森林资源资产评估案例

其计算公式为：
E A P
式中：A—年平均纯收益额 P—投资收益率
该方法公式简单，但使用有2个严格的前提 条件。 1、待评估资产的年收入必须十分稳定； 2、待评估资产的经营期是无限的，它可 以
• 注意两无点限：期地永续经营下去。
1、年平均纯收入的准确性 2、投资收益率是不含通货膨胀率的当地林
业投资的平均收益率
该法的使用必须注意: 1、标准林分u 年主伐时的纯收入预测（倒算法） 2、投资收益率的确定 3、评估后到主伐期间的营林生产成本 4、主伐时间u的确定 5、间伐时间及间伐纯收入的确定 6、调整系数K的确定 （蓄积和胸径） 注意:主要用于中龄林、近熟林的林木资产评估
（六）重置成本法
重置成本法是指在资产评估中，用现时条 件下重新购置建造一个全新状态的被评估 资产所需的全部成本，减去被评估资产已 经发生的实体性陈旧贬值、功能性贬值和 经济性贬值。得到的差额作为被评估资产 的评估值的一种资产评估方法，其基本计 算公式为：
森林资源资产评估案例
路漫漫其悠远
少壮不努力，老大徒悲伤
林木资产评估测算方法
现行市价法 市场价倒算法、现行市价法（市场成交 价比较法）；
收益现值法 年净收益现值法、年金资本化法、收获 现值法；
成 本 法 重置成本法、序列需工数法、历史成本 调整法；
（一）市场价倒算法
市场价倒算法是用被评估林木采伐后所得木材 的市场销售总收入，扣除木材经营所消耗的成 本（含有关税费）及应得利润后，剩余部分作 为林木资产评估价值 其计算公式为：
Ci—第i年的以现行工价及生产水平为标准 的生产成本 P—投资收益率
根据用材林的经营特点，其重置成本法与一般资产的重置成 本法有三大区别 1、森林资产的重置成本法必须计算复利 2、用材林资产的重置成本法不存在成新率的问题 3、用材林资产重置成本法中的调整系数
经济林进入盛产期后，其每年均有一定的产出，而且存在着 经济寿命期。因此，经济林资产评估中的重置成本法又与用 材林资产评估，以及一般资产评估不同。其主要区别是： 1、经济林资产评估中的重置成本法必须确定重置期限（营 造的年限） 2、经济林资产评估中的重置成本存在着成新率问题
式中：Au—参照林分U年主伐时的纯收入
Da，Db—参照林分第a、b年的间伐单位纯收 入（n＜a，b时，Da，Db≠0）
P—投资收益率 K— 调整系数 Ci—评估后到主伐期间的营林生产成本
中龄以后年营林成本是稳定的，为便于计 算
i un1C piin1VP (1 1 pP )u u nn 1
E=W-C-F
E——评估值 W——木材销售总收入 C——木材生产经营成本 F——木材生产经营利润
该法测算时关键的问题有
1、准确确定待评估林分的各材种的出材 率
2、合理确定木材的价格
3、合理计算税、金、费
4、合理确定木材生产成本
•主5、要合用理于确定木材生产利润 1、成、过熟林评估 2、在收益现值法中预测主伐收入时，也采用 该方法。
整系数 3.合理地综合确定评估值
• 适用各类型的林木资产评估，使用的必备 条件是市场发育充分，有足够的参照物
（三）年净收益现值法
将被评估林木资产在未来经营期内各年的净 收益按一定的折现率折现为现值，然后累计 求和得出林木资产评估价值的方法 。
计算公式:
式中：
En
u
in
Ai Ci (1 p)in1
En —n年生林木资产评估值
Ci —第i 年的年成本支出
U —经济ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ命期
P —折现率
n —林分的年龄
注意 : 1、各年度的收益和支出预测 2、折现率的确定 适用于有经常性收益的森林资产如经济林、
竹林等。
（四）年金资本化法
将被评估的林木资产每年的稳定收益作为资本 投资的收益，按适当的投资收益率估算林木资 产评估价值的方法。
评估值 = 重置价值-实体性陈旧贬值-经济 性陈旧贬值-功能性陈旧贬值
评估值 = 重置价值×成新率
在森林资产的评估中，重置成本法是按现时的工 价及生产水平重新营造一块与被评估森林资源资 产相类似的资产所需的成本费用，作为被评估资 源资产的评估值。
n
其计算公式为： EnK Ci (1p)ni1 i1
适用于年纯收入稳定的森林资产
（五）收获现值法
•是预测的被评估森林资产在主伐时纯收益的 折现值，扣除评估后到主伐期间所支出的营林 生产成本折现值的差额，作为被评估森林资源
资•公产式评E 估n 值K 的A u 方 法D a ( 。1 p ( ) 1 u a p ) D u b n (1 p )u b i u n(1 C p i)i n 1
3、地利等级主要反映了不同地点林地上 林木的获利能力的差别。影响立木获利 能力的主要因子包括：木材采伐成本、 集材成本、运输成本、销售成本（含仓 贮成本），税金以及成本利润。其中木 材采伐成本、销售成本、税、金、费相 对比较稳定，变化较大的是集材成本和 运输成本
主要用于幼龄林的林木资产评估
调整系数的确定
（一）森林资源资产评估中影响林分质量的 因子
在森林经营中影响林分质量的因子很多， 主要有现实林分的生长状态因子、立地质 量因子和地利因子三大类。
1、林分生长状态指标主要由林分的平均树高、 平均胸径、单位面积株数和单位面积蓄积等生长 指标构成。在不同的年龄阶段各指标的重要性不 同。
（二）现行市价法（市场价比较法）
现行市价法是以相同或类似资产的现行市价作 为比较基础，估算被评估资产评估价值的方法。 其计算公式为： EKKbG
K—林分质量调整系数 Kb—物价调整系数，可以用评估日工价与参照 物交易时工价之比 G—参照物的市场交易价格 其余字母含义同前（下同）。
关键的问题 1.合理选择评估的参照案例 2.正确确定林分质量调整系数与物价指数调
幼龄林：树高、单位面积株数
中龄林以上：单位面积蓄积、平均胸径
2、立地质量等级通常按地位指数级，地位级 或立地类型来划分。而这些等级经常是通过 树高因子或用林分的环境因子来确定。对林 地、林木资产价值起决定作用的是立木的单 位面积蓄积量。也只有用蓄积量为测算基础 的调整系数才能与林木或林地的价值直接挂 勾，可以直接用来调整森林资产的价格。因 此，我们选用了基准年时该立地等级的单位 面积标准蓄积量作为确定立地等级调整系数 的因子。