西安芙蓉新天地项目分析报告

2015 72,136 13,666 6,833 6,833 49,971 24,985 20,000 8,500 567 15 62,012 17,066 9,566 7,500 44,947 39,977 3,216 1,754 10,124 -3,400 13,524 2,531 7,593 2016 72,136 13,666 6,833 6,833 49,971 24,985 20,000 8,500 567 15 62,012 17,066 9,566 7,500 44,947 39,977 3,216 1,754 10,124 -3,400 13,524 2,531 7,593 2017 72,136 13,666 6,833 6,833 49,971 24,985 20,000 8,500 567 15 62,012 17,066 9,566 7,500 44,947 39,977 3,216 1,754 10,124 -3,400 13,524 2,531 7,593 2018 13,666 13,666 6,833 6,833 2019 13,666 13,666 6,833 6,833 2020 13,666 13,666 6,833 6,833 2021 13,666 13,666 6,833 6,833
赛瑞喜来登大酒店、 禹龙国际酒店
赛高国际、 世纪金花、 崇尚百货
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二、西安酒店与商业地产市场基本情况
（二）酒店市场情况
西安高星级酒店经营情况



数据A——国家旅游局统计公报口径 平均房价： 2011-2013年间，西安9家纳入统计的五星级酒店三年间房价持续走低，平均房价 约为655元； 入住率：2011-2013年间，西安五星级酒店各季度平均出租率约为59%，其中第一、四季度 较淡，第二、三季度较旺； 间房收益（RevPAR）：655元*59%= 386元。 西安五星级酒店平均房价和入住率


一、项目概况
项目运营筹开情况

酒店管理已签约西班牙美利亚， 计划8月底开业，该品牌目前在国内已开业济南一家，为 绿地集团战略合作伙伴，据曲江文商预期，酒店平均房价将超过1000元。

商业部分1号楼为内部价转让，已确定为金鹰国际购物中心；其他每栋面积在6000-10000平 米，不能分割为小商铺销售；地下停车位可售，但停车场为互通型，售完后管理难度较大。
80 75 70 65 60 55 50 45 40 35 30 45% 41% 55% 695 75% 711 71% 60% 700 651 699 62% 654 626 63% 57% 589 56% 621 61% 576 58% 564 700 650 600 550 500 450 400 平均房价 入住率 774 800 750
合计
规划建面 总投资额 （平米） （亿元） 5.20 3.10 12.35 15.00 15.00
6.40 27.05

30.00
8
7
6 3 5
4 1
酒店 客房 酒店 配套
9 10
2
一、项目概况
项目施工建设情况

项目总体施工质量较高，外立面已经装修完毕，外观效果较高端，酒店部分计划2014年 6月底完工，商业部分计划8月底交付； 酒店建设标准豪华，但存在部分欠协调的情况，如标准房间面积38㎡，为一般五星级标 准；但楼层高4.5米，楼道宽敞，大大高于豪华五星级标准；如北楼为为会议、餐饮等综 合空间，配套齐全，但其中宴会厅面积500㎡，承接宴会可能受较大限制； 商业部分定位为奢侈品、服装、家居、儿童娱乐等Mall的基本业态，未设计排烟设施， 预计餐饮业态比例不高。
小寨商圈
西安第二大商圈，交通便利； 依托高校区，以年轻人为主要消费群； 业态布局以卖场、百货为主； 整体档次偏低，硬件配套较差； 租金水平12-20元/天/平米。 以服装等大型专业批发市场为主 依托高新区产业发展，新兴商圈，待成熟； 以高新区从业人员、周边入住居民为主要消费群； 租金水平低于10元/天/平米； 随着企业、居民不断入驻，未来发展前景良好。 依托大雁塔景区，成熟度低于上述三商圈； 以旅游人群、周边居民为主要消费群； 政府大力支持，大面积商业处于招商阶段。
二、西安酒店与商业地产市场基本情况
（一）西安商圈情况
酒店和购物中心、写字楼等商业地产组成了商圈，商圈的发展状态很大程度决定了酒店、 商业地产的经营情况及市场竞争力：对西安商圈的分析，有助于我们对本项目的研判。 西安大型商圈情况

钟鼓楼、小寨、长乐，经 开、高新、曲江六大成熟 商圈占西安社会消费额2/3； 前三大商圈是西安最成熟 的老商圈，钟鼓楼为地区 级别商圈，小寨为市级商 圈，长乐主要为服装批发 等；后三大商圈辐射范围 限于本区域内，业态种类 不够全面； 高新、曲江等新锐商圈拥 有西安最好的基础设施、 物业配套和良好投资环境， 未来地位有望提升。
西安芙蓉新天地项目情况报告
战略发展部 酒店物业事业部
2014年5月
一、项目概况
二、西安酒店与商业地产市场基本情况 三、项目分析与建议
一、项目概况
项目规划与投资标准

“芙蓉新天地”项目总建筑面积27.05万平米，含酒店8.3 项目业态 万平米（385间客房），商业18.75万平米，由12栋多层楼 宇组成，其中商业部分1号楼已按1.6万元/平米的单价售 五星级 地上部分 出，2号楼按照2.5万元/平米的单价与意向客户进行谈判， 酒店 地下部分 集中式 地上部分 扣除已售的1号楼及其地下车位，剩余（地上）可售建筑 商业 地下部分 面积约7.5万平米，地下车库1700个； 据曲江文商介绍，项目总投资预计30亿元（含4.7亿元地 价），其中酒店部分投资15亿元，商业部分投资15亿元。

绿地·海珀紫庭
项目位置
二、西安酒店与商业地产市场基本情况
项目周边商业成交情况

西安市集中式商业以持有经营或整体出售为主，仅有芙蓉新天地1号楼成交案例。
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三、项目分析与建议
项目酒店经营及商业销售预测
项目酒店预计从第三、四年成熟期收入1.37亿元左右=800（平均房价）*60%（间房收 益）*390（房间数）*365（天）*2（餐饮宴会收入）；年GOP0.41亿元左右=1.37亿元 *30%（GOP率）；不计财务成本，年净亏损约为0.3亿=0.41亿元-折旧0.7亿。 商业部分销售价格预计2万元/平米左右，但因单体面积巨大，不能散售，导致总价高， 对普通投资者形成较大投资门槛，需要个性化渠道寻找“金主”，预计销售去化难度较 大。

营业收入 酒店 客房收入 餐饮及其他收入 商业 可售面积 销售均价 车位 车位数 销售均价 营业成本 酒店 运营成本 酒店折旧 财务费用 商业+车库 建安成本+地价 营业税及附加 营销及管理费用 财务费用 利润总额 酒店 商业+车库 所得税 净利润
20,000
20,000
20,000
20,000
17,066 17,066 9,566 7,500 -
编号 1 2 3 建成项目 慈恩镇 大唐通易坊 秦汉唐 面积（万平米） 5.0 1.2 12.0

4、5
项目位置
大唐不夜城
芙蓉坊 合计
60.0
2.5 80.7 面积（万平米） 85
6
7
编号 7 ……
建成项目 莱安中心
二、西安酒店与商业地产市场基本情况
项目周边商业成交情况

住宅配套商铺，由于产权面积较为灵活，是市场销售的主力，套均面积为20-30平米， 总价100万元以内为市场成交最活跃产品； 2013-2014年，绿地项目裙楼商业成交均价2.2万元/平米左右，海洋风情街商业销售单 价为1.9万元/平米左右；
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三、项目分析与建议
受让项目财务测算

项目商业可售部分要取得15亿元利润覆盖酒店成本，不计税费，需售价达到3.6万 元/平米，7个整栋售出，在当前市场可能性不大； 项目酒店稳定经营期可取得净现金流入为正，但无法实现盈利；
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二、西安酒店与商业地产市场基本情况
西安高星级酒店经营情况

数据B——酒店咨询中介机构优尼华盛口径 平均房价： 西安五星级酒店平均房价2012年为 551元，2013年为498元； 入住率：西安高端酒店2012年入住率为58%，2013为52%； 间房收益（RevPAR） ：2012年为320元，2013年为259元。 总体上受“国八条” 以及大量新增酒店入市的影响较大，经营压力大。
2号楼 7036平米
1号楼 4.85万平米
3号楼 1.1万平米
10号楼 1.7万平米
4、5号楼 1.12万平米
6号楼 6336平米
酒店 5.2万平米
7号楼 8438平米
8号楼 1万平米
9号楼 2928平米
一、项目概况
项目转让意向

项目建设情况

曲江文商介绍，项目可按接近投资成本的价格进行转让：具体为酒店15亿元 +剩余7.5万㎡参考1号楼按1.6万元/㎡转让（12亿元），总价约27亿元。
金鹰国际、 国贸、 银泰百货、 凯德广场、 百盛 西北商贸城、 义乌商品城 世纪金花、 金鹰国际
长乐路商圈
高新区商圈
金花大酒店、 建国饭店 香格里拉酒店、 瑞斯丽大酒店
曲江商圈
威斯汀大酒店、 曲江国际饭店、 欧凯罗酒店
大唐不夜城、 新乐汇
经开区商圈
商圈处于起步阶段，目前商业较低端； 规划为西安商贸中心之一，随着市政府北迁，支持力 度加大。
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二、西安酒店与商业地产市场基本情况
商圈特征 钟鼓楼商圈 地区级商圈，辐射西安及西北地区、中外游客消费群； 定位西安最高端； 逐渐由百货更新升级； 租金水平20-30元/天/平米。 典型高星级酒店 索菲特人民大厦、 索菲特传奇酒店、 万达希尔顿酒店、 金花豪生大酒店、 维景国际大酒店、 君乐城堡酒店 皇冠假日酒店 典型商业 开元商城、 世纪金花、 中大国际、 百盛