20140113-东营油田测井东片区地块项目市场研究及初步定位报告

东营属人口小规模城市，2008-2012年常住人口增加 了6.78万人，增长幅度有限。 常住人口明显多于户籍人口，属人口导入型城市。 东营人口密度为262人/平方公里，明显低于同年省平 均人口密度（616人/平方公里）。 城市化率明显高于全国平均水平并持续加快，短期内 将推动房地产业的发展。
2
目录
Contents
Part 1 城市宏观研究
04
Part 2 住宅市场研究
18
Part 3 商业市场研究
45
Part 4 项目自身条件分析
76
Part 5 项目初步定位
88
3
Part
1
城市宏观研究
4
城市概况
城市简介 东营，地级市，位于黄河入海口，是石油之城，经济发达，总人口207万人，城市规模较小。
58.50%
6
经济发展
经济发展 东营经济总量居山东省第5，人均GDP位居全省第1，全国第3，经济水平在国内属领先地位，属 于典型的资源型城市。
区域 城市排名 城市名称 2012年 GDP（亿元） 7302.11 5281.38 4812.68 3557.20 3000.66 2337.86 增长率（%） 10.6% 10.3% 9.5% 10.5% 12.1% 9.4% 人均GDP（万元） 8.38 7.58 6.96 7.45 14.53 8.34 常住人口（万人） 871.38 696.75 695.0 477.47 207.26 280.32
12.70%
12.10% 2359.94 2676.35 3000.66
13% 12% 11%
住宅
2052.62
2076.61
零售
民的消费意愿和消费能力，提高社会商品零 售总额，零售商将需要更多的零售面积、更 高的商品质量满足消费者的需求。
2008
2009
2010
2011
2012
2008-2012年东营市人均GDP（元）
项目所在区域：
西城组团的文化
会展片区，规划
西城组团： 包括西城中心片区、胜利经济开 发区片区、文化会展片区。
东城组团： 包括东城中心片区、市经济技术 开发区片区。
以住宅为主，片 区内包括区政府 和会展中心。
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房地产市场发展
东营市房地产发展现状 东营城区分为三大板块，目前东城板块新建楼盘集中，且实力雄厚，新区则土地供应较少。
200000
150000 100000 50000 0 2008
数据来源：东营市统计年鉴
8
13.13% 12.90% 102741 103246 11.60% 116800 130882 12.06%
14.00%
145395 13.00% 12.00% 11.09% 11.00% 10.00%
自2008年以来，东营市国民生产总值呈持续稳定增长 态势，年均增幅达到12.86%； 2012年，全市生产总值30.66亿元，比上年增长 12.1%； 2012年人均生产总值达14.5万元，合2.3万美元，年 均增幅达到12.15%。
2011、2012年新增商品房面积比较（万㎡）
250 200 150 100 50 0 合计 住宅 2011年 商业办公 2012年 23
9
经济发展
商业消费：消费品零售总额 东营市社会消费品零售总额逐年上涨，但人均消费品零售额偏低，商业消费需要进一步引导。
2008-2012年东营市社会消费品零售总额（亿元）
600
500 400 23.30% 516.08 19.10% 18.70% 382.36 448.85 17.40% 15.00% 15% 10% 5% 0% 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年
商品房竣工面积累积额明显小于商品房销售 面积，市场上商品房存量少；
100.3
东营房地产投资总额稳步增长，占固定资产
投资的比重保持在7-8%，发展较为稳健。
房地产开发投资
固定资产投资占比
14
房地产市场发展
东营市商品房供求市场解析 商办用房发展快，增长比例大于住宅。住宅2011年单套面积150㎡，2012年单套面积140㎡， 呈下降趋势。
东营 油田测井东片区地块项目
市场研究及初步定位报告
| 置力中国 2014-01 |
前言
本阶段服务解决的主要问题：
研究城市和区域发展、项目地块特点，找到本项目的发展机会和优劣势
研究住宅市场的供需关系、产品特点，找到市场接受度高的住宅产品特征
研究商业市场格局及竞争关系，找到项目区域的市场空缺，以准确定位 基于对东营市场和项目地块的研究，找到本项目的发展方向
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城市规划
城市规划 中心城区空间布局结构为“两组团五片区、两横两纵多中心”，本项目位于西城组团中的文化会 展片区，区域规划以住宅为主，会展资源离项目地较远。
空间布局结构：两组团五片区、两横两纵多中心
两组团：东城、西城 五片区：东城中心片区、经开区、西城中心 片区、胜利工业园、会展片区 两横：黄河路城市拓展主轴、广利河公共职 能带。 两纵：西四路、东二路城市功能联系带 多中心：东城综合主中心、西城综合次中 心、文化会展专业中心、经开区生产服务中 心、石油产业服务中心
916
843 831
766
62.00%
689 652 604 604 576 551 424 394 373 282 254 60.00% 58.00% 204 127 56.00% 54.00% 2008 2009 2010 全市城市化率 2011 2012
60.02%
60.97%
62.08%
57.77%
人口规模 东营人口密度低，属典型的人口导入型城市，城市化速度的加快短期内将推动房地产业的发展。
2008-2012年东营常住及户籍人口数量 （单位：万人）
210 200.48 200 190 180 170 2008 184.59 185.96 185.45 201.78 203.53 204.49 207.26
2009
2010
2011
2012
经济发展
经济发展：产业发展 因油田所在，东营第二产业占主导地位，且占比逐年上涨，第三产业发展缓慢，商业发展慢。根 据产业规划，未来将重点发展环境友好型工业、现代服务业及海洋经济等生态产业。
2008-2012年东营市产业结构分布情况
2012 2011
3.5%
3.7% 3.7% 3.6% 3.4%
西城板块
公共配套较为发达成熟，发展较早，
新建楼盘规模较小，大盘较为缺乏。
新区板块
位于东西板块之间，区政府所
在地，土地供应较少。
东城板块
配套建设日益完善，区域认可度提
高，人气逐渐提升，大盘云集，实力 开发企业众多。
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房地产市场发展
东营市商品房供求市场解析 商品房市场竣工面积累积小于销售面积累积，市场存量商品房量少，目前呈现供不应求的现状； 房地产开发占固定资产投资的比重控制在8%以内，发展平稳。
183.97
184.87
常住人口数量
2009
2010
户籍人口数量
2011
2012
2008年-2012年东营市城市化率
64.00%
2011年山东省各地级市常住人口比较（单位：万人）
1000 800 600 400 200 0
潍坊 济宁 菏泽 青岛 济南 烟台 聊城 临沂 德州 泰安 淄博 枣庄 滨州 日照 威海 东营 莱芜
规模： 总面积7923平方公里，人口207万人， 东营市中心城分东城和西城，面积49.83 平方公里。 下辖区县： 至2011年底，全市有河口区、东营区、
刁口乡
河口区
资源型城市 “石油”和“黄河”是城市特色
广饶县、垦利县、利津县五个区（县） ，14个街道、23个镇、3个乡。
利津县 垦利县
等级：地级市，国家规划的黄河三角洲的中心城市，是中国第二大油田胜利
66.00% 64.00% 62.00% 60.00% 58.00% 56.00% 54.00% 2008 2009
人均可支配收入
20000 10000
0
12416
2010
人均消费性支出
2011
支出收入比
2012
数据来源：东营市统计年鉴
近年来东营城镇居民人均可支配收入持续稳定快速增长，年均增幅13%；2012年收入增幅仍保持了13.2%的较高水平，达到 30953元； 东营城镇居民人均消费性支出年均增幅超过10%，低于人均可支配收入的增长，消费热情一般。
2008-2012年东营市商品房竣工面积与销售面积走势（万㎡）
500 400 300 200 100 0 2008 2009 竣工面积 2010 销售面积
数据来源：东营市统计年鉴
229.5 244.5
277.7
329 193.49
373.65
326.3
404.6 224.8
381.7
2011
2012
2008-2012年山东主要城人均消费品零售额（元）
25%
20%
35000
30000 25000 20000 15000 10000 5000 0
32929
30742
29430 28558 26692 24900
303.28
300 200 100 0 254.61
威海
济南
青岛
淄博
烟台
东营
自2009年受金融危机影响以来，东营消费品零售总额增幅有所回落，但仍保持着每年15%以上的高位增长态势，年均增 幅超18%； 2012年，东营市的人均消费品零售额相比其他城市较弱，城市消费市场表现低于其他城市，有较大的提升空间。
数据来源：2012年各市统计公报
1 2 省内主 要城市 3 4 5 6
青岛 烟台 济南 淄博 东营 威海
注：本表选择山东省具有代表性的城市与东营作比较
从上表可以看出，东营的经济总量居山东省第五，增长率高于其他城市，经济发展水平势头好；
在人均GDP方面，东营已远远超越省内其他城市，且在全国排名第三，经济水平处于领先水平。
7
经济发展
经济发展：GDP与人均GDP 近年来GDP年均增幅大于12%，人均GDP增幅达12%，经济发展形势较好，利于商业发展。
4000 3000 2000 1000 0
13.70%
2008-2012年东营市GDP（亿元）
13.40% 12.40% 14%
物业
影响
GDP对于物业的影响方式 GDP的稳步增长为居民带来了更多的经济收 益，增长了改善生活环境的需求。 GDP增加将带动人均收入增长，由此提高居
2008-2012年东营市房地产开发投资额及比重（亿元）
200 150 100 50 0 67.99 2008 84.64 2009 7.78% 7.73% 7.44% 7.81% 7.53% 122.91 147.75 8.00% 7.80% 7.60% 7.40% 7.20% 2010 2011 2012
油田所在地。
区位：位于山东省北部、黄河入海口的三角洲地带，东、北临渤海，是环渤 海经济圈与黄河经济带的交汇点。 经济：经济发达，东营港是国家一类开放口岸，是国务院确定的黄河三角洲 区域中心港。 交通：已形成公路、铁路、航空、港口一体的立体交通系统，但尚无高铁、 机场班次也较少。
东营区
Fra Baidu bibliotek
广饶县
5
城市概况
10
经济发展
商业消费：人均可支配收入/消费性支出 近年来东营城镇居民人均可支配收入及消费性支出保持稳定增长。支出占收入的比值整体呈下降 趋势，可见收入增加，未来居民消费能力更有增长潜力。
2008-2012年东营城镇居民人均可支配收入与消费性支出（元）
40000 30000
63.71% 19487 21313 63.81% 23796 13599 61.96% 14744 17532 18001 58.16% 27343 64.12% 30953
70.8%
71.6% 72.6% 74.2% 76.5%
25.7%
24.7% 23.7% 22.2% 20.1%
2010
2009 2008
0%
10%
20%
30% 第一产业
40%
50% 第二产业
60%
70% 第三产业
80%
90%
100%
数据来源：东营市统计年鉴
东营市为胜利油田所在地，第二产业一直扮演着举足轻重的角色，2012年第二产业增加值达2126.02亿元，较上年增长12.2% ，二 产比重逐年递增趋势明显； 随着城市产业结构不断优化，近两年来东营三产比重有所增加，但仍逊色于第二产业的发展。由此可见，产业结构特点很大程度上 影响了东营市商业市场的发展； 根据东营市重点产业规划，着力推动产业集聚，培育壮大特色产业集群，形成以高效生态农业为基础、环境友好型工业为重点、现 代服务业和海洋经济为支撑的高效生态产业体系。