上海工业文化创意产业园案例+总结
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后院
8号桥最独特的是园区设计师留出了 很多‘租户共享空间’，如商务中 心、休闲后街、阳光屋顶等，可以 给租户提供许多互动空间，使不同 领域的艺术工作者和各类时尚元素 在这里互相碰撞，激发灵感和创意。
商务中心
[8号桥创意产业集聚区]
8号桥建筑特征（一）:历史与未来、传统与现代的交汇 融合，为创意产业的发展提供了独特的环境和氛围
产业形态 以创意产业为主体的产业结构： 主要以建筑设计、时尚设计、工业设计为 主的设计型企业； 以会展交易为主的会展、广告、公关、拍卖公司、版权产权交易、品牌 展示发布等知识服务业； 以创意人才为主体的创意产业人才的培训服务及就业等。 商业形态 商业机构：主要汇聚时尚类体验式消费、综合商贸、会所经济、情景旅馆、 创意餐饮等. 文化形态 保护性开发修整还原老上海的街景、生活、人文、历史、商业特征； 展示 虹口区历史、人文、民俗等，成为上海唯一一家开放式的原生态人文历史博物馆，老上海 的影视拍摄基地； 上海“城市再造”的典范、上海新城市功能的标地、环闭式多业态创意 社区、上海时尚休闲体验区。 旅游形态 上海时尚表演、发布、展示、交易、设计、服务、消费、休闲的中心，以旅 游业带动区域性经济发展；结合虹口区北外滩的改变形成互动，成为极具特色的区域性旅 游特色产品； 成为承接世博游客居住、旅游、消费的重要特色基地。 经营状况：1933老场坊，由于其极好的地段条件，因此土地本身的价值量就极为巨大。 同时虹口区以1933老场坊为核心，辐射周边1.1平方公里的范围，将被打造成“上海原生 态城市博物馆”。在这里，石库门的里弄将被改造成有特色的家庭旅馆、老上海的生活起 居将被原汁原味展现，另外，开放式创意街店等也将在这里出现。因此，1933老场坊项目 具有非常巨大的价值潜力。 1933老场坊项目的经营模式是整体开发，全部租赁。项目最终包涵5大产业：1 、时 尚发布： 时装发布会、新闻发布会、新品发布会、知识产权交流会、小型演唱会、明星见 面会、电视节目制作场地等；2 、创意办公 ：艺术工作室、个人设计室、传媒策划公司、 高档画廊、外驻品牌中心、艺术培训中心；3 、休闲体验 ：各种品牌定制、品牌商品展示、 艺术品现制，雪茄、洋酒品尝；4 、娱乐总汇 ：创意体验沙龙、高档会所、潮流运动馆、 健身场所、陶吧；5 、配套餐饮 ：高档西餐厅、创意餐饮、咖啡厅、酒吧。全新的产业布 局旨在打造产权交流、交易、供需平台，将知识产权通过创意转化为产品，产生交易推动 经济高聚集、高增长。
[8号桥创意产业集聚区]
8号桥创意产业集聚区职能：创意产业基地+休闲 旅游
“8号桥‛是上海首批 创意产业集聚区，集聚 着国内外知名知名建筑 设计、服装设计、影视 制作、画廊、广告、公 关、媒体等创意类企业， 承担着上海创意产业基 地示范职能。 “8号桥‛将工业老厂 房运用新的设计和模式 改造，在上海的老厂房 改造、创意产业发展等 方面具有示范效应，是 上海工业历史与文化、 城市建设与改造、文化 创意与科技创新、旅游 休闲与生活时尚的新地 标，是继宝钢之后本市 第二个全国工业旅游示 范点
[上海创意产业分布特征]
上海创意产业主要分布在老厂房聚集区以及政府引导 的特色产业基地
创智天地 空间188
M50 莫干山路50号
苏河现代艺术馆、 登琨艳工作室等
海上海新城 LOFT
苏州河创意仓库
外滩3号、18号 8号桥
泰康路田子坊
2577创意大院
代表案例解读
同乐坊——主题特色
以酒吧＋俱乐部为休闲商业的主打特色，锁定时尚人群 同乐坊的主要客群包括：年轻而收入丰厚的白领以及 成熟富裕的中产阶层，年龄在24－45岁之间； 针对这类人群的爱好，酒吧＋俱乐部是同乐坊最具有 特色的业态，且较一般酒吧面积更大、活动更丰富。
• 酒吧面积均在1000－2000平米之间， 可以容纳1000余人； • 内部利用原厂房的结构，结合玻璃等现 代元素运用形成两层以上的高挑的空间； • 除饮酒、跳舞、音乐外，还可以利用宽 敞的空间举办各类晚会、公司聚会等。
与媒体合作，定期举办各类时尚发布、访谈等活动 利用闲置厂房改造办公场所，吸引多家媒体企业入 驻，包括第一财经、理财一周、东方之星等； 与这些媒体展开合作，利用户外广场，经常性地举 办各类时尚活动。
代表案例解读
同乐坊——业态布局
时尚餐饮 （30％） 香啡缤 好友咖啡 老灶店 你好，维也 纳 (奥地利餐 厅) 俱乐部 （50%) Sky Club Muse Club J’S Club Kento’s Live House 宝马会 零售概念店 (20%) 其他
餐饮和俱乐部主要面向南北两广场分布， 易于聚集 人气，多为1-2层旧厂房改造。 西侧5-6层的厂房多改为 LOFT办公，集中了影视、杂志 等文化传媒类企业
[8号桥创意产业集聚区]
8号桥位于上海市中心城 区卢湾区建国中路8-10号， 由20世纪70年代所建造的上 海汽车制动器厂的老厂房改 造而成 。园区占地7000多 平方米，总建筑面积12000 平方米，吸引了众多创意类、 艺术类及时尚类的企业入驻， 包括海内外的知名建筑设计、 服装设计、影视制作、画廊、 广告、公关、媒体、顶级餐 饮等公司。
以商 业休 闲为 主导
老码头 1933 老场坊
25 000 m2 25 000 m2
札幌啤酒厂 120 000m2
结合项目的所在的区域背景，我们认为，以商业休闲为主导的模式更适合本项目的发展，因此我们选取这一类型的 案例进行研究分析，从而得出对本项目具有借鉴意义的启示。
[上海创意产业发展历程]
阆风艺术画 芷江梦工厂 廊 (剧场) 杰奎琳画廊 张钢宁钢琴 坊
单个面积约 单个面积在 几百平米不 1000－ 等 2000平方 米左右
1000-2000 平米左右
以芷江梦工厂为核心，聚集画廊、 琴坊等零售店，形成艺术文化的聚落
代表案例解读
同乐坊——形态风貌
改造宗旨：‚整旧如旧＋后现代设计元素‛的运用 主要手法：拆除破旧水泥厂、保留钢制框架和人字形、众字形、齿轮 状等带有当时工业机器时代标志的建筑构件，再加以鲜亮的色块、大面 积的玻璃幕墙和质感的金属装饰。
媒体见面会
时尚发布
论坛讲堂
文艺演出
wenku.baidu.com
代表案例解读
同乐坊——基本概况
区位条件：靠近南京西路商圈、距离静安寺5分钟车程。周边分布有达安 锦园、静安晶华苑等几十个高档住宅区，具有很大的消费潜力； 规 间。 模：占地面积10000平方米，建筑面积19300平方米； 项目定位：集国际性、文化性、互动性于一体的艺术创意和时尚休闲空
[8号桥创意产业集聚区]
8号桥创意产业业态构成： 建筑设计、设计咨询、 影业制作、时尚商铺、休闲餐饮
建筑设计 休闲餐饮
设计咨询 时尚商铺
[1933]
1933老场坊坐落在沙泾港,浦虹港两条水系的交汇处,与虹口区人民政府,七浦路服装市场和 四川北路商业带近在咫尺.南临南外滩时尚圈,东临北外滩商业圈,西临四川北路商业带.北临 鲁迅公园等,轨道交通4号线围绕而过，距海伦站不到600米,无论在商业,人文,交通,还是在 休闲娱乐都占据着绝对的地理优势
上海创意产业走过了一条从自发集聚到政府引导的发 展之路
上世纪90年代
上海一些从事艺术、设计的创意者们自发地聚集到莫干山 路、泰康路、昌平路、福佑路的老厂房和仓库，从事文化 创意活动。
上海创意产业的定义： 以创新思想、技巧和先 进技术等知识和智力密 集型要素为核心，通过 一系列创造活动，引起 生产和消费环节的价值 增值，为社会创造财富 和提供广泛就业机会的 产业，主要包括研发设 计、建筑设计、文化艺 术、咨询策划和时尚消 费等 几大类， 并涉及诸 多行业。
[8号桥创意产业集聚区]
8号桥创意产业空间布局（一）：基本维持原有老厂 房空间布局
整个８号桥由8栋房 子构成，基本上保持了 原来的布局。 ‚8号桥‛二期工程 改建8000多平方米， 和一期工程遥相呼应， 21米高的天桥将两座工 业老建筑连接起来
[8号桥创意产业集聚区]
8号桥创意产业空间布局（二）：独特的 ‘租户共 享空间’成为艺术工作者激发灵感和创意空间
根据功能用途的不同，旧厂房/旧 里弄的改造创意园区通常分为以下 两类：
以创意办公为主导 核心功能是创意办公，商业休闲仅
8号桥 以创 意办 公为 主导 新十钢 智造局
12 000 m2 18 000 m2 23 000 m2 m2
建筑设计、设计 咨询、影业制作 文化、设计、传 媒、雕塑 国际服务外包 艺术展览 创意设计 文化艺术体验 酒吧娱乐 时尚活动 商业休闲、时尚 消费 休闲体验 时尚休闲 啤酒文化体验
[8号桥创意产业集聚区]
8号桥地处卢湾区，处于城市中心地带，临近淮海中路商圈，交通方便快捷附近还有城隍 庙、豫园、文庙、新天地等景点，人气旺盛。
基本概况： 项目名称：建国中路8号桥 项目地址：建国中路8号。 项目面积：占地11亩，建筑面积1万余平方米。 其前身为上汽集团所属‚上海汽车制动器公司‛,该公司硬管、软管、热处理器、板金 等车间设在此地，共有50—80年代厂房8栋。2003年，在市经委和卢湾区人民政府支持下， 由上海华轻投资管理有限公司，时尚生活策划咨询（上海）有限公司共同开发，创立了 ‚8号桥‛。每一座办公楼都有天桥相连；而且改造后的旧工业厂房可以作为一个桥梁， 将过去的历史和现代的理念融合起来，将国内和国外的文化与人才连接起来，这一举措开 了上海将工业历史建筑进行保护性开发的先河，并注入了新产业元素，使工业老建筑所特 有的底蕴、想象空间和文化内涵成为激发创意灵感、吸引创意人才、集聚创意产业的新天 地。 企业定位：定位于国际级的、融合国内的好的创意类企业的聚集地，这类企业讲求的 是开放性的办公环境、放松的、富于变化的的办公条件，多样化的办公功能，临近城市中 心，可以充分感受时尚与城市文明，有效的节约沟通成本。 经营状况：8号桥项目，由于其极好的地段条件，因此土地本身的价值量就极为巨大。 同时对于老厂房的改造翻新，达到一种新的形态，其中的建筑结构上的表达，都需要良好 的材料作为装点。因此，以创意为概念，以环境为卖点，通过良好的设计理念，便成了创 意地产产品的增值点。 8号桥项目的经营模式以分期开发，全部租赁，正是8号桥在经营上的核心战略模式。 如同住宅产品的分期开发一样，前期的开发带动了项目的价值，通过人气的打造，项目区 域价值的提升，为后期开发的项目也提供了良好的环境条件，落实到商业层面，这些都成 为未来提价的基础。有了价格的增长，才能显示出该物业价值的增长潜力。 8号桥办公场地租金为6-10元/㎡，物业管理费20元\㎡\月，停车方式为立体式停车库 与租用周边社区停车场。 配套设施：在6号楼有停车库、储物间、员工餐厅、员工休息室等，
基本概况： 项目名称：上海1933老场坊 项目地址：上海市虹口区沙泾路10号,29号。 项目面积：约 3.17 万平方米
这座被沙泾港和浦虹港所环绕的建筑，建于1933年，曾是上海工部局宰牲场，出自英 国建筑设计大师巴尔弗斯之手，由当时蜚声沪上的余洪记营造厂建造。东南西北4栋建筑 围成的四方形厂区，与中间一座24边形的主楼通过楼梯相连，将建筑艺术与生产工艺完美 结合，形成外方内圆、高低错落、廊道盘旋，宛若迷宫却又次序分明的奇特布局和艺术化 空间。冷峻的英式建筑风格，融合巴西利卡式元素，曾以“远东第一”名动一时；加工车 间采用“无梁楼盖”，在当年是非常先进的技术。 企业定位：
8号桥创意产业集聚区由上 海汽车制动器厂旧工业厂房改 造而成。其老工业建筑的内部 由艺术家改造后，保留了原来 的砖石墙体、屋梁架构，同时 艺术家又以艺术手法将现代材 料、设施安置其中。
8号桥建筑特征：历史与未 来、传统与现代、东方与西洋、 经典与流行在这里交汇融合， 为创意产业的发展提供了独特 的环境和氛围。
2004年下半年
上海市经委看到了创意产业未来的发展方向，积极寻找国 外一些发达国家在创意产业方面的经验，结合上海特色， 在11月份组织成立了‚上海创意产业中心‛
2005年4月
上海首批18家创意产业集聚区挂牌，建筑面积总共占地30 多万平方米。
2006年底
截止2006年底第二、第三批集聚区建成，第四批筹建中
作为配套而存在
商业业态相对单一，以餐饮为主 商业占比低于20％
无锡北仓门 13 000 田子坊 同乐坊
约20 000 m2 19 300 m2
以商业休闲为主导
核心功能是商业休闲，创意办公仅 最为点缀 商业业态比较丰富，包含商业零售、 餐饮休闲、文化娱乐等多种形态； 商业比重都要高于50％
建筑特色：桥，整个８号桥由7栋房子构成，在房子的二层，设计师以桥作为连接， 连通了每一栋房子，也使得人与人之间的沟通有了一个最好的平台。整个园区一共有四座 桥，每座桥的造型均不同，极富工业感的铁桥是在厂房原来的设施上扩展的。有着绿色 ‚门‛字造型的天桥，是一个放大版的８号桥的logo，非常现代。
案例的遴选
商业休闲 分类 项目名称 规模 建筑面积 产业特色 零售 餐饮 文娱 创意办公 Loft 其他配套 商业 占比 低于 20％ 16％ 10％ 低于 20％ 大于 50％ 70％ 60％ 左右 60％ 大于 90％
艺术 展示 工作 酒店 空间 室
8号桥最独特的是园区设计师留出了 很多‘租户共享空间’，如商务中 心、休闲后街、阳光屋顶等，可以 给租户提供许多互动空间，使不同 领域的艺术工作者和各类时尚元素 在这里互相碰撞，激发灵感和创意。
商务中心
[8号桥创意产业集聚区]
8号桥建筑特征（一）:历史与未来、传统与现代的交汇 融合，为创意产业的发展提供了独特的环境和氛围
产业形态 以创意产业为主体的产业结构： 主要以建筑设计、时尚设计、工业设计为 主的设计型企业； 以会展交易为主的会展、广告、公关、拍卖公司、版权产权交易、品牌 展示发布等知识服务业； 以创意人才为主体的创意产业人才的培训服务及就业等。 商业形态 商业机构：主要汇聚时尚类体验式消费、综合商贸、会所经济、情景旅馆、 创意餐饮等. 文化形态 保护性开发修整还原老上海的街景、生活、人文、历史、商业特征； 展示 虹口区历史、人文、民俗等，成为上海唯一一家开放式的原生态人文历史博物馆，老上海 的影视拍摄基地； 上海“城市再造”的典范、上海新城市功能的标地、环闭式多业态创意 社区、上海时尚休闲体验区。 旅游形态 上海时尚表演、发布、展示、交易、设计、服务、消费、休闲的中心，以旅 游业带动区域性经济发展；结合虹口区北外滩的改变形成互动，成为极具特色的区域性旅 游特色产品； 成为承接世博游客居住、旅游、消费的重要特色基地。 经营状况：1933老场坊，由于其极好的地段条件，因此土地本身的价值量就极为巨大。 同时虹口区以1933老场坊为核心，辐射周边1.1平方公里的范围，将被打造成“上海原生 态城市博物馆”。在这里，石库门的里弄将被改造成有特色的家庭旅馆、老上海的生活起 居将被原汁原味展现，另外，开放式创意街店等也将在这里出现。因此，1933老场坊项目 具有非常巨大的价值潜力。 1933老场坊项目的经营模式是整体开发，全部租赁。项目最终包涵5大产业：1 、时 尚发布： 时装发布会、新闻发布会、新品发布会、知识产权交流会、小型演唱会、明星见 面会、电视节目制作场地等；2 、创意办公 ：艺术工作室、个人设计室、传媒策划公司、 高档画廊、外驻品牌中心、艺术培训中心；3 、休闲体验 ：各种品牌定制、品牌商品展示、 艺术品现制，雪茄、洋酒品尝；4 、娱乐总汇 ：创意体验沙龙、高档会所、潮流运动馆、 健身场所、陶吧；5 、配套餐饮 ：高档西餐厅、创意餐饮、咖啡厅、酒吧。全新的产业布 局旨在打造产权交流、交易、供需平台，将知识产权通过创意转化为产品，产生交易推动 经济高聚集、高增长。
[8号桥创意产业集聚区]
8号桥创意产业集聚区职能：创意产业基地+休闲 旅游
“8号桥‛是上海首批 创意产业集聚区，集聚 着国内外知名知名建筑 设计、服装设计、影视 制作、画廊、广告、公 关、媒体等创意类企业， 承担着上海创意产业基 地示范职能。 “8号桥‛将工业老厂 房运用新的设计和模式 改造，在上海的老厂房 改造、创意产业发展等 方面具有示范效应，是 上海工业历史与文化、 城市建设与改造、文化 创意与科技创新、旅游 休闲与生活时尚的新地 标，是继宝钢之后本市 第二个全国工业旅游示 范点
[上海创意产业分布特征]
上海创意产业主要分布在老厂房聚集区以及政府引导 的特色产业基地
创智天地 空间188
M50 莫干山路50号
苏河现代艺术馆、 登琨艳工作室等
海上海新城 LOFT
苏州河创意仓库
外滩3号、18号 8号桥
泰康路田子坊
2577创意大院
代表案例解读
同乐坊——主题特色
以酒吧＋俱乐部为休闲商业的主打特色，锁定时尚人群 同乐坊的主要客群包括：年轻而收入丰厚的白领以及 成熟富裕的中产阶层，年龄在24－45岁之间； 针对这类人群的爱好，酒吧＋俱乐部是同乐坊最具有 特色的业态，且较一般酒吧面积更大、活动更丰富。
• 酒吧面积均在1000－2000平米之间， 可以容纳1000余人； • 内部利用原厂房的结构，结合玻璃等现 代元素运用形成两层以上的高挑的空间； • 除饮酒、跳舞、音乐外，还可以利用宽 敞的空间举办各类晚会、公司聚会等。
与媒体合作，定期举办各类时尚发布、访谈等活动 利用闲置厂房改造办公场所，吸引多家媒体企业入 驻，包括第一财经、理财一周、东方之星等； 与这些媒体展开合作，利用户外广场，经常性地举 办各类时尚活动。
代表案例解读
同乐坊——业态布局
时尚餐饮 （30％） 香啡缤 好友咖啡 老灶店 你好，维也 纳 (奥地利餐 厅) 俱乐部 （50%) Sky Club Muse Club J’S Club Kento’s Live House 宝马会 零售概念店 (20%) 其他
餐饮和俱乐部主要面向南北两广场分布， 易于聚集 人气，多为1-2层旧厂房改造。 西侧5-6层的厂房多改为 LOFT办公，集中了影视、杂志 等文化传媒类企业
[8号桥创意产业集聚区]
8号桥位于上海市中心城 区卢湾区建国中路8-10号， 由20世纪70年代所建造的上 海汽车制动器厂的老厂房改 造而成 。园区占地7000多 平方米，总建筑面积12000 平方米，吸引了众多创意类、 艺术类及时尚类的企业入驻， 包括海内外的知名建筑设计、 服装设计、影视制作、画廊、 广告、公关、媒体、顶级餐 饮等公司。
以商 业休 闲为 主导
老码头 1933 老场坊
25 000 m2 25 000 m2
札幌啤酒厂 120 000m2
结合项目的所在的区域背景，我们认为，以商业休闲为主导的模式更适合本项目的发展，因此我们选取这一类型的 案例进行研究分析，从而得出对本项目具有借鉴意义的启示。
[上海创意产业发展历程]
阆风艺术画 芷江梦工厂 廊 (剧场) 杰奎琳画廊 张钢宁钢琴 坊
单个面积约 单个面积在 几百平米不 1000－ 等 2000平方 米左右
1000-2000 平米左右
以芷江梦工厂为核心，聚集画廊、 琴坊等零售店，形成艺术文化的聚落
代表案例解读
同乐坊——形态风貌
改造宗旨：‚整旧如旧＋后现代设计元素‛的运用 主要手法：拆除破旧水泥厂、保留钢制框架和人字形、众字形、齿轮 状等带有当时工业机器时代标志的建筑构件，再加以鲜亮的色块、大面 积的玻璃幕墙和质感的金属装饰。
媒体见面会
时尚发布
论坛讲堂
文艺演出
wenku.baidu.com
代表案例解读
同乐坊——基本概况
区位条件：靠近南京西路商圈、距离静安寺5分钟车程。周边分布有达安 锦园、静安晶华苑等几十个高档住宅区，具有很大的消费潜力； 规 间。 模：占地面积10000平方米，建筑面积19300平方米； 项目定位：集国际性、文化性、互动性于一体的艺术创意和时尚休闲空
[8号桥创意产业集聚区]
8号桥创意产业业态构成： 建筑设计、设计咨询、 影业制作、时尚商铺、休闲餐饮
建筑设计 休闲餐饮
设计咨询 时尚商铺
[1933]
1933老场坊坐落在沙泾港,浦虹港两条水系的交汇处,与虹口区人民政府,七浦路服装市场和 四川北路商业带近在咫尺.南临南外滩时尚圈,东临北外滩商业圈,西临四川北路商业带.北临 鲁迅公园等,轨道交通4号线围绕而过，距海伦站不到600米,无论在商业,人文,交通,还是在 休闲娱乐都占据着绝对的地理优势
上海创意产业走过了一条从自发集聚到政府引导的发 展之路
上世纪90年代
上海一些从事艺术、设计的创意者们自发地聚集到莫干山 路、泰康路、昌平路、福佑路的老厂房和仓库，从事文化 创意活动。
上海创意产业的定义： 以创新思想、技巧和先 进技术等知识和智力密 集型要素为核心，通过 一系列创造活动，引起 生产和消费环节的价值 增值，为社会创造财富 和提供广泛就业机会的 产业，主要包括研发设 计、建筑设计、文化艺 术、咨询策划和时尚消 费等 几大类， 并涉及诸 多行业。
[8号桥创意产业集聚区]
8号桥创意产业空间布局（一）：基本维持原有老厂 房空间布局
整个８号桥由8栋房 子构成，基本上保持了 原来的布局。 ‚8号桥‛二期工程 改建8000多平方米， 和一期工程遥相呼应， 21米高的天桥将两座工 业老建筑连接起来
[8号桥创意产业集聚区]
8号桥创意产业空间布局（二）：独特的 ‘租户共 享空间’成为艺术工作者激发灵感和创意空间
根据功能用途的不同，旧厂房/旧 里弄的改造创意园区通常分为以下 两类：
以创意办公为主导 核心功能是创意办公，商业休闲仅
8号桥 以创 意办 公为 主导 新十钢 智造局
12 000 m2 18 000 m2 23 000 m2 m2
建筑设计、设计 咨询、影业制作 文化、设计、传 媒、雕塑 国际服务外包 艺术展览 创意设计 文化艺术体验 酒吧娱乐 时尚活动 商业休闲、时尚 消费 休闲体验 时尚休闲 啤酒文化体验
[8号桥创意产业集聚区]
8号桥地处卢湾区，处于城市中心地带，临近淮海中路商圈，交通方便快捷附近还有城隍 庙、豫园、文庙、新天地等景点，人气旺盛。
基本概况： 项目名称：建国中路8号桥 项目地址：建国中路8号。 项目面积：占地11亩，建筑面积1万余平方米。 其前身为上汽集团所属‚上海汽车制动器公司‛,该公司硬管、软管、热处理器、板金 等车间设在此地，共有50—80年代厂房8栋。2003年，在市经委和卢湾区人民政府支持下， 由上海华轻投资管理有限公司，时尚生活策划咨询（上海）有限公司共同开发，创立了 ‚8号桥‛。每一座办公楼都有天桥相连；而且改造后的旧工业厂房可以作为一个桥梁， 将过去的历史和现代的理念融合起来，将国内和国外的文化与人才连接起来，这一举措开 了上海将工业历史建筑进行保护性开发的先河，并注入了新产业元素，使工业老建筑所特 有的底蕴、想象空间和文化内涵成为激发创意灵感、吸引创意人才、集聚创意产业的新天 地。 企业定位：定位于国际级的、融合国内的好的创意类企业的聚集地，这类企业讲求的 是开放性的办公环境、放松的、富于变化的的办公条件，多样化的办公功能，临近城市中 心，可以充分感受时尚与城市文明，有效的节约沟通成本。 经营状况：8号桥项目，由于其极好的地段条件，因此土地本身的价值量就极为巨大。 同时对于老厂房的改造翻新，达到一种新的形态，其中的建筑结构上的表达，都需要良好 的材料作为装点。因此，以创意为概念，以环境为卖点，通过良好的设计理念，便成了创 意地产产品的增值点。 8号桥项目的经营模式以分期开发，全部租赁，正是8号桥在经营上的核心战略模式。 如同住宅产品的分期开发一样，前期的开发带动了项目的价值，通过人气的打造，项目区 域价值的提升，为后期开发的项目也提供了良好的环境条件，落实到商业层面，这些都成 为未来提价的基础。有了价格的增长，才能显示出该物业价值的增长潜力。 8号桥办公场地租金为6-10元/㎡，物业管理费20元\㎡\月，停车方式为立体式停车库 与租用周边社区停车场。 配套设施：在6号楼有停车库、储物间、员工餐厅、员工休息室等，
基本概况： 项目名称：上海1933老场坊 项目地址：上海市虹口区沙泾路10号,29号。 项目面积：约 3.17 万平方米
这座被沙泾港和浦虹港所环绕的建筑，建于1933年，曾是上海工部局宰牲场，出自英 国建筑设计大师巴尔弗斯之手，由当时蜚声沪上的余洪记营造厂建造。东南西北4栋建筑 围成的四方形厂区，与中间一座24边形的主楼通过楼梯相连，将建筑艺术与生产工艺完美 结合，形成外方内圆、高低错落、廊道盘旋，宛若迷宫却又次序分明的奇特布局和艺术化 空间。冷峻的英式建筑风格，融合巴西利卡式元素，曾以“远东第一”名动一时；加工车 间采用“无梁楼盖”，在当年是非常先进的技术。 企业定位：
8号桥创意产业集聚区由上 海汽车制动器厂旧工业厂房改 造而成。其老工业建筑的内部 由艺术家改造后，保留了原来 的砖石墙体、屋梁架构，同时 艺术家又以艺术手法将现代材 料、设施安置其中。
8号桥建筑特征：历史与未 来、传统与现代、东方与西洋、 经典与流行在这里交汇融合， 为创意产业的发展提供了独特 的环境和氛围。
2004年下半年
上海市经委看到了创意产业未来的发展方向，积极寻找国 外一些发达国家在创意产业方面的经验，结合上海特色， 在11月份组织成立了‚上海创意产业中心‛
2005年4月
上海首批18家创意产业集聚区挂牌，建筑面积总共占地30 多万平方米。
2006年底
截止2006年底第二、第三批集聚区建成，第四批筹建中
作为配套而存在
商业业态相对单一，以餐饮为主 商业占比低于20％
无锡北仓门 13 000 田子坊 同乐坊
约20 000 m2 19 300 m2
以商业休闲为主导
核心功能是商业休闲，创意办公仅 最为点缀 商业业态比较丰富，包含商业零售、 餐饮休闲、文化娱乐等多种形态； 商业比重都要高于50％
建筑特色：桥，整个８号桥由7栋房子构成，在房子的二层，设计师以桥作为连接， 连通了每一栋房子，也使得人与人之间的沟通有了一个最好的平台。整个园区一共有四座 桥，每座桥的造型均不同，极富工业感的铁桥是在厂房原来的设施上扩展的。有着绿色 ‚门‛字造型的天桥，是一个放大版的８号桥的logo，非常现代。
案例的遴选
商业休闲 分类 项目名称 规模 建筑面积 产业特色 零售 餐饮 文娱 创意办公 Loft 其他配套 商业 占比 低于 20％ 16％ 10％ 低于 20％ 大于 50％ 70％ 60％ 左右 60％ 大于 90％
艺术 展示 工作 酒店 空间 室