房地产估价方法收益还原法课件
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《房地产估价》第四章教案PPT课件
总费用=管理费＋维修费＋保险费＋税金
＋（折旧费＋利息）
➢ 10000元，年利率10%，利息1000元，通货膨胀率3%，贬值3000 元，实际收益只有7000元。
✓2.其他类型房地产 ✓如使用性房地产、自用性房地产、待开发类房地
产、农用土地只是各自收益项目及费用项目的差 异，纯收益的计算思路与方法相同。
但在有限年的情况下，收益法的公式为：
在纯收益每年按一定比率增加且为无限年的情况下， 收益法的公式为：
上述三种情况下的公式中，r就是我们所说的资本化 率。
➢ 资本化率实质上是一种资本投资的收益率（由一笔投 资赚回的收益的百分数，有若干种不同的名称，诸如 收益国率、获利率、报酬率、利润率、回报率、盈利 率和利率）。
客观收益是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的 因素后所得到的一般正常收益，它才能得到的一般 正常收益，它才能作为估价的依据。
房地产的收益也有有形收益和无形收益，在估计收 益时不仅要包括有形收益，还要包括各种无形收益。
（二）各类房地产纯收益的计算
1.租赁性房地产
✓ （1）总收益
✓ 总收益=房屋出租年租金＋押金与保证金利息
1、市场提取法
✓这种方法是利用收益法公式，通过搜集市场上相 同或相似房地产的纯收益、价格等资料，反求出 资本化率。
选取的6个可比实例及其相关资料(表4-1)
可比实 纯收益(万元/
例
年)
1
12
2
23
3
10
4
65
5
90
6
32
价格(万 元)
102 190 88 542 720 250
资本化率 (％)
11.8 12.1 11.4 12.0 12.5 12.8
大学课程《房地产估价》PPT课件：第六章 收益还原法(详) -06
，但当两宗都换算成无限年的价格之后，B的实际价格为5067.73元/㎡，
超过了A房产的5042.96元/㎡。
4.不同年限情况下市场比较法中价格 的调整
市场法中可比实例的年限经常与待估对象的年限不同，这时需 要先将可比实例的价格换算成与待估对象年限相同情况下的价 格，调整后的可比实例的价格才是合理的，否则年限不同的因 素会导致估价结果的发生偏差。
益价格，V为无限年的收益价格，K n
1
1 (1 Y )n
，则可得:
Vn V K n
若需要转换为收益年限为n1的价格，则
Vn1 V Kn1
（6-6） （6-7）
(6-7)式比上(6-6)式得到
Vn1
K n1 Kn
Vn
(1 Y )nn1 (1 Y )n1 (1 Y )n 1
1
Vn
【例6-3】假设一宗收益性房地产收益年限30年 ，价格是3000元/m2，同类房地产的报酬率是 10%。试计算该房地产收益年限若是50年情况下 的收益价格。
【例6-5】某宗工业用地的出让土地使用年限为50年，所处地段 的基准地价为1200元/m2，且在评估基准地价时设定的土地使用 为无限年，现行土地报酬率为10%。假设除了土地使用年限，该 工业用地的其他状况与评估基准地价时设定的状况相同，试通过 基准地价求取该宗工业用地的价格。
解：根据已知条件，通过基准地价求取该工业用地的价格实际上 就是将土地使用无限年的基准地价转换成土地使用50年的地价。
要比较两宗年限不同房地产价格的高低，需要将它们先转 换成相同年限下的价格之后再进行比较才是合理的。
【例6-4】如果A，B两宗房地产，A的单价5000元/m2，收益 年限是50年；B的单价4600元/m2，收益年限为25年。假设 报酬率均为10%，试比较该两宗房地产价格的高低。
第五章2 房地产估价收益还原法
其中： 租赁收入包括⑴有效毛租金收入⑵租赁保证金、 押金等利息收入 租赁费用包括：维修费、管理费、保险费、税金 等
（2）商业经营性房地产的净收益 净收益＝商品销售收入-商品成本-商业利 润（非房地产产生的利润） （3）生产性房地产的净收益 净收益=产品销售收入-产品成本-利润（非
V P n (1 r ) 1
6）房地产价格的计算公式
a V r
a1
a2
a3
an
0
r1
1
r2
2
r3
n
第一年末纯收益a的贴现值：
1 a1 R1 a1 1 r1 1 r1
r为还原利率 R1为贴现值
第二年纯收益的贴现值：
a2 R2 (1 r1 )(1 r2 )
为折现系数 1 (1 r1 )
a 1 V 1 n r (1 r )
894.4 1 8821 V 1 .3(万美元) 45 10% (110%)
净收益 潜在毛收入 空置等造成的收入损失 正常可观的运营费用
潜在毛收入： 是指假定房地产在充分利用、无空置状态下可 获得的收入。（理想状态）
有效毛收入： 是指由潜在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金 以及其他原因造成的收入损失后所得到的收入。 （比较符合实际）
2）估算运营费用
收益还原法
1定义
就是把地租收入（纯收益）作为想象中的 一种资本的利息，用一定还原利率去还原 出地租的购买价格即地价的一种方法。
a V r
收益还原法的基本思路：以收益还原法计算房地 产价格的原理与银行存款一样，将房地产取得的 年净收益视为银行存款利息，按照一定的利率， 还原出存入的本金，即房地产价值总额。
（2）商业经营性房地产的净收益 净收益＝商品销售收入-商品成本-商业利 润（非房地产产生的利润） （3）生产性房地产的净收益 净收益=产品销售收入-产品成本-利润（非
V P n (1 r ) 1
6）房地产价格的计算公式
a V r
a1
a2
a3
an
0
r1
1
r2
2
r3
n
第一年末纯收益a的贴现值：
1 a1 R1 a1 1 r1 1 r1
r为还原利率 R1为贴现值
第二年纯收益的贴现值：
a2 R2 (1 r1 )(1 r2 )
为折现系数 1 (1 r1 )
a 1 V 1 n r (1 r )
894.4 1 8821 V 1 .3(万美元) 45 10% (110%)
净收益 潜在毛收入 空置等造成的收入损失 正常可观的运营费用
潜在毛收入： 是指假定房地产在充分利用、无空置状态下可 获得的收入。（理想状态）
有效毛收入： 是指由潜在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金 以及其他原因造成的收入损失后所得到的收入。 （比较符合实际）
2）估算运营费用
收益还原法
1定义
就是把地租收入（纯收益）作为想象中的 一种资本的利息，用一定还原利率去还原 出地租的购买价格即地价的一种方法。
a V r
收益还原法的基本思路：以收益还原法计算房地 产价格的原理与银行存款一样，将房地产取得的 年净收益视为银行存款利息，按照一定的利率， 还原出存入的本金，即房地产价值总额。
第5章 收益还原法房地产估价(第二版)课件
目录
第1章 从估价的角度认识房地产 第2章 房地产价格 第3章 房地产估价概论 第4章 市场比较法 第5章 收益还原法 第6章 成本法 第7章 假设开发法 第8章 地价评估 第9章 房地产估价程序 第10章 房地产估价报告
第5章 收益还原法
教学目标
通过本章学习，了解收益还原法的基本思想和基本原理，掌握收益还原 法的使用范围和操作步骤，并具备对有收益或有潜在收益的房地产进行实 务操作的能力。
房地产价格=纯收益/利息率 普遍适用的收益还原法原理表述如下：将估价时点视为现在，那么在现在购买有一定年限收益的房地 产，预示着在其未来的收益年限内可以源源不断地获取净收益，如果现有某一货币额可与这未来源源不 断的净收益的现值之和等值，则这一货币额就是该房地产的价格。 收益还原法是建立在货币具有时间价值的观念上的。货币的时间价值是指现在的钱比将来的钱有更高 的价值；或者说，现在的钱比将来的钱更值钱。俗话说“多得不如现得”就是这种观念的反映。收益性 房地产的价值就是该房地产的未来净收益的现值之和，其高低取决于下列3个因素：①可获净收益的大小； ②可获净收益期限的长短；③获得该净收益的可靠性。
理论分析上的意义，实际估价中无法操作。
2 最简单的情形
V lim a [ 1 1] a [ 1 lim 1] a [ 1 0 ] a
式中：V ——房地产价格； n r ( 1 r ) n r n ( 1 r ) n r
r
a ——房地产的纯收益；
r ——房地产的收益率。
此公式的假设前提是：①a每年不变；②r每年不变且大于零；③n年期无限。
25 (110%)3
28 (110%)4
30 (110%)5
35
1
Hale Waihona Puke 1[1]10% (110%)385 (110%)5
第1章 从估价的角度认识房地产 第2章 房地产价格 第3章 房地产估价概论 第4章 市场比较法 第5章 收益还原法 第6章 成本法 第7章 假设开发法 第8章 地价评估 第9章 房地产估价程序 第10章 房地产估价报告
第5章 收益还原法
教学目标
通过本章学习，了解收益还原法的基本思想和基本原理，掌握收益还原 法的使用范围和操作步骤，并具备对有收益或有潜在收益的房地产进行实 务操作的能力。
房地产价格=纯收益/利息率 普遍适用的收益还原法原理表述如下：将估价时点视为现在，那么在现在购买有一定年限收益的房地 产，预示着在其未来的收益年限内可以源源不断地获取净收益，如果现有某一货币额可与这未来源源不 断的净收益的现值之和等值，则这一货币额就是该房地产的价格。 收益还原法是建立在货币具有时间价值的观念上的。货币的时间价值是指现在的钱比将来的钱有更高 的价值；或者说，现在的钱比将来的钱更值钱。俗话说“多得不如现得”就是这种观念的反映。收益性 房地产的价值就是该房地产的未来净收益的现值之和，其高低取决于下列3个因素：①可获净收益的大小； ②可获净收益期限的长短；③获得该净收益的可靠性。
理论分析上的意义，实际估价中无法操作。
2 最简单的情形
V lim a [ 1 1] a [ 1 lim 1] a [ 1 0 ] a
式中：V ——房地产价格； n r ( 1 r ) n r n ( 1 r ) n r
r
a ——房地产的纯收益；
r ——房地产的收益率。
此公式的假设前提是：①a每年不变；②r每年不变且大于零；③n年期无限。
25 (110%)3
28 (110%)4
30 (110%)5
35
1
Hale Waihona Puke 1[1]10% (110%)385 (110%)5
第六章收益法PPT课件
要求的土地使用年限
10
②预测未来t年后房地产价格
n
P ai0 i 1
an0
a30 a20
a1 a2
a10
r1
r2
现第 第 在1 2
年年
Pt=？
at+1 at+2
an
第第 第
t t+1 t+2 年年 年
rn 第
n 期
一般公式：
P
(1
a1 r1
)
(1
r1
a2 )(1
r2
)
(1
r1
)(1
an r2
第6章 收益法
收益法是房地产价格评估的基本方法 之一，又称收益还原法、投资法、收益现 值法。在土地经济理论和土地价格评估中 称为地租资本化或地租资本化法。收益法 具有充分的理论依据，而且在国内外被广 泛使用，受到了众多房地产估价专家及学 者的推崇。
1
学习要求：
1) 了解收益法的概念、理论依据、适用对象、条件、和操作 步骤。
房地产的价格等同于在这个年限期内可以在将来源源不断 取得的纯收益，按适当的资本化率 (或折现率)折算为现在 价值的总和 (收益价值)。
e.g. 把一宗房地产的价格（评估时点）比作一笔存款，把房 地产的纯收益比作利息
利息=存款额×利率 纯收益=房地产价格×利率（资本化率、还原率，折现率）
注意：因为房地产纯收益是按期产生的（每年或每期），每期的资本 化率及纯收益可能不同。应按下面的公式计算。
情况2
使用年期n≠∞
P
a r
1
1 (1 r)n
情况3 资本化率 r=0 P a n
7
[例1] 某房地产每年可得到30万元总收益，同时每年要支出15 万元的总费用，如果该类房地产资本化率为12%。求其收益价 格。
房地产估价—第五章-收益还原法-PPT文档资料
1．可获净收益的大小——未来净收益越大，房地产的价 值就越高，反之就越低；
2．可获净收益期限的长短——获得净收益期限越长，房 地产的价值就越高，反之就越低；
3．获得该净收益的可靠性——获得净收益越可靠，房地 产的价值就越高，反之就越低。
5.1.3收益还原法的特点
• 1.具有严格的理论基础
• 地租理论、生产要素分配理论
• 又称收益法、收益资本化法、投资法或收益现值法。 • 采用收益还原法测算的价格称为收益价格
5.1.2收益还原法的理论依据
收益还原法的理论依据是预期收益原理。
在通常情况下，人们使用某一块土地的目的是在 正常情况下获得该土地的纯收益并期望在未来若 干年间也可以源源不断地获得该收益。从现实生 活看，这种源源不断获得的纯收益也可以被当作 地租。将这种在未来所获得的纯收益以某一适当 的还原利率贴现到评估时日得到一个货币总额 （现值），那么，这个货币总额存入银行，也能 源源不断地带来与这个纯收益等量的收入。
• ㈡ 收益年限为有限年且资本化率为零
• 基本假设前提为：①净收益a每年不变；②收益 年期为有限年；③资本化率 r=0 。则
V = a+a+a+…+a = na
• ㈢ 收益年限为无限年
V = a lnimr
1
1 (1r)n
• 2.只对有收益或潜在收益的房地产进行评估 • 3.评估结果的准确度取决于未来房地产地方纯收
益和收益率确定的准确度
5.1.4收益还原法的适用范围
收益法适用于有收益或有潜在收益，并且收益和风险都能 够量化的房地产，如商业、旅馆、餐饮、写字楼、公寓、 游乐场、厂房、农地等房地产；而对于收益或潜在收益难 以量化的房地产价格的评估则不适用。如：政府办公楼， 学校、公园、图书馆、博物馆等公用、公益房地产的估价， 收益法大多不适用。
2．可获净收益期限的长短——获得净收益期限越长，房 地产的价值就越高，反之就越低；
3．获得该净收益的可靠性——获得净收益越可靠，房地 产的价值就越高，反之就越低。
5.1.3收益还原法的特点
• 1.具有严格的理论基础
• 地租理论、生产要素分配理论
• 又称收益法、收益资本化法、投资法或收益现值法。 • 采用收益还原法测算的价格称为收益价格
5.1.2收益还原法的理论依据
收益还原法的理论依据是预期收益原理。
在通常情况下，人们使用某一块土地的目的是在 正常情况下获得该土地的纯收益并期望在未来若 干年间也可以源源不断地获得该收益。从现实生 活看，这种源源不断获得的纯收益也可以被当作 地租。将这种在未来所获得的纯收益以某一适当 的还原利率贴现到评估时日得到一个货币总额 （现值），那么，这个货币总额存入银行，也能 源源不断地带来与这个纯收益等量的收入。
• ㈡ 收益年限为有限年且资本化率为零
• 基本假设前提为：①净收益a每年不变；②收益 年期为有限年；③资本化率 r=0 。则
V = a+a+a+…+a = na
• ㈢ 收益年限为无限年
V = a lnimr
1
1 (1r)n
• 2.只对有收益或潜在收益的房地产进行评估 • 3.评估结果的准确度取决于未来房地产地方纯收
益和收益率确定的准确度
5.1.4收益还原法的适用范围
收益法适用于有收益或有潜在收益，并且收益和风险都能 够量化的房地产，如商业、旅馆、餐饮、写字楼、公寓、 游乐场、厂房、农地等房地产；而对于收益或潜在收益难 以量化的房地产价格的评估则不适用。如：政府办公楼， 学校、公园、图书馆、博物馆等公用、公益房地产的估价， 收益法大多不适用。
《还原收益》PPT课件
a1 a2 a3 a4 ……
at ……
an
0 1 2 3 4 …… t－1 t t+1…… n-1 n
V
n i1
ai
1 ri
a1 1 r
a2
1 r2
......
an
1 rn
V——价格
ai——净收益 n——收益期限
r——还原利率
通常以年为单位
二、净收益每年不变 a1=a2=a3=……=an=a
1
1
7.5 506
127.80万元
收益法
2、不同年限价格的换算
假设：
1
1
1
rn
Kn
则有：
Vn
an r
Kn
1
1
1 RN
KN
如果： an=aN=a
如果：
R=r
VN
aN R
KN
则有：
Vn
VN
RK n rK N
则有：
Vn
VN
Kn KN
收益法
例
已知某宗收益性房地产40年收益权利价格为5000元 /㎡，还原利率为8%，试求其30年收益权利的价格。
收益法
1、直接用于计算价格
例5-7：某房地产于1999年4月1日以出让方式取得50 年的土地使用权后经建设并投入使用，利用该宗房地产预 期每年可获得的净收益为10万元，该类房地产的还原利率 为7.5%。试评估该宗房地产于2005年4月1日的收益价格。
V
a r
1
1
1 rn
10 7.5%
1
g r
n20
1 (1 r)
20
V a1
a2
a3
第五章收益还原法PPT课件
法 原
对于有纯收益的房地产，如何 反映市场供求关系对价格 随市场行情的发展变化，来准 的影响。 确、合理地把握其纯收益、还
理 原利率、还原方法，也是一件 比较困难的事情。
第二节 收益还原法的步骤与计算公式
第 五 收益还原法是将单个收益趋势或一系列收益趋势转化
成现在一次性付款时的币值的估价方法。其估价过程分为
二 节
——用收益还原法评估房地产价格，影响评估结果的 最大因素就是还原利率。
１．还原利率的概念
收
还原利率：将房地产纯收益还原为房地产价格所
采用的利率。
益 还
在收益法中，还原利率可认为是投资者的投资报
酬率，这个收益与投资的比率也称作预期收益率。这
原
个预期收益率应使投资者投入资本时的预期未来收益
法
得以实现。因此，
还
使用年限；况且收益还原法中的利率也不一定
原
就是银行利率。这些问题，我们将在后两节加
法
以讨论和应用。
原
理
第
三、收益还原法的适用范围及其评价
一 １ ——收益还原法最适用于能产生收益的房地产项目 ． 的评估。如对租赁用房地产及企业用地的估价，则
节 适 有其独特的功效。对纯粹是消费性的或无明显经营
用 收益的房地产的估价收益还原法多不适用，如：机
上述还原利率公式仅适用于折旧后的纯收益的资本还原当对折旧前的纯收益进行资本还原时应将建筑物的还原利率加上建筑物的折旧率设为d运用上述公式必须准确知道土地和建筑物的价格是多少有时难以做到此时只要我们知道土地价格和建筑物价格各自所占总房地产价格的比重也可以表述三种利率之间的关系其公式为xllb土地价格占房地产总价格的比重
如，某企业拥有一处房地产， 所处位置交通便利，但由于经
房地产估价方法收益还原法PPT90页
45、法律的制定是为了保证每一个人 自由发 挥自己 的才能 ，而不 是为了 束缚他 的才能 。—— 罗伯斯 庇尔
41、学问是异常珍贵的东西，从任何源泉吸 收都不可耻。——阿卜·日·法拉兹
42、只有在人群中间，才能认识自 己。——德国
43、重复别人所说的话，只需要教育； 而要挑战别人所说的话，则需要头脑。—— 玛丽·佩蒂博恩·普尔
44、卓越的人一大优点是：在不利与艰 难的遭遇里百折不饶。——贝多芬
45、自己的饭量自41、实际上，我们想要的不是针对犯 罪的法 律，而 是针对 疯狂的 法律。 ——马 克·吐温 42、法律的力量应当跟随着公民，就 像影子 跟随着 身体一 样。— —贝卡 利亚 43、法律和制度必须跟上人类思想进 步。— —杰弗 逊 44、人类受制于法律，法律受制于情 理。— —托·富 勒
41、学问是异常珍贵的东西，从任何源泉吸 收都不可耻。——阿卜·日·法拉兹
42、只有在人群中间，才能认识自 己。——德国
43、重复别人所说的话，只需要教育； 而要挑战别人所说的话，则需要头脑。—— 玛丽·佩蒂博恩·普尔
44、卓越的人一大优点是：在不利与艰 难的遭遇里百折不饶。——贝多芬
45、自己的饭量自41、实际上，我们想要的不是针对犯 罪的法 律，而 是针对 疯狂的 法律。 ——马 克·吐温 42、法律的力量应当跟随着公民，就 像影子 跟随着 身体一 样。— —贝卡 利亚 43、法律和制度必须跟上人类思想进 步。— —杰弗 逊 44、人类受制于法律，法律受制于情 理。— —托·富 勒
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计算也有所不同，总费用可分为以下两种情形。
房地产估价方法收益还原法
1、房地产出租中总费用的计算
（1）管理费 是指出租房地产要进行的必要管理所需的 费用。 （面积或租金的2%～ 5%）
（2）维修费 是指为保证房屋正常使用每年所支付的房 屋的维护费（修缮费用）。
（3）保险费 是指房地产所有者为使所拥有的房产免遭 意外而向保险公司支付的费用。（0.15%～ 0.2%）。
房地产估价方法收益还原法
• 其基本思想首先可以粗略地表述如下： • 由于房地产的使用寿命相当长久，占用某一收
益性房地产，不仅现在能取得一定的纯收益， 而且能期待在将来继续取得这个纯收益，这样， 该宗房地产的价格就相当于这样一个货币额， 如果将这个货币额存入银行也会源源不断地带 来一种与这个纯收益等量的收入。形象一点表 示： • 某一货币额× 利息率=不动产纯收益 • 那么，这某一货币额就是该宗房地产的价格。 房地产价格=纯收益/利息率
房地产估价方法收益还原法
（二）适用范围 本方法是以求取房地产纯收益为途径评估房地产 价值的一种方法，它只适用于有收益或有潜在收益 的房地产估价。
房地产估价方法收益还原法
六、估价步骤
（一）搜集整理资料 主要通过走访有关部门及个人，搜集现有资料，
实地调查获取。 对于应用收益法评估时，应根据待估房地产的位
房地产估价方法-收益还原法
房地产估价方法收益还原法
一、பைடு நூலகம் 呼
• 收益法,又称收益还原法、收益现值法、收益 资本化法。是房地产估价中最常用的方法之一， 它是对房地产和其他具有收益性质资产评估的 基本方法。
• 我国常用收益还原法，英文表述为 Income approach investment method
房地产估价方法收益还原法
• 视同在估价时点，购买一宗一定使用年期（或只有一定年限的纯 收益）的房地产，等于在这个年限内可以在将来源源不断地获取 纯收益，那么以现有的一个货币额与这将来源源不断的纯收益的 现值之和等同起来，这个货币额就是该宗房地产的价格。
房地产估价方法收益还原法
四、收益法的基本公式
房地产估价方法收益还原法
确定房地产客观收益的原则： 1、从客观上看，房地产的总收益是由具备良好
素质及正常使用能力的使用者使用，并能产生 收益。 2、收益必须是持续且有规律地产生的收益。 3、收益是安全可靠的收益。
房地产估价方法收益还原法
房地产总收益产生的形式有两种： 1、房地产出租的租金 是指房地产出租过程中，
房地产估价方法收益还原法
二、概 念
• 收益法是将待估房地产未来每年的预期客观 纯收益以一定的资本化率（还原利率）统一 折算到估价期日现值的一种估价方法。
• 采用收益法测算出的价格，通常称为收益价 格。
房地产估价方法收益还原法
三、理论依据
• 收益法是基于预期原理，即未来收 益权利的现在价值。房地产价格的 高低取决于房地产的预期收益而非 即期收益的大小，房地产投资者是 在预测该房地产将来所能带来的收 益或效用后进行投资的。
（一）、最简单的情形
V=a/r
式中：V—— 房地产价格； a ——房地产的纯收益； r ——房地产的收益率。
房地产估价方法收益还原法
（二）有限年期且其他因素不变的情形 有两种具体情况：一是收益率大于零；二是收益
率等于零。 1、收益率大于零的情况
式中：V 、a 、r —— 含义同前； n —房地产的使用年限或仅有收益的年限。假 设前提： a每年不变； r每年不变且大于零； n 为年期有限。
房地产估价方法收益还原法
2、收益率等于零的情况 V=a×n
式中：V——房地产价格； a ——房地产的纯收益； n—— 有限年期。
假设前提： a每年不变； r等于零； n为年期有限。
房地产估价方法收益还原法
（三）纯收益在前若干年有变化的情形 1、无限年期的情况
式中： V——房地产价格； a ——房地产的纯收益； ai —— 表示第i年的纯收益； t —— 表示纯收益有变化的年限
出租方获得的实际租金额以及其他有关的收益。 2、企业经营收益 是指企业在正常的经营管理
水平下，每年所获得的与同类型企业相类似的 客观收益。
房地产估价方法收益还原法
（三）确定总费用 • 总费用 是指出租或经营房地产期间，房地产
所有者取得总收益而必须支付的有关费用。 • 根据总收益获取的形式不同，总费用的内涵和
房地产估价方法收益还原法
2、有限年期的情况
式中：n—— 有限年期。 t —— 表示纯收益有变化的年限。
假设前提： t 年以前（含第t 年）纯收益有变化； t 年以后纯收益无变化为a ； r 每年不变且大 于零；年期有限为n 。
房地产估价方法收益还原法
五、收益法的特点与适用范围
（一）特点： 1、收益法具有严格的理论基础； 2、收益法是以收益为出发点评估房 地产的价格； 3、收益法评估结果的准确度，取决 于房地产纯收益和收益率确定的准 确度。
置和特点，选择同一级别相同性质的适宜调查 样本作为下一步计算的依据。
房地产估价方法收益还原法
（二）确定总收益 房地产的收益可分为实际收益和客观收益两种。 客观收益是指排除了各个企业实际利益中属于 特殊的、偶然的要素对实际收益的影响后得到 的一般正常收益，它可直接应用于估价中。 实际收益是指待估房地产在现状的经营管理水 平条件下，实际取得的收益。它是个别企业在 个别的经营管理等情况下的实际收入水平，未 排除个别因素对房地产的影响，所以不可作为 估价的依据。
房地产估价方法收益还原法
• 举例：假如某人有一房地产，每年可产生10万 元的纯收益，同时此人有200万元货币，以5% 的年利息率存入银行，每年可得到10万元的利 息，则对该人来说，理论上这宗房地产与200 万元的货币等价，即值200万元。
• 本例朴实，简单，有前提条件。纯收益每年不 变，资本化率每年不变，获取纯收益的年限为 无限年，并且投资房地产的风险与银行存款的 风险相当的情形。
（4）税金 是指房地产所有者由于房地产出租而应按 照国家有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税。 由法律具体规定，如营业税，城市建设附加税，教育 附加税等。
（5）中介费用 是指通过各中介机构发生的，应当由 房地产所有者支付给中介机构的费用。
房地产估价方法收益还原法
1、房地产出租中总费用的计算
（1）管理费 是指出租房地产要进行的必要管理所需的 费用。 （面积或租金的2%～ 5%）
（2）维修费 是指为保证房屋正常使用每年所支付的房 屋的维护费（修缮费用）。
（3）保险费 是指房地产所有者为使所拥有的房产免遭 意外而向保险公司支付的费用。（0.15%～ 0.2%）。
房地产估价方法收益还原法
• 其基本思想首先可以粗略地表述如下： • 由于房地产的使用寿命相当长久，占用某一收
益性房地产，不仅现在能取得一定的纯收益， 而且能期待在将来继续取得这个纯收益，这样， 该宗房地产的价格就相当于这样一个货币额， 如果将这个货币额存入银行也会源源不断地带 来一种与这个纯收益等量的收入。形象一点表 示： • 某一货币额× 利息率=不动产纯收益 • 那么，这某一货币额就是该宗房地产的价格。 房地产价格=纯收益/利息率
房地产估价方法收益还原法
（二）适用范围 本方法是以求取房地产纯收益为途径评估房地产 价值的一种方法，它只适用于有收益或有潜在收益 的房地产估价。
房地产估价方法收益还原法
六、估价步骤
（一）搜集整理资料 主要通过走访有关部门及个人，搜集现有资料，
实地调查获取。 对于应用收益法评估时，应根据待估房地产的位
房地产估价方法-收益还原法
房地产估价方法收益还原法
一、பைடு நூலகம் 呼
• 收益法,又称收益还原法、收益现值法、收益 资本化法。是房地产估价中最常用的方法之一， 它是对房地产和其他具有收益性质资产评估的 基本方法。
• 我国常用收益还原法，英文表述为 Income approach investment method
房地产估价方法收益还原法
• 视同在估价时点，购买一宗一定使用年期（或只有一定年限的纯 收益）的房地产，等于在这个年限内可以在将来源源不断地获取 纯收益，那么以现有的一个货币额与这将来源源不断的纯收益的 现值之和等同起来，这个货币额就是该宗房地产的价格。
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四、收益法的基本公式
房地产估价方法收益还原法
确定房地产客观收益的原则： 1、从客观上看，房地产的总收益是由具备良好
素质及正常使用能力的使用者使用，并能产生 收益。 2、收益必须是持续且有规律地产生的收益。 3、收益是安全可靠的收益。
房地产估价方法收益还原法
房地产总收益产生的形式有两种： 1、房地产出租的租金 是指房地产出租过程中，
房地产估价方法收益还原法
二、概 念
• 收益法是将待估房地产未来每年的预期客观 纯收益以一定的资本化率（还原利率）统一 折算到估价期日现值的一种估价方法。
• 采用收益法测算出的价格，通常称为收益价 格。
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三、理论依据
• 收益法是基于预期原理，即未来收 益权利的现在价值。房地产价格的 高低取决于房地产的预期收益而非 即期收益的大小，房地产投资者是 在预测该房地产将来所能带来的收 益或效用后进行投资的。
（一）、最简单的情形
V=a/r
式中：V—— 房地产价格； a ——房地产的纯收益； r ——房地产的收益率。
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（二）有限年期且其他因素不变的情形 有两种具体情况：一是收益率大于零；二是收益
率等于零。 1、收益率大于零的情况
式中：V 、a 、r —— 含义同前； n —房地产的使用年限或仅有收益的年限。假 设前提： a每年不变； r每年不变且大于零； n 为年期有限。
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2、收益率等于零的情况 V=a×n
式中：V——房地产价格； a ——房地产的纯收益； n—— 有限年期。
假设前提： a每年不变； r等于零； n为年期有限。
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（三）纯收益在前若干年有变化的情形 1、无限年期的情况
式中： V——房地产价格； a ——房地产的纯收益； ai —— 表示第i年的纯收益； t —— 表示纯收益有变化的年限
出租方获得的实际租金额以及其他有关的收益。 2、企业经营收益 是指企业在正常的经营管理
水平下，每年所获得的与同类型企业相类似的 客观收益。
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（三）确定总费用 • 总费用 是指出租或经营房地产期间，房地产
所有者取得总收益而必须支付的有关费用。 • 根据总收益获取的形式不同，总费用的内涵和
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2、有限年期的情况
式中：n—— 有限年期。 t —— 表示纯收益有变化的年限。
假设前提： t 年以前（含第t 年）纯收益有变化； t 年以后纯收益无变化为a ； r 每年不变且大 于零；年期有限为n 。
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五、收益法的特点与适用范围
（一）特点： 1、收益法具有严格的理论基础； 2、收益法是以收益为出发点评估房 地产的价格； 3、收益法评估结果的准确度，取决 于房地产纯收益和收益率确定的准 确度。
置和特点，选择同一级别相同性质的适宜调查 样本作为下一步计算的依据。
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（二）确定总收益 房地产的收益可分为实际收益和客观收益两种。 客观收益是指排除了各个企业实际利益中属于 特殊的、偶然的要素对实际收益的影响后得到 的一般正常收益，它可直接应用于估价中。 实际收益是指待估房地产在现状的经营管理水 平条件下，实际取得的收益。它是个别企业在 个别的经营管理等情况下的实际收入水平，未 排除个别因素对房地产的影响，所以不可作为 估价的依据。
房地产估价方法收益还原法
• 举例：假如某人有一房地产，每年可产生10万 元的纯收益，同时此人有200万元货币，以5% 的年利息率存入银行，每年可得到10万元的利 息，则对该人来说，理论上这宗房地产与200 万元的货币等价，即值200万元。
• 本例朴实，简单，有前提条件。纯收益每年不 变，资本化率每年不变，获取纯收益的年限为 无限年，并且投资房地产的风险与银行存款的 风险相当的情形。
（4）税金 是指房地产所有者由于房地产出租而应按 照国家有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税。 由法律具体规定，如营业税，城市建设附加税，教育 附加税等。
（5）中介费用 是指通过各中介机构发生的，应当由 房地产所有者支付给中介机构的费用。