
设备部分 合计得分
×
装修部分的评分 修正系数
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待估钢筋混凝土结构建筑物账面原值为500万 元,竣工于2000年底,耐用年限60年,2006年底 对该建筑物进行评估.假定2000年的价格指数 为100%,从2001到2006年的价格指数每年环 比上升增长的幅度分别为1.7%、0.7%、1.2%、0.8%、1.2%、0.5%,经评估人员现场
《房地产估价》PPT课件
3）土地价格的特性： • 无成本性 一般产品：人类劳动的产物，具有可见和 不可见的生产成本因素，如人工、材料、机器、 管理等等； 土地：大自然赋予的资源，并无凝结任何 人类劳动，但是是人类重要的物质基础，因此 对土地具有实质的需求，且需求随着人口增长、 经济发展、生活水平的提高而增加，产生供需 关系，并形成价格。
2）房地产价格的特殊性： ·房地产价格深刻地受区位影响 ·房地产价格是权益价格，而不是实体价格 ·房地产价格既可能是交易价格，也可能是
租赁价格（租金收益） ·房地产商品价值量大，价格形成时间较长
（需慎重考虑与决策） ·房地产的质量不易判断 ·价格是个别形式，或较易受个别因素（消
费心理、现场气氛等）的影响
2）房地产估价是科学、艺术和经验的有机结合 • 必须有明确的估价目的； • 必须遵循房地产估价的原则和程序； • 必须依赖充足的房地产市场资料； • 必须选择科学而合适的估价方法； • 必须充分了解和掌握待估房地产的各种权利
状态；
• 必须有明确的估价时点； • 房地产估价的整个过程都要有估价人员的推
一方面，土地供给有限；另一方面，人 口增长、经济社会发展等，都需要土地。
决定了土地的供需不平衡，当供给一定或 缺乏时，需求增长，其价格必将上升，土地价 值随之上升，存在较明显的增值趋势。
• 权益性 土地并非人工劳动产品，但有价格。这主
要表现为土地的产权性及由此带来的利益。土 地价格不是土地实体的价格，而是土地的权益 价格。不同的土地产权设置，其价格是不同的。 所有权价格、使用权价格、抵押权价格等。
办公房地产 工业房地产 其他房地产
• 按开发程度划分 生地：完成审批手续，未开发
毛地：完成审批手续，但需先动迁安置住户、 拆除旧有建筑物
房地产经营管理第五章-房地产价格评估PPT课件
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5.4 收益法
房地产经营管理
• 5.4.3 折现率估算
3.投资资本结构法 ：即将购买房地产的抵押贷款的 利息率与自有资本所期望的投资回报率，按照资金 构成比例进行加权平均求得折现率。用公式表示为： r=rm×m+re×（1-m）。
4.债务保证率法 该方法最早由盖特（1978）提出，其公式为： r=DCR×rm×m式中，DCR为债务偿还保证率，等 于年净收益（NOI）与年债务偿还额（Im）的比值； rm、m的含义同前面的公式。
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5.4 收益法
• 5.4.4 收益法计算常用公式
房地产经营管理
在收益法公式中，我们用V表示所估算的收益价 格；Ai表示第i年的净收益，在各年净收益相等时 以A表示；r表示折现率；n表示估价对象的收益 年限；b为等额递增时的年递增额（递减时将公 式中的b换为“-b”）；g为等比率递增时的递增 比率（递减时将g换为“-g”）。
2
5.2 成本法
房地产经营管理
• 5.2.1 成本法基本理论
基本原理
成本法也称累积法或承包商法。其理论基础是：一 宗改良地块的价格为土地价格和改良物残余价值之 和。即：
MV=LV+IV
式中，MV是市场价格；LV是土地价格；IV是改良物 残余价值。IV可分成重置成本RCN（即建一同等功 能建筑物的成本和）折旧D两部分。上述公式可表示 为：
在对土地或建筑物单独进行估价时，应分别根据 土地剩余使用权年限和建筑物剩余经济年限，来 确定未来可获取收益的年限。
• 5.4.6 残余法
A=VL×rL+Vb×rb 式中，A为土地和地上建筑物共 同产生的净收益；VL为土地价值；Vb为建筑物价 值。因而，我们可以进一步将上式写为：
《房地产估价》PPT课件
本和客观成本。实际成本是某个具体的房地产开发商的
实际花费，客观成本是假设开发建设时大多数房地产开
发商的一般花费。在估价中应采用客观成本，而不是实
际成本；二是要结合市场供求分析等来确定评估价值；
类似房地产市场供大于求时，应下调评估价值；求大于
供时，应上调评估价值。
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第2节 成本法的操作步骤
➢成本法的操作步骤
重点掌握内容
重点介绍了成本法的基本原理，重新构建价格 的概念、求取思路、求取方法；建筑物折旧的 概念、原因和求取方法。
3
第1节 成本法的基本原理
➢概念
成本法是先分别求取估价对象在估价时点的重新购 建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估 价对象价值的方法。
成本法的本质是以房地产的重新开发建设成本为导 向求取估价对象的价值。
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第3节 房地产价格构成
投资利息
即在评估土地或房地产时要考虑资金的时间价值，包括土 地取得成本、开发成本和有关税费的利息，无论它们的来源是借 贷资金还是自有资金都应计算利息。因为借贷资金要支付贷款利 息，自有资金要放弃可得的存款利息，即基于资金机会成本的考 虑。
（1）土地取得费用及其税费在土地开发动工前要全
运用成本法一般可以分为下列4大步骤进行：
①搜集有关房地产开发建设的成本、税费、利润等 资料 ；
②测算重新购建价格；
③测算折旧；
④求取积算价格。
8
第3节 房地产价格构成
运用成本法估价的一项基础工作，是搞清楚 房地产价格的构成。在实际运用成本法估价时 ，不论当房地产价格的构成如何，首先最关键 的是要调查、了解当地从取得土地一直到建筑 物竣工乃至完成销售的全过程，以及该全过程 中所涉及的费、税种类及其支付标准、支付时 间，以做到既不能重复，也不能漏项。然后在 此基础上针对估价对象的实际情况，确定估价 对象的价格构成并测算各构成项目的金额。
房地产估价PPT课件
素
社
人
心
国
会
口
理
际
因
因
因
因
素
素
素
素
4.5.2 区域因素
区域因素是指房地产所在市场和地区的特性对房地产 价格水平的影响因素。
区域因素
商
交
基
区
服
域
繁
通
本
环
华
条
设
境
程
条
度
件
施
件
4.5.3 微观因素
微观因素(个别因素),是指具体影响某宗房地产价格的 影响因素。
微观因素
物
微
观
理
环
因
境
条
素
件
4.5.4 对影响因素的认识
所有权价格 使用权价格 他项权价格
4.4.3 价格管理
• 基准地价 • 标定地价 • 建筑物重置价格
4.4.4 政府行为
出让价格 征用价格 征收价格 课税价格 拆迁价格
基准地价
商业用地公告基准地价图
建筑物重置价格
拆迁价格
4.4.5 出让方式
• 协议价格 • 招标价格 • 拍卖价格 • 挂牌价格
(1)绝对地租是土地价格存在的根源
城市绝对地租是由城市周边农用地的地租水平所决定的
(2)级差地租是决定城市土地价格高低差异的主要因素
级差地租Ⅰ:不同区位 级差地租Ⅱ:不同投入
(3)竞租原理反映城市一般的土地利用结构模式
4.2 价格学说
4.2.1 劳动价值论 4.2.2 效用价值论 4.2.3 供需价格论 4.2.4 资源价值论
4.2.5 价格学说与房地产估价方法的关系
《房地产评估》课件
撰写评估报告
报告内容
包括评估对象描述、价值 类型及方法说明、评估结 果及分析等。
报告格式
按照规定的格式撰写报告 ，确保内容完整、条理清 晰。
报告审核
由经验丰富的评估师对报 告进行审核，确保评估结 果准确可靠。
04
房地产评估应用
Chapter
房地产抵押贷款评估
抵押贷款评估概述
抵押贷款风险评估
抵押贷款评估是指对房地产作为抵押 物的价值进行评估，以确定贷款金额 和风险。
常用的评估方法包括比较法、收 益法和成本法等，应根据具体情
况选择合适的评估方法。
纠纷解决
根据评估结果，协助当事人进行 协商或调解，以解决纠纷。
05
房地产评估案例分析
Chapter住宅类Fra bibliotek地产评估案例住宅类房地产是人们生活的主要场所，其评估涉及到 众多因素，如地理位置、周边环境、房屋质量等。
输入 标题
注意事项
要求选取的比较对象与待评估房地产在用途、建筑结构、 环境等方面相似或相近，同时要考虑交易时间、交易情况 等修正因素。
收益还原法
总结词
详细描述
将房地产未来预期收益折现至评估时点的 方法
收益还原法通过预测房地产未来每年的净 收益，并选择合适的折现率将其折现至评 估时点，从而得出待评估房地产的价值。
《房地产评估》PPT课件
目录
• 房地产评估概述 • 房地产评估方法 • 房地产评估程序 • 房地产评估应用 • 房地产评估案例分析
01
房地产评估概述
Chapter
房地产评估的定义
总结词
房地产评估是对房地产价值进行科学 、公正、合法评估的行为。
详细描述
房地产评估是根据国家法律法规和相 关政策，运用科学的方法和程序，对 房地产的价值、性能、风险等方面进 行全面、客观、公正的评估。
《房地产估价》课件
市场比较法
总结词
通过比较类似房地产的近期交易价格来评估房地产价值的方 法。
详细描述
市场比较法基于替代原理，选取一定数量与待估房地产类似 的近期交易实例，对其价格进行修正和调整，以确定待估房 地产的价值。这种方法适用于市场发育较好、成交案例较多 的房地产类型。
收益法
总结词
通过估算房地产未来预期收益并折现至评估时点的方法。
行评估，综合考虑两者的相互影响和共同价值。
02
房地产估价的基本原则
合法原则
合法原则要求在房地产估价过程中，估价结果必须符合国家的法律、法规和相关政 策，确保估价结果的合法性。
合法原则要求在房地产估价过程中，必须遵守国家有关土地使用、建筑规范、环保 等方面的规定，确保估价结果的合规性。
合法原则要求在房地产估价过程中，必须尊重产权人的合法权益，确保估价结果的 公正性。
在房地产交易中的应用
01
02
03
价格评估
在房地产交易中，买卖双 方需要了解房地产的市场 价值，以便达成公平合理 的交易价格。
产权转移
通过房地产估价，可以确 定产权转移过程中涉及的 税费、佣金等费用，保障 交易双方的利益。
法律诉讼
在涉及房地产的诉讼中， 房地产估价可以为法院提 供价值参考，帮助判断相 关权益的归属。
房地产估价的目的和意义
总结词
房地产估价的目的在于为房地产交易、投资、开发等提供价值参考，同时保障交易双方的合法权益。
详细描述
通过房地产估价，可以为房地产交易提供合理的价格依据，避免交易双方因价格分歧而产生纠纷。同 时，估价结果可以为投资者提供决策依据，帮助其判断投资价值和风险。对于开发项目，估价有助于 确定合理的开发成本和市场定位。
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产条件下，在社会平均的劳动熟练程度和劳动强度下 制造某种使用价值所需要的劳动时间。 • 商品价值量与生产该商品的社会必要劳动时间成正比。
第一章 房地产相关经济知识
• （五）简单劳动与复杂劳动
• 分析不同种类的商品的价值量还需要把复杂劳动折算为简 单劳动。
• （1）简单劳动，就是不需要经过任何专门训练，一般劳 动者都能胜任的劳动。
• （六）劳动生产率
• 商品价值量会随着劳动生产率的变化而变化。 • 劳动生产率，是指劳动者生产某种产品的能力或效率。
它通常有以下两种表示方法： • 一是以单位时间内所生产的产品的数量来表示，即产
品数量／单位时间。 • 二是以单位产品所耗费的劳动时间来表示，即劳动时
间／单位产品。
第一章 房地产相关经济知识
• 部门劳动生产率是指同类产品平均的生产率，体现社 会必要劳动时间。
• 个别劳动生产率是指பைடு நூலகம்别生产者的劳动生产率，体现 个别劳动时间。
• 商品的价值量是由生产这种商品的社会必要劳动时间 决定的，由于决定商品价值量的社会必要劳动时间会 随着劳动生产率的变化而变化，因此劳动生产率的变 化可能会导致商品价值量的变化。
第一章 房地产相关经济知识
• 2、抽象劳动 • 抽掉了一切具体形式的无差别的人类劳动，叫做抽象
劳动。 抽象劳动作为抽掉一切具体形式的人类无差别 的体力和脑力的耗费，在质上是相同的，在量上是可 以比较的。它是商品价值的源泉。 • 具体劳动和抽象劳动是生产商品的同一劳动的两个方 面，不是两次劳动，也不是独立存在的两种劳动，二 者统一于生产同一商品的劳动过程之中。
第一章 房地产相关经济知识
• 使用价值和价值之间是相互排斥的。 • 主要表现在 ：商品的使用价值和价值二者不可兼得。商
第一章 房地产相关经济知识
• （五）简单劳动与复杂劳动
• 分析不同种类的商品的价值量还需要把复杂劳动折算为简 单劳动。
• （1）简单劳动，就是不需要经过任何专门训练，一般劳 动者都能胜任的劳动。
• （六）劳动生产率
• 商品价值量会随着劳动生产率的变化而变化。 • 劳动生产率，是指劳动者生产某种产品的能力或效率。
它通常有以下两种表示方法： • 一是以单位时间内所生产的产品的数量来表示，即产
品数量／单位时间。 • 二是以单位产品所耗费的劳动时间来表示，即劳动时
间／单位产品。
第一章 房地产相关经济知识
• 部门劳动生产率是指同类产品平均的生产率，体现社 会必要劳动时间。
• 个别劳动生产率是指பைடு நூலகம்别生产者的劳动生产率，体现 个别劳动时间。
• 商品的价值量是由生产这种商品的社会必要劳动时间 决定的，由于决定商品价值量的社会必要劳动时间会 随着劳动生产率的变化而变化，因此劳动生产率的变 化可能会导致商品价值量的变化。
第一章 房地产相关经济知识
• 2、抽象劳动 • 抽掉了一切具体形式的无差别的人类劳动，叫做抽象
劳动。 抽象劳动作为抽掉一切具体形式的人类无差别 的体力和脑力的耗费，在质上是相同的，在量上是可 以比较的。它是商品价值的源泉。 • 具体劳动和抽象劳动是生产商品的同一劳动的两个方 面，不是两次劳动，也不是独立存在的两种劳动，二 者统一于生产同一商品的劳动过程之中。
第一章 房地产相关经济知识
• 使用价值和价值之间是相互排斥的。 • 主要表现在 ：商品的使用价值和价值二者不可兼得。商
第一章-房地产估价概述ppt课件(全)
§3-1 房地产估价的概念
第一节 房地产的概念
二 、房地产的类型 1.按开发程度来划分 2.按用途划分 3、按是否产生收益来划分 4、按经营使用方式来划分
§3-1 房地产估价的概念
第一节 房地产的概念
三、房地产的特性
●不可移动性 ●寿命长久性 ●难以变现性 ●相互影响性 ●保值增值性
●独一无二性 ●数量有限性 ●用途多样性 ●易受限制性
5、就成交总额而言，每个买者和卖者的购销额是 无关紧要的；
6、买者和卖者无串通共谋行为； 7、消费者要求总效用最大化，销售者要求总利润
最大化； 8、商品可转让且可发生空间位置的移动。
二、现实中对房地产估价的需要
（一） 房地产行政管理的需要 （二） 土地使用权出让的需要 （三） 房地产转让和租赁的需要 （四） 房地产征收、征用的需要 （五） 房地产抵押的需要 （六） 房地产税收的需要 （七） 企业合资、合作、合并、上市、破产清算…… （八） 保险的需要 （九） 处理房地产纠纷和司法鉴定的需要
第51条：“房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵 押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地 上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋 所得，抵押权人无权优先受偿”。
《中华人民共和国城市房地产管理法》 的有关条款
第12条：“采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于 按国家规定所确定的最低价”。
第17条：“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地 用途的，……相应调整土地使用权出让金”。
第19条：土地使用者依法取得的土地使用权“在特殊情况下，根 据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回， 并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实 际情况给予相应的补偿”。
房地产估价ppt课件完整版
1. 房地产基本状况描述
（1）名称 （2）坐落 （3）范围 （4）规模 （5）用途 （6）权属
二、房地产的种类与房地产状况描述
（二）房地产状况描述
2. 房地产实物状况描述
（1）土地实物状况描述 ① 四至 ② 面积 ③ 形状 ④ 地形地势 ⑤地基（工程地
质） ⑥ 土壤 ⑦ 开发程度 ⑧ 其他
3.国外和港台地区对房地产估价的称谓和定义不尽相同
美国大多称为Real Estate Appraisal。 英国和其他英联邦国家大多称为Property Valuation。 日本和韩国成为不动产鉴定评价，简称不动产鉴定。 中国香港地区习惯上称为物业估值或者物业估价。 中国台湾地区称为不动产估价。
结构的限制；改变的费用高，经济上不可行。
8．相互影响
房地产的“外部性”（房地产之间的相互影响）。 直接影响房地产的使用和价值。
9．易受限制
1、管制权：如城市规划 2、征收权 3、征税权
课题一 房地产
10．保值增值性 保值增值原因：
对房地产的投资改良 通货膨胀 外部经济条件的改善 对房地产需求的增加
课题一 房地产
构筑物是指人们一般不直 接在其中生产和生活活动 的建筑物，如烟囱、水塔、 水井、道路、桥梁、隧道、
水坝等。
其他地上定着物：指附 属于或结合于土地或建 筑物，成为土地或建筑 物的一部分，应随着土 地或建筑物的转让而一 同转让的物。
课题一 房地产
2．实物、权益和区位 实物：是指房地产中看得见、摸得着的部分，如土地的形状、
3．房地产权益状况描述 （1）土地权益状况描述
①土地所有权状况 ②土地使用权状况 ③土地使用管制情 况 ④土地利用现状 ⑤出租或占用情况 ⑥他项权利设立情 况 ⑦其它特殊情况
（1）名称 （2）坐落 （3）范围 （4）规模 （5）用途 （6）权属
二、房地产的种类与房地产状况描述
（二）房地产状况描述
2. 房地产实物状况描述
（1）土地实物状况描述 ① 四至 ② 面积 ③ 形状 ④ 地形地势 ⑤地基（工程地
质） ⑥ 土壤 ⑦ 开发程度 ⑧ 其他
3.国外和港台地区对房地产估价的称谓和定义不尽相同
美国大多称为Real Estate Appraisal。 英国和其他英联邦国家大多称为Property Valuation。 日本和韩国成为不动产鉴定评价，简称不动产鉴定。 中国香港地区习惯上称为物业估值或者物业估价。 中国台湾地区称为不动产估价。
结构的限制；改变的费用高，经济上不可行。
8．相互影响
房地产的“外部性”（房地产之间的相互影响）。 直接影响房地产的使用和价值。
9．易受限制
1、管制权：如城市规划 2、征收权 3、征税权
课题一 房地产
10．保值增值性 保值增值原因：
对房地产的投资改良 通货膨胀 外部经济条件的改善 对房地产需求的增加
课题一 房地产
构筑物是指人们一般不直 接在其中生产和生活活动 的建筑物，如烟囱、水塔、 水井、道路、桥梁、隧道、
水坝等。
其他地上定着物：指附 属于或结合于土地或建 筑物，成为土地或建筑 物的一部分，应随着土 地或建筑物的转让而一 同转让的物。
课题一 房地产
2．实物、权益和区位 实物：是指房地产中看得见、摸得着的部分，如土地的形状、
3．房地产权益状况描述 （1）土地权益状况描述
①土地所有权状况 ②土地使用权状况 ③土地使用管制情 况 ④土地利用现状 ⑤出租或占用情况 ⑥他项权利设立情 况 ⑦其它特殊情况
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6、利用现状
如有无建筑物、其他附着物、其使用寿命情况如 何、是否需要拆除等；
7、规划设计要求 包括用地性质规划、建筑容积率、建筑高度、绿 地率、建筑立面要求、地面标高等； 8、生熟程度 指基础设施通达情况和土地的平整程度； 9、地质、水文和气象条件 地质条件决定着土地的承载力、地质坚实，承载
水文指地下水及其附近河流、江湖等的污染情况 气象条件是指风向、气温、湿度、降水量等
（二）单纯的建筑物
建筑物是指人工建筑而成的东西，包括房屋和构 筑物两大类：
◆房屋
是指供人居住或做其他用途的建筑物，包括住宅、 商业、工业、仓储、办公、教育、医疗、体育等各种 用房； ◆构筑物
一般是指不直接在内进行生产或生活活动的建筑 物，如水塔、烟囱、桥梁等。
房地产估价中对建筑物的认识： 1、坐落位置 所处城市、周围环境、具体地点 2、面积大小 包括占地面积、建筑面积、使用面积 3、建筑层数和高度 按层数和高度分为低层建筑、多层建筑、小高层 建筑和高层建筑。如住宅： 1-3层为低层建筑；4-6层 为多层建筑； 11-14 层为小高层建筑； 18 层以上为高 层建筑；总高度超过100m成为超高层建筑。 4、用途 如居住、商业、工业、办公等
二、房地产估价的特点
1. 2.
房地产估价是评估房地产的价值而不是价格； 房地产股价是模拟市场定价而不是代替市场定价；
3.
4. 5.
房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证。
房地产估价有误差但误差应在合理的范围内。 房地产估价既是科学也是艺术。
三、房地产估价的必要性
1、专业估价存在的基本前提； 2、房地产需要专业估价； 3、房地产估价在估价行业中占主体； 4、国有资产管理需要； 5、正确处理房地产纠纷的需要； 6、房地产税收的需要； 7、各类房地产交易的需要；
企业有关经济行为的需要；
房地产行政管理的需要； 其他方面的需要。
第三节 房地产估价的要素
估价当事人 是指一个估价项目中与估价活动有直接关系的 单位和个人，包括估价委托人、估价机构和估价师。 其中估价委托人是估价服务的直接需求者和直接对 象，估价机构和估价师是估价服务的提供者。
1.
估价委托人（客户） 是指为了某种需要，委托估价机构对自己或他 人的房地产进行估价的 单位和个人。
较为完整的定义：
房地产估价机构接受他人委托，委派房地产估价师， 为了特定目的，遵循公认原则，按照严谨的程序，依据有 关法规、政策和标准，在合理的假设下，采用科学的方法， 对特定房地产在特定的时间的特定价值进行分析、测算和
必须特别注意的几方面： 其一、房地产估价的对象
其二、估价的结果均用货币表现
其三、估价的结论是一个估计测算值
其四、房地产估价的基本形式有房产估价、地产估
价和房地产估价 （一）单纯的土地 在现实房地产估价中，主要包括两种情况： 1、城市中一块没有建筑物的空地； 2、实物形态上土地与建筑物合为一体，但估价
房地产估价中对土地的认识： 1、坐落位置 所处区域、城市、周围环境、具体地点的认识 2、面积大小 3、形状 通常用宗地图来说明，注意考察土地形状是否规整 4、四至 即东南西北四个方位的描述 5、土地权利状况 土地的权利是一组权利，土地使用权有划拨的、出 让的、转让的；有的可以抵押、有的不可以抵押；出 让的期限有长有短，这些都会影响到土地评估价格的 结果。因此要对土地的权利状况进行详细调查。
是指一个估价项目中委托人对估价报告或估价结果的预期 用途。一个估价项目通常只有一个估价目的。
5.
估价对象（被估价房地产） 是指一个估价项目中需要评估其价值的房地产及相关其他 财产。估价对象由委托人和估价目的双重决定。
6.
估价时点 是一个估价项目中所评估的价值对应的时间。
7. 8.
房地产估价管理
一、房地产估价机构
在我国，估价机构作为社会中介组织，主要 由民间人士以股份制公司形式存在。 房地产估价机构成立的条件一般是：
1、有自己的名称和组织机构；
2、有固定的服务场所；
3、有必要的财产和经费；
估价假设 对一个估价项目中进行的一些必要的说明。
12.
估价结果
影响Байду номын сангаас素
影响房地产价格的因素很多并且相当复杂， 主要有自然的、环境的、经济的、人口的、文化 的、社会治安的、制度政策的、心理的、国际局 势等。
总之，房地产估价是一门科学，也是一门艺 术，估价人员除了需要掌握一套科学的估价理论 与方法之外，还应具有丰富的估价经验，此外估 价人员还必须具有良好的职业道德。
第二节 对房地产估价的各种需要
1.
2. 3. 4. 5. 6. 7.
房地产抵押的需要；
房地产征收征用的需要； 房地产税收的需要； 房地产司法拍卖的需要； 房地产分割的需要； 房地产损害赔偿的需要（计算）； 房地产保险的需要；
8. 9. 10. 11. 12.
房地产转让和租赁的需要； 国有建设用地使用权出让的需要；
估价原则
独立、客观、公正原则
合法原则
估价时点原则
替代原则
最高最佳利用原则
估价依据
估价项目中估价所依据的法规、政策和标准。
9.
估价方法
10.
房地产估价程序
① 受理房地产评估委托； ② 估价前的准备； ③ 勘察与资料收集； ④ 计算确定估价额；
⑤ 撰写估价报告书；
⑥ 交付估价报告书并收取估价服务费。
11.
2.
房地产估价机构
是指具备一定数量以上注册房地产估价师等条件， 依法设立并取得房地产估价资质，从事房地产估价活 动的专业机构。
3.
房地产专业估价人员 我国分房地产注册估价师和房地产估价员两部分， 其中估价员经过省建筑厅专业考试合格，可以从事房 地产评估作业，但不能签发房地产评估报告书。
4.
估价目的
房地产估价
参考书目
《中国房地产报》 《中国建设报》
《中国房地产》杂志
《房地产价格评估》经济科学出版社，吴庆玲
《房地产估价》上海财经大学出版社，王人已
经济日报出版社，张跃庆
第一章 房地产估价概述
第一节 房地产估价的基本概念
一、房地产估价含义 房地产估价是指遵循商品经济规律，对物化状态的房地产 商品价值的货币形式进行测算。 房地产估价是以房地产为估价对象，对其真实、客观、合 格的价格的估计、推测与判断。