房地产项目基本概念
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房地产项目基本概念
概念 设计
“裤衩” &
“秋裤”
房地产项目基本概念
“锦里” &
“宽窄巷子”
房地产项目基本概念
房地产项目基本概念
设计概念
1.方案分析
建筑地点分析 建筑结构分析 环境及光照分析 空间功能分析
房地产项目基本概念
设计概念
2.客户分析
旨在了解客户的设计需求 针对不同的客户进行不同的设计定位 从而体现设计以人为本的思想
2.地形 分析
1.设计 理念
3.总平面 布局及组团
分布
概念设计确定了 项目开发产品的 方向和大的原则
4.交通及 道路系统
分析
5.景观条件 分析
6.概念户型 及建筑体型
分析
房地产项目基本概念
房地产项目策划基础
房地产项目基本概念
房地产开发项目投资与策划
房地产开发项目策划内容 房地产市场研究 市场定位的前提－－市场细分 房地产投资 房地产开发项目策划成功案例
2开发内容和规模的分析与选择
按照最高最佳使用原则 选择最佳的用途和最合适的开发规模 包括建筑总面积、建设和装修档次、平 面布置等
3开发时机的分析与选择
应考虑开发完成后的市场前景，再倒推 出应获取开发场地和开始建设的时机， 并充分估计办理前期手续和征地拆迁的 难度等因素对开发进度的影响。 大型房地产开发项目可考虑分批开发 （滚动开发）。
通过分析可能的资金来源和经营方式， 对项目所需的短期和长期资金的筹措做 出合理的安排。
6产品经营方式的分析与选择
考虑近期利益和长远利益的兼顾、资金 压力、自身的经营能力以及市场的接受 程度等 对出售、出租、自营等经营方式进行选 择。
房地产市场研究
贴近市场，理性决策才能稳操胜券
客户是上帝
需要了解他们 需要吸引他们
3.市场调查
对现有同类设计的分析调查 往往能进一步深刻设计师的思维， 从而提出别具一格的设计概念 创造出独特的空间形象和装饰效果。
房地产项目基本概念
设计概念
4.资料收集
搜集相关的设计资料进行分析 有助于设计者对当今设计走向的了解
5.设计概念的定位及提出
综合，抽象，概括，归纳
房地产项目基本概念
房地产项目概念设计
课堂纪律
上课迟到请走后门 上课说话请窃窃私语
概念设计的基本概念
房地产项目基本概念
概念设计&设计概念
概念：是人对能代表某种事物或发展过程的 特点及意义所形成的思维结论。 设计概念：是设计者针对设计所产生的诸多 感性思维进行归纳与精炼所产生的思维总结。 概念设计：利用设计概念并以其为主线贯穿 全部设计过程的设计方法。
个人观点是有偏差的
我们以为了解客户和市场，但并不完全如此 市场和客户都是变化的
不要跟着感觉走，要在事实的基础上做决策
减少决策失误
房地产价值链
上游： 土地－－政府和企业的土地收益 资金－－银行收益 下游： 规划设计； 施工、监理；材料供应； 配套－－绿化、 商业、交通…… 市场推广、销售； 物业管理
房地产公司需要 什么样的市场研究？
不同阶段的市场研究
分析市场状况
－宏观因素分析 －市场状况分析 －相关因素分析
确定目标市场与客户 确定并了解竞争对手
开发产品概念 价格 产品定位 预测与评估
监测品牌表现 监测市场营销效果 监测竞争对手反应 监测顾客满意度 确定今后的改进方 向
准备进入市场前的市场分析
房地产开发项目 策划内容
房地产项目基本概念
来自百度文库
1区位分析与选择
地域分析与选择是战略性选择，是对项 目宏观区位条件的分析与选择，主要考 虑项目所在地区的政治、法律、经济等 因素。
具体地点的分析与选择，主要考虑项目 所在地点的交通、城市规划、土地取得 代价、拆迁安置难度、基础设施完备程 度以及地质、水文、噪声、空气污染等 因素。
概念设计 VS 设计概念
概念设计是完整而全面的设计过程，它 通过设计概念将设计者繁复的感性和瞬间思 维上升到统一的理性思维从而完成整个设计。
项
目
概
计
设计 概念
念
划
设
策
前期策划准备
技术及可行性论证
文化意义的思考
地域特征的研究
设计 概念
客户及市场调研 空间形式的理解 设计概念提出与讨论 概念的表达 概念设计的评审
❖设计
竞争对手
－规划/面积/景观 ❖服务
－交通装修环境 ❖项目数量及地理位置分布 ❖价格
❖楼宇特点
－房价物业管理费
❖客户定位
❖产品的市场定位及推广
❖价格
市场研究的作用
把握投资机会与方向
－直接投资或间接投资？
准确市场预测与定位，为制定决策提供支持
－投资应转换成什么样的产品？ －什么样的产品才能制胜？ －确定服务对象、规模、档次、售价
房地产项目概念设计
Concept Design
本课程考评方式
考察出勤率 两次作业，包含期中考试（30分）
探究式学习，随堂互动交流 （10分，每人2次，总分5分）
期末闭卷考试（60分）
互动交流打分
5分：回答感动的老师内牛满面； 4分：回答切中要害，简约而不简单； 3分：回答正确； 2分：回答令人难以理解； 1分：啥也不说。
宏观因素分析 市场状况分析 相关因素分析
国家和地方的经 ❖ 物业方面信息：
济形势
供求、空置、
城市发展与建设： 市场交易等
交通、人口、设 ❖ 土地方面信息：
帮助设计经营和推广计划
－做什么样的广告和推广活动？ －销售手段应该怎样？
提高市场运做的效果 ？ －是否积累品牌效应
什么是市场研究？
什么是市场研究？
是客户（市场） 与企业间的纽带， 是企业理性决策 的前提！
市场研究的过程－－专业流程
战略部门 市场部门
明确和定义市场问题 确定研究目的
设计研究方案 设计、收集、整理并分析 将信息及结果传递给市场工作人员
目标客户
❖需求的特点
－接收的价格 －地理位置 －户型 －面积 －装修绿化等
❖消费心理 －购买考虑因素 －购买动机
❖构成特点 －年龄 －婚姻及家庭成员 －职业特点 －教育程度 －家庭收入 －是否拥有轿车
政府
❖土地使用权获得
❖规划限制 ❖市政资源的利用
资本
❖资金的使用成本
❖资金的使用时间
✓ 我们的产品和营销
4合作方式的分析与选择
应考虑开发商自身在土地、资金、开发 经营专长、经验和社会关系等方面的实 力或优势程度
从分散风险的角度出发，对独资、合资、 合作（包括合建）、委托开发等开发合 作方式进行选择。
5融资方式与资金结构的分析与 选择
主要是结合项目开发合作方式设计资金 结构，确定合作各方在项目资本金中所 占的份额，
概念 设计
“裤衩” &
“秋裤”
房地产项目基本概念
“锦里” &
“宽窄巷子”
房地产项目基本概念
房地产项目基本概念
设计概念
1.方案分析
建筑地点分析 建筑结构分析 环境及光照分析 空间功能分析
房地产项目基本概念
设计概念
2.客户分析
旨在了解客户的设计需求 针对不同的客户进行不同的设计定位 从而体现设计以人为本的思想
2.地形 分析
1.设计 理念
3.总平面 布局及组团
分布
概念设计确定了 项目开发产品的 方向和大的原则
4.交通及 道路系统
分析
5.景观条件 分析
6.概念户型 及建筑体型
分析
房地产项目基本概念
房地产项目策划基础
房地产项目基本概念
房地产开发项目投资与策划
房地产开发项目策划内容 房地产市场研究 市场定位的前提－－市场细分 房地产投资 房地产开发项目策划成功案例
2开发内容和规模的分析与选择
按照最高最佳使用原则 选择最佳的用途和最合适的开发规模 包括建筑总面积、建设和装修档次、平 面布置等
3开发时机的分析与选择
应考虑开发完成后的市场前景，再倒推 出应获取开发场地和开始建设的时机， 并充分估计办理前期手续和征地拆迁的 难度等因素对开发进度的影响。 大型房地产开发项目可考虑分批开发 （滚动开发）。
通过分析可能的资金来源和经营方式， 对项目所需的短期和长期资金的筹措做 出合理的安排。
6产品经营方式的分析与选择
考虑近期利益和长远利益的兼顾、资金 压力、自身的经营能力以及市场的接受 程度等 对出售、出租、自营等经营方式进行选 择。
房地产市场研究
贴近市场，理性决策才能稳操胜券
客户是上帝
需要了解他们 需要吸引他们
3.市场调查
对现有同类设计的分析调查 往往能进一步深刻设计师的思维， 从而提出别具一格的设计概念 创造出独特的空间形象和装饰效果。
房地产项目基本概念
设计概念
4.资料收集
搜集相关的设计资料进行分析 有助于设计者对当今设计走向的了解
5.设计概念的定位及提出
综合，抽象，概括，归纳
房地产项目基本概念
房地产项目概念设计
课堂纪律
上课迟到请走后门 上课说话请窃窃私语
概念设计的基本概念
房地产项目基本概念
概念设计&设计概念
概念：是人对能代表某种事物或发展过程的 特点及意义所形成的思维结论。 设计概念：是设计者针对设计所产生的诸多 感性思维进行归纳与精炼所产生的思维总结。 概念设计：利用设计概念并以其为主线贯穿 全部设计过程的设计方法。
个人观点是有偏差的
我们以为了解客户和市场，但并不完全如此 市场和客户都是变化的
不要跟着感觉走，要在事实的基础上做决策
减少决策失误
房地产价值链
上游： 土地－－政府和企业的土地收益 资金－－银行收益 下游： 规划设计； 施工、监理；材料供应； 配套－－绿化、 商业、交通…… 市场推广、销售； 物业管理
房地产公司需要 什么样的市场研究？
不同阶段的市场研究
分析市场状况
－宏观因素分析 －市场状况分析 －相关因素分析
确定目标市场与客户 确定并了解竞争对手
开发产品概念 价格 产品定位 预测与评估
监测品牌表现 监测市场营销效果 监测竞争对手反应 监测顾客满意度 确定今后的改进方 向
准备进入市场前的市场分析
房地产开发项目 策划内容
房地产项目基本概念
来自百度文库
1区位分析与选择
地域分析与选择是战略性选择，是对项 目宏观区位条件的分析与选择，主要考 虑项目所在地区的政治、法律、经济等 因素。
具体地点的分析与选择，主要考虑项目 所在地点的交通、城市规划、土地取得 代价、拆迁安置难度、基础设施完备程 度以及地质、水文、噪声、空气污染等 因素。
概念设计 VS 设计概念
概念设计是完整而全面的设计过程，它 通过设计概念将设计者繁复的感性和瞬间思 维上升到统一的理性思维从而完成整个设计。
项
目
概
计
设计 概念
念
划
设
策
前期策划准备
技术及可行性论证
文化意义的思考
地域特征的研究
设计 概念
客户及市场调研 空间形式的理解 设计概念提出与讨论 概念的表达 概念设计的评审
❖设计
竞争对手
－规划/面积/景观 ❖服务
－交通装修环境 ❖项目数量及地理位置分布 ❖价格
❖楼宇特点
－房价物业管理费
❖客户定位
❖产品的市场定位及推广
❖价格
市场研究的作用
把握投资机会与方向
－直接投资或间接投资？
准确市场预测与定位，为制定决策提供支持
－投资应转换成什么样的产品？ －什么样的产品才能制胜？ －确定服务对象、规模、档次、售价
房地产项目概念设计
Concept Design
本课程考评方式
考察出勤率 两次作业，包含期中考试（30分）
探究式学习，随堂互动交流 （10分，每人2次，总分5分）
期末闭卷考试（60分）
互动交流打分
5分：回答感动的老师内牛满面； 4分：回答切中要害，简约而不简单； 3分：回答正确； 2分：回答令人难以理解； 1分：啥也不说。
宏观因素分析 市场状况分析 相关因素分析
国家和地方的经 ❖ 物业方面信息：
济形势
供求、空置、
城市发展与建设： 市场交易等
交通、人口、设 ❖ 土地方面信息：
帮助设计经营和推广计划
－做什么样的广告和推广活动？ －销售手段应该怎样？
提高市场运做的效果 ？ －是否积累品牌效应
什么是市场研究？
什么是市场研究？
是客户（市场） 与企业间的纽带， 是企业理性决策 的前提！
市场研究的过程－－专业流程
战略部门 市场部门
明确和定义市场问题 确定研究目的
设计研究方案 设计、收集、整理并分析 将信息及结果传递给市场工作人员
目标客户
❖需求的特点
－接收的价格 －地理位置 －户型 －面积 －装修绿化等
❖消费心理 －购买考虑因素 －购买动机
❖构成特点 －年龄 －婚姻及家庭成员 －职业特点 －教育程度 －家庭收入 －是否拥有轿车
政府
❖土地使用权获得
❖规划限制 ❖市政资源的利用
资本
❖资金的使用成本
❖资金的使用时间
✓ 我们的产品和营销
4合作方式的分析与选择
应考虑开发商自身在土地、资金、开发 经营专长、经验和社会关系等方面的实 力或优势程度
从分散风险的角度出发，对独资、合资、 合作（包括合建）、委托开发等开发合 作方式进行选择。
5融资方式与资金结构的分析与 选择
主要是结合项目开发合作方式设计资金 结构，确定合作各方在项目资本金中所 占的份额，