万科房地产成本构成教材课程

四、成本科目基本组成
五、社区管网工程费
1、室外给排水系统 2、室外采暖系统 3、室外燃气系统
六、园林环境费
2、绿化建设费 3、建筑小品 4、道路广场建造费
4、室外高低压线路 5、室外智能化系统 6、其它
5、围墙建造费 6、室外照明 7、室外零星工程
四、成本科目基本组成
七、配套设施费
1、游泳池 2、会所 3、幼儿园 4、学校
2、报批报建费 ◆ 报批报建费------下设二十个子目
政府综合报建、人防异地建设、白蚁防治、图纸审查、新墙 体材料保证金、散装水泥保证金、工程招标管理费、项目环 境影响测评、消防检测、房屋交易手续、商品房价格认证、 房屋面积测量等等
四、成本科目基本组成
2、报批报建费 ◆增容费------下设五 ~ 十个子目
◆结构与粗装修◆安装费◆人防设备费 ◆车挡及仃车位
题纲
一、前言 二、成本八大类 三、光明城市成本简介 四、成本科目基本组成 五、光明与赛纳丽舍 六、天津万科与顺驰
一、前言
成本工作三大块：事前----事中----事后 开标前：测算、 预算、主体招标 交房前：动态成本、变更签证、材料招标、询价 结算完：工程及材料结算、分析、结算成本 其它： 成本软件、数据库等
体箱
四、成本科目基本组成
五、社区管网费 室外给排水系统
◆室外给水◆雨污水◆室外消防
室外燃气系统
◆管道系统◆调压站
室外电器及高低压设备
◆高低压配电设备及安装 ◆室外强电管道及敷设◆室外弱电管道埋设
室外智能化系统
◆停车管理系统◆小区闭路监控系统◆周界红外防越 ◆小区门禁系统◆电子巡更系统◆电子信息公告系统 ◆前景音乐广播系统◆人工湖电子提示系统
供电贴费、水增容费(住宅、商业)、煤气增容费
◆三通一平费------下设三个子目
临时道路、临时用电、临时用水
四、成本科目基本组成
三、主体建筑工程费 1、基础工程费 ◆土方 ◆护坡挂网喷浆、深搅桩止水、钻孔灌注桩支护、木桩等 ◆工程桩、桩基检测、降水 2、结构与粗装修 3、门窗工程 ◆单元门 ◆入户门 ◆防火门、防火卷帘门 ◆窗、阳台门
1500.00
1000.00
宝
500.00
山 住
一0.、00土地获得价款
六、园林环境费
宅 单
三、光明城市成本简介
3000 2500 2000 1500 1000
500 0
金色 光明
一二三四五六七八
四、成本科目基本组成 成本部与财务部的分工
成本有哪八大类？
四、成本科目基本组成
二级科目----四、五个 一、土地获得价款
5、地下室 6、行政管理及设区服务 7、市政用房
八、开发间接费
1、工程管理费 2、资本化利息
3、营销设施建造费 4、物业完善费 5、不可预见费
四、成本科目基本组成
三级、四级科目
一、土地获得价款
1、政府地价及相关费用
◆ 土地出让金
◆ 契税
4%
3、红线外市政设施 ◆ 大市政配套费 ◆ 河西市政配套费
105元/M2 110元/M2
开发成本
九 期间费用
项目总投资
高层
单价 商业 地下车库
* 可售车位 *
高层
合价 商业 地下车库
合计
三、光明城市成本简介
光明城市高层单价比例
5% 6% 7%
53%%
43%
28%
3%
一、土地获得价款 二、开发前期准备费 三、主体建筑工程费 四、主体安装工程费 五、社区管网工程费 六、园林环境费 七、配套设施费 八、开发间接费
四、成本科目基本组成
三、主体建筑工程费
4、公共部位装修
◆大堂精装修、架空层、地下室大堂
◆电梯厅精装修
◆单元入口、楼梯间
◆外墙：涂料、面砖、页岩砖、花岗岩、铝合金花鉓等
5、室内装修
四、主体安装工程费
◆室内水暖气电施工费用、PVC管、电缆、配电箱户内箱、开
关
插座等
◆设备及安装费电梯、通风、消防系统
◆弱电系统防盗、对讲系统、三表远传、有线电视、电话、多媒
三、光明城市成本简介
上海宝山住宅单价分布
5%2% 6% 11% 4%
37%
一、土地获得价款
30%
二、开发前期准备费
三、主体建筑工程费
四、主体安装工程费
五、社区管网工程费
5%
六、园林环境费
七、配套设施费
八、开发间接费
三、光明城市成本简介
光明与宝山住宅单价比较
光
2500.00
明 住
2000.00
宅
单
房地产成本构成
引子 我们常常听到这样一句话：
万科的成本就 是周边楼盘的
售价
究竟有多少最后能被客户认同？ 又有多少成本需要我们自己买单？
引子 也听到过有人这样说：
成本增加多 少就在售价 中提高多少!!!
宏观调 控形势来自百度文库
下
我们还有多少底气敢说 这句话？
引子
可我们却从未听到过这样的话：
我们的成本在本 行业中占有优势!!
30% 50% 10% 10%
二、成本八大类
每类可分为二----四级科目 共约500行子目 约2000组数字
二、成本八大类
项目分产品类型成本汇总表----一级科目
序 号
成本项目
建筑面积
可售面积 一 土地获得价款 二 开发前期准备费
三 主体建筑工程费 四 主体安装工程费
五 社区管网工程费 六 园林环境费 七 配套设施费 八 开发间接费
光明比宝山费用高在哪里？高多少？ 光明比金色费用高在哪里？高多少？
四、成本科目基本组成
二、开发前期准备费 1、勘察设计费 ◆ 勘察丈量费------下设五 ~ 十个子目
商品房测绘、初勘、详勘、施工验线、竣工测量、日照 分析等
◆ 规划设计费------下设五 ~ 十个子目
交通分析、概念设计、规划设计、施工图设计、室外自来水 管道设计、小区配电工程设计、环境设计等
1、政府地价及相关费用 2、合作款项 3、红线外市政设施 4、拆迁补偿费
二、开发前期准备费
1、勘察设计费 2、报批报建增容费 3、三通一平费 4、临时设施费
四、成本科目基本组成
三、主体建筑工程费
1、基础工程 2、结构及粗装修 3、门窗工程 4、公共部位装修 5、室内装修
四、主体安装工程费
1、室内水暧气电 2、设备及安装费 3、弱电工程
四、成本科目基本组成
六、园林环境费 1、绿化建设费 2、建筑小品 3、道路广场建造费 4、围墙建造费 5、室外照明 6、室外零星设施 七、配套设施费 会所 ◆基础工程◆结构与粗装修◆安装费◆室内精装修 ◆铝
合金门窗◆外墙装修(花岗岩、涂料、面砖等)
四、成本科目基本组成
七、配套设施费 幼儿园-------光明无 学校 ---------光明无 地下室