2018年新加坡房地产行业专题研究报告

２０１８年新加坡房地产行业专题研究报告

摘要：

●新加坡的高住房自有率奇迹

建国后短短30年，新加坡成功从第三世界跻身第一世界，在创造经济奇迹的同时，更以其高住房自有率成为全球典范，被公认为全世界解决住房问题最好的国家之一。人均住房面积从自治之初的不足6平提高至2015年的27.6平；套户比在1985年达到1后一直稳定在1以上；住房自有率在2001年达到历史高点93.1%，此后一直维持在90%左右。

新加坡还形成以组屋为主、私宅为辅的住房供给结构。82%以上的新加坡人居住在政府提供的组屋中，仅有不到18%的高收入家庭和外国人住在开发商建设的私人住宅。组屋类型多元，不仅有提供给中低收入家庭的普通组屋，还面向“夹心层”家庭提供设计更好、面积更大、配套更全的执行共管公寓和3-Gens公寓，满足多层次住房需求。而价格不到私人住宅的1/3，组屋的房价收入比始终维持在5.5左右，私人住宅的房价收入比约为21，均远低于香港（47）、北京（44）和上海（44）等，居民购房压力较小。

见贤思齐，最好的学习就是模仿，是什么造就了新加坡高住房自有率的奇迹？

●新加坡住房制度四大支柱

（1）国有为主的土地制度

新加坡国有土地占比近九成，政府在土地规划、出让、管理上拥有绝对话语权。1966年颁布的《土地征收法》规定，政府出于公共利益需要可强制征地，并限定赔偿款在较低水平，保障政府低价获取大量土地，国有土地占比从1960年的44%快速上升至2006年的87%。所有权和使用权两权分离，政府以招标和拍卖转让土地使用权（住宅99年）。

政府以低价转让土地给HDB，保障组屋建设量足价廉：一是保证组屋建设用地充足，由SLA征收并向HDB供应大量公共建设用地；二是HDB以远低于市价获取土地，组屋售价远低于私宅。

（2）公积金主导的住房金融制度

住房金融体系以强制储蓄型的中央公积金为主、辅以商业贷款。《中央公积金法》明确规定，所有公民和永久居民均需缴纳公积金，2017年覆盖率高达95.3%。1968年开始用于购买组屋，1981年扩至私宅，中央公积金制度大幅提升新加坡人房屋购买力。

中央公积金：存贷分离、高存低贷、固定利率、封闭管理。中央公积金局负责收取、政府投资公司负责增值、HDB负责发放住房贷款，保证专款专用。新加坡公积金缴存比例极高，2016年以来为37%（雇员20%，雇主17%），远高于德国、中国、巴西、智利等国家。公积金存款利率高于同期商贷利率，贷款利率一般为公积金存款利率上浮0.1%，1993年来稳定在2.6%。发挥两大关键作用：一是支持政府“建得起”组屋：中央公积金局为HDB提供间接资金支持；二是让居民“买得起”组屋：通过优惠贷款和补助形式支持居民买房。

（3）交易保有并重的税收制度

新加坡房地产相关税种包括印花税、财产税和所得税，2017年前两项合计91.2亿新元，占总税收13.9%，占财政预算收入9.8%。

印花税征收范围广，税率累进：包括买家印花税、卖家印花税和额外印花税，税基为买卖合同价与市价中较高者，税率采取累进制，房屋价值越低、持有年限越长，税率越低；区分公民、永久居民、外国人和法人实体，对本国公民有税收优惠。

财产税按年值征收：征收对象包括房屋、土地及公寓；税基为资产年值，建筑物按可比物业出租一年的市场租金（除去家居、装修折旧及维护费用），土地按地块市场价值的5%；税率为超额累进制，且自住房屋远低于非自住住宅。

租售环节均需缴纳所得税：租赁环节由出租人缴纳，买卖环节只针对投资炒作的个人征收。

（4）组屋主导的住房供应体系

目前约82%新加坡人居住在政府提供的组屋，仅18%住在开发商建设的私宅。组屋可分为两种，一是面向中低收入家庭的普通组屋，二是面向收入超过组屋申请上限但又无力购买私宅的“夹心层”提供的改善型组屋。私人住宅主要面向高收入公民及无法购买组屋的外国人，按照是否拥有土地所有权可分为有地私宅和非有地私宅。

新加坡住房自有率极高，2017年高达90.9%。只有收入极低的公民和短暂旅居的外国人租房居住，占比不到10%。

启示

（1）新加坡是城市国家，政府可背负起对居民的住房责任：新加坡国土面积721.6平方公里，总人口仅561.2万，人口少的基本国情决定新加坡居民的住房负担远低于中美等人口大国；而新加坡经济实力稳居全球前列，政府有足够财力建立起以住房自有为导向的住房制度。

（2）构造“廉租房—廉价组屋—改善型组屋—私人住宅”的阶梯化供应体系。以廉租房保障极低收入家庭，以廉价组屋面向中低收入群体，以改善型组屋支持夹心层购房，以私人住宅满足高收入群体及外国人，层层递进，满足多样化需求。

（3）供给端发力解决住房问题，辅以需求端调控。新加坡人口较少，政府对住房市场拥有绝对控制权，往往从供给侧发力解决住房问题，通过不断调整住房供给去适用新的住房需求：“基本自住需求—实现产权自有—提升住房质量”；需求端主要是通过限售、差别化税率、严惩弄虚作假等方式抑制投机。

（4）始终保持政策连续稳定。1966年颁布《土地征收法》，赋予政府低价征地权，为组屋大规模、低成本建设提供土地保障；1968年开始允许公积金购买组屋，1981年拓展至私宅，大幅提高居民购买力；1996年推出EC公寓、2005年推出DBSS公寓、2013年推出3-Gens公寓，从供给形式上不断满足住房消费升级的新需求。新加坡始终保持住房政策的连续性，循序渐进实现“居者有其屋”的住房目标。

风险提示：中国与新加坡经济文化差异影响适用性

目录

1导言 (9)

2住房制度的四大支柱 (13)

2.1 土地制度：国有为主，无土地财政 (13)

2.1.1 强制征地、低价补偿，土地以国有为主 (13)

2.1.2 低价转让、优先供给，保障组屋量足价廉 (15)

2.1.3 政府与土地的关系：不依赖土地财政 (15)

2.2 住房金融：中央公积金为主、商贷为辅 (19)

2.2.1 中央公积金：强制储蓄、高存低贷、固定利率 (19)

2.2.2 商业贷款：浮动利率、门槛更低 (23)

2.2.3 储蓄率高，居民杠杆水平较低 (24)

2.3 税收制度：重交易保有，抑制投机 (25)

2.3.1 印花税：征收范围广、累进制税率 (26)

2.3.2 财产税：按年值征收、对房价影响有限 (28)

2.3.3 所得税：租售均缴纳、精准打击投机 (30)

2.4 住宅供应制度：组屋为主、私宅为辅；自有为主、租赁为辅 (30)

2.4.1 组屋：普通组屋保障刚需，EC公寓支持改善 (31)

2.4.2 私人住宅：有地私宅面向高收入公民家庭，无地私宅支持永久居民及外国人 (37)

2.4.3 租赁市场：占比不到10%，面向超低收入公民及旅居的外国人 (38)

3从历史看未来：新加坡住房制度演变之四大阶段 (41)

3.1 租赁主导时代(1959-1965) (41)

3.1.1 时代背景：自治初期住房严重短缺 (41)

3.1.2 制度演变：以租为主，解决中低收入者住房问题 (42)

3.1.3 政策效果：供给大幅增加，“房荒”有所缓解 (42)

3.2 住房自有时代（1966-1973） (43)

3.2.1 时代背景：内忧外患中开始第一次工业革命 (43)

3.2.2 制度演变：供需两端双管齐下，鼓励住房自有化 (44)

3.2.3 政策效果：“房荒”基本解决，住房自有率大幅提升 (46)

3.3 市场分层时代（1974-1990） (47)

3.3.1 时代背景：中高收入家庭住房需求亟待满足 (47)

3.3.2 制度演变：向夹心层供给组屋，同时发展私宅市场 (48)

3.3.3 政策效果：多层次、阶梯式住房供应体系形成 (49)

3.4 消费升级时代（1991-至今） (50)

3.4.1 时代背景：人才集聚，资本输出，经济持续快增长 (50)

3.4.2 制度演变：更注重提升组屋质量和价值 (52)

3.4.3 政策效果：组屋质量大幅改进，市场机制趋于完善 (56)

4新加坡政府为何如此关心居民住房问题？ (57)

4.1 种族多元、历史较短的移民文化使得政府将解决住房问题作为社会稳定的基础 (57)

4.2 城市国家的基本国情决定政府可负担起对居民的住房责任 (57)

4.3 经济发展建国前靠转口贸易、建国后从制造业转向“先进制造业+服务业” (58)

4.3.1 房地产业在新加坡主要经济指标中占比较低 (58)

4.3.2 新加坡支柱产业：建国前为转口贸易，建国后从制造业转向“先进制造+服务业”双支柱 (60)

5新加坡住房制度的三大启示 (61)

5.1 始终保持住房政策连续稳定 (61)