养老地产解析(10)
养老产业的10大细分市场分析
养老产业的10大细分市场分析养老产业是指为老年人提供服务和产品的产业，包括医疗保健、康养养生、社区养老、养老地产、医养结合、养老金融、老年教育、老年用品等细分市场。
以下是养老产业的十大细分市场分析。
1.医疗保健市场：随着人口老龄化的加剧，老年人对医疗保健的需求也越来越大。
医疗保健市场包括老年人的健康管理、医疗服务和医药保健产品等。
在这个市场中，医疗机构、医疗设备供应商、保健品公司和药企等都有巨大的商机。
2.康养养生市场：康养养生市场迎合了老年人对健康养老的需求。
包括康复养生、体育健身、旅游度假等多种形式。
这个市场中，康养机构、健身俱乐部、旅行社等都可以提供服务。
3.社区养老市场：社区养老市场是指为老年人提供居家养老服务的产业。
包括居家护理、社区健康管理、社区活动等。
这个市场中，养老社区、护理机构、社区服务中心等都可以提供服务。
4.养老地产市场：养老地产市场是指专门为老年人建设的住宅和设施。
包括养老院、养老公寓、护理院等。
这个市场中，地产开发商、建筑公司等都可以从中获益。
5.医养结合市场：医养结合市场是指将医疗服务与养老服务相结合，为老年人提供一站式的医养服务。
包括医养结合机构、康复中心等。
这个市场中，医疗机构、养老机构、康复设施等都可以提供服务。
6.养老金融市场：养老金融市场是指为老年人提供金融服务和产品的产业。
包括养老保险、养老金产品、理财服务等。
这个市场中，保险公司、银行、投资机构等都可以参与。
7.老年教育市场：老年教育市场是指为老年人提供学习和培训服务的产业。
包括老年大学、技能培训等。
这个市场中，教育机构、培训机构等都可以参与。
8.老年用品市场：老年用品市场是指为老年人提供生活用品和设备的产业。
包括辅助器具、老年家具、老年服装等。
这个市场中，制造商和零售商都可以参与。
9.养老服务市场：养老服务市场是指为老年人提供各种生活辅助服务的产业。
包括家政服务、管家服务、安全保障等。
这个市场中，服务机构、家政公司等都可以参与。
美国、日本、英国养老模式深度解析
美国、日本、英国养老模式深度解析我国的健康养老产业经过十多年的社会化发展，经历了各种发展模式的尝试，到底哪一种模式更适合中国式康养？我们通过研究美国、日本、英国在人口老龄化快速发展时期的发展模式，期望对中国的养老企业提供更多参考和启发。
美国模式1. 发展历程美国的养老发端于18世纪后期的教会医院—凯斯利养老社区(KearsleyRetirement Community)，其功能由收容穷人和体弱的寡妇逐步发展成为一个独立的非营利高级护理社区，为低收入老人提供持续照顾。
养老的功能更多落在以社区为单位的社区服务中，且以慈善为主。
随着二战后美国经济的蓬勃发展和老龄化社会（65岁老年人口超过7%）的到来，1954年位于亚利桑那州的杨格镇（YoungTown）成为首个有年龄限制的养老社区。
此后，各州陆续出现许多营利性养老机构。
1974年政府公布《雇员退休收入保障法案》开始致力于推动私人养老计划的发展。
1978年《国家税收法》新增第401条k项条款，逐步将养老金的运作推向了市场化。
在一系列法规和政策引领和鼓励下，私人资本开始大规模进入养老产业，大力推动了养老产业化进程。
这一时期，养老公寓和社区（以护理型为主）开发量以每年2%的速度增长，入住老年公寓老年人比例逐年增加3%以上，这成为美国养老产业发展较为活跃的一段时期。
1981年401（k）计划正式实施，提高了老年人群的支付能力，社会力量代替政府力量在养老产业中发挥主导作用。
美国借此形成了独特的养老产业市场化道路，并奠定了美国“社团主义市场经济型”福利国家（依赖和运用市场手段解决福利问题的国家）的地位。
在此阶段，每年美国养老社区增加约26%，入住养老公寓的老年人比例超过老年人口5%。
从养老服务细分市场来看，护理型社区由于政府补贴力度大，企业过度参与，导致该类产品市场趋于饱和，反而是非护理老年社区投资回报率更高，成为此阶段养老市场的蓝海。
进入21世纪，随着老年人口持续增加和人均GDP稳步上升，市场日渐成熟，企业间竞争开始加剧，催生品牌化连锁化机构出现，同时出现以养老服务为主营业务的上市公司。
养老地产策论
养老地产策论作者：陈首春来源：《新理财·政府理财》2011年第08期飞速发展的城市化和老龄化是中国目前不得不面对的两个异常严峻的挑战。
养老问题本质上讲是一个公共的福利问题，但我国的养老体制、养老产业都处于初期发展的阶段，存在的问题太多，要补的功课太多，而仅仅依靠政府的力量是远远不够的。
现在最需要思考的是如何通过政府的撬动和引导，调动整个社会的力量投身养老产业，这才是更快更有效的解决养老问题的力量来源。
而养老产业当中最重要、且与政府关系最紧密的一个组成部分，即涉老地产。
涉老地产的分类和属性在中国城市化发展的过程中，房屋市场化过程中，房地产商起到了非常重要的作用，但是今天房地产商似乎成了中国房价高的替罪羊。
而这或许与在房地产的过程中，没有区分公共福利保障和市场商品的界限，没有区分老百姓刚需自住型的保障性住房和应该市场化运作的商品住房的区别，混淆了这些概念。
好在涉老地产处在孕育期，因此要切记重蹈覆辙，从源头理清养老的保障性需求和市场化需求的区别，政府和开发商各负其责，开发商在涉老地产开发中也应照顾政府公共福利的方面，整个中国的养老问题绝不是靠政府可以独自解决的。
开发商市场化运作的过程中如果能够帮助政府部分地解决行业问题，同时还能部分地解决现阶段地方政府的某些困境，那就会形成一个多赢的局面。
从这个角度讲，涉老项目可分成福利型和商业型两类，政府应更多地关注福利型的，开发商则更多地应该关注商业型的；如果从服务的对象来划分，又可分成涉老住宅，老年公寓和长期照护机构三类。
涉老地产和常规的住宅地产之间有何区别？常规住宅属于消费产品，是销售型的地产，具有拿地快，投资快，产品快，资金回笼快等特点，而涉老地产属于持有型的地产，策划慢，规划慢，设计慢，施工慢，销售慢，资金回笼也慢。
涉老地产属于商业地产的类型，占用资金巨大，投资回收期长，由于目前国内的资本瓶颈，直接融资的机会少，因此，笔者建议，涉老地产项目应该参照目前商业地产的操作模式，在项目中加入住宅类物业作为快速回收资金的产品，或可考虑安排普通商品住宅、适老住宅、销售型老年公寓和出租老年公寓和长期照护机构，前三类是销售型的物业，后两类型是持有型的。
2014年养老地产行业分析报告
2014年养老地产行业分析报告2014年3月目录一、市场空间 (4)1、养老产业市场巨大 (4)（1）养老问题现实严峻 (4)①人口拐点来临 (4)②养老金账户严重收不抵支 (4)（2）庞大人群催生巨大市场 (5)2、配套政策已出台 (6)（1）纲领性政策出台，明确定位 (6)（2）内容丰富，措施有力 (6)（3）地方落实，积极探索 (7)二、东西方养老地产的发展与主要情况 (7)1、养老地产发展趋向市场化 (7)2、美国模式：市场化，专业分工 (8)3、日本模式：政策和资金支持 (9)三、养老地产的开发、运营与盈利 (10)1、投资方与产品特征 (10)（1）四类养老地产的供给方 (10)2、经营模式 (11)（1）持有+销售是主流 (11)（2）经营模式的差异实际来自土地性质 (12)3、盈利途径 (13)（1）赚土地的钱 (13)（2）赚房子的钱 (13)（3）赚服务的钱 (13)4、盈利模式 (14)（1）30%持有+70%销售模式 (14)（2）100%持有的会员制模式 (14)5、盈利能力 (14)四、总结、展望与投资建议 (15)1、总结：模式尚在探索 (15)（1）养老地产的本质是服务业 (15)（2）开发养老地产的重点，在于打造养老产业链 (16)（3）运营服务才是企业持续追求的利润点 (16)2、展望：三种主导机构与定位 (16)（1）险资：养老地产的天然结合物 (17)（2）地产开发企业：整合养老服务 (17)（3）养老服务提供商：输出管理 (18)3、投资建议 (18)五、主要风险 (18)1、资金风险 (18)2、政策风险 (19)3、运营风险 (19)一、市场空间1、养老产业市场巨大（1）养老问题现实严峻①人口拐点来临我国是世界上唯一一个老年人口超过1亿的国家，也是发展中国家中人口老龄化最严峻的国家。
截至2012年底我国60周岁以上老年人口已达1.94亿，2020年将达到2.43亿，占人口总数的17.1%；2025年将突破3亿；到2030年中国将迎来人口老龄化高峰，届时老年人口比重将达总人口31.2%，老年人口总数将达4亿。
养老产业国外国内分析报告ppt课件
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未来十年中国最赚钱的两个行业，一个是艺术品投资； 另一个就是养老产业——罗辑思维
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世界养老模式分类
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据联合国有关机构调查预计，到2050年，60岁以上的老龄人口总数 将近20亿，占总人口比例为21%，而且世界上老年人的数目将在历史 上首次超过年轻人(15岁以下)的数目。
老年住宅70年代初创于北欧，目前在发达国家已盛行，如美
提供全天监护和最低限度的服务和公用设施。 d类：专为体力衰弱而智力健全的老人建造的住所。入住者不需要医院护理，但可
能偶然需要个人生活的帮助和照料，提供监护和膳食供应。 e类：专为体力尚健而智力衰退的老年人所建的住所。入住者可能需要某些个人生
活的监护和照料。公用设施同d类，但可按需另增护理人员。 f类：专为体力和智力都衰退，并需要个人监护的老人所设。入住者中很多人生活
plairerové丰州老年公寓的土地、建筑物的权 利形态是从2011年6月起租赁20年，到期可更新 合同。公寓占地面积6578m²、建筑面积 32297m²。建筑物部分为钢筋混凝土结构,一部 分使用钢筋，是为了减震构造。地下1层、地上 23层(其中有料老人公寓为1、2、12层的部分房 间和13-23层)。总户数是157户。每户可居住1 或2位老人。日本法律规定，“有料老年公寓”的每个房间的使用
不能自理，因而住所不可能是独立的，可为住者提供进餐、助浴、清洁和穿衣等服务。 g类：入住者除同f类外，还有患病、受伤的，临时或永久的病人，这类建筑中所
提供医疗和护理的应是注册医护机构，住房几乎全部应为单床间。
除此之外，各国根据本国的具体国情，相应规定了老年人居住建筑模式的划分标 准。
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美国 老年人居住建筑模式主要有3种类型： 1.独立式老年人住宅满足有自理能力的老年人的需求，一般为普通住宅和老年人专 用住宅，后者多数是带厨卫的一室户，平面紧凑，采用标准构件，造价经济，总体 布局上注意将老人住宅群布置在社区中心附近，结合社区服务设施、社交场所、医 疗中心及交通设施。 2.集合式老年人住宅有专门的服务人员提供老年人所需服务，一般不包括医疗和护 理。住宅内有方便、安全的社交娱乐场所和公共食堂等各类设施，并有完备的保卫 和报警系统。 3.护理型老年人住宅提供全面的护理和医疗服务，建筑按无障碍设计。卧室卫生独 立，起居室和厨房共用。按照所提供护理程度的高低，又可分为养老院和护理院两 类，护理院的医疗护理设施较养老院更加完善。但该模式不太受欢迎。
CRIC克而瑞咨询养老地产模式专题研究
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项目特色——与国内外多家知名品牌企业结成战略联盟关系，建立丏业化养老服务平台
•曙光医院亲和源分院 •上海老年大学 •索迪斯餐厅 •美格菲会所 •爱玛客物业
健康会所
医院
美格菲健康会所
索迪斯养生餐厅
物业服务
配餐中心
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经营模式——会员制运营模式
• 亲和源会员制社区癿运营以会员制模式为载体，通过会员制癿运营构建了俱乐部弅癿朋务模弅，从 而提升不保障养老朋务癿品质 • 亲和源会员制癿会员卡体系分为记名会员卡与不记名会员卡。
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国内目前养老地产主要分为三种开发模式——
“纯”养老——
护理型纯养老模式
“假”养老——
主打养老概念，开发休闲物业模式
•以会员制为主要经营模弅，目标 客群纯为养老客群。 •投入大量适老化配套及医疗看护 人员，对开发商后期运营能力癿要 求较高。真正意义上癿养老社区。 •案例：亲和源
模式三
“复合”养老——
收费包括： 1.床位费及护理朋
务费 2.餐饮费（自订） 3.医疗保证釐
入住颐养院收医疗 保证釐10000元，出 院后退还。 亲和源会员入住可 克收床位费及医疗保 证釐。
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项目配套——健康会所
•现有500多名老人在会所办理会员卡，会所不仅接待亲和源内老人，同时对外也开放。 •1楼为接待处、销售办公室、小卖部、游泳池、更衣室、毛巾及钥匙办理柜台。 •2楼为行政办公室、儿童及娱乐室。 •3楼为水中运劢池、桑拿及温蒸房、健庩吧、跳操房、医疗梱测房、庩复理疗区、运劢器械区、更衣室。 •4楼为庩复咨询及理疗SPA、足浴。 •5楼为多功能会议厅。
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亲和源股仹有限公司
2023年解析养老地产的发展前景与趋势
解析养老地产的发展前景与趋势我国已经进入老龄社会，人口基数大，将来将成为全球老龄产业市场潜力最大的国家。
据猜测，2022年至2050年间，我国老年人口的消费潜力将从4万亿元左右增长到106万亿元左右，占GDP的比例将从8%左右增长到33%左右。
我国老年人口基数大、增速快，为老龄房地产业进展供应了前提条件。
自1999年进入老龄化社会以来，人口老龄化程度日益加剧，且持续快速增长：2022年，60岁以上的老年人口突破2亿;2053年，将达到峰值4.87亿左右，届时每3个人中就有1个老年人，浩大的老年人群将带来巨大的消费潜力。
经济持续快速进展，使得居民尤其是老年居民的收入水平不断提高，为老龄房地产业的进展提高了消费基础。
从2022年起，企业退休人员基本养老金已十连增，人均养老金从2022年的713元，到2022年超过2000元。
十八大报告指出，到2022年要实现城乡居民人均收入比2022年翻一番的目标，老年人收入也将大幅增加。
“老年人的消费意愿正在发生转变，特殊是20世纪50年月之后诞生的老年人，他们乐于花钱享受经济社会进展的成果，追求高质量的晚年生活。
”中国老龄科学讨论中心副主任党俊武表示，随着现在的中年人进入老年期，他们将把现在的消费观念带入老年生活，消费意愿将比现在的老年人显著提高。
此外，由于生育率的不断下降，家庭日益小型化，子女面临巨大的养老压力，养老的刚性需求增加。
老龄房地产项目同时具备设计完善的适老化硬件设施和良好的服务，将会受到青睐。
“将来老龄房地产业的需求潜力是巨大的，将给众多资本供应新的投资渠道。
”为促进中国老龄房地产业的快速进展，党俊武建议，变潜在需求为现实需求，需要加强运营管理和服务供应;需要加快制定实施进展规划，做到有序进展;需要加快出台扶持配套政策，优化进展环境;需要着力培育产业链条，形成合理分工;需要构建多元投融资平台，解决供需双方资金难题;以及在通用型人居环境建设、人才培育、市场监管等方面作出切实努力。
养老地产案例-绿城乌镇雅园及万科随园嘉树
56㎡，1室1厅1卫
72㎡，1室1厅
90㎡，2室1厅
公寓主力户型
128㎡，2室1厅
1.乌镇雅园基本情况介绍
1.4 项目产品设计：多重设计和设施保障的适老性能设计
案例篇
入户
入户置物架 无障碍入户
卡式数码锁 可视对讲
厨房
无障碍下拉橱柜 下拉式储物篮
低位吊厨
高照明度操作台 开关式插座
1.4 项目产品设计：多重设计和设施保障的适老性能设计
案例篇
圆角家具
卫生间把手
门口小台
紧急按钮
下拉式储物篮
一卡通
1.乌镇雅园基本情况介绍
1.4 项目产品设计：民国风格外立面与内装设计
案例篇
案例篇
1.乌镇雅园基本情况介绍
1.5 核心配套：颐乐学院
耗资2.5亿的3.5万平方米的颐乐学院，能同时容纳3000人，是中国规模最大的“老年大学”，分为社区商 业区、餐饮服务区、老年大学教学区、运动娱乐休闲区等区域，包括教室、运动馆、大礼堂、展览厅等设施。
➢ 书法 ➢ 国画 ➢ 西画 ➢ 摄影 ➢ 戏曲 ➢ 声乐 ➢ 器乐 ➢ 舞蹈
➢ 棋类 ➢ 球类 ➢ 游泳 ➢ 体操 ➢ 武术
➢ 电脑 ➢ 烹饪 ➢ 时尚 ➢ 园艺 ➢ 手工艺
1.乌镇雅园基本情况介绍
1.5 核心配套：颐乐学院
颐乐学院核心内容—全周期颐养健康服务。时刻关心老人健康状况
案例篇
360健 康体检
2010年推出位于杭州临 平的绿城蓝庭项目中的 “颐养公寓”。
2011年,绿城正式组建学院 式养老运营平台--绿城颐 乐教育公司
包含健康中心、文体活动中 心、社区门诊、护理院、社 区老年大学。这是绿城在养 老地产方面的第一次尝试。
养老地产-养老政策法规解析及产业介入思路培训
针对庞大的养老硬件缺口，现行投资体制存在诸多政策制约
1. 现行由民政部门主管的、以城乡“三无”老人为主的社会福利型机构 养老，无法满足全社会日益增长的养老需求。
2. 我国至今尚未从制度上理清养老硬件设施建设与普通房地产开发建设 之间的关系，对适老住宅的建设，在土地、规划、税收等均无任何倾 斜性优惠政策，使得绝大多数投资商、开发商不愿去建设这样的适老 住宅。
以投资主体的性质、是否营利等为标准。 4. 养老居住项目，均应必须配备养老服务机构。
五、养老产业问题的解决思路及建议
(四) 将福利性(非营利性)养老和市场化(营利性)养老均纳入到
养老的管理范畴
1. 尽快将非福利性养老纳入到养老管理体系中。 2. 明确划分社会福利性(非营利性)养老和市场化(营利性)养老，分
2. 未来10-20年，是中国养老产业正式起步和发展的最后机遇，如错 过了这一阶段，再真正启动社会化养老，届时的难度将比现在还 大。
3. 在未来10-20年，养老产业将是一个朝阳产业，同时也是一个风险 与机遇并存的产业。
五、养老产业问题的解决思路及建议
(一) 梳理清楚养老产业与养老地产的关系
1. 养老产业≠养老地产，两者既有差别、又存在紧密的关联。
(国务院办公厅 2000年2月27日 国办发[2000)19号，由民政部、国家计委、国家 经贸委、教育部、财政部、劳动保障部、国土资源部、建设部、外经贸部、卫生 部、税务总局等11部委联合发布)
一、现行养老产业相关法规政策及规范
(一)与养老产业有关的全国性法律、法规、政策
7. 《国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老 服务业意见的通知》(国务院办公厅 2006年2月9日 国办发[2006]6号，由全国 老龄委办公室、发展改革委、教育部、民政部、劳动保障部、财政部、建设部 、卫生部、人口计生委、税务总局等10部委联合发布)
中国养老项目10个最成功的案例(附开发模式)
中国养老项目10个最成功的案例（附开发模式）01、中国台湾长庚养生文化村社区式的商业养老模式台湾长庚养生文化村是银发安居的典范。
长庚村以其完美的社区模式服务银发群体．让其退出职场后仍得以有尊严地生活，这种社区式的商业养老模式值得大陆借鉴。
1.项目概况面积：占地510亩位置：台湾桃园县龟山乡户型设计：一室一厅约46平米和一室两厅约73平米的两个等级户数：4000户（已建成2000户左右）交通：每天上下午各有一班免费班车前往台北市区定位：集养老、医疗、文化、生活、娱乐等功能于一体的“银发族小区”入住资格：年满60岁、且接受长庚医院身体检查证明健康状况合格。
2.项目特色（1）宽阔优雅的养生环境：享受17公顷青青草原、体验野趣农园、漫步休闲栈道，远离城嚣烦恼，沉浸在大自然中，提供最佳的健康养生环境。
（2）全方位的照护规划：为银发族提供设想的全方位照护服务，兼顾保健、医疗、养生、休闲、娱乐，满足银发族的生活需求，享受家庭、社会的温暖关怀。
（3）养生文化代代相传：塑造多元养生文化，丰富退休生活价值，规划调养身心的休闲活动，参与社团活络人际，提供文化传承的发展机会。
（4）住得好，付得起：全村4000户不同坪数住房，有良好的经营管理质量，规划多元的银发学员课程，举办多样化的社团活动、艺文表演、学习课程，丰富生活内涵，安排住户中学有专长者担任教学或服务工作，贡献人生经验，真正享受快乐优质的退休生活。
3.居家式养老的特色规划全区无障碍环境设计；经济救援服务；每户设有紧急呼叫设施，以及全天候监控中心，随时提供紧急救援服务完整的小区机能；（1）设有超市、书局、银行等商业区（2）设有小吃店、中西餐厅、宴会厅等餐饮区，提供团膳以外的选餐服务（3）设有体育馆、健康俱乐部、水疗池、游泳池等休闲设施，增进健康体能（4）设有会议厅，可举办大型活动及银发族相关议题研讨会，增进小区活力（5）设有招待所，提供家属探访的住宿需求。
（6）宗教活动场所规划，尊重个人宗教信仰，设置各种宗教聚会场所，满足心灵需求。
(完整版)养老市场情况分析
PART2
地方养老政策
地方政策
南京市政府：年内将建成100个居家养老综合护理中心
6月18日，南京市出台《关于开展 社区居家养老综合护理中心建设试 点的意见》，意见明确力争年内建 成100个护理中心，对按照要求达 到规定的5A级标准的，将给予最 高30万元的一次性补贴。
地方政策
福建省政府发布《加快推进居家社区养老服务十条措施的通知》
10月19日，重庆市出台《重庆市老 龄事业发展和养老体系建设“十三五” 规划》，明确了规划背景、总体要求、 主要任务和保障措施。
“十三五”期间，重庆市将全力提升 老龄事业发展和养老体系建设水平， 不断增强老年人幸福感和获得感。
PART3
企业落地情况
房企动态
绿地集团：与星堡养老合作签约，养老社区项目落户佛山
6月1日，绿地集团与美国峰堡集团在华投 资的合资公司星堡养老在佛山签约。按照 双方合作协议，绿地与星堡养老将在佛山 张槎建设佛山星堡养老社区，该项目建筑 面积约2.35万平方米，一期规划可容纳 269户老人。
房企动态
鲁能集团：与微医战略合作，打造新型健康社区
6月16日，鲁能集团与微医签署战略合作 协议，围绕“互联网+家庭医疗+地产” 领域开展深度合作，在鲁能地产项目引入 微医全科中心的品牌及服务，丰富项目的 医疗配套，打造新型健康社区。
10月19日，恒大集团与昆明市五华 区人民政府签订了“恒大西翥桃园国 际健康养生城项目”合作协议。项目 将打造集“精准医美、养老养生、康 体娱乐、文旅休闲于一体的国际健康 养生城”。
房企动态
恒大集团：健康18亿竞购郑州地块，拟投230亿建健康城
10月26日，恒大健康通过其附属公司竞得 河南省郑州荥阳市11宗地块国有建设用地使 用权，总价18.299亿元，主要用于建设郑州 恒大国际健康未来城项目。
地产天天见（第42期）：养老产业有什么更好的盈利模式吗？
养老产业有什么更好的盈利模式吗？我国早年养老行业规模扩展缓慢，近来年来政策重要性明显提升。
早在2006年国务院发布《关于加快发展养老服务业的意见》，首次提出鼓励社会资金以独资、合资、合作、联营、参股等方式兴办养老服务业，带动了第一波民办养老机构的创办风潮，例如，房企中最早涉足养老产业的绿城于2007年在临平蓝庭项目中尝试做一批颐养公寓，同时配备了老年大学、健康中心、文体活动中心、社区门诊、护理院等公共配套。
但此后的数年间，由于市场教育不成熟、盈利模式不清晰、地方相应支持政策不完善等等原因，养老行业再度陷入沉寂，大部分养老机构的投资人在政策的鼓励下建店试水，但在首家门店市场表现不佳之后，就逐渐放缓了后续的投入。
2019年以来，养老行业支持政策出台更加密集。
2019年4月国务院发布《关于推进养老服务发展的意见》，提出28条具体举措，意在推动养老产业健康发展。
2019年9月，根据《民政部关于进一步扩大养老服务供给促进养老服务消费的实施意见》提出到2022年养老机构护理型床位占比不低于50%;养老服务设施达标率达到100% ;2022年底前培养培训1万名养老院院长、200万名养老护理员、10万名专兼职老年社会工作者。
根据2021年3月制定的《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》，至2025年，我国将支持300个左右培训疗养机构转型为普惠养老机构、1000个左右公办养老机构增加护理型床位，支持城市依托基层医疗卫生资源建设医养结合设施，加大养老护理型人才培养力度，扩大养老机构护理型床位供给，养老机构护理型床位占比提高到55%。
2022年10月的二十大报告中也提及“积极应对人口老龄化国家战略，发展养老事业和养老产业”，与十九大不同的是，将“应对人口老龄化”上升为国家战略。
图表1. 国家层面有关养老行业政策梳理资料来源：克而瑞，中银证券更宽松的行业准入门槛、更明确的政策细则支持，使得养老产业再度引发关注，产业规模扩展仍具较大空间。
养老地产老公寓适老化细节设计详解余项课件 (一)
养老地产老公寓适老化细节设计详解余项课件 (一)随着人口老龄化程度的不断加深，养老产业也在迅速发展。
而养老地产老公寓作为目前比较普遍的养老产业模式，适老化细节设计成为老公寓成功与否的关键之一。
本文将从四个方面详细解析老公寓适老化细节设计的余项课件内容。
一、建筑结构老公寓的建筑结构应尽量简单明了，通透宽敞，便于老年人的活动。
同时，设施设备的统一布局和明确标识也很重要，可以减少老年人的迷失和困惑。
建筑中需要设置无门槛的入口和便携式床铺，方便行动不便的老年人进出和活动。
二、室内设计老公寓的室内设计应具备适老化属性。
比如，装修时选用柔和的色调、柔和的灯光，可降低老年人的情绪波动和视力疲劳，同时需要高标准的安全设施，如地面铺设防滑地砖、安装防护栏杆、采用便携护栏、设置卫生间紧急绳索、紧急报警器等。
此外，还需要考虑到老年人与传统家居的身高差异，应采用可调节高度的设施，比如壁橱、挂衣架和椅子等。
三、服务设施老公寓的服务设施也应具有适老化特点。
比如，康复设备、护理床等，可以为老年人提供更为专业的医疗护理服务。
此外，还需要考虑到老年人的社交需求，有必要为老年人提供餐厅、会议室、休闲娱乐室等场所，既方便了老年人的交流，也增强了他们的社交活动。
四、管理服务老公寓的管理服务也是老年人选择其作为养老居所的重要因素。
合理的管理制度、完善的服务机构、良好的服务态度和社区风气等，都能够给老年人增添生活的色彩和保障生活质量。
应该在管理上做到应有尽有，比如贴心热情的管家服务、24小时的医护服务、定期的健康体检等服务。
总之，老公寓的适老化细节设计是关系当地老年人健康、幸福、美好晚年的重要方面，因此，在开发和建设老公寓时应该尽可能考虑到以上四方面内容，让老年人在老公寓里生活得更加舒适、便利、安心。
养老地产方向讨论
要寻找出一个真正符合中国国情，同时也是能在盈利链条上的产品 苏 E-营销-打杂(22182870) 16:42:55 中国的道路城市交通 养老最终还是跟欧美国家走的 苏 E-营销-打杂(22182870) 16:43:14 除了政治是社会主义 一党执政 其它都欧美化了 呵呵 青岛-策划-芹菜(105176886) 16:43:42 可惜社会养老保障没有欧美化 苏 E-营销-打杂(22182870) 16:45:13 养老只会在一线开始发展 如同房地产一样最先在一线搞其 模式比较类似 苏 E-营销-打杂(22182870) 16:45:44 其实养老地产在北京已经有了，只是针对特别人群 苏 E-营销-打杂(22182870) 16:48:48 养老，需要很多支持的，医疗最重要，不是简单的社区服务站就可以解决的 苏 E-营销-打杂(22182870) 16:48:52 08 年之前，北京远郊县的房价还没有现在的程度，那个区域出现了养老主题的社区 苏 E-营销-打杂(22182870) 16:48:58 大家不觉得养老地产是个很大的产业吗 北京-开发-有道(54764826) 16:48:59 我接触过几个，模式就是我上面提到过的，不成功。主要是配套跟不上，现在的养老更多还 是依靠社区、街道等末端职能部门牵头，毕竟在市区居住可以享受到更便利的交通和医疗配 套，而作为地产开发，城市中心地区的地价就根本不是成本的问题那么简单 苏 E-营销-打杂(22182870) 16:49:34 现在很多人拆迁后， 没有太多钱， 要给孩子留一套， 自己只能去香河， 燕郊等地买房子养老， 但那边都是普通住宅，完全是混居。从这点看，有些时候养老地产不光是主动性的需求，而 是被迫的一种选择。 深圳-策-新智库(673485510) 16:50:44 要从根本上解决老龄化带来的种种需求，真正实现“老有所养、老有所医、老有所为、老有 所学、老有所乐”的社会目标，赋予项目包括养老服务产业、以及相关关联产业的引入，营 造新型的、具有国际视野、国内一流的示范性社区。 沪-建筑设计(85312430) 16:50:59 万科在杭州做了老年公寓，日本人设计的，这方面向日本学习 深圳-策-新智库(673485510) 16:51:04 美国太阳城 深圳-策-新智库(673485510) 16:51:14 区位：临近海湾 坐落在佛罗里达西海岸 规模：接近微型城市 社区太阳城中心共有 10500 个住宅单元，目前入住来自全美及世界各地住户 1.6 万 目标定位和建设理念： 社区自 1961 年开始建设起，便定位佛罗里达乃至全美最好的老年社区；使老年人精神充实、 身体健康、享受一种不孤独、不依赖、不满足温饱型的老年生活 深圳-策-新智库(673485510) 16:51:54 北京东方太阳城
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2012年6月30日
提纲
1、养老地产概念 2、养老地产分类 3、经营模式 4、国内案例 5、核心问题 6、客户特征 7、产品定位模型
养老地产概念
目前，由于开发、经营模式有多种类型，相关政策法规尚不完善， 关于养老地产的概念尚不统一。 这里以目标客户或目标市场作为定义的标准，即
B卡： ——租赁概念的短租性质
该卡对应大、中、小三种户型，一次性支付价格从45万88万元不等，另外每年需支付2.98万元的会费。不能转 让。 有效期至老人生命终结，但有一个15年的界限，如果只 住了5年，剩余10年的费用将被退还给家属，如果居住 期在15年以上，超过部分免费
由开盘时的小产权销售向会员销售的转变，规避土地性质带给消费者的心理抗性
国际标准为人均可支配收入达到3000美 元（约20000人民币）以上具备发展养老地产 的条件
国内案例
根据各区域的人口老龄化程度和经 济状况，可将全国主要城市群分为 四类。
成熟区：
华东、华北、西北城市群
考察区：
东北、华中、西南城市群
潜力区：
华南移民城市群
暂不考虑区：
注：65岁人口占常住人口比例数据来源为2010年第六次全国 人口普查结果；人均可支配收入为各城市2009年度统计年鉴 数据。
养老地产是以老年人为目标客户群体并进行 针对性设计、配套和服务的房地产开发。
根据国际标准，65岁以上的人为老年人，中国内地的标准为60岁。
养老地产分类
1、养老院
专门的养老院或护养院，不属于房地产开发项目，由专业的养老机构负责运营。大 部分经营模式为公办民营，采取出租或会员制形式。
分析：按照国内“居家养老”为主的需要，根据区域老年人口，规划养老院或护理中心，设置 在社区或作为新出让用地配套，可能会成为未来公办民营型社会福利设施主要方式。
经营模式
“会员制”客户心理抗性分析
1、价值属性
房产具有保值增值的价值属性，更是国内主要的投资渠道，具有可继承、可交易、可 评估等特性，与销售产权型的养老产品比较，“会员制”的产品需克服其价值属性的 心理抗性，一种选择是在同一评价体系内比较，一种选择是跳出传统的评价体系。
2、产品信用
养老产品核心元素之一是相关的医、护、养等服务，建设投资主体和服务主体的信 用是“会员制”客户心理抗性之一。 解决办法：配套先行
2、老年公寓
按照适于老年人居住的要求来设计和建造，由社会投资按照市场化运作的商品住宅，专 供老人集中居住的，采用居家养老和社区养老服务相结合模式的住宅。
分析：在城市商品住宅小区中，规划部分比例按老年住宅设计，并配套相关护理服务，
3、养老社区
以老年人为主的的住宅小区，通过医疗、看护等配套，为老年人提供从健康阶段到护 理阶段全过程的养老服务。 以美国CCRC社区为模板，CCRC（continuing retirment community)中“会员制管理”模式 ——销售会籍
“只租不售”模式 ——医疗健康社区，全部持有 运营
经营模式
“会员制管理”模式案例——上海亲和源
项目位于上海市南汇区康桥镇 占地面积84000平方米 建筑面积100000平方米 公寓数量：老年公寓设838套， 可供1600位左右老人入住 土地性质：公共建筑用地
经营模式
“会员制管理”模式案例——上海亲和源
A卡：——销售概念的长租性质
需一次性支付一笔89万元入会费，可以在亲和源社区自 由选择大、中、小三种户型中的一套房屋，还可以作为 遗产留给子女。 不记名卡有效期与房屋土地的使用年限相同，可转让。 选择该卡，每年必须支付2.98万—6.98万元不等的会费 （根据房型不同）
经营模式
“全部出售”模• 式以老年住宅概念，出售房屋产权为主，区域级别配套并举 ——养老概念住• 典宅型＋案超例配：北套京设东施方太阳城
• 只租不售，对自理、半自理•、“非销自售理+客持户有区运别营对”待的，方收式取运不作同，租“金销售+持有”，
“销售+持有”• 典模型式案例：北京燕达国际健康住城宅销售与老年公寓等养老配套设施持有运营相结 ——养老概念•住采宅取＋会养员制老管地理产模式，出售•长合 典、方 型短式 案租例会：员北卡京，太变阳相城的“销售+持有”模式
养老地产分类
按用地性质划分：
养老地产
住宅用地
“养老”地产项目：
前期通过一般渠道取得土地，以养 老概念为主题销售住宅产品
综合型地产项目：
通过医院／养老等项目捆绑，以低 成本取得大规模土地开发
社会福利设施用地
政府划拨或作为商品住 宅用地配套代建
随着老龄化程度的加深，亦有可能派生出香港“老年住宅用地”模式，政 府低价出让住宅用地，开发商按老年住宅要求进行设计，并定向出让给符 合条件的老年人。
3、生活模式
“会员制”产品客户单一，以老人为主，缺乏活力，健康老人易产生心理抗性。
解决途径：保险背书
创新手段
发展创新
房屋置换、两代买、 以房养老、分时度假、 私募基金、房地产投资信托基金(REITs)、 上市、信贷、 企业债、政府债
发展创新
“以租换租”的形式社区帮助老年人将原有住房出租，所得租金来支付老年 人租住独立型老年公寓的费用； “以旧换新”的形式即老年人的现有住房与老年公寓的住房进行交换，如果 老年人去世之后，收回公寓住宅再将原置换房折旧返还其子女。利用这些 “差价养老”的方式，老年人不仅可以实现人住，还能为自己或后代提供了 一定的社会保障，可谓一举两得。 “倒按揭”在发达国家中是一种普遍的做法。退休后的老年夫妻买下或者用 原有住宅交换老年公寓中的住宅后，与银行与保险公司签订一份合同，在 相关机构评估公寓价值和测算人均寿命之后，银行与保险公司每月支付老 年夫妻一定的生活费，直到其故世，届时，该住宅归银行等处置。这种“ 倒按揭”的做法实际上还含有人寿保险的意义。
国内案例
养老地产城市进入主要判断参数指标模型：
市场规模指标：老年人口状况
判断城市是否进入老龄社会的标准
世界卫生组织根据联合国将“60岁以上的人口占总人 口比例达到10%，或65岁以上人口占总人口的比重达到7%” 作为判断一个地区是否进入老龄社会的标准
支付能力指标：人均可支配收入
判断城市人口购买力是否具备发展养老地产的标准