土地权利理论与方法一

土地权利理论与方法(一)

张长春

河北农业大学国土资源学院Changchun_zhang@ 本书结构

第一章土地权利概述

第二章土地所有权

第三章土地用益物权之建设用地使用权

第四章土地用益物权之承包经营权、宅基地使用权和地役权

第五章土地担保物权

第六章土地确权法律政策概述

第七章土地权属争议调处制度

附录：规范性文件

第一章土地权利概述

本章结构

第一节土地权利的概念及特征

第二节土地权利体系

第三节土地权利制度历史变迁

第四节土地权利登记制度

第五节土地权利制度在市场经济发展中的地位和作用

第六节国外及港台地区土地权利制度

第一节 土地权利的概念及特征

权利树(图谱)（Tree of rights)

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违约之债债权财产权利民事权利

第一节土地权利的概念及特征

一、财产权、物权、不动产物权

财产权

民法设立调整平等主体之间的人身关系和财产关系，而为当事人设置的相应权利。

属于民事权利、实体权利范畴，区别于行政、刑事程序中的程序权利，如陈述、申辩、提起行政复议、行政诉讼等权利

物权

对特定物享有的直接支配并排除他人干涉的权利。名称、权利内容均由法律规定。

对世权、绝对权:直接支配的权利

物权与债权的区别

⏹反应的社会关系性质不同—物权：静态财产归属关系、债权：动态的财产流转关系

⏹法律关系的主体范围不同—一一对应与一多对应

⏹法律关系的客体范围不同—物且是特定物；物、行为、智力成果、财

⏹法律关系的内容不同—直接支配与请求债务人为给付行为

⏹法律关系发生的原因不同—物权仅限合法行为产生，侵权之债则因违法行为产生3．不动产物权

⏹动产与不动产的划分标准

⏹不动产物权的分类

自物权—他物权

主物权—从物权（抵押权）

动产物权—不动产物权

动产物权—不动产物权的区别有：

A.公示方法不同：占有公示与登记公示；

B.权利让与的方式不同：交付生效与登记生效、口头与书面；

C.设定权利类型不同：动产可设定抵押、质押，可以留置，不动产仅可抵押，但可以于其上设定用益物权；

D.涉诉时诉讼管辖不同：合同签订地、履行地、债务人所在地等可以约定

二、土地权利的概念及特征

土地权利是土地制度的核心内容，是指权利人按照法律的规定直接支配土地并排除他人干涉的权利。解释：———特指土地物权，此外还存在土地债权：如租赁权。

⏹土地所有权的内容：

占有、使用、收益和处分四项权能。其他不动产的不完全物权仅是部分权能的集合体。土地权利的特征

（1）土地权利是对土地的支配权；

（2）排他性财产权利；辨析：内容互不相容不可并存与互不相同有时可以并存

（3）对世权；

（4）物权法定；

（5）登记公示

第二节土地权利体系

法律体系—权利体系：工具与成果的关系

一、土地权利体系的设置

～～，是指国家对土地权利的种类和内容做出的规定。从一国实际考虑，相同法系的国家，权利体系也有差别。如地役权的引入、典权、农地发展权的无奈，尽管理论上很成熟。二、我国的土地权利体系

（参见权利树图）

第三节土地权利制度历史变迁

一、我国历史上的土地权利制度

土地问题历来是朝代更迭的导火索，土地制度是社会政治、经济、文化的载体，是与当时的社会制度、经济制度相适应的，从井田、均田、永佃、旗地、屯田中或多或少都能品味出历史的余味。

1．原始社会—共有共耕，较低的社会生产力水平使然

2．奴隶社会—奴隶主和农奴主所有，阶级社会产物。井田制。[农奴：牟氏庄园—佃农交租、抽地封门、增加地租剥削三部曲]

3．封建社会—私有制→均田制→大地主私有制→官僚、军阀地主

二、新中国土地权利制度的形成

（一）农村集体土地权利制度的历史沿革

私有制（自有自耕）→初级合作社→高级合作社（共有共耕）→人民公社（共有共耕）→家庭联产承包责任制（集体所有、家庭承包经营）

（二）城市国有土地权利制度的演变

1950年11月《城市郊区土地改革条例》规定，城市土地属于国家。加之城市私房改造，直到82年以《宪法》形式表达，88年《宪法》修正案提依法转让土地使用权。三无到三有。第四节土地权利登记制度

一、概况

什么是土地权利的登记？

理论上讲应包括所有土地权利，但根据部门管理特点，土地承包经营权由农业行政主管部门负责登记。土地登记的意义：公示、管理、决策

二、土地登记的效力

土地登记产生公示力和公信力，原因是登记机关以国家名义进行的权利登记。

1．两种规则

登记生效主义与登记对抗主义

2．我国土地登记规则—生效主义加例外规定

3. 物权法规定的新的登记类型：更正登记、异议登记、预告登记、注销登记

第五节土地权利制度在市场经济发展中的地位和作用

本部分略讲：从社会稳定、经济发展、权益保护、金融秩序、资源保护利用等方面谈。

第六节国外及港台地区土地权利制度

一、土地权利的表现形式

1．所有权2．地上权3．永佃权4．地役权5．信托特权6．抵押权7．典权8．耕作权9．租赁权

二、港台及国外土地权利的主要内容

（见下表）