房地产估价第五章 收益还原法讲解

? ㈡ 收益年限为有限年且资本化率为零
? 基本假设前提为：①净收益 a每年不变；②收益 年期为有限年；③资本化率 r=0 。则
V = a+a+a+…+a = na
? ㈢ 收益年限为无限年
V = ? a ? 1 ??
lim ? n?? ?
r
?1 ? ?
(1?
r)n
?? ??
=
a r
? 上述收益法的基本思想，必须是假设房地产净收 益和资本化率每年均不变，获取收益的年限为无 限年，并且获取房地产收益的风险和获取银行利 息的风险相当的条件下，求取房地产收益价格的 一种方法。由于影响房地产净收益的因素很多， 实际上，净收益往往经常变化，又由于我国的土 地出让制度是有偿有限期的出让制度，不同类型 房地产收益年限有不同期限的，而收益折现率采 用的资本化率等于银行利率也仅是特例，因而上 述基本思想的表达是比较朴实、简明、便于表达， 但并不十分贴切 。
5.1收益还原法的基本原理
? 5.1.1收益还原法的概念
? 收益还原法是对具有稳定收益或潜在收益的房地产和其他 性质的资产评估的基本方法。是将待估房地产未来每年的 预期客观纯收益以一定的资本化率（还原率）统一折算到 估价期日现值的一种估价方法。
? 又称收益法、收益资本化法、投资法或收益现值法。 ? 采用收益还原法测算的价格称为收益价格
收益还原法
本章概要
? 收益法是房地产评估的基础方法，实践中常应用于具有潜 在或现实收益的房地产估价中，收益法是从房地产的经济 效用出发来评估房地产价格的方法，本章介绍收益法的基 本原理和运用要点。通过本章学习，应了解收益法的理论 依据和适用范围，房地产纯收益、资本化率等概念的含义 ，熟悉求取不同类型房地产净收益的方法，掌握资本化率 的求取方法，重点掌握收益法的计算公式及应用。
? 鉴于此，普遍适用的收益法的基本思想表 述如下：
? 将现在视为估价时点，那么在现在购买有一定收 益年限的房地产预示着在其未来的收益年限内可 以不断地获取净收益，若现在有一货币额与这未 来预期净收益的现值之和等值，则这一货币额就 是该房地产的价格。
? 现代的收益法是建立在资金具有时间价值的观念上，资金 的时间价值又称货币的时间价值，是指现在的资金比将来 同样多的资金具有更高的价值；或者通俗地说，现在的钱 比将来的钱更值钱。有了资金的时间价值观念以后，收益 性房地产的价值就是该房地产未来净收益的现值之和，其 高低取决于下列3个因素：
5.1.2收益还原法的理论依据
? 收益还原法的理论依据是 预期收益原理 。
? 在通常情况下，人们使用某一块土地的目的是在 正常情况下获得该土地的纯收益并期望在未来若 干年间也可以源源不断地获得该收益。从现实生 活看，这种源源不断获得的纯收益也可以被当作 地租。将这种在未来所获得的纯收益以某一适当 的还原利率贴现到评估时日得到一个货币总额 （现值），那么，这个货币总额存入银行，也能 源源不断地带来与这个纯收益等量的收入。
? 形象一点可以表示为：某一货币额利息率 =纯收益，
那么，这一货币额就是这块土地的理论价格。用 公式表示为：
?
土地价格 =纯收益 /利息率
? 例如，假设某公司拥有一处房产，每年可有 400 万的纯收益，同时该公司又有 4000万现金，以
10%的年利息率存入银行，每年可得利 400万元
的利息，则对该公司来说，理论上上述房地产价 值与4000万元的货币等价，即价值 4000万元。
? 地租理论、生产要素分配理论
? 2.只对有收益或潜在收益的房地产进行评估 ? 3.评估结果的准确度取决于未来房地产地方纯收
益和收益率确定的准确度
5.1.4收益还原法的适用范围
? 收益法适用于有收益或有潜在收益，并且收益和风险都能 够量化的房地产，如商业、旅馆、餐饮、写字楼、公寓、 游乐场、厂房、农地等房地产；而对于收益或潜在收益难 以量化的房地产价格的评估则不适用。如：政府办公楼， 学校、公园、图书馆、博物馆等公用、公益房地产的估价， 收益法大多不适用。
? 1．可获净收益的大小——未来净收益越大，房地产的价 值就越高，反之就越低；
? 2．可获净收益期限的长短——获得净收益期限越长，房 地产的价值就越高，反之就越低；
? 3．获得该净收益的可靠性——获得净收益越可靠，房地 产的价值就越高，反之就越低。
5.1.3收益还原法的特点
? 1百度文库具有严格的理论基础
ri－分别为房地产相对于估价时点而言的未来第 1期、第2期，…， 第n期的报酬率（折现率）
理论公式，实际无法操作
? 5.2.2最简单的情形
? V = ? a ? 1 ??
lim ? n?? ?
r
?1 ? ?
(1?
r)n
?? ??
? =a
r
? a每年不变；r每年不变且＞0；n年期无限
? 一、净收益及其他因素不变的公式
? ㈠ 收益年限为有限年
? 基本假设前提为：①净收益 a每年不变，即 a1=a2=a3=…=an=a；②收益年期为有限年；③ 资本化率大于零为 r。
? ? ?
V
a 1 ? r?n ? 1 = r?1 ? r?n
?
a r
? ?1 ? ?
1?
?1 ? r?n ??
? 该公式的用途主要有： ? 1、直接用于计算收益价格 ? 2、用于不同年限价格的换算 ? 3、用于比较不同年限价格的高低 ? 4、用于比较法中土地使用年限修正
5.1.5收益还原法的操作步骤
? 1.收集并验证可用于预测估价对象未来收益的有 关数据资料，例如估价对象及其类似房地产过去 和现在的收入、费用等数据资料；
? 2.预测估价对象的未来收益； ? 3.求取报酬率或资本化率、收益乘数； ? 4.选取适宜的收益还原法公式计算收益价格。
5.2收益还原法的基本公式
a1
a12
a3
a4
an
V
…
0
1
2
3
4
…
n
? 5.2.1最一般的情形
V ? a1 ?
a2
?? ?
an
1? r1 (1? r1)(1? r2 )
(1 ? r1)(1 ? r2 )? (1? rn )
V－房地产在估价时点的收益价格，通常称为现值 n－房地产的收益期限，通常用年表示
ai－分别为房地产相对于估价时点而言的未来第 1期、第2期，…， 第n期期末的净运营收益，简称净收益。