租售比_房价收入比与房地产市场调_省略_基于区际差异化市场比较的实证分析_吴福象

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—收稿日期：2012-04-10

基金项目：国家自然科学基金面上项目(71173101)；教育部哲学社会科学研究重大课题攻关项目(10JZD0025)；教育部人文社科重点研究基地重大项目(11JJD790044)；教育部“新世纪优秀人才支持计划”项目(NCET-10-0484)；教育部人文社科规划基金项目(10YJA790198)

作者简介：吴福象，南京大学教授，博士，主要从事区域经济理论与区域规划、产业经济理论与分析方法、房地产经济与金融研究；姜凤珍，南京大学硕士研究生，主要从事产品差异化与空间竞争、房地产经济与金融研究。

一、引言

“北有中关村，南有珠江路”，这是过去几十年来南京人对珠江路的由衷赞美和褒奖。然而，最近几年来，南京珠江路逐渐衰落，社会地位逐渐下降，假货充斥市场，商业诚信锐减。“谁来拯救珠江路”，无疑成为了最近几年来媒体和社会公众普遍关注的话题。从一定意义上来讲，南京珠江路的衰败，表面上看是假货横行、服务质量差、商品价格高企所导致。事实上，高昂的租金是其深层次原因之一。高昂的房租使得扎堆于此的商家无法获利，为了追逐利润和维持生计，不少商家最终置商业诚信于不顾，损害消费者利益。因此，从一定意义上来讲，当前商业诚信的缺失危机在很大程度上是由于房地产泡沫导致房价虚高最终倒逼租金上涨所致。

2012年全国两会期间，记者对北上广深等一线城市的幸福指数进行了调查，结果显示，北京、上海80%的白领阶层将房租上涨视为影响其幸福指数的最为关键的因素。可见，高昂的租金不仅使得我国商业诚信缺失、商业经营环境日益恶化，也是阻碍国民创新和使白领阶层感到不幸福的万恶之源。

从理论上来讲，物业市场上形成的租金水平是决定房地产资产需求的关键因素。在获得一项资产时，投资者实际上是在购买当前或将来的收益流量，因此，物业市场上的租金变化会立即影响到资产

租售比、房价收入比与房地产市场调控

———基于区际差异化市场比较的实证分析

吴福象1a ，姜凤珍1b

（1.南京大学 a.长三角研究中心；b.商学院，江苏南京

210093）

摘要：利用租售比、房价收入比指标综合评价我国各区域房地产市场的比价效应意义重

大。研究发现：我国的高房价对住房租赁市场有倒逼作用和漫延趋势，租金相对于房价的偏离导致住房租赁市场难以有效支撑住房买卖市场；各线城市房价收入比存在差异，不同收入群体房价收入比存在着悖论并有加剧的趋势。因此，政府必须通过控制房价上涨以切断高房价向人口密集区二手房租赁市场漫延的通道，完善由政府保障、政府支持和市场提供构成的三级住房模式以及收入分配机制，引导市民合理的住房消费观，培植健康的住房租赁市场。

关键词：租售比；房价收入比；房地产市场；地区差异化

中图分类号：F 293.3

文献标识码：A

文章编号：1005－0892(2012)06－0080－09

市场上的所有权需求。换言之，在城市的任何一个地块，房价都必须依靠租金来支撑，如果租金不能支撑房价，房价最终必然回落。然而，由于我国目前房价普遍高企使得一些商业中心本来就很高的租金与房价倒挂，导致人们有一些商业街房价租售比偏低的错觉。事实上，中国的实际情况已经远远超出了国际警戒线。比如，据测算2009年北京住房租售比最低为500∶1，均值在550∶1以上，不少地段超过了700∶1。广州、杭州等城市的情况则更加严重，2010年广州住房租售比已经突破了920∶1，杭州甚至飚升至1200∶1以上。可见，目前我国房屋租售比已经远远高于100∶1到300∶1的国际公认标准。再从房价收入比来看，虽然近年来我国城镇家庭人均可支配收入环比增速平均高达9.2%，但实际上我国房价收入比已经远远超过了1989年Bertrand Renaud 所提出的4~6倍的“国际惯例”

，也大大超出了国内学者所提出的4~9倍“国内标准”的上限。

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最近，中央多次重申要实现“稳增长、调结构、保民生、促稳定”目标。然而，大多数城市家庭明显感觉到，由于房屋租售比、房价收入比普遍过高，居民的实际生活质量却在下降。因此，类似的南京珠江路商业诚信危机，到底是源于房屋租金上涨，即源于房地产租赁市场供求关系市场选择的结果，还是源于房地产价格过高存在严重泡沫倒逼了租金上涨呢？这些问题的解决，不仅直接关系到市场经济的商业诚信根基，也关系到社会的和谐稳定。基于此，本文拟将研究视野扩展到全国范围内的房地产市场，通过定量测定来评价当前我国各区域房地产价格、租金对理论标准的偏离状况。本文还将对不同收入阶层对房价快速上涨的差异化反应进行比较，深度剖析不同区域、不同阶层对房屋租售比和房价收入比的市场反应。

二、理论概述

理论上讲，住房的投资性需求取决于房地产的资本化率，即租金与房价的比值，这是投资者愿意持有房地产的当前期望收益率。一般来说，期望收益率主要包含四个方面：一是经济活动中的长期利率；二是预期的租金上涨率；三是与租金收入流量相关的风险；四是中央政府对房地产的税收政策。由于居民的购房行为具有潜在的投资性，决定了住宅买卖交易具有一定的投机性，房价很容易背离价值产生泡沫。而住宅租赁行为难以用于市场投机，它要求均衡状态下的房地产租金市场必须真实反映住宅市场整体的供需关系。因此，房价租售比就成为了衡量住房价格是否合理，以及房地产市场是否存在泡沫的重要指标。

当前国际公认标准的住房租金售价比区间是100∶1到230∶1。这个理论上的参考比值意味着，如果把房子按现在的租金出租并且100个月至230个月（大致相当于9年到20年）内能收回购房款，那么当前买房就是合算的。倘若房价租金比超过230，说明该区域房地产投资价值变小，房价高估；如果低于100，说明该区域房地产投资潜力较大。只有当住房租售比趋向合理时，住房租售市场才能得以平衡发展。相反，当一个城市的房地产销售价格上升幅度过大，或长时间居高不下，而当地的房屋租金却没有随之上涨而给予房价有效的支持，致使租售比出现严重的不协调时，该地区的房地产市场就会存在价格虚高、投机盛行的乱象。

国内外大量统计资料表明，无论是发达国家还是发展中国家，住宅的建造标准都是由其社会化生产水平决定的，不同档次的住宅适合不同收入类型的家庭居住。在买卖双方长期相互依存和相互作用下，房价和居民收入之间逐步形成一种稳定的比例关系。最早的房价收入比定义是：新房销售的中位价（每套）与家庭的中位收入（每年）之比。参照这一标准，国际机构曾提出将4∶1~6∶1作为房价收

租售比、房价收入比与房地产市场调控———基于区际差异化市场比较的实证分析