第十三章高层建筑设施设备的管理

（三）高层排水 1．对于高层建筑，由于立管长且卫生器具数量多， 可能同时排水的机会多，更易使管道内压力产生波 动而将卫生器具水封破坏。故在高层建筑中，除了 伸顶通气管外，还应设专用通气管。专用通气管与 排水立管每隔两层用共轭管相连接。 2．在高层建筑中，为防止底层卫生器具因受立管底 部出现过大的正压等原因而造成污水外溢现象，底 层的污水管道应采取单独排出方式。 3．高层建筑的排水立管高度大，管中流速大，冲刷 能力强，应采用比普通排水管强度高的管材。对高 度很大的排水立管应考虑采用消能措施。由于高层 建筑层间位变较大，立管接口应采用弹性较好的柔 性材料连接，以适应变形要求。
一、高层给排水 中国《高层民用建筑设计防火规范》指出 一般称10层以上或高度在24米以上的建筑 物为高层建筑。现在高层住宅建筑越来越 多，同时商务大楼、办公大楼、旅游宾馆 等，也都向高层化发展。高层给排水管线 长、设备多、标准高、使用人也多，所以 对建筑物内的给排水要求也不同。
（一）高层给水的特点 1．使用人数多、耗水量大，且一旦发生给水故障或排水管道 堵塞等事故，影响范围大，排除时间长，所以一定要选择适 当的给水水源，同时所选用的给水泵、给水管道及其配件均 要保证可靠安全的供水。 2.对于高层建筑，由于层多楼高，为避免其底层管道中静水 压力过大，造成管道和阀门漏水甚至损坏，启闭龙头时产生 较大的噪声，底层水龙头出现流量过大以致浪费水等弊病， 其给水系统一般应采用竖向分区的给水方式。 3．高层建筑建成后，会有一定的沉降量，而且其主楼及群房 因高度差异而引起沉降量不同，所以横穿给水管道一定考虑 伸缩缝和沉降缝。一般水泵的进出口均应安装橡胶软接头， 设在梯层上的水泵，应加装减震台，水泵出口处安装消声止 回阀等。 4．根据功能不同，给水种类分：市政自来水、饮用水、热水、 消防喷淋用水、冷却水、软水及其他特殊功用水。
4．分层式水平串联 系统如图11-4所示，该系统在每层楼的串联环路上都安装了调节阀用 以改善垂直失调。但由于系统没有隔绝措施，所以高层水静压力的影 响仍然存在。
图11-1换热器隔绝分层式系统 11-
图11-2双水箱隔绝分层式系统 11-
图11-3阀门隔绝分层系统
图11-4分层式水平串联系统
三、高层建筑的空调 （一）高层建筑空调特点 高层建筑的空调设计除了与一般低层建筑 有其共同点外，还有因其高层而产生的不同 点。高层建筑一般四面无其他建筑物摒挡， 自身采用轻型墙体结构——钢筋砼框筒、钢 结构承重，用质轻壁薄的幕墙和大玻璃窗围 护、分隔，为了减少大气污染和噪声影响多 数采用密闭窗（不能开启）等，从而对空调 技术和设备、消防的防排烟又提出许多新的 问题。
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（二）信息的开放性 传统的物业管理信息交流缓慢，如以往的工程管理 需要通过众多报表逐级统计。现在通过信息平台系 统,在网上根据不同权限了解有关维修、保养和故障 情况，信息的流通速率以秒计算。另外，传统的物 业管理中停车管理很大程度靠人来执行收费制度， 现在通过IC卡直接与管理处财务电脑连接，无论什 么人都没有办法作弊，增加了透明度。 （三）环境的安全性 高层智能建筑的安全设施是比较完善的，它包括防 盗系统（SA）、防火系统（FA）和其他各种安全 防范系统和事故处理系统，改变了传统物业管理的 方式。通过监控和设备来控制事故及防范各类灾害， 使人的眼、耳、鼻等功能借助设备有了超视距、超 嗅觉、超听力的功能，同时也使技术人员摆脱脏、 臭的恶劣工作环境，使物业管理的安全性极大提高。
第二节 高层建筑设施设备管理的内容
高层建筑设施设备与一般建筑设施设备管理内容 基本相同，也包括给排水系统、空调系统、供暖 系统、消防系统、电器系统、弱电系统、燃气系 统等。只是高层建筑由于建筑高度高、层数多、 面积大、设备完善、功能复杂、使用人数多，耗 能高，使其各专业设施设备的维护与管理方式有 自己的特色。
第十三章
高层建筑设施设备的管理
第十章 高层建筑设施设备的管理
第一节 高层建筑设备管理的意义和特点 第二节 高层建筑设施设备管理的内容 第三节 高层建筑设备管理的发展
第一节 高层建筑设备管理的意义和特点
城市用地的稀缺，现代建筑科技的发展， 城市用地的稀缺，现代建筑科技的发展，使高层 建筑迅速崛起， 建筑迅速崛起，使人类生存空间实现了空前的拓 高层建筑的价值不仅取决于它的坐落位置、 展。高层建筑的价值不仅取决于它的坐落位置、 建筑结构、空间布局和室内外装璜， 建筑结构、空间布局和室内外装璜，而且在很大 程度上取决于它的物业设施设备的品质性能、 程度上取决于它的物业设施设备的品质性能、系 统结构和运行状况。 统结构和运行状况。高层建筑设施设备是一个多 专业工程技术系统的组合， 专业工程技术系统的组合，其内在设备功能配置 系统日臻优化和完善，并向高科技化、高智能化、 系统日臻优化和完善，并向高科技化、高智能化、 高效能发展， 高效能发展，本章将讨论高层建筑物业设施设备 管理的独特性及高层建筑物业设施设备管理的内 容及未来发展。 容及未来发展。
一、高层建筑设施设备管理的意义 高层建筑的机电设施设备在整幢大楼中处于非常重要的 地位，它是物业服务企业运作的物质和技术基础，是高 层建筑中不可缺少的重要组成部分，在运作中要求设施 设备不允许出现故障。良好的设施设备管理消除了事故 隐患，杜绝了安全事故的发生，因此高层设施设备管理 是物业管理企业安全生产的保证。科学的设施设备管理 也是物业服务企业进行全面管理的一个重要组成部分。 高层建筑内所有的设备不但在设计、选型、配套时，要 注意考虑其功能特性满足其各种运作需求，同时在安装、 调试过程中也要有严格的施工监理和验收措施，保证交 付正常运行使用。在日常的运行使用中，更应该给以科 学合理的管理使所有设备一直处于完好的状态，良好的 设施设备管理还可以减少设备的维修和运行费用，是物 业管理企业降低管理成本，合理利用资金的重要手段。 高层设施设备管理的好坏对企业的社会声誉和市场竞争 能力具有重要的意义。
（二）高层给水方式 高层建筑供水应垂直分区。如果分区过多，会使供水 系统过于复杂，供水设备、管道、水箱等也要相应增 加，投资费用大。如分区太少，又不能满足高层的需 要，一般每区高度在40米左右比较适宜。 高层建筑分区一般为高区、中区、低区三个给水区。 给水的方式由串联供水方式、减压水箱供水方式、气 压水泵并列供水方式。 1．串联供水方式 各水泵分别设置在楼层上，地区水箱兼作中区的蓄水 池，中区水箱兼作高区的蓄水池。各区域的用水设备 仍由这些水箱各自供水。 此种供水方式水泵扬程低、管线短、投资少，运行费 用较少，只是如下区发生故障，会影响上区的供水， 供水可靠性差。同时水箱比并列供水稍大，对结构要 求也高。
（四）工作的舒适性 高层智能建筑应当提供舒适宜人的室内环境，几乎所有的 电气设备都可以自动设置或者远程控制。如智慧广场的公 共区域照明用电、送新风的时间安排、泛光照明等均可以 由BA（楼宇自动系统）设定，污水处理机房、水泵房等 均由电脑监控。传统的初级工作由工程师在电脑中设定， 显而易见高层智能建筑的物业管理的舒适性较普通商业楼 宇为高，使物业管理人员由“蓝领”变成“白领”。 （五）功能的多样性 以上海智慧广场为例，目前其服务功能有接收沪深证券， 国内外财政经济信息，期货信息，同时可以和远端网站进 行收发，经常多媒体通信，接受卫星电视和闭路电视， ISDN综合数字业务网进行多方可视会议，背景音乐控制 切换；BA采用直接分散控制、集中管理的系统，在物业 管理内部形成局域网，大楼图纸、资料、使用说明、设备 清单均输入电脑，做到无纸化办公。上述设施的功能又增 加了物业设施设备管理的服务内容，展现在我们面前的是 个全方位的物业设施设备管理和服务世界。
2．减压水箱供水方式 由地下室的水泵将全部给水抽送高区水箱，再由高 区水箱分送到中区及低区水箱。中区及低区水箱就 起到减压作用，所以称减压水箱。 此种供水方式水泵扬程大、管线长，运行费用高， 屋顶高区水箱容积大，如分区过多，下水减压水箱 中浮球阀等承压太高，易漏水，供水可靠性差，一 旦发生故障，全部停水。 3．气压水泵并列供水方式 气压水泵由水泵加气压水罐组成。气压水罐内保持 一定压力，以足够压头送至各区内设备用水。 此种供水方式不需设各区水箱，节省建筑面积，但 运行费用高，水泵启动频繁，易损坏，管网内的压 力变化幅度大。
（二）高层建筑供暖系统的主要形式 目前国内高层建筑供暖系统主要有以下几种形式： 1．换热器隔绝分层式系统 高层建筑供热系统，在垂直方向分成两个或两个以上的系统称 为分区式供热系统。 低层部分通常与室外网路直接连接。它的高度主要取决于室外 网路的压力状况和散热器的承压能力。高层部分与外网采用隔绝 式连接如图11-1，利用换热器使上层系统的压力与室外网路的压 力状况隔绝，以免相互影响。当高层建筑物中采用的散热器承压 能力较低时（如一般的铸铁散热器），这种隔绝式连接方法是比 较常用的一种形式。 2．双水箱隔绝分层式系统 系统如图11-2所示，该系统为直接连接,适用与热网与热用户的 设计水温相同的场合。 3．阀门隔绝分层式 系统如图11-3所示，该系统用户高区与外网的隔绝分别由供回水 管设置的阀门来实现。供回水管一般加止回阀，回水隔绝则采用 阀前压力调节器或有关闭性能的减压阀，还可以采用循环连锁的 自动关闭阀门等。
1．外风速达 室外风速随高度增加将变大很多，换热系统也比低层建筑大 得多。 2．烟囱效应 冬季，建筑物内热外冷，像个烟囱，冷空气经过大门和底层 的其他开孔进来，经过电梯竖井、楼梯间等竖直通道上升， 通过高处的各种开口排出。高度大，抽力就增大，经底层进 入的冷空气量很大。为避免门厅部分温度过低，高层建筑的 大门要做成双重门、旋转门、在门厅部分采用供暖措施等。 夏季，建筑物内冷外热，其反向烟囱作用并不太严重，可不 必考虑。 3．室内负荷特点 高层建筑室内负荷的特点总的来说是变化大而且不均匀。 （1）高层建筑更易受室外气温及太阳辐射的影响。 （2）竖向的室内负荷差异。 （3）同一层中，周边区和内部区的差异。 （4）周边区内的房间，因朝向的不同，受太阳辐射和风的 影响差异也很大。 （5）由于采用密闭窗，过渡季（春、秋季）也不能开窗通 风，仍需向室内供冷。
二、高层采暖系统 高层建筑由于高度较高，其供暖系统有它的 特殊性。 （一）高层建筑供暖特点 1．高层建筑随着高度增加，室内外温差越大， 热压和风压的影响越明显，因此在设计散热 量时，要考虑热压和风压综合作用的影响。 2．由于高层建筑供暖系统的水静压力较大， 应根据散热器的承压能力、外网的压力状况 等因素来确定系统形式及其连接方式。 3．楼层高加大了供暖系统垂直失调等问题。
二、高层建筑设备管理的特点 一栋高度智能化的高层楼宇，其具 体的功能可能千变万化，但它给物 业管理所带来的特点是设备的先进 性，信息的开放性，环境的安全性， 费用的经济性和人力资源的高效性 以及由此带来的现代高效率。
（一）设备的先进性 高层智能建筑是现代建筑技术与高科技的完 美结合，其设备具有众多高科技含量，以 1999年建造于上海的智慧广场而言，其结构 化布线采用美国Siemon公司的产品，平均 每5～6平米有一个信息点，其VSAT系统是 5 6 VSAT 新一代卫星通信系统，通过一个中心站和许 多远端小站集成通信网。VSAT系统能够时 时接受上海和深圳的证券信息、国内外财政 经济信息、期货信息等，同时可以和远端网 站进行收发及多媒体通信。
（六）费用的经济性 传统的物业管理费用中人力资源和能耗占据很大比例，谁降 低上述费用谁就获得成功。这是由物业管理的特性所决定的。 如今，使用了智能化系统的物业管理使人力需求数量极大地 下降。如智慧广场目前工程人员仅有15人，却担任24小时运 行工作，虽然工资比传统的管理有提高，但总量还是大幅度 下调。另外，能源的控制是卓有成效的。如空调变风量的控 制，电力功率因数的调整，空调主机的模糊控制技术的运用， 使电力得到有效的控制，从而使物业管理的整个费用下降。 目前智慧广场的管理费低于同类楼盘20%～30%。 （七）人力资源趋于“白领化” 物业管理一直属于第三产业中吸收过剩劳动力的行业，除极 少数专业人员外，大部分工种均需要一般的人充任，而智能 化楼宇需要的管理人员既要懂电脑，又懂管理。智慧广场有 四名高级管理人员均受过高等教育，所有的工程师也都受过 高等教育。培训的方式主要是如何使用设备，而不是简单的 经验传授。普通的保安、车库管理员也在电脑面前工作，所 以“白领化”的趋势日趋明显。 综上所述，高层智能建筑给物业设施设备管理所带来的是工 作效率的革命。第一时间处理问题，第一时间获得信息，第 一时间降低成本，第一时间营造服务。