2018年1月柬埔寨房地产与建筑市场考察报告

2018年1月柬埔寨房地产与建筑市场考察报告

2017年12月29日到2018年1月5日，公司一行9人对柬埔寨进行了为期8日的房地产、建筑、农林业与旅游业的考察工作，考察行程如下：

2017年12月29日，从南宁出发前往暹粒，下午16：30到达

2017年12月30日，考察暹粒的大小吴哥窟、洞里萨湖的旅游市场。

2017年12月31日~2018年1月2日、考察金边的农林业、房地产与建筑市场。

2018年1月3日~4日，考察西哈努克港的旅游、房地产与建筑市场，高龙岛的旅游市场。

2018年1月5日，从金边返回南宁，下午16：20回到。

现将考察结果汇报如下：

一、柬埔寨基本国情

柬埔寨王国，面积约18.1万平方公里，比广西（23.67万平方公里）略小。根据Worldometers（世界实时数据统计）2016年人口为1,576.24万人，广西统计局发布的信息显示，2016年末，广西常住人口为4838万人，相当于广西1/3的人口。柬埔寨大专以上学历人口仅占总人口的1.2%。70%人口年龄在30岁以下。平均寿命63岁。劳动人口约900万。柬埔寨2016年生产总值(GDP)200.17亿美元，广西2016

年GDP为18245.07亿元(根据2016年美元兑人民币年平均汇率为6.6423元，折合2746.80美元)。整个国家的GDP还不到广西的十三分之一。

柬埔寨目前最低工资为153美元。柬语是大众语言、法语是法律语言、英语是商业语言。土地肥沃，无台风海啸等自然灾害。

柬埔寨是一个曾经多难的国家。40年代与我们一样遭受过日本帝国主义的侵略；50年代法国殖民主义控制着这个体弱的国家；60年代以朗诺为代表的政府将主权交给了美国；70年代又遭遇了比中国文化革命还要残酷的白色统治——红色高棉政权，惨无人道的血腥统治残害了几百万高棉民族；80年代多党混战，尔虞我诈，枪炮声不断，越南在柬埔寨驻军十几万人；90年代初，在联合国常务理事国及中国政府介入的政治协商后，柬埔寨才在1993年底达成了多党合作协议，越南从柬埔寨全面撤军，恢复建立柬埔寨王国，奉行君主立宪制，国王是国家的最高象征，施行民族自由多党体制，建立市场经济体系，开创了现代世界与社会的由外国势力包办建国立法的特例。此后，由于多党纷争多年，必争我多，争斗不止，直至1998年下，柬埔寨王国在西哈努克国王主持下，成功的组织由50几个政党参与的大选，并成功组建起新一届国家政府。

柬埔寨资源丰富，2007年美国勘探出柬埔寨海域石油储量达到20亿桶，开采后柬埔寨仅石油一项年收入可达20亿美金，目前分成六个开采权由不同国家出资开采。农业资源更加广阔，18万平方公里多数为平原，上好的粮食产地，这里风调雨顺，各类植物茂盛，主产香米。作为农业国，农业资源十分丰富，拥有约670万公顷的可耕种面积的土地，但目前在耕土地仅为约260万公顷，尚又大量土地待开发耕种。其中，也有部分土地已由部分商家租用，但由于受种种原因的影响尚未正式开发。

近年来柬埔寨经济快速增长，东盟十国中，柬埔寨与老挝、缅甸大体处于第三梯队。但是得益于稳定的政治局势和自由的经济政策，柬埔寨也是东盟中经济发展速度最快的国家。据亚洲开发银行预测，2017年和2018年柬埔寨经济增长率将为7.1%。柬埔寨经济的快速增长主要得益于制衣制鞋业出口、房地产建筑业、服务业和农业的增长以及政府支出的增加。

柬埔寨具备高度自由的市场经济体制。经济自由度与新加坡、泰国相当。2003年9月成为WTO成员国。投资政策开放，银行、电信、保险、制造业、农业等均向外资敞开。柬埔寨华人地位较高，民众对华态度友好。这些都为中企在柬投资提供了好的社会环境。

2016年7月1日，世界银行宣布，柬埔寨正式脱离了“最不发达国家”行列。但总体而言，柬埔寨国家经济水平仍然较低，农业仍然是其四大支柱产业之一。虽然柬埔寨农业面临技术落后、基础设施严重不足、产品附加值难以提升等发展困境，但对中资公司而言，在柬埔寨投资发展农业却恰恰意味着机遇——当地土地资源丰富、自然灾害少、劳动力成本低等多项有利条件，都可以得到充分利用。

柬埔寨是一个崇尚信仰的国家，有着非常浓厚的佛教信仰，从教始于泰国教，多信奉小乘佛教。佛教却有大乘小乘之分，虽然二者都信奉释迦牟尼，但有许多不同。由于柬埔寨民族多数信奉小乘佛教，人际间办事和处事态度和蔼、不争不吵、互为礼让，不仇富，报恩德，戒今生，修来世，是一个和谐的民族。

柬埔寨的华人大概一百二十万左右，占人口比例的8%左右，主要是清朝末期，民国时代，抗日战争以及国共内战因为打仗过来的，以潮汕人，海南人还有福建人为主，其中潮汕人最多。如今柬华人虽然不多，占柬国人口中的10%，但却占据全柬的经济80%，而现柬政府内阁80%政客，都有华人血统。总理洪森（其父祖籍海南）国会主席谢辛（祖籍潮州）许多军政领袖也是华裔。政府十分重视华教发展，全柬由华人会馆的公立华校有72所，还有私立的华校（包括国外人，新加坡人，美国人，华人，柬人，中国人开办）多不胜数。最近随着中国，台湾，港澳，新马投资者来投资的增加，所以目前柬国立公立政府学校也在傍晚五点至七点开办中文补习课，全国都掀起中文热的情况。柬华人人数虽少，但势力却大，这是因为历史原因离不开关系，因柬人只有名无姓氏，所以大多数柬人也开始用汉姓，很多柬人，连乡下较黑的柬人也称自己的祖先从中国来的。中国传统的春节，元宵，清明，端午，中元，中秋，重阳，冬至，除夕，超过98%的柬人也过中国节日，与华人同欢。虽然柬没有对中国节日定为法定节日，但如春节，清明，中元等天，各柬政府部门，学校，市场也停滞。

二、柬埔寨投资政策

柬埔寨有优惠的投资政策。对外资与内资基本给予同等待遇；政府不实行损害投资者财产的国有化政策；已获批准的投资项目，政府不直接干涉商业货物或服务的价格。鼓励外商投资的行业主要为农业、旅游业、环保、高科技、劳动密集型工业、出口加工型工业、基础设施建设和能源等领域。

柬埔寨法律规定外国人不得购买和拥有土地以及一楼的房产，但外国投资者可长期租赁。另外，柬外合资公司，柬方持有51%以上股权的公司可以购买土地。外资公司及外国人可在柬购买非地表一层的房产。柬埔寨还有一种特殊的土地制度特许经济地，此前期限最长为99年，目前新批期限在50-70年内。

在税收方面，由于柬埔寨尚处急需招商引资的发展阶段，政府对外商投资的税收政策非常优惠。在投资阶段，免征投资生产企业的生产设备、建筑材料、原材料的进口关税；企业投资后可享受3~8年的免税期，免税期后缴纳20%的所得税；如利润用于再投资，免征所得税；产品出口免征所得税；金融业以外的外资企业汇出利润，须交纳14%的汇出红利税；所得税20%、增值税10%、营业税2%；物业税为0.1%（对估值为2.5万美元以上房产征税）；物业租金需交纳10%的代扣税。

柬埔寨不实行外汇管制：外汇法对任何外汇经营都不设限，包括转账和国际结算。汇率由各商业银行自主定价。外汇进出柬埔寨不用审批，但单笔金额超过五千美元的汇出、汇入款项由商业银行向中央银行报备。携带现金超过一万美元出入境，要履行申报手续

在柬埔寨注册一家公司的正式程序包括三个阶段：在商业部法律处登记（此阶段需要在银行存入启动资本并取得存款证明）、在金边税务总局进行税务登记、在劳工与职业培训部进行劳务登记。一般而言，公司申请注册需要30天，总费用约为1250美元。

外国人的合同期限每次不得超过2年，外国人要在柬埔寨王国继续工作应重新报批。中国人赴柬工作，可先持商务签证入境，再申请工作许可，手续较为便利。值得注意的是，柬埔寨规定企业雇佣外籍员工的比例不得超过员工总数的10%。

2015年批准建筑项目2305个，建筑面积700万平方米，总投资33.38亿美元。2016年批准建筑项目2636个，建筑面积1400万平方米，总投资85.34亿美元，同比增长155%，大部分是共管式公寓、酒店、办公楼、超市、住宅区、工厂、企业、商业中心等。今年1-4月，柬埔寨建筑业投资总额达到40.22亿美元，同比增长43%。

柬埔寨有优惠的投资政策。对外资与内资基本给予同等待遇；政府不实行损害投资者财产的国有化政策；已获批准的投资项目，政府不直接干涉商业货物或服务的价格。鼓励外商投资的行业主要为农业、旅游业、环保、高科技、劳动密集型工业、出口加工型工业、基础设施建设和能源等领域。

柬埔寨法律规定外国人不得购买和拥有土地以及一楼的房产，但外国投资者可长期租赁。另外，柬外合资公司，柬方持有51%以上股权的公司可以购买土地。外资公司及外国人可在柬购买非地表一层的房产。柬埔寨还有一种特殊的土地制度特许经济地，此前期限最长为99年，目前新批期限在50-70年内。

在税收方面，由于柬埔寨尚处急需招商引资的发展阶段，政府对外商投资的税收政策非常优惠。在投资阶段，免征投资生产企业的生产设备、建筑材料、原材料的进口关税；企业投资后可享受3~8年的免税期，免税期后缴纳20%的所得税；如利润用于再投资，免征所得税；产品出口免征所得税；金融业以外的外资企业汇出利润，须交纳14%的汇出红利税；所得税20%、增值税10%、营业税2%；物业税为0.1%（对估值为2.5万美元以上房产征税）；物业租金需交纳10%的代扣税。

三、柬埔寨目前房地产市场状况

近30年来，柬房地产业发展大致经历了以下4个阶段。

第一阶段：1979年解放后（指越南军占领金边，金边政权建立）到1991年10月“巴黎协定”前后的“无业期”。

在这10余年中，柬埔寨几乎不存在房地产行业。1979年当成千上万的难民涌进金边时，这里到处都是垃圾和废墟。当时的房子或地皮基本不用买，人们可以任意选择自己喜欢的住房，扫干净住下来，房