万安镇市调

天府新区万安镇“旧城改造项目”

实地调研报告

四川铁投城乡投资建设集团投资发展部

二〇一四年十一月

通过对天府新区万安镇“旧城改造项目”所在区域实际情况及区域房地产市场进行实地调研，形成如下报告：

一、万安镇概况

（一）区域规划概况

万安镇幅员31.14平方公里，下辖5个行政村，总人口2.1万。镇域以成自泸高速为中间界，成自泸高速以西为城区，成自泸高速以东为绿隔区。其中旧城改造项目位于城区，靠近成自泸高速，项目面积1106亩，可出让土地561.2亩；绿隔区土地综合整治项目面积15平方公里，其中集体建设用地2000亩，拟打造小组团、小规模、生态化的集中居住区。

万安镇规划定位为高端住宅区，现有大型项目：雅居乐花园、麓山国际社区、海昌天澜、三利麓山城，宏达世纪锦城、万科海悦汇城、麓岭汇大型商业综合体、中国丝绸博览馆、奥迪新元素、实验外国语学校等；拟投建项目：兴露欧洲城、好又多国际儿童中心、好又多健康管理中心、动漫基地、大型医院、四中以及双流职业学校等。（详见附件：万安镇规划示意图）

（二）区位特点

万安镇位于成都市区向天府新区的过渡地带，地处天府新区成都直管区的核心位置，距成都市区16公里，同时万安镇的绿隔区还位于城市通风口。

（三）交通特点

万安镇交通较为便利，境内主要道路构成“三纵一横”的交通网络。“三纵”分别是红星路南延线、新成仁路（2015年开工建设，可直通中环）以及成自泸高速（高架之下为成仁快速通道）；“一横”为麓山大道，自西向东贯穿全域。（四）生态环境

万安镇的绿隔区位于城市通风口，空气清新，拥有6000余亩生态森林，犹如一个巨大的“天然氧吧”，被媒体誉为“城市后花园”。

（五）公共服务配套情况

万安镇基础设施建设已经初具规模，但境内医院、学校等公共服务配套设施较为缺乏。

二、“旧城改造项目”所在区域情况

（一）规划概况

旧城改造项目位于成自泸高速以西，新成仁路以东，麓山大道以北。项目面积1106亩，安置房及公共服务配套用地187.3亩，可出让土地561.2亩，净用地357.92亩。（二）地块现况

旧城改造项目现划分为11个地块。其中，1号地块（202.7亩）已出让给宏信公司，由于拆迁成本过高，目前尚未动工，成为历史遗留问题；10号地块（154.8亩）已出让给天投公司，目前作为其储备用地；2号地块（66.9亩）位于场镇学校、医院所在地，规划作为配套修编用地；5号地块（120.4亩）规划作为安置房用地；3号地块（44.3亩）和4号地块（32.3亩）所在地为农民自建安置房，目前为场镇商业中心；9号地（137亩）块位于新成仁路与麓山大道交汇的转角处，具备一定的区位优势，规划配套有大型绿地公园，并规划将该地块打造成为区域标志性建筑；11号地块（168.5亩）位于成自泸高速与庐山大道交汇处，政府计划在该地块引入奥特莱斯，9号地块与11号地块之间是正在修建中的大型商业综合体麓岭汇；其余地块分别为6号地块（75.1亩）、7号地块（73.6亩）及8号地块（30.4亩）。（详见附件：万安镇场镇改造范围图）

11个地块中已拆迁地块为：7、8、9、10四个地块；需要拆迁地块为：1、2、3、4、5、6、11七个地块，其中拆

迁难度较大的为：1、2、3、4四个地块。

三、区域房地产市场情况

（一）住宅销售情况

（二）住宅销售情况分析

（1）有利因素分析

①天府新区的立项

天府新区晋升为国家级新区之后，国家对于天府新区的支持力度和重视程度不断提升，建设速度不断加快，道路交通、教育医疗、湿地公园等一系列重点项目不断落地。在配合天府新区总规的前提下，不断的有房地产开发项目落地天府新区，在这样的大环境下，完善的配套和集中的房地产开发使得购房者更看中天府新区的未来居住环境和居住品质。

②交通情况

交通方面，红星路南延线、成自泸高速、天府大道、益州大道、剑南大道，均可以使天府新区无缝对接成都市。（2）不利因素分析

①配套不完善

通过对以上几家楼盘的实地走访调研，配套不完善成为几家楼盘普遍存在问题，也是影响销售的主要因素之一。万安镇场镇内仅有一所幼儿园、小学和中学和万安镇医院，公共服务配套相当缺乏。

②二手房价格低于新房交易价格

通过二手房中介了解到，目前雅居乐二手房部分均价为5500元/㎡,低于6000-6800元/㎡的市场价格，导致投资和投机性购房需求较少。

③限墅令不利影响

在三利麓山城项目了解到，万安镇试实行“限墅令”，未来规划的容积率指标将大于3，如执行“限墅令”，将使得在未来的产品形态上有所缺失。

④麓山国际标杆作用和牧马山别墅群等强大竞争对手

从调查的几个楼盘中我们了解到，万安镇周边别墅项目价格差别并不大，但是从购买别墅获得更多附加价值角度考虑，消费者更情愿购买景观更为优美的麓山国际别墅，另外万安镇紧邻牧马山别墅区，蔚蓝卡地亚、亚特兰蒂斯、鹭湖宫、悠山郡和牧山国际等诸多楼盘均有大面积景观园林环境，对于购买别墅的消费者，如果项目交通区位优势不够明显，那么对于大片景观的需求则会更为苛刻。

四、结论与建议

（一）旧城改造项目地块不规则且存在历史遗留问题从实地调研情况来看，旧城改造项目所在区域地块不完

整，无法形成整块地块进行整体打造；且项目范围内已向宏信和天投公司出让了两宗土地，存在历史遗留问题，或增加项目投资风险。

为控制风险，在与政府洽谈过程中应就两个地块进行协商，看是否有打包进入项目的可能性。另外，对于项目范围内被分割的地块，也应在于政府洽谈的过程中考虑能否通过土地置换等方式保持项目整体性和完整性。

（二）房地产开发模式：以刚需和改善性住房为主从传统思维方式认为南延线麓山片区应为别墅区，但是从实际地块情况和销售调查情况分析看来，建议注重刚需住房和改善性住房的开发模式。

（1）旧城改造项目所在地块均不同程度的被现有街道和场镇分割，部分地块形状极不规则，不适合形成大规模的别墅区。

（2）从售楼部销售人员处了解到，目前因天府新区的规划实施，前来到访的客户有所增加，但从来访客户和成交量上看，刚需住房和改善性住房占到了较大的比率。

（3）从二手房中介了解到，部分二手房价格低于新房成交价格，使得投资性和投机性需求较少，从另外一个方面体现了，面积大、总价高的新房交易越不旺盛。