房地产估价第五章 收益还原法讲解
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第05章 收益还原法
在一定时点、一定产权状态下价格的一种估价方法。 2. 房屋重置价：也称房屋重置成本，是指根据估价期日的 人工和建筑材料价格，并按照目前的材料、标准与设计， 建造功能相同的建筑物所需的建造成本，一般根据当地
同类建筑物的建造成本进行分析计算。
3. 房屋成新度：是指房屋建筑物在估价期日的新旧状况。
4. 房屋年折旧：是指房屋在使用过程中因损耗而在租金 中补偿的那部分价值，计算中通常以单位年期为准。 5. 房屋总折旧：是指房屋建筑物在已使用年限内由于物 理、经济和功能等因素引起的房屋折旧总额，通常采
式中：P、a、r、b、n同前。
（六）纯收益按一定比率递增或递减
1．土地使用年期无限
a P rs
（5-8）
式中：P、a、r同前； s——纯收益逐年递增或递减的比率， 2．土地使用年期有限
1 s n a P 1 r s 1 r
（5-9）
2．土地使用年期有限
P
i 1
t
ai
1 r i
1 1 t r (1 r ) 1 r n t a
（5-4）
成立条件：年期无限；其它同①②③。
（四）未来若干年后的土地价格已知
t 1 i 1
P
ai (1 r ) i
Pt (1 r ) t
（3）企业经营收益：指企业在正常的经营管理水平下每年所 获得的客观总收益。
在计算总收益时，还应该准确分析测算由评估对象所引
起的其他衍生收益，确定的原则是只要由评估对象所产生的并 为其产权主体所取得的收益均应计入总收益之中。
（二）总费用计算方法
土地总费用分3种情况： 1．房地出租中总费用的计算 总费用包括： （1）维修费：指为保证房屋的正常使用每年需支付的修缮 费。它的计算方法一般有造价比例法、定期轮休法、经验估 计法等，通常可按建筑物的重置价的1.5%～2%计算。 （2）管理费：指对出租房屋进行的必要管理所需的费用。 分为两部分：一是出租经营过程中消耗品价值的货币支出， 另一是管理人员的工资支出，通常以年租金的2%～5%计。
同类建筑物的建造成本进行分析计算。
3. 房屋成新度：是指房屋建筑物在估价期日的新旧状况。
4. 房屋年折旧：是指房屋在使用过程中因损耗而在租金 中补偿的那部分价值，计算中通常以单位年期为准。 5. 房屋总折旧：是指房屋建筑物在已使用年限内由于物 理、经济和功能等因素引起的房屋折旧总额，通常采
式中：P、a、r、b、n同前。
（六）纯收益按一定比率递增或递减
1．土地使用年期无限
a P rs
（5-8）
式中：P、a、r同前； s——纯收益逐年递增或递减的比率， 2．土地使用年期有限
1 s n a P 1 r s 1 r
（5-9）
2．土地使用年期有限
P
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（5-4）
成立条件：年期无限；其它同①②③。
（四）未来若干年后的土地价格已知
t 1 i 1
P
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Pt (1 r ) t
（3）企业经营收益：指企业在正常的经营管理水平下每年所 获得的客观总收益。
在计算总收益时，还应该准确分析测算由评估对象所引
起的其他衍生收益，确定的原则是只要由评估对象所产生的并 为其产权主体所取得的收益均应计入总收益之中。
（二）总费用计算方法
土地总费用分3种情况： 1．房地出租中总费用的计算 总费用包括： （1）维修费：指为保证房屋的正常使用每年需支付的修缮 费。它的计算方法一般有造价比例法、定期轮休法、经验估 计法等，通常可按建筑物的重置价的1.5%～2%计算。 （2）管理费：指对出租房屋进行的必要管理所需的费用。 分为两部分：一是出租经营过程中消耗品价值的货币支出， 另一是管理人员的工资支出，通常以年租金的2%～5%计。
第五章房地产估价方法之收益还原法
第五章房地产估价方法之收益还原法
按复利方式计算利息时，利息的计算公式为： In＝P x [ (1+i)n – 1 ]
n个计息周期后的本利和为： Fn ＝ P( 1 + i) n
我国房地产开发贷款和住房抵押贷款等都是按复利计息的。 由于复利计息比较符合资金在社会再生产过程中运动的实际 状况，所以在投资分析中，一般采用复利计息。
例子：某宗5年前通过出让方式取得的50年使用年限的工业用地 ，所地段的基准地价目前为1 200元／m2。该基准地价在评估 时设定的使用年限为法定最高年限，现行土地报酬率为10％。假 设除了使用年限不同之外，该宗工业用地的其他状况与评估基准 地价时设定的状况相同，试通过基准地价求取该宗工业用地目前 的价格。 解：本题通过基准地价求取该宗工业用地目前的价格，实际上 就是将使用年限为法定最高年限(50年)的基准地价转换为45年(原 取得的50年使用年限减去已使用5年)的基准地价。具体计算略
➢ 利率
利率是在单位时间(一个计息周期)内所得的利息额与借贷金额( 即本金)之比，一般以百分数表示。
i＝
i1 P
x 100%
式中 i1 － 一个计息周期的利息；
上式表明，利率是单位本金经过一个计息周期后的增值额。
注意：如果已知年利率为6％，则月利率为 6％ 12
第五章房地产估价方法之收益还原法
利息的计算有单利计息和复利计息两种。 1、单利计息 单利计息是仅按本金计算利息，利息不再生息，其利息总额与 借贷时间成正。单利计息时的利息计算公式为：
现金流量时间标度
第五章房地产估价方法之收益还原法
(2)如果现金流出或流人不是发生在计息周期的期初或期末， 而是发生在计息周期的期间，为了简化计算，公认的习惯方 法是将其代数和看成是在计算周期末发生，称为期末惯例法 。
按复利方式计算利息时，利息的计算公式为： In＝P x [ (1+i)n – 1 ]
n个计息周期后的本利和为： Fn ＝ P( 1 + i) n
我国房地产开发贷款和住房抵押贷款等都是按复利计息的。 由于复利计息比较符合资金在社会再生产过程中运动的实际 状况，所以在投资分析中，一般采用复利计息。
例子：某宗5年前通过出让方式取得的50年使用年限的工业用地 ，所地段的基准地价目前为1 200元／m2。该基准地价在评估 时设定的使用年限为法定最高年限，现行土地报酬率为10％。假 设除了使用年限不同之外，该宗工业用地的其他状况与评估基准 地价时设定的状况相同，试通过基准地价求取该宗工业用地目前 的价格。 解：本题通过基准地价求取该宗工业用地目前的价格，实际上 就是将使用年限为法定最高年限(50年)的基准地价转换为45年(原 取得的50年使用年限减去已使用5年)的基准地价。具体计算略
➢ 利率
利率是在单位时间(一个计息周期)内所得的利息额与借贷金额( 即本金)之比，一般以百分数表示。
i＝
i1 P
x 100%
式中 i1 － 一个计息周期的利息；
上式表明，利率是单位本金经过一个计息周期后的增值额。
注意：如果已知年利率为6％，则月利率为 6％ 12
第五章房地产估价方法之收益还原法
利息的计算有单利计息和复利计息两种。 1、单利计息 单利计息是仅按本金计算利息，利息不再生息，其利息总额与 借贷时间成正。单利计息时的利息计算公式为：
现金流量时间标度
第五章房地产估价方法之收益还原法
(2)如果现金流出或流人不是发生在计息周期的期初或期末， 而是发生在计息周期的期间，为了简化计算，公认的习惯方 法是将其代数和看成是在计算周期末发生，称为期末惯例法 。
第五章 收益还原法
③未来若干年后的房地产价格已知 当未来某年的房地产价格已知，而已知房地产价格 的年份以前的纯收益有变化（不变是特例），r每年 不变且大于零时，房地产价格的计算公式如下：
④纯收益按等差级数递增或递减 a、房地产使用年期无限
b、房地产使用年期有限 式中：P、a、r、b、n同前。 公式中符号的选取，当纯收益按等差级Байду номын сангаас递增时取 上面的符号，递减时取下面的符号。
• 还原利率应按下列方法确定： • 1. 不动产纯收益与价格比率法：应选择三宗以上近期发生交易的， 且在交易类型上与待估不动产相似的交易实例，以交易实例的纯收益 与其价格的比率的均值作为还原利率。 • 2. 安全利率加风险调整值法：即：还原利率=安全利率+风险调整 值。安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或银行一年期定期 存款年利率；风险调整值应根据估价对象所处地区的社会经济发展和 不动产市场等状况对其影响程度而确定。 • 3. 投资风险与投资收益率综合排序插入法：将社会上各种相关类型 投资，按它们的收益率与风险大小排序，然后分析判断估价对象所对 应的范围，确定其还原利率。 • 在确定土地还原利率时，还应注意土地所有权价格的还原利率和土地 使用权价格的还原利率存在区别。土地所有权的权利大于土地使用权， 其风险也比土地使用权小。因此，其二者的还原利率是有差别的。
• 五、应用范围 • 收益还原法是以求取房地产纯收益为途径 评估房地产价格的方法，它仅使用于有收 益或有潜在收益的土地、建筑物、和房地 产的估价，尤其是房屋租赁的估价，其他 情况下的适用性有待考虑。
第二节 收益法估价步骤
• 五、确定土地还原利率 • 还原利率分为综合还原利率、土地还原利率和建筑 物还原利率，三者之间的关系应按下面公式确定： • r=(r1L+r2B)/(L+B) • 式中：r——综合还原利率； • r1——土地还原利率； • r2——建筑物还原利率； • L——土地价格； • B——建筑物价格。
房地产估价—第五章-收益还原法
V ( 2 ) 1 n r r (1 r ) r (1 r )n
无限年：
• 预测某宗房地产未来第一年的净收益为16万元， 此后每年的净收益在上一年的基础上增加2万元， 收益期可视为无限年，该类房地产的报酬率为9% 。请计算该房地产的收益价值。
• ㈡ 净收益按等差级数递减的公式 • 有限年（只有这一种情况 ？）：
5.1.2收益还原法的理论依据
收益还原法的理论依据是预期收益原理。 在通常情况下，人们使用某一块土地的目的是在 正常情况下获得该土地的纯收益并期望在未来若 干年间也可以源源不断地获得该收益。从现实生 活看，这种源源不断获得的纯收益也可以被当作 地租。将这种在未来所获得的纯收益以某一适当 的还原利率贴现到评估时日得到一个货币总额 （现值），那么，这个货币总额存入银行，也能 源源不断地带来与这个纯收益等量的收入。
a b 1 nb V ( 2 ) 1 n r r (1 r ) r (1 r )n
• 未来第n年的净收益为a-(n-1)b
净收益按等比级数递增（减）的公式 ㈠ 净收益按等比级数递增的公式
a V lim n r g 1 g n 1 ( ) 1 r
上述收益法的基本思想，必须是假设房地产净收 益和资本化率每年均不变，获取收益的年限为无 限年，并且获取房地产收益的风险和获取银行利 息的风险相当的条件下，求取房地产收益价格的 一种方法。由于影响房地产净收益的因素很多， 实际上，净收益往往经常变化，又由于我国的土 地出让制度是有偿有限期的出让制度，不同类型 房地产收益年限有不同期限的，而收益折现率采 用的资本化率等于银行利率也仅是特例，因而上 述基本思想的表达是比较朴实、简明、便于表达， 但并不十分贴切。
房地产估价5第五章 收益还原法
V
a r
1
1
1
rt
1
Vt r
t
200 8.5%
1
1
1
8.5%6
1
5000
8.5%6
3975.44元 / 平方米
第五章 收益法
房地产估价
例 5-15
预计某宗房地产未来两年的净收益分别为55万元 和60.5万元，两年后的价格比现在上涨10%。该类房 地产的还原利率为10%。求该宗房地产现在的价格。
…… a
0 1 2 3 …… t t＋1 …… n
V a1 a2 a3 ...... at a ...... a
6、选用适当的还原利率 7、选用适宜的收益法计算公式求出收益价格
第五章 收益法
房地产估价
§5-2 收益还原法的计算公式
一、一般公式
a1 a2 a3 a4 ……
at ……
an
0 1 2 3 4 …… t－1 t t+1…… n-1 n
n
V i i1
ai 1 rj
j 1
V
a1 1 r1
a2
i
n
i 1
Ci 1 r
i
第五章 收益法
房地产估价
Ai每一期以一定的比率gA递增，Ci 每一期以一定的比率gC递增，且收益年限为n
V
A
1
1
gA
n
C
1
1
gC
n
r g A 1 r r g C 1 r
Ai每一期不变，Ci 每一期以一定的比率gC递减，且收益年限为n
ai=a(1+g)i-1
a a(1+g) a(1+g)2 …… a(1+g)n-1
第五章 收益还原法
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第一节
收益还原法的基本原理
� （五）土地纯收益按一定数额递减的公式
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第一节
收益还原法的基本原理
� （六）土地纯收益按一定比率递增的公式
� 纯收益按一定比率递增的公式具体有两种情况：一是收 益为有限年；二是收益期为无限年。 收益期为有限年的公式 1.收益期为有限年的公式 � 1.
Page � 13
第一节
收益还原法的基本原理
收益期限为有限年的公式 1.收益期限为有限年的公式 � 1.
Page � 14
第一节
收益还原法的基本原理
收益期限为无限年期的公式 2.收益期限为无限年期的公式 � 2.
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第一节
收益还原法的基本原理
收益期限为无限年期的公式 2.收益期限为无限年期的公式 � 2.
Page � 6
第一节
收益还原法的基本原理
� 上述思想在下述前提条件下成立：纯收益每年不变、资 本化利率每年不变、获取纯收益的年限为无限年、投资 土地的风险与银行存款的风险相当。 � 普遍适用的收益还原法原理表述为：将估价基准日视为 现在，现在购买一宗有一定年限收益的土地，预示着在 其未来的收益年限内可以源源不断地获取净收益，如果 现有某一货币额可与这未来源源不断的净收益的现值之 和等值，则这一货币额就是该宗土地的价格。
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第一节
收益还原法的基本原理
� 2. 收益期限为无限年的公式
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第一节
收益还原法的基本原理
� （五）土地纯收益按一定数额递减的公式
� 纯收益按一定数额递减的公式只有收益期限为有限年一 种，其公式为
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第五章__房地产估价方法之收益还原法
35
30
年收益现
25
值（8%）
20
年收益现
值（5%） 15
年收益现
10
值（3%）
5
0 1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 33 35 37 39 年份
净收益每年不变的公式的作用：
净收益每年不变的公式除了可以用于测算价格，还有许多其他 作用，例如：①用于不同使用期限(如不同土地使用年限)或 不同收益期限(以下简称不同期限)价格之间的换算；②用于 比较不同期限价格的高低；③用于市场法中因期限不同进行 的价格调整。
➢ 利息与利率
利息是指占用资金所付出的代价或放弃资金使用权所得到的补 偿。如果将一笔资金存人银行，这笔资金就称为本金。经过 一段时间之后，储户可在本金之外再得到一笔利息，这一过 程可表示为： F n ＝ P ＋ In
式中
F n －本利和； P－本金； In－利息；
➢ 利率
利率是在单位时间(一个计息周期)内所得的利息额与借贷金额( 即本金)之比，一般以百分数表示。
年收益权利的价格。
1、计算K40和K30:分别为0.978，0.943 2、求取30年收益权利的价格
=2500×0.943/0.978 =2410元
使用年限相差10年（25%），为什么两者的收益权 利价格却只相差90元（3.75%）？
资金等值概念
❖ 不同年限价格之间的换算隐含着的基本前提是：
❖ 报酬率r相等且大于零
是建立在货币具有时间价值的观念上，是对有收 益性质资产的评估，测算出的价格通常称为收益价格。
➢理论依据：
预期原理：决定房地产的当前价值的，重要的不是过去的 因素而是未来的因素。 对于投资者来说，将资金用于购买房地产获取的收益，与 将资金存入银行获取利息所起的作用相同，所以有：
第五章2 房地产估价收益还原法
其中： 租赁收入包括⑴有效毛租金收入⑵租赁保证金、 押金等利息收入 租赁费用包括：维修费、管理费、保险费、税金 等
（2）商业经营性房地产的净收益 净收益＝商品销售收入-商品成本-商业利 润（非房地产产生的利润） （3）生产性房地产的净收益 净收益=产品销售收入-产品成本-利润（非
V P n (1 r ) 1
6）房地产价格的计算公式
a V r
a1
a2
a3
an
0
r1
1
r2
2
r3
n
第一年末纯收益a的贴现值：
1 a1 R1 a1 1 r1 1 r1
r为还原利率 R1为贴现值
第二年纯收益的贴现值：
a2 R2 (1 r1 )(1 r2 )
为折现系数 1 (1 r1 )
a 1 V 1 n r (1 r )
894.4 1 8821 V 1 .3(万美元) 45 10% (110%)
净收益 潜在毛收入 空置等造成的收入损失 正常可观的运营费用
潜在毛收入： 是指假定房地产在充分利用、无空置状态下可 获得的收入。（理想状态）
有效毛收入： 是指由潜在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金 以及其他原因造成的收入损失后所得到的收入。 （比较符合实际）
2）估算运营费用
收益还原法
1定义
就是把地租收入（纯收益）作为想象中的 一种资本的利息，用一定还原利率去还原 出地租的购买价格即地价的一种方法。
a V r
收益还原法的基本思路：以收益还原法计算房地 产价格的原理与银行存款一样，将房地产取得的 年净收益视为银行存款利息，按照一定的利率， 还原出存入的本金，即房地产价值总额。
（2）商业经营性房地产的净收益 净收益＝商品销售收入-商品成本-商业利 润（非房地产产生的利润） （3）生产性房地产的净收益 净收益=产品销售收入-产品成本-利润（非
V P n (1 r ) 1
6）房地产价格的计算公式
a V r
a1
a2
a3
an
0
r1
1
r2
2
r3
n
第一年末纯收益a的贴现值：
1 a1 R1 a1 1 r1 1 r1
r为还原利率 R1为贴现值
第二年纯收益的贴现值：
a2 R2 (1 r1 )(1 r2 )
为折现系数 1 (1 r1 )
a 1 V 1 n r (1 r )
894.4 1 8821 V 1 .3(万美元) 45 10% (110%)
净收益 潜在毛收入 空置等造成的收入损失 正常可观的运营费用
潜在毛收入： 是指假定房地产在充分利用、无空置状态下可 获得的收入。（理想状态）
有效毛收入： 是指由潜在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金 以及其他原因造成的收入损失后所得到的收入。 （比较符合实际）
2）估算运营费用
收益还原法
1定义
就是把地租收入（纯收益）作为想象中的 一种资本的利息，用一定还原利率去还原 出地租的购买价格即地价的一种方法。
a V r
收益还原法的基本思路：以收益还原法计算房地 产价格的原理与银行存款一样，将房地产取得的 年净收益视为银行存款利息，按照一定的利率， 还原出存入的本金，即房地产价值总额。
第5章 收益还原法房地产估价(第二版)课件
目录
第1章 从估价的角度认识房地产 第2章 房地产价格 第3章 房地产估价概论 第4章 市场比较法 第5章 收益还原法 第6章 成本法 第7章 假设开发法 第8章 地价评估 第9章 房地产估价程序 第10章 房地产估价报告
第5章 收益还原法
教学目标
通过本章学习，了解收益还原法的基本思想和基本原理，掌握收益还原 法的使用范围和操作步骤，并具备对有收益或有潜在收益的房地产进行实 务操作的能力。
房地产价格=纯收益/利息率 普遍适用的收益还原法原理表述如下：将估价时点视为现在，那么在现在购买有一定年限收益的房地 产，预示着在其未来的收益年限内可以源源不断地获取净收益，如果现有某一货币额可与这未来源源不 断的净收益的现值之和等值，则这一货币额就是该房地产的价格。 收益还原法是建立在货币具有时间价值的观念上的。货币的时间价值是指现在的钱比将来的钱有更高 的价值；或者说，现在的钱比将来的钱更值钱。俗话说“多得不如现得”就是这种观念的反映。收益性 房地产的价值就是该房地产的未来净收益的现值之和，其高低取决于下列3个因素：①可获净收益的大小； ②可获净收益期限的长短；③获得该净收益的可靠性。
理论分析上的意义，实际估价中无法操作。
2 最简单的情形
V lim a [ 1 1] a [ 1 lim 1] a [ 1 0 ] a
式中：V ——房地产价格； n r ( 1 r ) n r n ( 1 r ) n r
r
a ——房地产的纯收益；
r ——房地产的收益率。
此公式的假设前提是：①a每年不变；②r每年不变且大于零；③n年期无限。
25 (110%)3
28 (110%)4
30 (110%)5
35
1
Hale Waihona Puke 1[1]10% (110%)385 (110%)5
第1章 从估价的角度认识房地产 第2章 房地产价格 第3章 房地产估价概论 第4章 市场比较法 第5章 收益还原法 第6章 成本法 第7章 假设开发法 第8章 地价评估 第9章 房地产估价程序 第10章 房地产估价报告
第5章 收益还原法
教学目标
通过本章学习，了解收益还原法的基本思想和基本原理，掌握收益还原 法的使用范围和操作步骤，并具备对有收益或有潜在收益的房地产进行实 务操作的能力。
房地产价格=纯收益/利息率 普遍适用的收益还原法原理表述如下：将估价时点视为现在，那么在现在购买有一定年限收益的房地 产，预示着在其未来的收益年限内可以源源不断地获取净收益，如果现有某一货币额可与这未来源源不 断的净收益的现值之和等值，则这一货币额就是该房地产的价格。 收益还原法是建立在货币具有时间价值的观念上的。货币的时间价值是指现在的钱比将来的钱有更高 的价值；或者说，现在的钱比将来的钱更值钱。俗话说“多得不如现得”就是这种观念的反映。收益性 房地产的价值就是该房地产的未来净收益的现值之和，其高低取决于下列3个因素：①可获净收益的大小； ②可获净收益期限的长短；③获得该净收益的可靠性。
理论分析上的意义，实际估价中无法操作。
2 最简单的情形
V lim a [ 1 1] a [ 1 lim 1] a [ 1 0 ] a
式中：V ——房地产价格； n r ( 1 r ) n r n ( 1 r ) n r
r
a ——房地产的纯收益；
r ——房地产的收益率。
此公式的假设前提是：①a每年不变；②r每年不变且大于零；③n年期无限。
25 (110%)3
28 (110%)4
30 (110%)5
35
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Hale Waihona Puke 1[1]10% (110%)385 (110%)5
房地产评估——收益还原法
四、未来若干年后的房地产价格已知p103
当未来某年的房地产价格已知，而已知 房地产价格的年份以前的纯收益有变化（不 变是特例），r每年不变且大于零时，房地 产价格的计算公式如下：
ai pt P i t ( 1 r ) ( 1 r ) i 1
如果净收益每年不变为A,则房地产价格为
A v r
V —房地产在估价时点的收益价格 A—房地产每年净收益(假设发生在年末) r —房地产的资本化率（折现率）
适用条件：（1）净收益每年不变为A； （2）资本化率r每年不变且大于零； （3）收益年限为无限年
[例5-1 ]有一房地产正常情况下 的年纯收益为20万元，资本化 率为10%，其经济耐用年限可 V 视为无限年，试计算该房地产 的收益价格。
六、净收益按一定比率递增的公式
有限年
n A 1 g r g时，v 1 (r g ) 1 r An r g时，v 1 r
假设前提是：（1）净收益按等比级数递增 （2）收益年限n为有限年。 【例5-9】某宗房地产预计该房地产未来第一年的净收益为20 万元，此后在使用年限50年内每年的净收益会在上一年的基 础上增长2％；该类房地产的资本化率为10％。试求该宗房 n 地产的收益价格。 A 1 g
例题p119-17
3、市场比较法中土地使用权年限的修正p101-11
三、房地产净收益在未来的前若干年有变化的公式
无限年
Ai A v i t ( 1 r ) r ( 1 r ) i 1 t 净收益有变化的年限
t
假设前提是： （1）净收益在前t年（含第t年）有变化， 分别是 A1，A2，…，At ,在t年以后无变化为A； （2）资本化率r大于零；（3）收益年限为无限年。
《还原收益》PPT课件
a1 a2 a3 a4 ……
at ……
an
0 1 2 3 4 …… t－1 t t+1…… n-1 n
V
n i1
ai
1 ri
a1 1 r
a2
1 r2
......
an
1 rn
V——价格
ai——净收益 n——收益期限
r——还原利率
通常以年为单位
二、净收益每年不变 a1=a2=a3=……=an=a
1
1
7.5 506
127.80万元
收益法
2、不同年限价格的换算
假设：
1
1
1
rn
Kn
则有：
Vn
an r
Kn
1
1
1 RN
KN
如果： an=aN=a
如果：
R=r
VN
aN R
KN
则有：
Vn
VN
RK n rK N
则有：
Vn
VN
Kn KN
收益法
例
已知某宗收益性房地产40年收益权利价格为5000元 /㎡，还原利率为8%，试求其30年收益权利的价格。
收益法
1、直接用于计算价格
例5-7：某房地产于1999年4月1日以出让方式取得50 年的土地使用权后经建设并投入使用，利用该宗房地产预 期每年可获得的净收益为10万元，该类房地产的还原利率 为7.5%。试评估该宗房地产于2005年4月1日的收益价格。
V
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1
1
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10 7.5%
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a3
第五章收益还原法PPT课件
法 原
对于有纯收益的房地产，如何 反映市场供求关系对价格 随市场行情的发展变化，来准 的影响。 确、合理地把握其纯收益、还
理 原利率、还原方法，也是一件 比较困难的事情。
第二节 收益还原法的步骤与计算公式
第 五 收益还原法是将单个收益趋势或一系列收益趋势转化
成现在一次性付款时的币值的估价方法。其估价过程分为
二 节
——用收益还原法评估房地产价格，影响评估结果的 最大因素就是还原利率。
１．还原利率的概念
收
还原利率：将房地产纯收益还原为房地产价格所
采用的利率。
益 还
在收益法中，还原利率可认为是投资者的投资报
酬率，这个收益与投资的比率也称作预期收益率。这
原
个预期收益率应使投资者投入资本时的预期未来收益
法
得以实现。因此，
还
使用年限；况且收益还原法中的利率也不一定
原
就是银行利率。这些问题，我们将在后两节加
法
以讨论和应用。
原
理
第
三、收益还原法的适用范围及其评价
一 １ ——收益还原法最适用于能产生收益的房地产项目 ． 的评估。如对租赁用房地产及企业用地的估价，则
节 适 有其独特的功效。对纯粹是消费性的或无明显经营
用 收益的房地产的估价收益还原法多不适用，如：机
上述还原利率公式仅适用于折旧后的纯收益的资本还原当对折旧前的纯收益进行资本还原时应将建筑物的还原利率加上建筑物的折旧率设为d运用上述公式必须准确知道土地和建筑物的价格是多少有时难以做到此时只要我们知道土地价格和建筑物价格各自所占总房地产价格的比重也可以表述三种利率之间的关系其公式为xllb土地价格占房地产总价格的比重
如，某企业拥有一处房地产， 所处位置交通便利，但由于经
房地产估价方法之收益还原法
房地产估价方法之收益还原法1. 引言收益还原法是一种常见的房地产估价方法，通过对房地产项目的收益水平进行估算，然后将其还原为房地产的估值。
本文将介绍收益还原法的基本原理、计算步骤以及应用场景。
2. 收益还原法的基本原理收益还原法的核心原理是基于预期收益水平来确定房地产的估值。
该方法将房地产看作是一个产生稳定现金流的资产，通过考虑租金收益、资本增值和其他相关因素来估计其未来的收益水平。
3. 收益还原法的计算步骤在使用收益还原法进行房地产估价时，一般可以按照以下步骤进行：3.1 确定估值对象首先需要明确要进行估价的具体房地产对象，包括其类型、位置、用途等相关信息。
3.2 收集租金收益数据接下来需要收集和分析该房地产对象的租金收益数据，包括目前的租金水平以及未来的租金增长预期。
3.3 考虑资本增值因素除了租金收益，资本增值也是房地产估价中重要的考虑因素之一。
需要评估房地产项目的未来增值潜力，包括周边环境、土地供应以及市场需求等因素的影响。
3.4 确定适用的贴现率为了将未来的收益还原为现值，需要确定适用的贴现率。
贴现率可以根据市场情况、风险评估以及时间价值等因素来确定。
3.5 进行收益还原计算根据上述收集到的数据和确定的贴现率，进行收益还原的计算。
一般是将未来的现金流按照适用的贴现率进行折现，然后求和得到房地产的估值。
4. 收益还原法的应用场景收益还原法在房地产行业有着广泛的应用场景，包括但不限于以下几个方面：4.1 项目投资决策对于想要进行房地产项目投资的机构或个人，可以使用收益还原法来评估项目的投资价值，从而帮助决策是否值得投资。
4.2 市场价值评估收益还原法可以帮助评估房地产的市场价值，对于购房者和卖房者来说具有重要的参考价值。
4.3 融资评估在房地产融资过程中，银行和其他金融机构通常需要对房地产进行估价。
收益还原法可以提供一种基于未来现金流的估价方法，帮助决策者做出融资决策。
5. 总结通过收益还原法，可以从租金收益和资本增值的角度对房地产进行估价。
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? 5.2.1最一般的情形
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(1 ? r1)(1 ? r2 )? (1? rn )
V－房地产在估价时点的收益价格，通常称为现值 n－房地产的收益期限，通常用年表示
ai－分别为房地产相对于估价时点而言的未来第 1期、第2期，…， 第n期期末的净运营收益，简称净收益。
ri－分别为房地产相对于估价时点而言的未来第 1期、第2期，…， 第n期的报酬率（折现率）
理论公式，实际无法操作
? 5.2.2最简单的情形
? V = ? a ? 1 ??
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? a每年不变；r每年不变且＞0；n年期无限
? 一、净收益及其他因素不变的公式
5.1.5收益还原法的操作步骤
? 1.收集并验证可用于预测估价对象未来收益的有 关数据资料，例如估价对象及其类似房地产过去 和现在的收入、费用等数据资料；
? 2.预测估价对象的未来收益； ? 3.求取报酬率或资本化率、收益乘数； ? 4.选取适宜的收益还原法公式计算收益价格。
5.2收益还原法的基本公式
收益还原法
本章概要
? 收益法是房地产评估的基础方法，实践中常应用于具有潜 在或现实收益的房地产估价中，收益法是从房地产的经济 效用出发来评估房地产价格的方法，本章介绍收益法的基 本原理和运用要点。通过本章学习，应了解收益法的理论 依据和适用范围，房地产纯收益、资本化率等概念的含义 ，熟悉求取不同类型房地产净收益的方法，掌握资本化率 的求取方法，重点掌握收益法的计算公式及应用。
? 鉴于此，普遍适用的收益法的基本思想表 述如下：
? 将现在视为估价时点，那么在现在购买有一定收 益年限的房地产预示着在其未来的收益年限内可 以不断地获取净收益，若现在有一货币额与这未 来预期净收益的现值之和等值，则这一货币额就 是该房地产的价格。
? 现代的收益法是建立在资金具有时间价值的观念上，资金 的时间价值又称货币的时间价值，是指现在的资金比将来 同样多的资金具有更高的价值；或者通俗地说，现在的钱 比将来的钱更值钱。有了资金的时间价值观念以后，收益 性房地产的价值就是该房地产未来净收益的现值之和，其 高低取决于下列3个因素：
? 1．可获净收益的大小——未来净收益越大，房地产的价 值就越高，反之就越低；
? 2．可获净收益期限的长短——获得净收益期限越长，房 地产的价值就越高，反之就越低；
? 3．获得该净收益的可靠性——获得净收益越可靠，房地 产的价值就越高，反之就越低。
5.1.3收益还原法的特点
? 1.具有严格的理论基础
? ㈡ 收益年限为有限年且资本化率为零
? 基本假设前提为：①净收益 a每年不变；②收益 年期为有限年；③资本化率 r=0 。则
V = a+a+a+…+a = na
? ㈢ 收益年限为无限年
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? ㈠ 收益年限为有限年
? 基本假设前提为：①净收益 a每年不变，即 a1=a2=a3=…=an=a；②收益年期为有限年；③ 资本化率大于零为 r。
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? 该公式的用途主要有： ? 1、直接用于计算收益价格 ? 2、用于不同年限价格的换算 ? 3、用于比较不同年限价格的高低 ? 4、用于比较法中土地使用年限修正
? 地租理论、生产要素分配理论
? 2.只对有收益或潜在收益的房地产进行评估 ? 3.评估结果的准确度取决于未来房地产地方纯收
益和收益率确定的准确度
5.1.4收益还原法的适用范围
? 收益法适用于有收益或有潜在收益，并且收益和风险都能 够量化的房地产，如商业、旅馆、餐饮、写字楼、公寓、 游乐场、厂房、农地等房地产；而对于收益或潜在收益难 以量化的房地产价格的评估则不适用。如：政府办公楼， 学校、公园、图书馆、博物馆等公用、公益房地产的估价， 收益法大多不适用。
5.1收益还原法的基本原理
? 5.1.1收益还原法的概念
? 收益还原法是对具有稳定收益或潜在收益的房地产和其他 性质的资产评估的基本方法。是将待估房地产未来每年的 预期客观纯收益以一定的资本化率（还原率）统一折算到 估价期日现值的一种估价方法。
? 又称收益法、收益资本化法、投资法或收益现值法。 ? 采用收益还原法测算的价格称为收益价格
? 上述收益法的基本思想，必须是假设房地产净收 益和资本化率每年均不变，获取收益的年限为无 限年，并且获取房地产收益的风险和获取银行利 息的风险相当的条件下，求取房地产收益价格的 一种方法。由于影响房地产净收益的因素很多， 实际上，净收益往往经常变化，又由于我国的土 地出让制度是有偿有限期的出让制度，不同类型 房地产收益年限有不同期限的，而收益折现率采 用的资本化率等于银行利率也仅是特例，因而上 述基本思想的表达是比较朴实、简明、便于表达， 但并不十分贴切 。
? 形象一点可以表示为：某一货币额利息率 =纯收益，
那么，这一货币额就是这块土地的理论价格。用 公式表示为：
?
土地价格 =纯收益 /利息率
? 例如，假设某公司拥有一处房产，每年可有 400 万的纯收益，同时该公司又有 4000万现金，以
10%的年利息率存入银行，每年可得利 400万元
的利息，则对该公司来说，理论上上述房地产价 值与4000万元的货币等价，即价值 4000万元。
5.1.2收益还原法的理论依据
? 收益还原法的理论依据是 预期收益原理 。
? 在通常情况下，人们使用某一块土地的目的是在 正常情况下获得该土地的纯收益并期望在未来若 干年间也可以源源不断地获得该收益。从现实生 活看，这种源源不断获得的纯收益也可以被当作 地租。将这种在未来所获得的纯收益以某一适当 的还原利率贴现到评估时日得到一个货币总额 （现值），那么，这个货币总额存入银行，也能 源源不断地带来与这个纯收益等量的收入。
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? 5.2.1最一般的情形
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V－房地产在估价时点的收益价格，通常称为现值 n－房地产的收益期限，通常用年表示
ai－分别为房地产相对于估价时点而言的未来第 1期、第2期，…， 第n期期末的净运营收益，简称净收益。
ri－分别为房地产相对于估价时点而言的未来第 1期、第2期，…， 第n期的报酬率（折现率）
理论公式，实际无法操作
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5.1.5收益还原法的操作步骤
? 1.收集并验证可用于预测估价对象未来收益的有 关数据资料，例如估价对象及其类似房地产过去 和现在的收入、费用等数据资料；
? 2.预测估价对象的未来收益； ? 3.求取报酬率或资本化率、收益乘数； ? 4.选取适宜的收益还原法公式计算收益价格。
5.2收益还原法的基本公式
收益还原法
本章概要
? 收益法是房地产评估的基础方法，实践中常应用于具有潜 在或现实收益的房地产估价中，收益法是从房地产的经济 效用出发来评估房地产价格的方法，本章介绍收益法的基 本原理和运用要点。通过本章学习，应了解收益法的理论 依据和适用范围，房地产纯收益、资本化率等概念的含义 ，熟悉求取不同类型房地产净收益的方法，掌握资本化率 的求取方法，重点掌握收益法的计算公式及应用。
? 鉴于此，普遍适用的收益法的基本思想表 述如下：
? 将现在视为估价时点，那么在现在购买有一定收 益年限的房地产预示着在其未来的收益年限内可 以不断地获取净收益，若现在有一货币额与这未 来预期净收益的现值之和等值，则这一货币额就 是该房地产的价格。
? 现代的收益法是建立在资金具有时间价值的观念上，资金 的时间价值又称货币的时间价值，是指现在的资金比将来 同样多的资金具有更高的价值；或者通俗地说，现在的钱 比将来的钱更值钱。有了资金的时间价值观念以后，收益 性房地产的价值就是该房地产未来净收益的现值之和，其 高低取决于下列3个因素：
? 1．可获净收益的大小——未来净收益越大，房地产的价 值就越高，反之就越低；
? 2．可获净收益期限的长短——获得净收益期限越长，房 地产的价值就越高，反之就越低；
? 3．获得该净收益的可靠性——获得净收益越可靠，房地 产的价值就越高，反之就越低。
5.1.3收益还原法的特点
? 1.具有严格的理论基础
? ㈡ 收益年限为有限年且资本化率为零
? 基本假设前提为：①净收益 a每年不变；②收益 年期为有限年；③资本化率 r=0 。则
V = a+a+a+…+a = na
? ㈢ 收益年限为无限年
V = ? a ? 1 ??
lim ? n?? ?
r
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(1?
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? ㈠ 收益年限为有限年
? 基本假设前提为：①净收益 a每年不变，即 a1=a2=a3=…=an=a；②收益年期为有限年；③ 资本化率大于零为 r。
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V
a 1 ? r?n ? 1 = r?1 ? r?n
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? 该公式的用途主要有： ? 1、直接用于计算收益价格 ? 2、用于不同年限价格的换算 ? 3、用于比较不同年限价格的高低 ? 4、用于比较法中土地使用年限修正
? 地租理论、生产要素分配理论
? 2.只对有收益或潜在收益的房地产进行评估 ? 3.评估结果的准确度取决于未来房地产地方纯收
益和收益率确定的准确度
5.1.4收益还原法的适用范围
? 收益法适用于有收益或有潜在收益，并且收益和风险都能 够量化的房地产，如商业、旅馆、餐饮、写字楼、公寓、 游乐场、厂房、农地等房地产；而对于收益或潜在收益难 以量化的房地产价格的评估则不适用。如：政府办公楼， 学校、公园、图书馆、博物馆等公用、公益房地产的估价， 收益法大多不适用。
5.1收益还原法的基本原理
? 5.1.1收益还原法的概念
? 收益还原法是对具有稳定收益或潜在收益的房地产和其他 性质的资产评估的基本方法。是将待估房地产未来每年的 预期客观纯收益以一定的资本化率（还原率）统一折算到 估价期日现值的一种估价方法。
? 又称收益法、收益资本化法、投资法或收益现值法。 ? 采用收益还原法测算的价格称为收益价格
? 上述收益法的基本思想，必须是假设房地产净收 益和资本化率每年均不变，获取收益的年限为无 限年，并且获取房地产收益的风险和获取银行利 息的风险相当的条件下，求取房地产收益价格的 一种方法。由于影响房地产净收益的因素很多， 实际上，净收益往往经常变化，又由于我国的土 地出让制度是有偿有限期的出让制度，不同类型 房地产收益年限有不同期限的，而收益折现率采 用的资本化率等于银行利率也仅是特例，因而上 述基本思想的表达是比较朴实、简明、便于表达， 但并不十分贴切 。
? 形象一点可以表示为：某一货币额利息率 =纯收益，
那么，这一货币额就是这块土地的理论价格。用 公式表示为：
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土地价格 =纯收益 /利息率
? 例如，假设某公司拥有一处房产，每年可有 400 万的纯收益，同时该公司又有 4000万现金，以
10%的年利息率存入银行，每年可得利 400万元
的利息，则对该公司来说，理论上上述房地产价 值与4000万元的货币等价，即价值 4000万元。
5.1.2收益还原法的理论依据
? 收益还原法的理论依据是 预期收益原理 。
? 在通常情况下，人们使用某一块土地的目的是在 正常情况下获得该土地的纯收益并期望在未来若 干年间也可以源源不断地获得该收益。从现实生 活看，这种源源不断获得的纯收益也可以被当作 地租。将这种在未来所获得的纯收益以某一适当 的还原利率贴现到评估时日得到一个货币总额 （现值），那么，这个货币总额存入银行，也能 源源不断地带来与这个纯收益等量的收入。