浅析通货膨胀与房价房贷的关系

浅析通货膨胀与房价房贷的关系

进入2011年以来，各商业银行纷纷收紧房贷规模，联系当前热议的通货膨胀现象，有了浅析通货膨胀与房价房贷关系的想法。

通货膨胀，就是钱不值钱了。钱为何会贬值？因为流通领域的钱太多了。不是由于社会财富的增长而多，而是由于银行不断提高贷款杠杆率（贷款/存款）造成的，是商业银行追求利润最大化的必然结果。

当前，我国已经处于通货膨胀时期，其原因之一就是飙涨房价背后的超量房贷。为形象说明，列出几组简单数据，解析银行为何会取代国内投机者、国外游资，成为通货膨胀的重要推手。

以销售1万平米的商品房为例：

假设一：2005年，开发一处1万平米的住宅，其建安成本为2000元/平米，总投资为2000万元。当年平均房价为6000元/平米，销售收入为6000万元。按当时首付2成按揭计算，银行收回社会剩余资金1200万元，同时银行替购房者付给开发商余款4800万元。

至此，开发商实现的6000万元销售收入中，除去开发商投资的2000万元，再扣去银行收回的1200万元，因买房导致流通领域货币供应量增加了2800万元（6000-2000-1200）。为便于理解，我们先不谈开发商后续投资建设新盘产生的资金增长效应，仅谈一下银行收回社会1200万元剩余资金后产生的资金放大效应。

假设二：2007年，房价上涨到1万元/平米，若1万平米房屋全部转手，卖房者可获得10000万元收入。按2成按揭计算，银行从新的贷款人手里收回2000万元。从第一批购房者2005至2006年的按揭本息中，银行收回月供款400万元（年息5%，8000*5%）。第一批购房

人偿还剩余的贷款额不超过4800万元（6000-1200）。

通过此次二手房转售，市场上货币供应量净增加2800万元（10000-2000-400-4800）。一年内，资金供应增量超过了一倍。

假设三：2010年，房价上涨到2万元/平米，1万平米房屋同样全部转手。第二批卖房人获得20000万元。按2成按揭计算，银行从第三批贷款人手里收回资金4000万元。2006—2007年内，银行收回月供款不超过1120万（年息7%，16000*7%）。第二批贷款人偿还剩余贷款额不超过6000万元（10000-4000）。

通过二手房的再次转售，流通市场上货币资金供应量净增加超过8880万元（20000-4000-1120-6000）。3年间，资金供应增量超过了两倍。

可见，每一次房屋转手，都会带来市场上个人货币资金供应的大量增长，甚至放大了2-3倍之多（1200 2800 8800）。而同期，体现社会财富增速的GDP每年却只能保持10%左右的增长。以上数据说明，银行放贷会导致货币供应量快速增加，房屋买卖的巨大利益激发了开发商的投资热情，从而助推房价不断上升，形成恶性循环，导致货币供应量持续增长，进而成为通货膨胀的重要因素。在资本逐利行为下，即便是提高利率、提高准备金率、发行大规模债券，也很难抑制银行的放贷冲动。

那么，如何才能降低货币供应量？仅就房贷市场而论，最根本的解决方法是增加按揭首付比例和严格房贷审核制度。恰当的房贷首付比率设定，可以把每一次房屋买卖转化为闲臵资金的收回行为，进而有效控制市场上流通的货币数量。以假设二为证，在首付2成的情况下，市场上货币供应净增加为2800万元。但如果首付提高到3成，资

金净增加则缩小到1800亿；如果首付为4成，资金净增加为800万元；如首付提高到5成，社会闲臵资金将变成-200万元！如果考虑新建住宅销售等其他因素，房贷首付比例恐怕应提得更高。

对政府来讲，调控的根本不在于利率调整，而是在于提高房贷比率和严格房贷审核制度，这将成为解决房价飙升和由此引发的通货膨胀等问题的重要手段。相反，如果房贷首付比例不提高，审核制度不严格，市场上需求越多、货币供应量越大，房价仍然后越走越高。如果这样，房价很难有下降的那一天，通货膨胀也将难以抑制。

附：

1、三次假设各项数据变动直观图（面积均为1万平米）：

2、三个假设是为了能够更清晰的论证而做出的极端性假设，但若每次存量房产即使有1/5的房子转售，同样会带来巨额的货币资金增量，其对通货膨胀的助推作用可见一斑。

3、影响通货膨胀的因素有很多，有国内因素也有国际因素，还要受到天灾的影响。在此文中仅仅选择了一个小点，难免有偏颇之处。