房地产金融练习题答案

第一章
名词解释
房地产:房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。

金融:是指以银行为中心的各种形式的信用活动以及在信用基础上组织起来的货币流通。

资金清算: 是金融机构之间办理资金调拨、划拨支付结算款项，并对由此引起的资金存欠进行的清偿。

房地产业：是由房地产的开发、经营、销售、服务等多种行业构成的庞大的产业群，是国民经济的重要组成。

房地产金融:
1、广义上是利用各种可能的方法、工具为房地产业各相关部门筹集、融通、清算资金，提供相应服务的所有金融活动。

2、狭义的是金融服务于房地产业的行为。

3、本课程的概念不包含资金清算部分的广义房地产金融，特别是指与房地产经营有关的金融行为。

开发性房地产金融服务：为房地产的开发经营提供融资、筹资、结算等服务的金融活动，对象为经营者、建设者消费性房地产金融服务：为房地产的消费者提供各种金融服务的金融活动
市场化房地产金融服务：是指围绕着房地产市场，为广大的金融市场参与者提供全方位金融服务的金融活动。

房地产市场的区域性：房地产具有地区性和不可移动性，仅能供应一定区域范围的市场，满足一定区域范围客户的需求。

住宅合作社：是一种互相帮助、共同建房的非营利性团体，属集体合作性质。

它是以建房资金融通及储蓄、建设和管理一体化解决住房问题的合作社。

房地产业：是由房地产的开发、经营、销售、服务等多种行业构成的庞大的产业群，是国民经济的重要组成。

公积金：
公积金制度：是包含医疗、退休和住房等各种社会保障功能的制度安排，也是强制性的社会制度
简答题1、简述房地产业的特点及其重要性。

1）房地产业投资大、借款多、周期长2）房地产受区域因素影响较大
3）房地产具有投资和消费的双重性4）房地产受国家政策与城市规划影响
2、简述房地产金融的作用。

1）房地产金融是房地产业发展的保障，房地产的开发、销售等都是在金融部门的支持下进行的。

2）房地产金融政策是房地产宏观调控的重要手段，房地产金融被称为房地产市场的“调节器”。

3）房地产金融是引导房地产消费、促进住房制度改革的有效途径。

4）房地产金融政策调整储蓄、投资和股市间的关系。

3、简述房地产业同金融业的关系。

按照现代经济理论，金融业是符号经济的代表，房地产业属于实体经济，但二者的关系非常密切，相互作用、相互联系、相互依赖：
1）房地产业越发达，与银行业的关系就越密切，依赖性越强2）房地产业与银行业相互促进
3）房地产业的不良发展会影响金融业的正常运行，实践证明，在房地产业的景气周期中，受影响最突出最深刻的就是银行金融服务业。

4、简述国外房地产金融发展的三种主要形式。

1）建筑业协会Building Society是房地产金融业最初的专门形态，实质是“互助”和“集资建房”，最初是地方性组织，后来逐渐发展成为全国性组织，变成具有银行储蓄、贷款功能的金融机构。

2）土地开发银行是有重要的政府参与或规制的房地产金融服务，其发展经历了三个阶段：a.早期阶段（1769-1849）土地开发银行的核心是土地，最重要的主体是地主，政府强制地主加入，同时出资并参与管理、监督，地主以其土地作抵押取得贷款进行土地开发经营，服务于一定地区的民众
b.中期阶段（1850-1873）取消了原来只有地主才能参加的限制，并发展了抵押土地证券化，还是主要为本地
居民服务。

c.后期阶段（1874—）中央银行成立，地区性的土地开发银行也因中央银行中的土地开发银行功能的体现而
得以形成链条式的结构，开发规模和周期都有了长足的发展。

3）公积金制度始于1955年，是包含医疗、退休和住房等各种社会保障功能的制度安排，也是强制性的社会制度。

5、简述我国房地产金融发展历程。

建国以来，我国房地产和房地产金融的发展经历了三个特征非常鲜明的阶段：
1）住房建设资金管理阶段（1949-1978年）计划经济时期：福利住房制度是国家将应发放给职工的住房费用，集中统一使用，建造房屋，然后分配的过程。

50年代后期提出自建公助，六七十年代国家对住房投资的重视程度继续降低，越来越重生产，轻生活
2）房改金融阶段（1978-1990年）1978年后我国开始住房制度改革，经历了前期探索、租金改革、筹资模式改革和房地产金融市场化改革等不同改革阶段前期探索阶段企业单位和国家、地方政府都不堪重负，改革成效非常不满意。

租金改革阶段，最终促成了住房制度的全面改革，使房地产金融进入到住房建设、分配、消费的各个环节。

这个时期房地产金融主要以房改金融为特点
3）市场化房地产金融阶段（90年代以后）房地产的大规模发展有力地促进了房地产金融的发展成长，使我国的房地产金融进入了市场化阶段。

6、分析我国房地产金融发展中存在的问题，并提出解决思路。

⑴房地产金融市场的资金来源单一，必然造成风险单一，非常容易形成非周期性系统性风险。

⑵房地产贷款品种可选择性差⑶房地产金融市场的法律体系不完善
⑷房地产金融市场发育滞后⑸银行的经营机制有待转变⑹房地产金融风险意识有待提高
解决思路1）房地产开发的预先介入机制。

2）全程管理机制。

3）科学决策机制。

4）呆坏账预警处理机制。

5）建立科学决策的方法和指标。

7、简述成熟的房地产金融市场的标志。

完善的法律体系完善的市场结构丰富的市场产品大规模的交易高效的市场效率严格的风险管理第二章名词解释
房地产周期：
汇率：就是一国货币对别国货币的汇兑比率。

利息：对借款人来说就是资金占用的成本，而对放款人来讲就是借出资金获得的补偿即收益。

利率：是资金占用的单位成本即价格。

名义利率（票面利率）：借贷双方在订立合同时共同约定的利率。

从借出资金一方而言，利率反映了资金的时间价值，实际上利率就是到期收益率。

利率集：就是名义利率的组成，即在名义利率中到底包含了哪些利率。

从放款人的角度来说，也就是资金收益到底由哪些部分组成；而从借款人的角度，则是其借款成本到底包含哪些。

实际利率：是名义利率经实际或预测的货币购买力变化校正后的利率，是借款人所付利息率减去通货膨胀后的利息水平，即贷款人所取得的利息（或利润）减去通货膨胀后的利息率水平。

期限结构溢价：因期限差异造成的利率差异
未来值：就是存款经过一段时间后的价值，包括本金和利息。

净现值：各期未来收益贴现值总和与初始投资的差。

资产收益率：是指该项资产所有净营业收益总额与该项资产价值总额的比值，说明整个资产的收益水平。

计算公式：资产收益率=净营业收益/资产价值=（营业收益-经营费用）/资产购买价格
权益收益率：是股东所占权益对应的收益水平，在房地产中是专指按揭贷款借款人所拥有的权益（自有资金）的收益水平，其数值为税前收益与自有资金的比值，即：
权益收益率=税前收益/自有资金=（净营业收入-年还款额）/自有资金
有效（内部）收益率：是指能使房屋的未来收益与其终值（即房屋的处置价）之和的贴现值等于现值的贴现率。

信贷：是借款人由于自己的良好市场信誉，在没有任何其他承诺仅以借款合同的约定就获得银行一定数量的贷款的融资活动。

是借款人与银行之间发生的“纯信用”关系。

担保贷款：是银行为了保证自己的资金的安全，在贷款时除借款人的还款承诺之外附带更加严格的条件的借贷活动。

是借款人与银行之间发生的“泛信用”关系。

保证贷款：保证贷款（狭义的担保贷款）——在借款人出现违约时，由第三人（担保方）提供保证和代偿的贷款方式；
质押贷款：是指借款人或第三方将等价的各种权益凭证交给贷款银行作为贷款还款的保证而产生的借贷关系
抵押贷款：抵押贷款是指房屋所有人或购买人将房屋或预售房屋作为自己偿还贷款或履行合同的担保而进行的借贷关系，是担保贷款的特殊方式之一。

一般地，以完全权益的房屋作抵押的称为“抵押贷款”，以非完全权益的房屋作抵押的称为“按揭贷款”（mortgage）。

简答题
1.简述影响房地产金融市场的社会经济因素。

通货膨胀的变化、银行利率的变化、所得税法的变化、货币汇率的变化、日用品价格的变化
房地产证券和其他投资工具回报率的变化、金融政策、社会福利制度
2.说明利率、贴现率、现值、未来值的概念及其计算方法（计算方法见PPT）。

利率：是资金占用的单位成本即价格。

贴现率：由于资金具有时间价值，一笔资金若干时间之后的价值（购买力）与现在的价值（购买力）是不同的，二者的比值就是贴现率。

现值：资金的未来收益通过贴现的办法换算成现在的价值量就是其现值，即时间为零时的价值量。

未来值：就是存款经过一段时间后的价值，包括本金和利息。

3.如何准确界定资产收益率、权益收益率和有效收益率的概念？
资产收益率的变化主要取决于资产（房地产）的收益水平变化；
权益收益率的变化既取决于资产（房地产）的收益水平，也取决于资产（房地产）中按揭购房者的权益比例——首次付款比重与已偿还贷款比重之和。

有效收益率是购房者实际能取得的收益率，所有又称为内部收益率。

4.如何准确界定信贷、担保贷款和抵押贷款的概念？
信贷就是借款人由于自己的良好市场信誉，在没有任何其他承诺仅以借款合同的约定就获得银行一定数量的贷款的融资活动。

是借款人与银行之间发生的“纯信用”关系。

担保贷款是银行为了保证自己的资金的安全，在贷款时除借款人的还款承诺之外附带更加严格的条件的借贷活动。

是借款人与银行之间发生的“泛信用”关系。

抵押贷款是房地产金融业务中最主要的内容，牵涉面广，需注意的细节多，贷款周期较长，管理比较复杂。

5.简述信贷与抵押贷款的关系？
信贷与抵押贷款都是借贷关系，但二者有着重要的区别：
⑴信贷以借款人的信誉和经济实力为还款保证，抵押贷款以借款人的物业价值为还款保证；
⑵抵押贷款的安全性要高于信贷，即信贷不容易，而抵押贷款较容易；
⑶房屋的不可移动性、价值稳定性使其抵押比例可以较高，从而使房屋的按揭业务成为普遍的住房消费的实现手段。

6.设定抵押的条件是如何规定的？可设定为抵押物的房地产包括：
⑴依法通过出让、转让方式获得的国有土地使用权；
⑵企业、公司、经济组织或个人所有的厂房、仓库、办公楼、商店、宾馆、自用住宅等建筑物；
⑶依法获得的房屋期权；⑷依法有权处分的国有土地使用权、房屋和其他地上定着物；
⑸依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等地的土地使用权。

7.不可设定抵押的房地产有哪些？
⑴权属有争议或不清的房地产；⑵已依法公告在国家建设征用拆迁范围内的房地产；
⑶用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；⑷列为文物保护的古建筑，有重要纪念意义的建筑物；
⑸被依法查封、扣押或采取其他诉讼保全措施的房地产；⑹未依法登记领取权属证书的房地产；
⑺未经中国注册会计师确认已缴足出资额的外商投资企业的房地产；
⑻行政机构所有的房地产，政府所有、代管的房地产；
⑼耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律允许抵押的除外；⑽划拨土地使用权。

8.设定抵押时的注意事项有哪些？
我国房地产的产权结构复杂，在产权多元化或产权不全的房屋设定抵押时应注意以下问题：
⑴共有房屋的抵押共有房屋可以抵押，但需经其他共有人书面同意。

⑵出租房屋的抵押已出租房屋可以抵押，但需尽告知义务，租赁合同继续生效；目前公房不可抵押。

⑶房改房的抵押“房改房”可以抵押，但抵押估价受到较大限制；不同类型的房改房，其评估价差异较大。

⑷新增添附物问题房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。

在需要拍卖时添附物可以与抵押物共同拍卖，但添附物拍卖所得抵押权人无权优先受偿。

9.什么是抵押权的物上请求权，有哪些类型？
贷款人对自己的抵押权有物上请求权，即当抵押物受到非法侵害时，抵押权人可以以权利人的名义独立请求法律保护。

物上请求权包括：⑴停止侵害请求权⑵请求恢复原状或提供额外担保⑶消除危险请求权
⑷排除妨碍请求权⑸损害赔偿请求权
10.拍卖房屋有哪些注意事项？
⑴拍卖应办理的手续
A.拍卖是由委托方委托拍卖人进行物业处置的方式，由在拍卖中出价最高者付出相应的购买款后得到标的物的过程。

B.实践中，抵押人、抵押权人、法院都可成为拍卖的委托方，抵押人或抵押权人作为委托人时应协商一致同意委托受托人拍卖该抵押物。

C.拍卖一定要按法定程序公开进行，违反法律规定的拍卖是违法行为，其结果不仅不被承认，可能还会导致严重的法律责任
⑵房屋拍卖后的清偿顺序
A 支付处分抵押房屋的费用，
B 扣除抵押房屋应承担的税款，
C 偿还抵押权人的债权本息及抵押人应付的违约金，
D 剩余金额返还抵押人，
E 若拍卖所得不足于支付前三项费用的，抵押权人可以向抵押人追偿。

⑶重复抵押时价款的分配
同一抵押物依法可以重复抵押，在实现抵押权时，按照登记的顺序来实现。

因此，房地产抵押必须进行抵押登记，否则抵押权人的权利就有可能不受保护。

⑷房屋拍卖时的优先购买权
法律规定，在房屋被拍卖时，抵押权人应书面通知下列人员以保证他们的优先购买权：
A已出租的抵押房屋的承租人；B共有房屋的其他共有人；
C与抵押房屋不宜分割或者有共同配套设施的房屋的所有人；
D按优惠价购买的公有住房的原产权单位或微利房的原出售单位。

11.质押有哪些特征？它与抵押有何异同？
特征：⑴质权人对质押财产享有占有权⑵质权人对质押物所生孳息享有收益权
⑶质权人有决定拍卖或变卖质押财产的权利⑷质权人享有妥善保管质押财产的义务
与抵押的异同：
⑴质押与抵押的共同点
A都属于物权的担保方式；B都以取得所押财产的价值为目的；
C质权或抵押权都因债权而存在，与债权不可分离；D都以所押财产的价值优先受偿。

⑴质押与抵押的区别
A质权人对质押财产享有占有权，质押在质物转移给债权人时生效；抵押不需转移抵押物，抵押需要登记，抵押自登记之日起生效。

B质押中质物的孳息由质权人占有，抵押中抵押物所生孳息由抵押人收取。

C质押中，在债务人期满未履行其还本付息义务的，质权人可以独立做出决定依法处置质物而优先受偿；抵押中，抵押权人享有请求权，无权直接处置抵押物。

D质押中质权人对质物有保管的义务，并对此承担相关的法律责任。

12.质押的参与人有哪些，其有何权利与义务？
⑴质押的参与人
质押的参与人包括：债权人，享有债权和质权者；债务人，对债权人应承担偿还债务的义务人；出质人，对债务人的债务以出质物提供担保者，可以是债务人自己，也可以是第三方。

质物按其性质可分为动产质押和权利质押。

法律对出质人有严格的资格规定。

⑵出质人与质权人的权利和义务
法律上对出质人的权利与义务、质权人的权利与义务都有严格的规定，应得到相应的保证和执行。

随着我国法律体系建设的逐步完善，具体的安排还会更加清晰、严格。

13.权利质押合同包括哪些主要内容？
根据《担保法》第65条的规定，权利质押合同应包括如下内容：
⑴被担保的主债权的种类和数额⑵债务人履行债务的期限⑶质物的名称、数量、质量、状况
⑷质押担保的范围⑸质物移交的时间⑹当事人认为应当约定的其他事项⑺补正
《担保法》第64条规定，出质人与质押权人签订质押合同时应当采用书面形式，口头约定质押合同是无效的。

14.权利质押有哪些效力？
对个人住房质押贷款的质押标的主要为各种债券和存款单，其标的范围的效力包括：凭证书、存款利息或债券利息、违约金和损害赔偿请求权及其他权利。

同时，还应特别注意如下方面：
⑴优先受偿的效力⑵对出质人权利的限制⑶质权人占有权利证书的权利
⑷质权人必须履行应尽的义务⑸权利质押权的消灭
15.保证贷款的参与人有哪些，其间关系如何？
对个人住房质押贷款的质押标的主要为各种债券和存款单，其标的范围的效力包括：凭证书、存款利息或债券利
息、违约金和损害赔偿请求权及其他权利。

同时，还应特别注意如下方面：
⑴优先受偿的效力⑵对出质人权利的限制⑶质权人占有权利证书的权利
⑷质权人必须履行应尽的义务⑸权利质押权的消灭
16.保证有何特征，有哪些性质？
⑴保证的特征
保证是以保证人的全部资产提供的担保，因此：
A保证人负无限责任，B保证易于设定和执行，C保证没有特定的财产，执行可能很容易也可能非常困难。

⑵保证的性质
人身性从属性代偿性转移性独立性
17.保证人有哪些条件？
⑴保证人须具有民事主体资格⑵保证人须具有代为清偿债务的能力
18.保证人承担保证责任的财产范围有哪些？
⑴公民作为保证人承担保证责任的财产范围⑵企业作为保证人承担保证责任的财产范围
第三章
名词解释
杠杆原理：利用借贷资本补充自身资金的不足，以完成更大规模的投资。

月还款额：通俗地也称为月供，是指每月应还银行的本息和。

本息均还法：是将贷款的本金和利息平均分摊到每个月来还款的办法，即在每个月相等的还款中包含相同的本金和相同的利息。

其计算公式：每月摊还本金=贷款额/贷款期限（月数）=M/n
每月摊还利息=（n+1）*M*i/2n
每月还款额=每月摊还本金+每月摊还利息= M/n+（n+1）*M*i/2n
这里，M为贷款额，n为贷款月数，i为贷款的月利率。

先息后本法：是严格按照贷款资金的实际占用时间来计算利息，每次还款后本金降低，下期还款中的应计利息为剩余本金（贷款余额）的利息。

本金：是借款人所欠银行债务总额，其初始值就是借款人从银行所获得的借贷总数额。

分摊系数：在抵押贷款中，一般要求借款人在期限内按照一定的期段（通常是一个月）偿还一定的本金，即把所有的本金分摊到整个借款期限来进行还款，这个过程称为“摊还”amortization，或者“分期偿还”。

每一期摊还的本金额占本金的百分数称为分摊系数，记作K，它是由本金、利率、期限和摊还方式决定，是银行对借款人综合还贷能力的重要考察指标之一。

有效利率：对借款人，有效利率是使自有资金安全、高效，财务杠杆作用明显的借款利率，即使自己的权益收益率保持合理水平的借款利率，当然是希望越低越好。

对贷款人，有效利率就是能使自己的贷款安全、高效，获得合理回报（扣除了通涨、风险补偿等）的利率水平，当然希望是越高越好。

双方通过谈判，达成抵押贷款合同所确认的利率。

贷款比率：是贷款额占总资产（房屋购买价格）的比率，也称为贷价比，反映财务杠杆作用的大小。

还贷常数：是年还款额与总借款额的比值，即：还贷常数=年还款额/总借款额
再抵押：抵押人将已抵押房屋（抵押期尚未完结）再次向银行申请抵押贷款的行为称为再抵押。

一般地，向原抵押贷款银行申请再次抵押称为再抵押，向其他银行申请再次抵押称为二次抵押。

等额还款：固定利率抵押贷款要求每月还款额相同，因此称为等额还款或等额偿还。

期前还款：借款人基于自己的利益在贷款未到期前提前还贷的行为，属于违约的一种，但一般其承受的罚则被认为并不对双方造成特别重大的伤害，因此一般是可以许可的。

（除非双方有特别的约定）
简答题
1.简述杠杆作用的形式。

⑴杠杆正作用
当资产收益率大于贷款利率时（即D>0），形成正的杠杆作用，使权益收益率上升，提高了自有资金的使用效率。

D越大则作用越强，提高贷款比率越有利。

L越大越好！
⑵杠杆中性作用
当资产收益率等于贷款利率时（即D=0），形成中性杠杆作用，权益收益率不受影响。

贷款对于扩大经营规模，提高企业的影响力有重要作用，同时也产生了一定的潜在风险。

⑶杠杆负作用
当资产收益率小于贷款利率时（即D<0），形成杠杆的负作用，权益收益率不仅不能提高，反而会下降。

这时，贷款比率越大，杠杆因子越大，权益收益率受到的影响也越大，负债经营的风险就越突出。

L越大越不好！
2.简述本息均还法和先息后本法的差别。

⑴二者的月还款额不同；⑵每月还款额中本金、利息所占比重不同；
⑶两种还款方式中利息总额不同；⑷在发生提前还清债务时，剩余本金不同，产生的后果也有重要差别。

3.简述抵押贷款中参与人间的关系。

⑴借款人、放款人、房地产开发商的关系
借款人、放款人与房地产开发商的关系是在购房过程中建立起来的，相互之间的关系是资金、权益和实物的交换关系，房地产开发商与借款人和贷款人的关系随着房屋实际使用权、房屋实物、购房资金的相互转换完成而结束。

在这里，放款人是由房地产开发商拉进来的，其与借款人的关系随着借款人清偿完所有债务而结束。

⑵借款人、放款人、保险公司的关系
三者关系在整个抵押贷款运行过程中建立，在出现保险标的事故时得到强化，在保险事故理赔完成或者借款人清偿了所有债务后结束。

保险公司是放款人拉进来的，主要是为借款人的生命和抵押物可能遭遇的风险提供保障，以避免或降低贷款人所单独承担的风险，也是金融市场风险转移的重要方式。

由于住房抵押贷款的期限一般较长，借款人、放款人和保险公司的关系延续的时间也较长。

4.如何准确界定贷款比率、本金、摊还、再抵押的概念？
5.请用图示简要说明抵押贷款的运作过程。