房地产行业资金管理解决方案

房地产行业资金管理解决方案

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2012-01-16 11:26:55

对于房地产行业，实施现金管理是一项重要的工程，根据房地产行业的特点，构建资金管理解决方案，是资金管理项目实施成败的关键。北京银行IBS系统正是一套整合了现代商业银行结算、信贷、理财服务以及企业资金管理各种需求的面向企业应用的专业资金管理系统平台。

关键词：房地产行业资金沉淀流动性无效占用资金资金管理解决方案

房地产是我国国民经济中的重要产业，属于典型的资金密集型产业，具有高投入、高风险、周期长、易受国家政策影响等特点，产业链主要围绕建筑企业、房地产开发企业，上游涉及建筑、建材等行业，中游涉及房地产开发等行业，下游则涉及装修装饰、商业发展、交通运输等行业，产业链较长，对上下游拉动较大。

近几年，我国房地产业呈现明显的过热状态，政府出台一系列调控措施，包括土地、金融、税收等多种调控政策，比如2010年10月以来三次加息，五次上调存款准备金率，对于资金密集型的房地产行业来说，资金压力越来越大。在这种不利的背景下，房地产企业的资金管理就成为企业生存和发展的关键，本文介绍北京银行现金管理平台在房地产行业中的应用分析。

房地产行业特点

房地产业是指从事房地产开发、投资、经营、管理和服务的综合性行业，其基本职能是组织房地产开发，为房地产流通和消费提供服务性劳动，国家统计局把房地产行业列为第三产业第二层次的服务部门。房地产行业主要包括：土地开发、房屋建造、维修、管理、土地使用权的有偿转让、划拨、房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押、贷款以及由此形成的房地产市场的综合性产业，主要呈现以下基本特点：

1.高成本。随着房地产市场的土地价格不断上升，房地产企业的开发成本也在不断上升。我国采用土地拍卖、招标竞价，土地价格往往被大幅度地抬高，造成房地产投资者的投资金额较高。此外，房屋的建筑、安装需要雇佣大批工程技术人员和施工管理人员，需要使用大量大型施工机械设备，加上房地产开发过程中税负繁多，从而造成房屋建筑成本高于一般企业产品成本。

2.周期长。通常开发一宗房地产项目，从选择地块到规划设计、兴建完工，直至出售，短则需要1-2年，长则3-5年，甚至更长，如通过出租获得租金收回投资则还需要更长时间。当企业遇到宏观经济调控等因素导致的房价下跌，则会加剧现金流动缓慢的状况。

3.风险大。由于房地产投资占用资金多，资金周转期长，其投资风险很大。房地产属于不动产，资产很难在短期内变现，这样房地产项目就存在变现风险。房地产市场是一个较为复杂的特殊市场，具有许多可变的不确定性因素，这就需要房地产企业不断提高投资决策及经营管理水平，降低经营性风险。同时，房地产投资效果会受到社会政治、经济发展的影响，存在较大的宏观经济风险。

4.易受国家法规政策影响。由于房地产行业事关国计民生，国家和地方政府根据现实情况对房地产行业进行宏观调控和政策引导，使得房地产项目从立项开始，各个环节都受到直接约束和控制。比如2011年出台的“国八条”，要求强化差别化住房信贷政策,对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。以及2010年为遏制房价过快上涨而出台的“国五条”“国十条”等等。这些宏观调控政策的出台势必会对房地产企业的发展和行业布局产生深刻影响。

房地产企业资金管理的特点

1．对银行资金依赖程度高。房地产企业开发项目资金来源主要是自有资金、借入资金和销售回笼资金。由于政府对房地产企业进行IPO和股权再融资的限制较高，企业大多从银行借款进行负债融资，其中有超过一半以上的资金直接或间接来源于银行，中国指数研究院的

报告显示，2010年，房地产开发企业资金来源7.25万亿元，其中国内贷款12540亿元，包括预收款、个人按揭贷款等在内的其他资金32454亿元，这直接导致企业资产负债率过高。

2．与多家银行发生业务往来。一般大型房地产企业都定位于中游产业，兼做上游的建筑企业，大型开发商基本包揽了房地产项目开发环节中的所有工作，工程项目遍布全国各地，内部资金分储在多个银行，并且在多家银行多头开户，资金管理分散，资金无法进行有效监控。比如某大型房地产商在全国有多家分公司与项目公司，与十几家银行发生业务往来，一个分公司往往就开设了数百、上千银行账户，资金的监控成本极高。

3.资金沉淀严重。房地产企业一方面深受资金不足之苦，另一方面企业对资金的无效占用不断增加，投入的资金未形成有效产出流回企业，而是转化为产品积压。根据国家统计局的数据，截止2010年6月末，全国房地产开发企业商品房待售面积为19182万平方米，同比增长6．4％。尽管国家统计局特别强调，商品房待售面积不等于住房空置面积，但是2010年以来商品房交易量大幅放缓，这些待售商品房无疑大大占用房地产企业的资金，造成企业资金的严重沉淀。

4.投资行为盲目。由于前几年房地产的理论投资回报率较高，使得部分房地产企业关注行业利润时，没有考虑到行业存在的潜在风险，忽视行业发展的周期性，在未能分析房地产市场的消费趋向、消费者的购买能力和市场上的供求情况的前提下，就按企业主观臆断，盲目进行项目投资，在这种投资理念和策略下，房地产企业的投资很难得到合理回报，投资行为的盲目性势必会使得企业陷入资金上的窘境。

房地产行业资金管理需求分析

1．合理的账户体系。能够帮助企业建立有效的银行账户管理模式，进一步理顺集团的账户架构，逐步减少成员企业不必要的银行账户，并有效控制账户变动，建立一套适合本企业集团的银行账户管理办法，把闲置的资金集中在几个主要的合作银行。

2. 贷款需求。临时性的资金短缺能够得到银行的信贷支持；长期的项目融资能够通过银行帮助解决。能满足企业日常生产运营的流动资金需求，向其提供流动资金贷款等金融服务;在项目建设期间，为其提供项目贷款、中长期组合贷款等金融服务。

3、资金集中管理。由于大型房地产企业各成员单位开设的账户银行较多，造成大量资金闲置，从总体上看，企业集团又有不少沉淀资金，但企业集团同时也有大量的银行贷款需要偿还，因而形成了“存贷并举”现象。如果闲置的资金集中在几个主要的合作银行，就可以有效地避免企业集团总体资金浪费现象，特别是企业集团可以监控上市公司的资金使用情况。彻底改变决策信息不对称、不准确、不充分、不及时的被动局面，强化企业集团的监管权力。