标杆中梁运营手册2019

二次改造& 整改
后评估 维修
营销
市场调研
财务
前端融资立项
签订前端融资 协议
客服
项目全周期
投前
时间阶段 1个月及以上
概念方案 1个月
营销大纲编制&临展开放
品牌发布
前端融资贷后管理&开发贷申请
提出规划设计建议&进行风险监测
预备会 1.3个月
方案批复 0.4个月
施工准备 1.3个月
开盘筹备
开发贷放款 开盘前风险
销售团队组建、培训
试装
开发贷立项
10
运营总图（456高周转项目）
时间 阶段 投资
运营 开发
3
方案批复阶段0.4个月
方案批复
4
组织召开 预备会
考核/冲刺 版计划上 线&更新
运营图
节点 汇报
核对线上 预备会版
货值
施工准备阶段1个月 项目计划周报
开工
5
项目月度动 态货值盘点
组织项目启动会
取得土地证
取得用地证 取得方案批复
编制营销大纲 上报前端融资方案
编制投后版计划 核对可研版货值 收地
提交运营图初稿 预备会货值优化
规划方案 评审
示范区室内硬装方案评审 样板房室内硬装方案评审 完成示范区建筑施工图
完成可研版目 标成本审批
制定招采方案
编制启动会版 目标成本
咨询服务类招标 工程施工类招标 材料设备类招标
监理策划 示范区动工
13
开发阶段—投前
房地产项目资金投入量大、项目周期长，一旦投资难以逆转。 因此，项目获取前的投资决策分析成为整个开发过程中最为基
投 本、最为关键的一项工作、其目的就是通过一系列的调查研究 前 和分析、为企业选择一个最佳的，可行的项目开发方案，提供
依据 这阶段主要的工作是项目研判、项目投资评审与决策
现场踏勘
概念设计 可研版目标 成本编制 成立招标管理
组织
方案设计
施工图设计
可研版目标成本修正
启动会版目标 成本编制
招采计划制定 招采方案制定
施工前技术、组织、工期、现场准备
二次设计&技术支持
施工图版目标 成本编制
预结版目标 成本编制
招采实施&供方管理
基础施工
工程实现&竣 工验收
成本结算&结算版目标成本编制
召开交付启动会 按揭回款考核
风险排查
交付培训
工地开放体验日
开发贷贷后监管、 销售、还款
项目结算 供方后评估
交付满意 度回访
交付后维 保
办证管理
居住体 验回访
12
开发阶段
开发阶段
按照开发阶段、项目运营全周期划分为投前、概念方案、预备 会、方案批复、施工准备、开盘前、开盘后、交付前、交付后 九打阶段，分别以项目获取、完成概念方案、通过预备会、取 得方案批复、项目开工、开盘、竣工备案和交付这八个里程碑 事件作为分界
取得工程证
取得施工证
开盘前2个月
项目经营风险预警
开盘风险预警
计划实施监督
价格核查、货值核查
取得预售证
公区/批量精装室 内硬装方案评审
完成建筑报 批版施工图
完成建筑施 工版施工图
货量区技术支持
开盘
6
封顶风 险预警
设计
完成示范区景 观施工图
成本 /招 采
编制工程管理策划
完成示范区/样板房室内硬装施工图 示范区/样板房室内软装方案评审
中梁地产运营手册
2019年2月
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1
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前言
前言
手册编制 委员会
为推动集团5年战略规划落地，指导区域深入理解集团运营管理逻辑，推进模式、模型 、模板、模块贯彻执行，运营内控中心组织编制此《中梁运营管理标准手册》，深度剖 析公司经营策略，详述项目生命周期业务逻辑，帮助一线同志快速上手，按部就班开展 工作，最终实现标准化开发快速复制
15
开发阶段—概念方案
概念方案设计，是一个将项目开发意图和设计整体构思，以效 果图、概念图等；灵活的表现手法呈现出来的过程，从项目获 取到完成概念方案的一个月时间，称之为概念设计方案阶段
本阶段中，相关条线需遵照地块的经济指标，按照相关规范要 求，在做够容积率的前提下进行地块的整体布局，概念方案需 要细化到物业形态、动线组织、建筑立面、户型设计等各方面
——集团副总裁徐忠信
4
寄语
项目运营
坚持高周转、按照项目全生命周期划分“投前、概念方案、 预备会、方案批复、施工准备、开盘前、开盘后、交付前、 交付后”9大阶段，通过工作前臵，策划先行，并行交叉， 在过程中分层分级监控，实现“快开、快销、快回正”
投前阶段，要求方案前臵、工程、招标、设计三大策划先行 概念方案到预备会阶段，针对关键指标层层把控，步步紧逼
14
开发阶段—投前
投前
投资
运营
概念方案
设计
预备会 方案批复 施工准备 开盘前 开盘后 交付前
成本
招采 工程/开发 营销
财务
交付后
客服
城市准入报告审批
土地信息收集
项目初判 市场定位 新进入城市的供方选 择 强排方案编制
强排方案前 已进入城市的 供方选择
初判评审后15天 头脑风暴会
挂牌截止前15天15天 土地评审决策/可研 决策
设计
货量区二次设计
竣备
7
交付前2-6个月
交8付
交付后
组织项目 后评估会 办理大产证
设计后评估
成本 /招 采
工程
营销 /客 服
财务
完成预结版目 标成本审批
供方评估
过程评估
结构封顶
外架拆除
批量精 装验收
完成景 观工程
竣工备 案
二次 改造
联合 验收
交付 评估
认购转签
开盘后评估
回款管理
交付管理
交付
客户满意度回访
责任编辑：项目运营
公司经营
黄文昊 郭东明 成俊泉 张瑞
罗奇 张铖澄 张志美 高扬 屠轶涛 孙夏琳
2
寄语
运营之道，在于琢磨，千变万化，存乎一心
中梁的运营管理于蹒跚间起步，在积累中成长，逐步健全以战略规 划为引领，公司经营作支柱，项目运营打基础的立体化管控体系
大道至简
公司一切经营活动以战略规划为核心，采取三级管控架构，简化事 项审批流程，实行组织阿米巴化，精总部，强一线，小组织，聚焦 “规划”目标费用预算，计划“四大经营核心”健全“组织、授权 、会议、制度模式模板”五大保障体系，搭建“信息公开，成果共 享、风险通报”三大信息平台，完善“目标考核、成就共享、经营 奖励”三大激励机制搭建“4-5-3-3”的公司经营框架
示范区验收
示范区现 场评审
示范区 后评估
完成启动会版目标成本审批
合约规划
完成施工 图版目标 成本审批
开始 正式 打桩
总包 进场
施工 组织 设计
开始 挖土
垫层施工
施工至±0
工程达到预 售条件
示范区主体 施工完成
完成硬装 软装施工
工程
营销 /客 服
确认精装标 准
股权质押
组织媒 体行活
动
前端融资放款
品牌发 布会
可研会前 编制投销版计 划
可研决策会前 编制拿地上会 版目标成本
深度可研决策会后 签订投销目标合约书
项目获取
土地评审前 必要的项目现场调 查
挂牌前一个月 现金流测算
挂牌前一周 前端融资立项
挂牌后一周 同行战略合作 洽谈
挂牌前两周 前端融资方案 上报
开发贷方案设 计
摘牌前一周 明确前端融资 责任人 确定前端融资 报告主体
16
开发阶段—概念方案
投前 概念方案
投资
运营
设计
预备会
成本
方案批复
招采
施工准备 开盘前 开盘后 交付前
工程/开发
营销
财务
交付后
客服
签订土地成交相关 文书
摘牌后7天内 签订投后项目目 标合约书
摘牌后7天内 参与项目交底会 录入投后版计划 核对科研版货值 发布项目名称
摘牌后0.5个月 完成初勘报告
概念方案评审
成立招采管 理组织
摘牌一个月内 编制可研版目 标成本
挂牌后3个工作 日 土地资源入库
摘牌后10天 技术管理准备 营销团队建设
摘牌后15天 组织管理准备 市场调研
确定案名
现场准备工作
摘牌后20天 定案优化
摘 牌 后 25 天 货 量量预排 示范区设臵建 议 临展选址及方 案执行 地推外展点选 址及方案报批
，确保成本不增加、贷值不减少，节点不突破、利润不降低 施工到开盘阶段、把控首期“常态6至6.3个月开盘、冲刺4
个月开盘、5.5个月现金流回正、6个月在投资”，续期间隔 “红线3个月、常态2个月、冲刺1个月”。 最终，形成“首期6至6.3个月、续期321、冲刺456”的项目 开发管理逻辑、通过构建责任矩阵、分级考核、实行公平、 公正、公开的奖惩制度、把控项目动态，完善科学化的 PDCA管控闭环
成立招采 管理组织
编制拿地上会 版目标成本
示范区/降水/地 勘/桩基单位定
标
公区室内硬装 概念方案评审
货量区景观 方案评审
示范区建 筑方案评
审
示范区景观 方案评审
装修、景观 单位定标
制定项目招 采计划
现场踏勘 市场调研
工程初步策划
示范区选址 临展选址 品牌接待点设臵
客服前期介入
项目规划设计建议
前端融资立项
强化横向协调、纵向支持、打造 “4-5-3-3”经营总体框架
坚持高周转，首期6-6.3个月，续 期321，冲刺456
7
目录
项目运营 开发阶段 业务条线
公司经营 4大经营核心 5大保障体系 3大信息对称平台 3大激励机制
战略规划 战略规划
8
运营总图（常规项目6个月开盘）P9-10-11
摘牌后30天 品牌接待点设 臵
项目获取 概念方案
预备会 方案批复
开工
开盘
竣备
交付
房地产项目运营全 周期中，“开发阶 段”和“业务条线 ”两条主线从始至 终贯穿
投资 运营
土地评审 投前版计划
编制
投后目标合约 书签订
投后版计划 编制
组织预备会
考核计划编制
组织项目启动 会
项目监控
项目后评估
设计 成本 招采 工程
强排方案编制 投前版目标 成本编制
督促合作项目 协议书的签订 合作项目内部 交底
协议签订后一 个月内 跟进对外参股 合作项目经营 目标确定
摘牌后0.7个月 示范区景观概念 方案评审 示范建筑概念方 案评审
摘牌后0.8个月 货量区景观概念 方摘案牌评后审1个月 货量区建筑概念 方案评审 完成详勘报告 示范区室内硬装 概念方案评审 样板房室内硬装 概念方案评审
当前，公司正处于组织结构调整期，权责划分，制度模块等不断更新和完善，若相关与 本手册存在冲突，请以OA系统中最新的制度，指引及公告为准
由于时间仓促，本手册编写过程中难免存在思虑不周之处，敬请谅解，欢迎大家提出宝 贵意见和建议：jtyy@zldcgroup.com
主编：陈从宏（助理总裁）
副主编：曹建（副总经理） 王浩（副总经理）
——总裁助理陈从宏
3
寄语
近年来，房地产运营管理的发展可谓日新月 异，运营管理所发挥的价值，已经从过去围 绕项目进度、成本、质量的管控，逐步演变 为企业战略落地的推进器，企业做大做强的 发动机和经营利润的监控者
中梁的运营体系建设，始终坚持以战略为引 领，在充分洞悉行业趋势变化的前提下，通 过苦练内功不断提升标准化运营能力打造， 持续加强横向协同与纵向支持，逐渐走出一 条具有中梁特色的运营管理之道
小道至精
坚持高周转，精抓项目开发关键节点，落实“首开6个月，续期321 ，冲刺456”要求，注重工作前臵，策划先行，并行交叉，合理调 度开发计划，把控项目动态，形成科学化的项目开发PDCA管控闭 环
展望未来，中梁的运营管理将再接再厉，紧密围绕战略规划，用模式、模型、模板、模块的标准化体系夯实战
略规划基础，指导企业各项经营活动，助理中梁地产到中梁财团的历史性跨越
项目初判
发展工作 例会
头脑风暴
土地评审 决策
签订投前目 标合约书
项目获取
签订投后目标 合约书
运营 开发
设计
成本 /招 采
工程 营销 /客
服
财务
编制投前 版计划
由投资部门主导
编制强排 方案
完成概念 方案设计
概念方案 评审
初勘
示范区概 念策划
示范区景观、 建筑概念方案
评审
详勘
示范区样板房 室内概念方案
评审
检查
开盘前 2个月
销售&回款
交付管理
按揭回款实施/税收动态管理
风险检查&交付准备
开盘后 17个月
交付前 2-6个月
办证 清算管理 客户维护
交付后 9
运营总图（456高周转项目）
时间 阶段
概念方案阶段 （方案前臵，策划先行）
拿地前一个月以上
概念方案
1
投前阶段一个月
项目2获取
预备会阶段0.6个月
3
投资
制作三维 影视片
前端融资贷管理
低碳
正展 开放
产品说 明书
示范区开放
客服热线推广会 按揭银行摸底
风险检查
按揭银行合作 协议签订
认筹
开盘 评审
按揭办理 培训
开盘
满意 度回
访
财务
开发贷融资方案审批
签订开发贷融资合同
开发贷放款
11
运营总图（456高周转项目）
时间
阶段 6
投资
开盘后17个月
运营 开发
Байду номын сангаас
组织开盘复盘会 人防、消防、规划验收
——副总经理 曹健
5
项目布局
深耕长三角 面向华东 辐射全国
180多个精品项目 2000多万方开发面积 120000家庭 36000客户品质生活
四川 重庆
北京 天津
河北
山东
河南 湖北
江苏
安徽
上海
浙 江
湖南
江西 福建
广西
广东
6
运营管理金字塔
战略规划 （经营） 公司经营 项目运营
战略规划是一切经营的前提，一 体两翼、蝶变战略、打造不动产 生态投资平台