房地产金融及资产管理
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高净值人群资金
银行、信托、基金 等资金的搬运工
机构投资资金
国家基础投放资金
6
风控、互联网、金 融工具技术
开发商 施工方 土地方 房地产中介 物业管理公司
房地产金融的两种常规法律模式
债权投资
借款，要完善保障措 施，追求短中期利益， 到期还本付息
7
股权投资
投资入股，公司要有 可持续发展，追求长 期利益，股份转让
房地产金融+ 资产管理融资实务
一切从房地产说起
房地产行业：以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、 管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。
土 改房 房 房 房 物 房
地 造地 地 地 地 业 地
买
产产产产管产
卖
的经销金理调
开营售融
控
发
管
与
理
2
整个房地产行业里面，那几部分最重要？
房地产金融的常用金融工具
房地产金融市场的金融工具是指可以在房地产金 融市场上同货币相交易的各种金融契约。
贷款 信托
基金 保险 证券
8
房地产金融的服务机构
担保机构、保险机构、资产评估、信用评估、法律咨询等专业化中介服务机构发展 并不充分或仅处于起步阶段，没能构成多元的支持体系和风险分担体系
资产评估机构
审计机构
法律咨询机构
信用评估机构
担保机构
保险机构
9
国家结算机构
在众多服务机构参与下，各类资金借助各类金融工 具，通过债权、股权方式，资金参与到房地产各个 环节的贷款融资、股权投资中，获取利息收入、项 目分红回报，房地产实际操作方获取资金，实现共 赢，这就是房地产金融生态圈。
10
从房地产开发的全流程来诠释房地产金融的无处不在
4 资产增值 卓越金融
房地产金融行业的金融参与者
银行
海内外交易所
信托公司
资管公司、证券公 司/基金公司子公司
担保公司/小贷公司
私募基金/金控
5
互联网金融平台
银行贷款 发行债券、公开发行股票 信托计划 资管计划/契约型产品 抵押贷款 发行有限合伙基金/契约型基金 网上发标/线下放款
房地产金融的原理
投资监控体系
财务监控
⚫监控现金流 ⚫确保财务数据的一 致性 ⚫建立汇报体系 ⚫防止乱投资及担保 ⚫防止资金不正当外 流 ⚫审核/防范风险
23
工程监控
⚫核实在预算范围内 的工程支出 ⚫防止以工程款输出 开发商运营资金 ⚫定期核查施工进度 与工程款拨付对应 ⚫检测施工单位的工 人工资发放 ⚫施工图纸与规划图 纸对应，严禁超建或 违建
1、土地获取
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ（1）银行参与旧贷项目拆迁贷款； （2）私募基金参与合作拍地； （3）财团与开发商合作拍地； （4）城投公司发行信托进行土地收储（一级 整理），再卖给开发商； （5）互联网众筹平台众筹土地（碧桂园、平 安）
11
从房地产开发的全流程来诠释房地产金融的无处不在
2、工程施工
（1）施工方的工程垫支； （2）开发商向施工方开具工程款商业票据， 进行贴现融资； （3）施工方的信用贷款； （4）开发商以房抵工程款； （5）开发商在建工程抵押融资；
4、现房销售、尾盘处理
（1）尾盘、现房并购融资（折价收购）； （2）以租代售、售后返租； （3）租赁权转让融资； （4）互联网金融平台房产众筹；
14
从房地产开发的全流程来诠释房地产金融的无处不在
（1）优质资产并购升级、改造、出售； （2）优质资产抵押融资； （3）二手房交易中的赎楼、按揭、装修等 融资； （4）互联网金融平台优质房产众筹；
房地产金融内部基础流程-投（ 3设计交易流程） 模式案例：夹层项目基金
开发商
利用基金的 杠杆效用
占股 99%
基金
享受 99%的
分红
项目公司
以股（1%） +债形式投入 到项目公司
开发商义务
• 对基金的全部投资承担本息还款责任 • 不高于市场的资金成本
22
2019/9/21
房地产金融内部基础流程-管
房地产金融内部基础流程-投（3设计交易流程） 模式案例：同股同权项目基金
开发商
与基金同股 同权
占股 51%
基金
享受 51%的
分红
项目公司
同股同权 投入基金， 占股49%
项目要求
• 回报倍数较高 • 至少3、4年后才有现金回流
开发商义务
• 提供回报倍数较高的项目 • 可考虑基金优先分配等安排
21
2019/9/21
5、存量房市场
15
一般房地产金融均涉及资金投资，风险控制，具体 运作流程又是如何？
16
房地产金融内部基础流程
融、投、管、退
17 资产增值 卓越金融
房地产金融内部基础流程-融
私人银行部、合法吸储 财富管理中心
银行 信托
财富管理中心
私募基金
股东出资（不能吸储）
小贷公司
互联网平台、第三方支付
互金平台
18
房地产金融内部基础流程-投（1找项目）
通过筛选，有投资机会的，进行项目公司和项目文件核实
企业相关法律文件
需要融资方提供以下清单
填制 《融资申请表》
公司项目池概况 融资主体相关法律文件 融资项目相关法律文件
借款用途
抵押物文件
19
还款来源
房地产金融内部基础流程-投（2调查项目）
调查的主要内容
项目状况
财务状况
法律 项目工程 项目公司背景
20
关键议题
• 原项目的策划案及进度 • 项目定位、目标客户群、预期价格，标的构成， 项目法律文件
•项目资金缺口 •项目已投资金使用情况 •负债/或有负债明细
• 法律先决条件 • 相关合同审查
• 已完成工程量 • 未完成工程量
• 股权，章程，品牌，资质 声誉，历程
房地产：资金密集型行业，现金为王
房地产金融——资金提供
3
房地产销售——资金回笼
房地产金融的定义
房地产金融是指围绕房地产的开发、经营、流通和消费等过程 而发生的资金筹集、融通和结算的一系列金融活动。 房地产金融体系由房地产金融活动的参与者、房地产金融活动 中产生的各种金融工具以及这些工具流动形成的市场所构成。
营销监控
⚫监控营销方案 ⚫监控预算费用 ⚫掌握关键销售数据 ⚫保持经营业绩和销 售稳定性 ⚫监控销售回款打入 监管账户，严禁私自 收款 ⚫销售业绩不达标时 督促或更换销售团队
12
从房地产开发的全流程来诠释房地产金融的无处不在
（1）开发商房源预售备案融资； （2）房地产中介房产包销、独立代理销售； （3）房产包销融资； （4）互联网金融平台房产众筹，预售众筹； （5）开发商在建工程抵押融资； （6）以理财方式进行房源预售； （7）银行按揭贷款；
3、房产预售
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从房地产开发的全流程来诠释房地产金融的无处不在
银行、信托、基金 等资金的搬运工
机构投资资金
国家基础投放资金
6
风控、互联网、金 融工具技术
开发商 施工方 土地方 房地产中介 物业管理公司
房地产金融的两种常规法律模式
债权投资
借款，要完善保障措 施，追求短中期利益， 到期还本付息
7
股权投资
投资入股，公司要有 可持续发展，追求长 期利益，股份转让
房地产金融+ 资产管理融资实务
一切从房地产说起
房地产行业：以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、 管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。
土 改房 房 房 房 物 房
地 造地 地 地 地 业 地
买
产产产产管产
卖
的经销金理调
开营售融
控
发
管
与
理
2
整个房地产行业里面，那几部分最重要？
房地产金融的常用金融工具
房地产金融市场的金融工具是指可以在房地产金 融市场上同货币相交易的各种金融契约。
贷款 信托
基金 保险 证券
8
房地产金融的服务机构
担保机构、保险机构、资产评估、信用评估、法律咨询等专业化中介服务机构发展 并不充分或仅处于起步阶段，没能构成多元的支持体系和风险分担体系
资产评估机构
审计机构
法律咨询机构
信用评估机构
担保机构
保险机构
9
国家结算机构
在众多服务机构参与下，各类资金借助各类金融工 具，通过债权、股权方式，资金参与到房地产各个 环节的贷款融资、股权投资中，获取利息收入、项 目分红回报，房地产实际操作方获取资金，实现共 赢，这就是房地产金融生态圈。
10
从房地产开发的全流程来诠释房地产金融的无处不在
4 资产增值 卓越金融
房地产金融行业的金融参与者
银行
海内外交易所
信托公司
资管公司、证券公 司/基金公司子公司
担保公司/小贷公司
私募基金/金控
5
互联网金融平台
银行贷款 发行债券、公开发行股票 信托计划 资管计划/契约型产品 抵押贷款 发行有限合伙基金/契约型基金 网上发标/线下放款
房地产金融的原理
投资监控体系
财务监控
⚫监控现金流 ⚫确保财务数据的一 致性 ⚫建立汇报体系 ⚫防止乱投资及担保 ⚫防止资金不正当外 流 ⚫审核/防范风险
23
工程监控
⚫核实在预算范围内 的工程支出 ⚫防止以工程款输出 开发商运营资金 ⚫定期核查施工进度 与工程款拨付对应 ⚫检测施工单位的工 人工资发放 ⚫施工图纸与规划图 纸对应，严禁超建或 违建
1、土地获取
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ（1）银行参与旧贷项目拆迁贷款； （2）私募基金参与合作拍地； （3）财团与开发商合作拍地； （4）城投公司发行信托进行土地收储（一级 整理），再卖给开发商； （5）互联网众筹平台众筹土地（碧桂园、平 安）
11
从房地产开发的全流程来诠释房地产金融的无处不在
2、工程施工
（1）施工方的工程垫支； （2）开发商向施工方开具工程款商业票据， 进行贴现融资； （3）施工方的信用贷款； （4）开发商以房抵工程款； （5）开发商在建工程抵押融资；
4、现房销售、尾盘处理
（1）尾盘、现房并购融资（折价收购）； （2）以租代售、售后返租； （3）租赁权转让融资； （4）互联网金融平台房产众筹；
14
从房地产开发的全流程来诠释房地产金融的无处不在
（1）优质资产并购升级、改造、出售； （2）优质资产抵押融资； （3）二手房交易中的赎楼、按揭、装修等 融资； （4）互联网金融平台优质房产众筹；
房地产金融内部基础流程-投（ 3设计交易流程） 模式案例：夹层项目基金
开发商
利用基金的 杠杆效用
占股 99%
基金
享受 99%的
分红
项目公司
以股（1%） +债形式投入 到项目公司
开发商义务
• 对基金的全部投资承担本息还款责任 • 不高于市场的资金成本
22
2019/9/21
房地产金融内部基础流程-管
房地产金融内部基础流程-投（3设计交易流程） 模式案例：同股同权项目基金
开发商
与基金同股 同权
占股 51%
基金
享受 51%的
分红
项目公司
同股同权 投入基金， 占股49%
项目要求
• 回报倍数较高 • 至少3、4年后才有现金回流
开发商义务
• 提供回报倍数较高的项目 • 可考虑基金优先分配等安排
21
2019/9/21
5、存量房市场
15
一般房地产金融均涉及资金投资，风险控制，具体 运作流程又是如何？
16
房地产金融内部基础流程
融、投、管、退
17 资产增值 卓越金融
房地产金融内部基础流程-融
私人银行部、合法吸储 财富管理中心
银行 信托
财富管理中心
私募基金
股东出资（不能吸储）
小贷公司
互联网平台、第三方支付
互金平台
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房地产金融内部基础流程-投（1找项目）
通过筛选，有投资机会的，进行项目公司和项目文件核实
企业相关法律文件
需要融资方提供以下清单
填制 《融资申请表》
公司项目池概况 融资主体相关法律文件 融资项目相关法律文件
借款用途
抵押物文件
19
还款来源
房地产金融内部基础流程-投（2调查项目）
调查的主要内容
项目状况
财务状况
法律 项目工程 项目公司背景
20
关键议题
• 原项目的策划案及进度 • 项目定位、目标客户群、预期价格，标的构成， 项目法律文件
•项目资金缺口 •项目已投资金使用情况 •负债/或有负债明细
• 法律先决条件 • 相关合同审查
• 已完成工程量 • 未完成工程量
• 股权，章程，品牌，资质 声誉，历程
房地产：资金密集型行业，现金为王
房地产金融——资金提供
3
房地产销售——资金回笼
房地产金融的定义
房地产金融是指围绕房地产的开发、经营、流通和消费等过程 而发生的资金筹集、融通和结算的一系列金融活动。 房地产金融体系由房地产金融活动的参与者、房地产金融活动 中产生的各种金融工具以及这些工具流动形成的市场所构成。
营销监控
⚫监控营销方案 ⚫监控预算费用 ⚫掌握关键销售数据 ⚫保持经营业绩和销 售稳定性 ⚫监控销售回款打入 监管账户，严禁私自 收款 ⚫销售业绩不达标时 督促或更换销售团队
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从房地产开发的全流程来诠释房地产金融的无处不在
（1）开发商房源预售备案融资； （2）房地产中介房产包销、独立代理销售； （3）房产包销融资； （4）互联网金融平台房产众筹，预售众筹； （5）开发商在建工程抵押融资； （6）以理财方式进行房源预售； （7）银行按揭贷款；
3、房产预售
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从房地产开发的全流程来诠释房地产金融的无处不在