xx商业地产项目可行性研究报告

目录

报告摘要 (3)

1 项目基本情况 (6)

2 投资环境、宏观经济市场与商业市场分析 (6)

2.1 北京市概况及投资环境分析 (6)

2.2 北京市宏观经济发展基本情况 (6)

2.3 北京市商业发展现状分析 (6)

2.4 北京市商业地产市场的基本情况 (12)

2.5 北京市商业地产市场发展总结 (19)

3 商业地产项目开发的政策、法律及规划依据 (19)

4立地开发条件 (19)

4.1 项目立地条件 (19)

4.2 项目地块基本指标 (20)

4.3商业区位及道路交通 (20)

4.4 附近商业及生活配套 (29)

4.5 市政基础及公建配套设施 (30)

4.6 立地综合评述 (31)

5 项目所在区域商业地产的开发、出售、出租经营情况 (31)

5.1供给分析 (31)

5.2 需求分析 (34)

5.3 租售分析 (38)

5.4 对项目所在区域的商业地产开发的总体评价 (41)

5.5 商业用房项目SWOT分析 (42)

6 项目定位及设计建议 (44)

6.1 市场定位 (44)

6.2 产品定位 (50)

6.3 目标客户定位 (54)

7 项目综合分析 (57)

报告摘要

1、项目概况

XX项目是北京XX房地产开发公司在北京XXXX地区开发的大型商业地产项目，占地46亩，通过前期初步设计，计划建设面积约为6万平方米，拟建成东部地区的一个标志性的购物中心。

2、项目分析结果

通过对项目的自身条件与市场环境的分析，对本项目判断如下：

2.1项目优势

2项目位于规划中的环四环商业带上，交通的通达性和通畅性均好；

3项目周边已经有一定规模和层次的居民住宅落成，形成基本消费；

4项目西靠CBD商务人群，东接垡头边缘集团，未来顾客数量充足；

5燕莎OUTLETS的开业形成初步且能够互补的商业氛围和充足客流；

6项目前期良好的规划设计，将能充分灵活地满足商家和商户的需求；7开发商的商业物业持有经营原则使得本项目商业运营管理更易成功。

2.2项目劣势

3项目虽在四环路边，但由于周边建筑和道路问题造成了展示性不佳；4项目自身及周边目前正处于待开发阶段，商业成长需要一定的时间；5项目周边的基础设施相对不完善，窑洼湖桥的改善需要一定的时间；6项目现有的商业规划体量稍小，难以形成具有震撼力的规模化优势。

2.3项目机会

2商业发展的良好形势与WTO的开放，四环商业带正初现端倪；

3项目位于快速成长的环四环商业带，将成为四环重要商业设施之一；4项目处于规划中的CBD东扩范围和重点区域，未来区域潜力巨大；

5与OUTLETS等商业的业态错位互补，将可能形成“1+1>2”的效果；6项目区域的四、五环间的商业空缺，可能通过本项目的成功开发填补；7未来项目周边众多楼盘的兴建和人口入住，将使本项目基本商圈扩大。

2.4项目威胁

1未来东边三、四、五环之间商业发展的竞争关系将造成一定的威胁；2处于城市节点中心的华贸中心20万平方米商业对本项目的分流作用；

3项目周边楼盘商业（如XXXX城）对本项目客流具一定的分流作用。

综上所述，我们的结论是：项目区位未来发展方向良好，潜力巨大，本项目将拥有良好的发展空间。

3、项目定位建议

3.1项目整体定位

通过分析，我们建议项目的定位是：为北京东南区域居民提供餐饮、娱乐和购物服务的休闲娱乐型购物中心（Shopping Center）。

项目将立足于基本商圈的消费人群，规划满足居民基本消费需求的大型综合超市（HYPERMARKET），同时充分利用环四环的交通区位优势及与OUTLETS的错位及互补性定位，引入符合商圈需要且辐射能力极强的业态如餐饮娱乐、家居建材等，以吸引二三级商圈的商务人群与高收入阶层，从而建成东南四环区域的地标性的休闲娱乐购物中心。

3.2 项目规模定位

根据商圈消费力的估算，我们建议本项目的总面积在9万平方米左右，其中包括约2万平方米的停车场和7万平方米的商业面积。

3.3 项目功能建议方案

根据我们对本项目区位条件、市场定位及商圈内竞争状况的分析；并以经营内容选择原则为尺度而提出的两种可供选择的方案，其中每种方案必备的基本业态为：大型综合超市、各种专卖专营店、大型影城、KTV、大型餐饮、健身康体中心。

1方案一：特色业种为大型影城和家居建材城；

2方案二：特色业种为大型影城和电子数码城。

我们认为第一种相对比较适合。

1 项目基本情况

XX项目是北京XX房地产开发公司在北京东四环窑洼湖地区开发的大型商业地产项目，项目占地46亩，开发商通过前期设计，计划建设面积约为6万平方米，拟建成东部地区的一个标志性的购物中心。

为了更好的对XX项目进行定位和规划，北京XX房地产开发公司委托北京世纪华夏资产管理有限公司作为顾问方，对项目进行调研分析，并根据分析结果对项目

进行定位，提交可行性研究报告。

2 投资环境、宏观经济市场与商业市场分析

2.1 北京市概况及投资环境分析

详细内容见附录二

2.2 北京市宏观经济发展基本情况

详细内容见附录二

2.3 北京市商业发展现状分析

我们认为北京市的商业发展有以下主要特征：

5城市商业吸引力巨大，作为国际性的大都市，无论是出于战略发展要求还是对庞大购买力的追逐，北京的商业吸引了国内外诸多商家的进驻，可以

说北京的商家数量之多和种类之全在全国都是领先的。

6商业持续快速成长，从商业增长速度来看，近几年，北京市商业的年平均增长速度均在15%左右，这要比同期GDP平均增长速度高出约1/3左右。

而从业态发展来看，近几年，以大卖场和超市为代表的先进商业业态在北

京得到了年均增速30%以上的高速发展。

7商业重心逐步迁移，伴随着北京的城市化进程与住宅开发，商业发展的重心正在逐步从环三环区域向环四环区域迁移，西、北四环的商业发展已经