三亚海棠湾分区规划及城市设计_84PPT
海棠湾公园规划方案 (2)
海棠湾公园规划方案 (2)海棠湾公园规划方案海棠湾公园是位于海南省三亚市的一座滨海公园，占地面积约为500亩。
目前，公园内设有休闲草坪、儿童游乐场、运动健身区、轮滑公园等设施。
为了更好地满足当地居民和游客的需求，提升海棠湾公园的设施和功能，设计了以下规划方案。
池塘整治和景观设置公园内有两座比较大的池塘，其中一座作为儿童游乐区，另一座长期未整治。
我们将对这座池塘进行疏浚，并在周围设置滨水休闲区和景观绿化带，让游客可以在这里观赏花木和水景，放松身心。
增设沙滩和游泳区海棠湾是著名的海滩旅游胜地，因此我们计划在公园内增设一段沙滩，供游客嬉戏和沐浴。
同时，在海棠湾公园内设立一个游泳区，游泳区内配备救生设施和警示标志，确保游客的安全。
设立健康跑道和健身区为了满足广大居民和健身爱好者的需求，我们将在公园内设立一条健康跑道，跑道长度为3公里，跑道周围将设立健身区和休闲区，便于居民和游客进行健身和休闲。
增设街头运动区和戏水区为了让年轻人和孩子们能够在公园内进行更多的娱乐活动，我们将在公园内增设街头运动区和戏水区。
街头运动区将可供年轻人们进行篮球、足球等运动活动。
戏水区配备艺术喷泉和儿童戏水池，让孩子们可以在这里尽情嬉戏玩水。
设计花园和休闲广场公园将增加花园和休闲广场的设计，增加公园绿化和美观程度，并配备舒适的休闲座椅，供游客休息或观赏花木。
总结海棠湾公园规划方案旨在提升公园设施和功能，更好地服务当地居民和游客。
我们计划在池塘整治和景观设置、增设沙滩和游泳区、设立健康跑道和健身区、增设街头运动区和戏水区、设计花园和休闲广场等多个方面进行规划和设计，希望能够为游客提供更加丰富多彩的休闲体验。
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海棠湾分区规划及城市设计-说明书
海棠湾分区规划及城市设计-说明书目录第一章导言 (2)1.1规划背景 (2)1.2规划范围 (2)1.3规划期限 (2)1.4规划目标 (2)1.5规划原则 (2)1.6规划依据 (3)第二章概况 (4)2.1区位 (4)2.2现状基本数据 (4)2.3自然状况 (4)2.4人文状况 (5)2.5资源条件 (5)2.6小结 (5)第三章定位及发展战略 (6)3.1总体定位 (6)3.2旅游产品定位 (6)3.3总体形象定位 (7)3.4空间模式定位 (7)3.5发展目标 (7)3.6发展战略 (8)3.7人口规模 (8)第四章用地布局规划 (9)4.1场地现状 (9)4.2规划原则 (9)4.3规划用地布局 (10)4.4居住用地规划 (11)第五章道路交通规划 (13)5.1现状条件 (13)5.2规划原则 (13)5.3对外交通 (13)5.4内部道路交通规划 (13)5.5公共交通 (14)第六章公共设施规划 (15)6.1现状及问题 (15)6.2规划原则 (15)6.3规划用地结构 (15)6.4规划用地布局 (15)第七章绿地系统规划 (17)7.1现状条件 (17)7.2规划原则 (17)7.3规划构思与结构 (17)7.4规划要点 (17)第八章城市设计及景观系统规划 (19) 8.1现状条件 (19)8.2规划原则 (19)8.3景观设计框架 (19)第九章近期建设规划 (21)9.1以政府为操作主体的项目 (21) 9.2以市场为操作主体的项目 (21) 第十章市政工程设施规划 (22) 10.1给水规划 (22)10.2排水规划 (23)10.3电力工程规划 (25)10.4电信工程规划 (27)10.5燃气工程规划 (28)10.6环境保护规划 (29)10.7环境卫生规划 (29)10.8防灾规划 (30)第十一章开发管控措施 (34)11.1开发单元划定 (34)11.2总体管控规则 (34)11.3单元管控规则 (36)第十二章实施措施 (50)12.1安置区规划 (50)12.2就业与人才工程 (50)12.3旅游人文环境建设 (51)12.4营销与推广 (51)12.5效益评价 (51)附表一：海棠湾区域一级开发划界建议表 (52)附表二：海棠湾规划道路一览表 (54)附表三：海棠湾规划公园一览表 (56)第一章导言1.1规划背景2005年海南省政府、三亚市政府提出开发海棠湾旅游度假区设想，受到中国数家大型企业的认同和参与，海棠湾开发的前期工作正式展开。
三亚湾新城项目整体规划调整补充汇报(ppt 89页)_9338
酒
店
餐
厅
外
景
Bali Collection
酒
店
餐
馆
外
景
Bali Collection
圣. 马可 广场
大厅
Food court
车 库
威尼斯水城商业成功运作的市场机会解析
外部条件
再造资源
1.拉斯维加斯城市魅力
3. 异国情调的主题景观
举世闻名的庞大赌城，象强力的磁铁般，每天吸引着来 主题酒店是酒店产业进入成熟阶段后市场日益细
自地球各个角落数以万计的赌客和旅游者，关于拉斯维 化的趋势。 Venetian以浓厚的文化氛围，独特的
..... 拥有庞大的管理资料库
Part. 1 前阶段成果回顾 Part. 2 商业区案例研究和建议 Part. 3 新城开发强度分析 Part. 4 开发节奏和开发次序 Part. 5 经济测算和前期开发推售建议
..... 拥有庞大的管理资料库
基于对三亚整体市场情况和区域发展趋势的分析， 我们对HOK和同济规划提出了调整方向
..... 拥有庞大的管理资料库
经过整体规划调整，三亚湾新城将被分为6大 区域，具体规划如下:
B
D
E
C
A F
E
游艇港湾社区
• 土地使用
－中低密度住宅为主，游 艇码头附近开发度假酒店 和部分高层公寓
• 娱乐设施
－游艇俱乐部、酒店
－主题餐饮、特色商街
海棠湾分区规划与城市设计概述PPT(共-93张)精选全文
滕桥 林旺
村庄的搬迁：
南部：保留安置地块内村
庄及周边部分村庄。 安置人口：5455人，拆迁地 89.38公顷
中 部 ： 保留林旺集镇
及周边部分村庄。 安置人口：11372人，拆 迁用地129.07公顷
北 部 ： 保 留 高 速 公 路
以北的村镇及部分具有本 土文化特色的小渔村。 安置人口：4094人，拆 迁用地167.12公顷
C、盈科第三轮调整方案
7.27提出的方案（阿特金斯）
➢ 提出了两个划地方案，区域总用地约17平 方公里，海岸线约6公里。
➢ 划界相对完整,兼顾滨海与腹地区域
• 主要问题： • 划地边界存在
不确定性； • 总用地较大；
盈科7.27提出的方案（易道公司） Summary:
Total Land Area: 2100 Ha Preserved Open Space: 600Ha Developable Site Area: 1500 Ha
• 。。。。。 总体开发单元管控包
空间管制规划
• 禁止建设区47.17平方公里，占 总用地的47.75％
• 开发建设条件综合评价确定的“不可建设地区” 为基础，增加为满足生态结构完整性而划定的 生态廊道以及其它规划中判定不可建设的地区。
• 一级限制建设区10.31平方公里， 占总用地的10.44％
• 顶级酒店带
• 海洋公园
• 国家海洋大学 • 国家海洋公园
• 国际游艇港
视廊与建筑高度控制
• 建筑高度确定为五级控制区， 从9米以下到30米以下。设 立高度特别控制区。
人口规模与建设总量控制
总人口：25万人 总用地面积：98.7平方公里
海棠湾规划
今天，专家评审并通过了海棠湾分区规划和城市设计。
依规划，海棠湾将建成“国家海岸”，成为国家品牌，承载国家热带滨海旅游形象。
“国家海岸”———世界级的度假天堂经过中国城市规划设计研究院半年多的规划编制，海棠湾分区规划及城市设计今天揭开面纱，规划中的未来海棠湾开发蓝图开始展现。
有关人士评价，作为三亚最后一块高品质的海滨资源，海棠湾是三亚成为世界级旅游度假区的希望，是海滨度假区拓展的“重中之重”。
规划将海棠湾定位为：“国家海岸”，是一个世界级的旅游度假天堂。
这里，是面向国内外市场的多元化热带滨海旅游休闲度假区，是国家级海洋科研、教育、博览基地的综合体。
据规划人士介绍，“国家海岸”的定位，意味着海棠湾将以建设世界级的旅游休闲度假区为目标，成为国家品牌，承载国家热带滨海旅游形象。
海棠湾规划总用地面积98.78平方公里，其中城市建设用地面积51.6平方公里，占总用地面积一半以上。
规划居住人口为25万人，几乎相当于再建一个三亚城区。
“一点、一带、三区、六片、五楔”根据方案，海棠湾规划总体结构为“一点、一带、三区、六片、五楔”。
其中“一点”为蜈支洲岛，规划定位为海岛热带雨林公园；“一带”为沙坝地带———定位为世界顶级酒店带。
“三区”分为南、中、北三个区，南区：南起铁炉港，北至林旺高速联络线，定位为综合休闲游憩板块；中区：包括大小龙江塘和指状湿地范围，定位为高端休闲度假板块；北区：南起指状湿地，北至三亚市界，包括藤桥镇、椰洲、风塘等多个场地单元，定位为多元文化旅游板块。
“六片”：包括铁炉港片区、林旺片区、龙江塘片区、风塘片区、椰洲片区和土福片区。
铁炉港片区定位为区域公共服务休闲中心，林旺片区将会建设成为现代旅游服务小镇区，龙江塘片区定位为高端品牌休闲度假区，风塘片区定位为国际主题度假社区，椰洲片区将建设成为集小镇、温泉、椰洲于一体的综合观光休闲度假区，土福片区则结合设置为海洋主题科教博览区。
“五楔”：各个功能片区被生态绿地所包围，五条主要生态绿楔顺应山势从基地中部穿过，直通海滨，形成从场地通山达海、联系内部泻湖、河流、湿地的绿化开敞通廊，成为保障区内的重要生态绿化屏障。
《城市绿地系统规划案例分析三亚》PPT课件讲义
LOGO 2 市域绿地系统空间结构
三亚市将滨海岸线分为自然生态岸线、风景旅游岸线、 城镇生活岸线、港口和军事岸线。利用自己得天独厚的 自然优势，构成三亚市独具特色的沿海生态景观带。
LOGO 2 市域绿地系统空间结构
自然生态岸线包括鹿回头半岛南端、崖洲湾保港--梅山沿线等，禁止任何开发性建设，维持 自然状态，维系地区生态系统稳定性 风景旅游岸线小东海、大东海、三亚湾海坡段等作为以休闲度假为主的风景旅游岸 线，严格保护沿线生态环境及景观风貌，防止开发建设和旅游活动对岸线造成污染、 破坏及其他不良影响。
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商务
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规划结构： “三带、多 廊” “山海
环楔”绿地 空间结构。
市域绿地系统空间结构
“三带”—— 沿海生态景观 带与两道环状 山体绿带（北 部与中部）
“多廊”——水系廊道、山体廊道
水系廊道：藤桥河生态廊道、宁远河生态廊道和三亚河生态廊道。
山体廊道：四条纵向山体廊道：南山及北侧山体、鸟古岭及北侧山 体——两王岭、鹿回头岭——火岭——南边岭——狗岭——海螺 岭——南定岭、虎头岭——海棠湾西侧山体。
三亚市规划的分析PPT课件
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海南省三亚市简介
三亚，使我们比较熟悉的城市了， 她是我国著名的热带滨海旅游城市， 同时也是处于我过最南端的重要城 市。
三亚又处于西太平洋环形带上，位 于东南亚中心，是中国同东南亚各 国交往最便捷的大门，也是中国与 西南亚，非洲、欧洲的海上交通要 道。
景色怡人的海棠湾
秀丽的水域公园
国际性热带滨海
风景旅游城市。到 2020年，三亚市域人 口约95万人(含一年 以上暂住人口)，市 域城镇化水平约75%。 市域接待游客人数为 1600万人次，平均停 留时间4～6天，折合 日平均游客人数约为 17～26万人同时，到 2020年中心城区人口 约50万人
城市总体规划市 域、滨海地区和主城 区三个层次突出“以 人为‘本’”的理念 和坚持城市建设可持 续发展的目标强调更 加个性化的城市环境
温和的 红太阳
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城市用地的功能布局
滨海一线规划商业旅游 二线腹地安置居民
作为城市型旅游目 的地，如何布局旅游商 业?如何就近安置居民? 按规划，“阳光海岸” 滨海一线地集中规划商 业服务业、文化娱乐、 游艇游船码头设施、酒 店公寓、主题公园等项合功能的用 地，用于就近安置本地 居民，
还有清新的空气和阳光
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还有豪华的别墅，吸引外地的游客
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三亚市的城市规划可谓是充满野心，一个即将迈入国际的 现代化城市在一个成功的规划推动下，正在加速腾飞
只因为说这是一个成功的规划在于： （一）进一步深化了对市情的认识 （二）进一步明确了城市的发展定位和总体思路 （三）进一步强调了城乡统筹发展和完善未来发展的空间布局结构 （四）进一步提升了城市未来发展的人文要素水平 （五）进一步突出了城市功能的完善 （六）规划进一步强化了生态环境保护要求
海棠湾分区规划及城市设计
海棠湾分区规划及城市设计时间：2011-05-23 来源：中国城乡规划行业信息网作者：李铁：被误读的城镇化2013城市发展与规划大会2013年4月29-5月5日张家界城镇体系规划难题与对策：城镇化的路径选择长沙天心城市设计编制单位：中国城市规划设计研究院规划所一、项目背景2005年海南省政府、三亚市政府提出开发海棠湾旅游度假区设想，受到国内外数家大型开发企业的认同和参与，为加快推进海棠湾开发建设进程，2006年3月，三亚市政府委托中规院编制该区域的分区规划及城市设计。
从项目组首次进入现场开始，到过程中多次向三亚市和海南省政府进行沟通汇报，直到2006年12月下旬，规划成果顺利通过海南省组织的专家委员会评审，项目组的高效率、高质量工作获得了包括政府、专家、开发企业等多方面的认同和好评。
二、海棠湾概况海棠湾位于海南岛南端、三亚市东部，距市区28公里，区内旅游资源丰富，自然风光旖旎。
虽然和亚龙湾、大东海、三亚湾崖洲湾并列三亚五大名湾，海棠湾的沙滩却像一个美丽的少女一直在耀眼的阳光下沉睡。
区域西北多为山地，东南临海为较宽平坦的河流冲积地和滨海平原，规划范围总用地面积98.78平方公里，现状人口约3.8万人，海岸线总长度21.8公里，其中沙滩岸线长18.7公里。
三、定位及功能布局本次规划对海棠湾的总体定位为：“国家海岸”——国际休闲度假区。
海棠湾应当具备三大核心功能：包括国际顶级品牌滨海酒店带、世界级游艇休闲社区和国家级海洋科研博览中心。
海棠湾总体规划结构为：“一点、一带、三区、六片、五楔”。
其中：一点：蜈支洲岛——构建成为具有观光、游览功能的海岛热带雨林公园。
一带：沙坝酒店带——世界顶级酒店及海滩公共设施集中区。
三区：南、中、北三个大区，分别定位为综合休闲游憩区、高端休闲度假区和多元文化度假区。
六片：是指从南到北结合场地特征划定的各个功能片区，分别是区域公共服务休闲中心、现代旅游服务小镇区、高端品牌休闲度假区、国际主题度假社区、综合观光休闲度假区和海洋主题科教博览区。
商业地产项目海棠湾PPT项目计划书楼书
· 意境图
双铁物业，扩张价值半径
双铁物业，提升便利的同时，更是提升物业升值潜力的关键。 按照一线城市地铁物业发展的规律，地铁沿线物业价值平均上涨在15%—20%。
1号线的开通，
成都真真切切进入“地铁时代”。
现在， · 意境图 2号线也要来了！
大开间设计，独立采光，悠然享受阳光
办公
多重幻变空间，为打破常规的新潮设计
与独特藏品营造不可多得的私密领地
· 效果图
>> 大气D型
大气D型
置业建议：私家居住、企业会所、软 件开发等20-30人的中小企业 产权面积：489.11—493.32平米 实得面积：753.28—802.72平米 专属私家泳池，可以作为泳池，也可 作为水系景观，体验百忙之中的惬意 情怀 大尺度开间，采光丰富，无压力型办 公的经典范例
龙头企业汇聚
这里，世界一流名企争相投资进驻，
摩托罗拉成都软件中心、布鲁克西部基地、 英特尔、德州仪器、惠普、
富士康„„
客户资源丰富。
· 意境图
· 意境图
知名高校云集
· 意境图
· 意境图
这里，众多知名高校环绕云集，成都外国语学校、电子科技大学、 成都中医药大学、西南交通大学„„人力储备充足。
商业配套日渐完善
· 意境图
这里，中海国际社区商业体即将面世运营，
新希望超五星级酒店的筹备„„
公共配套日趋完善。
洼地价值凸显
· 意境图
这里，毗邻中信蜀都新城版块，作为未来3-5年成都的持续热点，
可以预见西迁的人潮所带动的物业价值提升。
绕城高速：环城交通大动脉，
提升便利的同时，强化了项目的门户地位。
三亚海棠湾规划
三亚海棠湾规划三亚海棠湾规划是一个具有长远发展和战略意义的规划项目。
该规划旨在通过合理规划和发展，使得海棠湾成为一个全面发展、宜居宜游的国际旅游度假胜地。
规划目标：1.发展旅游业：通过规划，将海棠湾打造成为国际一流的旅游度假区，吸引更多的游客和投资者，促进当地经济的发展。
2.保护生态环境：规划建设要注重保护海棠湾的自然生态环境和文化特色，避免过度开发，保持湾区的原始风貌和自然景观。
3.提升基础设施：规划要注重提升海棠湾的基础设施，包括道路、供水、供电、通信、教育、医疗等，提高居民的生活质量。
规划内容：1.旅游开发：规划将海棠湾划分为不同的旅游区域，包括度假村区、商业娱乐区、海滨公园、游艇码头等。
在开发过程中要注重保护自然景观和文化遗产，避免对生态环境的破坏。
2.交通布局：规划将修建高速公路连接海棠湾和三亚市区，方便游客和居民的交通出行。
在海棠湾内部，将修建交通枢纽，提供公共交通服务。
3.生活设施：规划要注重提升海棠湾的生活设施，包括商业设施、医疗设施、教育设施等。
同时，要建设文化娱乐设施，提供多样化的娱乐和休闲活动。
4.生态环境保护：规划要注重保护海棠湾的海洋生态环境和陆地生态环境。
通过科学合理的措施，加强海洋保护，防止水资源的过度开发和污染。
5.文化遗产保护：规划要注重保护海棠湾的文化遗产，包括历史建筑、古迹等。
同时，要提倡并保护当地的文化传统，传承和弘扬海棠湾的文化精神。
总结起来，三亚海棠湾规划的核心思想是可持续发展和生态保护。
通过规划和开发，将海棠湾打造成为一个集旅游、居住、商业、文化为一体的现代化城市。
同时要注重保护生态环境和文化遗产，保持海棠湾的独特魅力和原始风貌。
海棠湾概念规划设计方案
海棠湾概念规划(sasaki）设计单位：sasaki概念设计说明海棠湾的总体理念提倡环境重建；保护南面内陆泻湖和北面藤桥河周围的生态；保护中央区域丰富的农业传统和村庄；把度假区开发集中在基地北部和南部。
南面的开发是与现存区域基础设施，包括道路，三亚凤凰国际机场，三亚市区以及亚龙湾国家旅游度假区联系在一起的。
这一片区以林旺镇为后盾，配合较高密度的开发，迎合国内外游客的需要。
片区内的铁路港提供优良的休闲沙滩，这里风景如画，更加安静，海水更适合家庭休闲。
一个容纳零售，餐馆，娱乐以及服务设施的娱乐区将为游客提供多种活动，丰富他们的海湾假日体验。
北面靠近度假区中心的地方有种类繁多的住房，包括公寓，联体住宅和单家庭住宅，构成终年活跃的度假住宅社区。
这些社区靠近休闲和娱乐设施，提供开放空间和视线走廊。
在研究区域的中心地区，要保留海岸小农庄的农业生活方式，因为它可以提供一个独特的文化和农业旅游机会。
要改善基础设施，使这些区域更加适合发展以民宿，经济型住宿和土菜馆为形式的小规模农业文化和生态旅游。
这些村庄的传统，包括节日，丰收庆典和其他庆祝将使游客有机会参与独特有趣的活动。
中央农业区的北部包括现存藤桥河。
这条大河是区域农田和居民的主要水源。
必须确立一个河流重建工程，帮助藤桥河恢复充足的水量。
这个工程包括去除一些阻碍沉积物自然流动，已经造成某些河段干涸的堤坝或者修改这些堤坝的设计。
另外，沿河采沙必须禁止，使沙子得以回到沙滩生态系统中。
在海棠湾的北部，藤桥河以外以及土福湾沿岸因为这里的海滩朝南，是兴建一些豪华酒店的理想场所。
这里可以提供私密，安静，高质量的服务和休闲空间，它将迎合更加高档的市场群体的需要。
象南面的林旺镇一样，现存海棠湾镇将提供一系列服务设施，如警察局，消防队，医疗中心，零售和餐馆。
低密度住宅区也将安排在这个区域内，适合希望经常前来观光的游客。
(总体开发区概念总平面图）土地使用海棠湾概念性用地总平面提倡重建生态和保护基地内的独特景观。
三亚海棠湾片区安置房规划设计与分析
三亚海棠湾片区安置房规划设计与分析摘要：近年来，我国加大了对保障房、租赁房以及安置房的设计建造力度，从社区环境，总图布置、建筑功能以及建筑绿色舒适性设计角度而言，与常规居住区住宅设计具有一定差异性，本文以三亚海棠湾安置房规划设计为例，分析其整体规划思路与方案设计逻辑，根据项目实际规划设计条件与总图设计，优化方案设计过程，文章并从设计概念、功能结构、交通流线及景观环境等方面进行设计过程解析，为相关安置房设计项目提供设计参考。
关键词：安置房；规划设计；功能设计；原创方案；1引言在城镇化过程中伴随大量老旧居住区的拆迁与更新，同时出现大量安置房建设需求，其合理规划可促进当地经济发展与社会文化的稳定进步。
但是，目前国内安置房设计并未形成较为系统的经验，导致安置房设计结果千篇一律，平淡乏味，甚至有些安置房小区忽视设计重点，因此，在安置房设计初期，就应多从功能使用与当地居民需求出发，通过设计附加值提升当地居民生活品质，满足实际生活需求，完成项目设计的初衷。
本文以三亚海棠湾安置房项目为例，对其规划设计进行分析。
2项目概况项目位于海南三亚市海棠区，是三亚市四个市辖区之一。
辖区原为海棠湾镇，因境内有国家海岸海棠湾而得名。
项目基地距离三亚市区20km，可通过竹落岭路方便到达，同时邻近海南环岛高速，方便省内其他区域到达。
项目基地主要分为10个地块，容积率均需小于2.5，绿地率小于35%，建筑限高60m，建筑密度小于35%，设计条件约束性强；另外，基地西侧为商业用地，分布有大量商业街与商业综合体，东侧与酒店住宅群隔河相望，南侧与北侧均为居住区，西北侧分布有海棠区小学与初中，地理位置得天独厚，本项目立足于当地居民需求，打造立面层次丰富且有质感的建筑风格，提升整体形象。
3设计概念本方案预从一开始重拾地缘文化，增强在地居民自豪感。
设计者追寻本地文化根源，据传说，这一带地方，古时林木旺盛，是这一带的“林王”，后来人们把“林王”逐渐叫成“海棠区”，也就是今天海棠区镇名称的来源。
星狮地产三亚海棠湾项目整体定位与发展-PPT精选文档
最终以吸引消费者购买Resort中 的不动产和提升土地价值为目的
Resort 的功能构成
构成
不动产 （Real Estate） 天然资源
Resort
游憩区 （Recreation）
相关配套（酒店，餐饮 等） 游憩设施（Amenity)
土地（Land）（包括规划、管理、 行销）
资料参考来源：《Resort Development Handbook》，美国都市与土地研究室
国际成功经验和案例研究
分析RESORT定义和分类的通性后，我们对其的界定为：以现实资源 为条件，以满足客户体验生活的游憩设施开发为导向，使土地和不动 产持续增值的开发经营活动
Resort的概念广泛，在不同的衡量体系有不同的分类标准，其核心为：
土地（包括规划、管理、行销）
升值 改良
RESORT
现实资源条件
星狮地产海棠湾项目 整体定位和发展战略 （初稿）
椰子洲半岛
——国际顶级的滨海低密度
体验型多元复合度假半岛
项目开发建议原则
原则1：生态保护 原则2：对片区的贡献 原则3：政府、开发商、当地民众三方共赢
本项目开发过程中以生态保护、片区贡献为规划 前提，保证三方共赢，实现项目可持续发展
加强生态保护，促进环境和谐 政府、开发商、当地民众三方共赢
重视对片区的贡献，带动片区发展 项目可持续 发展之路
生态保护原则
充分考虑环保因素，建设“资源节约型、 环境友好型”旅游度假社区
环保因素 水系保护 环保的、可持续发展的方案 项目建设过程中将保持区域原有水系，不进行任何 破坏水系的填、堵工程 开发过程中加强植被保护力度。在椰子洲岛上，设 立专门的椰林主题区，增强原生态保护力度，建筑 布置时也尽量避开椰树密积区 按生态环境的现状，实行不同开发强度分配，北区 七个小岛生态脆弱，布置大小独栋别墅，降低开发 强度。在南区布置酒店、公寓等开发强度较大的建 筑 建筑工程选材注重环保功能，建设“资源节约型、 环境友好型”旅游度假小区 建立先进的污水处理与垃圾处理系统，保障绿色环 境
三亚海棠湾概念性总体规划
三亚海棠湾概念性总体规划设计单位：EDSA1. 基址环境（1）区域概况海棠湾位于三亚市东北部滨海地带，距三亚市区仅28公里。
规划用地南北长约30公里，东西平均宽约8.4公里，规划用地总面积约150平方公里，行政区划由三亚市海棠湾镇的海棠湾和陵水县英洲镇的土福湾组合而成。
区内气候受海洋气候的影响较大，属热带海洋季风气候，年平均气温25.4ºC，冬季月平均最低气温17.4ºC至21ºC，区内常年主要风向为东北风。
（2）基址分析此次概念性总体规划的规划实际规划范围西侧以境内海榆东线公路为界，东至海边，面积约为90平方公里。
l在规划范围之内，南部主要为铁炉港泻湖，泻湖面积约8平方公里；中部为以龙江塘为核心的湿地，龙江塘面积约为5平方公里；北部为椰子洲和土福湾。
其中椰子洲为国家级风景名胜区——三亚热带海滨风景名胜区内的一个景点，面积约2平方公里。
基地内包括两块重点自然保护用地，南部的红树林和北端的藤桥河湿地保护区。
红树林已经受到严重破坏，濒临灭绝。
在今后的开发建设中需要重点保护。
地形海棠湾地势总体上由西向东倾斜，西部多为山地，东部主要为宽阔平坦的河流冲积和滨海平原。
规划区域内除局部山地外，坡度较平缓，周边山地坡度较陡。
高敏感地区和重要栖息地淡水资源：饮用水库及主要水库,这些水域为动、植物提供了水生环境，也是该地区重要的淡水资源。
河口生态系统: 椰子洲, 河口生态系统属于敏感系统，是许多水生动物的重要生境之一。
湿地资源: 红树林湿地,湿地资源在水循环、碳循环过程起到重要作用，是许多鸟类和其它动物的重要栖息地。
沙坝、沙滩生态系统: 自然海岸线资源,是长期自然演替的结果。
（3）用地适宜性分布根据以上分析，得出三类用地类型，即可开发用地、不可开发用地和可适度开发用地。
可开发用地是指开发本身不会对环境产生太多影响，而且土地适于开发；不可开发用地指具有环境特质性或受到人为影响后容易在质量退化或对整个区域的安全具有重要影响，这类土地作为保护型用地;可适度开发用地是指这类用地的开发对环境有负面影响或建设用地安全性需要予以重视，这类土地如果开发要考虑更多的安全性以及环境影响，在建筑密度、数量、布局上要多予考虑。
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实、保障城市公共利益的有效操作平台，更是城市政府平
衡多方利益、最优化配置资源、实现多赢，保障海棠湾健 康持续开发的主要支点。
2)分区规划编制中的五个问题：
总体定位与定量深化 统筹核心项目功能 统筹基础设施与配套 统筹整体景观形象 控制与协调各利益主体
➢ 市场格局：从欧美
为主变成欧洲、亚太 、美洲三足鼎立的态 势。
➢ 旅游模式：散客旅
游、地区性旅游、中 程旅游将成为主体。
•两个需求——国内度假旅游的需求特征
➢ 需求旺盛——随着居民收入水平的提高，国内游客数量和旅游收入高速上升。 ➢ 档次提高——高端豪华旅游市场逐渐形成，正在形成新的增长点。 ➢ 模式转变——以观光为主向观光、度假。专项旅游并重发展的转折期。 ➢ 类型多样——融合传统的、现代的和国外元素的项目会越来越多。 ➢ 体验深化——提供人们娱乐性、独特性、冒险性和具有刺激性经历的深度体验型产
喜来登03年开业，04年 收入突破1亿，05年收 入突破2亿，上缴税收 突破1千万，06年预计 收入2.6亿。
星级
五星级 四星级 三星级
酒店数量
17 29 117
客房数量(间/套) 平均客房数(间/套)
6374
354
6077
210
11271
97
占总量比例
26.9% 25.6% 47.5%
•六大趋势——旅游房地产市场趋势
•80% •75%
•五一
•初夏
•70%
•50%• 夏季
•45%
• 盛夏 •40%
•酷暑 •30%
• 夏季 •暑假 •50%
•夏季 •45%
•月
份
•1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
近几年增加温泉 、高尔夫、会议 组织、夏季团队 游推广淡季旅游 市场有所提升， 随着国内带薪休 假机制的建立与 推广，旺淡季差 距将不断缩小。
➢ CASE：2005年，有新加 坡环亚国际有限公司第五 届国际年会、荷兰 INGLIFE金融机构韩国分 部奖励团、俄罗斯 Carlson Wanonlit Travel公司销售会议、波 兰ATLAS公司奖励团等。
企业会议旅游对酒店硬件配套设施、酒 店环境、会议接待水平有较高要求
•海航会议楼
•800平米会议厅
空间异质 4 生态保育
•共同条件
•5 世界品牌 6 有力形象 7 高效交通 8 异域文化 9 田 园风光
➢明确的主题定位和发展规划 ➢国际水准的核心功能与大型旅游项目 ➢高标准的基础设施和公共配套建设
•十项核心功能
•1 顶级酒店 2 游艇基地 3 高尔夫 4 娱乐中心 5 主 题公园 6 会议中心 7 博物 展览 8 大型购物 9 特色 餐饮 10 教育培训
旅游商服发展 潜力较大，未来 的国际性旅游休 闲综合区。
国家级旅游度假区 服务于中高端旅游 客户
主题型
目前一期已成规 模，相应配套不足 ，功能单一，公共 性差。
二期发展潜力较大 ，未来的主题、 生态需要修复 。
三亚五大名湾 中唯一的处女 地，发展潜力 巨大
•世界十大海岸案例研究
• 郊区主题型-巴厘岛
•巴厘岛属中型海滨度假区，自然与旅游资 源丰富，拥有迷人的海滨，以及巴厘传统 习俗与社会习俗，是高质量的海滨综合体 。 •1、建筑物高度不超过15米。2、每公顷不 超过20间客房，密度不超过25%。3、所 有海滨要方便公众进入。
• 郊区主题型-巴厘岛
主要项目: 1•、顶主级题主型题-巴酒厘店岛
海坡片区
•岸线长度 约12公里
三亚湾（市区） 大东海片区
约4公里
约2.5公里
亚龙湾片区 约6公里
海棠湾片区 约22公里
•功能定位
以旅游配套服 务为主并辅以居 住功能的超大型 新社区
•开发模式 城市社区型
•发展状况 近三年开始起
步，目前配套缺 乏。
•发展潜力
完善公共配套 ，提升活力，未
来的主题休闲度
假区。
品，将会深受欢迎。
•观光
•观光
•观光
•度假
•度假
•度假 •商务
•商务
•商务
•初期
•发展
•成熟
•度假区客户组成期阶段变化趋势期
•北京+东 北
•山东半岛沿海 城市
•长三角
•西南地区
•海南海口、三亚
•三亚
•中国中产阶层滨海度假迁移路线
•三个阶段——三亚市主要海湾发展的三个阶段特征
•80年代：观光型
•90年代：度假型 •21世纪：？
•六大趋势——酒店经营状况特征
特征5：星级越高，入住率越高，经营业绩越好。
众多国际级品牌酒店进入，在酒店市场整体亏损的情况下， 高星级品牌酒店经营业绩良好。
五星级酒店客房量占到 星级酒店客房量的25%, 但经营利润占到80%以 上。在行业总体亏损的 前提下，五星级酒店经 营业绩却很好。
旅游饭店04年总收入 9.25亿，利润总额为1.7亿。
17940人。
•一期开发建筑面积66.5万平 方米，建设用地毛容积率为 0.20。
•亚龙湾控规（1998年中规院编制） •——定位和资源情况与海棠湾类似
• 优点
• 高端品牌 • 生态保育 • 适宜强度
• 缺陷
• 开发模式 • 公共资源 • 公共配套 • 城市酒店
•亚龙湾
海棠湾总体定位的深化
海棠湾是国家稀缺资源，区位和场地资源特性决定了他的基本功能必 然是热带滨海旅游度假区．必须建设成为国家级、世界级的旅游休闲度假 区，成为国家品牌，承载国家热带滨海旅游形象。
•29%
•回头客
•71% •新游客
•2006年春节黄金周三亚接待新老游客比例
•六大趋势——旅游度假客户特征
特征2：旅游度假市场受气候影响，旺淡季特征较为明显， 但近几年旺淡季趋势缩小，星级酒店经营业绩趋好。
•理想入 住率
•现状入 住率
•春季
•春节• 春季
•95% •90%
•夏季
• 秋季
• 冬季
•十一 •秋季 •85%
•六大趋势——旅游度假客户特征
特征4：长三角、环渤海、珠三角国内市场及国外市场大中 型企业对商务、会议旅游需求旺盛。
➢ 全球背景：目前全球会议 旅游收入约为2200亿美 元以上，并且将以每年8 ％至10％的速度递增
➢ 中国现实：我国每年的商 务旅行支出高达103亿美 元，约占亚洲商务旅行市 场的17％. 2004年三亚接 待的大型会议团超过 1200个 。
• 06年11月 • 06年12月
向海南省厅汇报\控规展开 最终成果编制\海南规委会汇报
•分区规划汇报八要点
• 1.认识 • 2.定位 • 3.定式 • 4.定量
• 5.定规 • 6.定型 • 7.定序 • 8.定责
1.项目认识
•1.1海棠湾的共识
1）概念规划4个共识：2006.4省规委通过概念性总体规划
总体定位: “国家海岸” ——国际休闲度假区
国际品牌:世界级品牌的引入 开发理念:生态保护与开发建设双赢 划定三区:划定北、中、南三区
•阿特金斯
•SASAKI
关于国家海岸
➢ 国家公园包括国家自然公园、国家历史公园、国家海岸公 园和国家湖岸公园等。
➢ 国家公园应是一片未遭破坏的永久保留的地域；早期在国 家公园内可开展的游憩活动范围很广，现在开始限制在开 展对环境影响最小的户外游憩方面。
•加利福利 亚•美国人对度假地的位置的偏好情况*
•土福湾
度假地 海边 百分率 30.8%
湖边 山地 赤道 30.1% 26.2% 9.3%
高尔 夫
5.6%
有吸引力 地区
5.4%
滑雪 4.7%
沙漠 1.5%
其它 8.6%
➢ 产业规模：规模最
大，就业人口最多。
➢ 发展趋势：休闲经
济在旅游产业体系中 将会占据首位。
•同济
•霍克
• 1.2 分区规划的两大任务
•
五个问题
1)分区规划的两大任务：确立法则
建立支点
开发的法则——分区规划不是简单的发展规划。作为
国家法定规划，在整个海棠湾现在与未来20年的动态开发
过程中，既是城市政府的管控公共资源和保障公共利益的 法则，也是各个利益主体的准入门槛与游戏法则。
利益的支点——面对海棠湾众多强势利益主体的介入
2006年１-５月成交面积为 37.83万平米，成交均价为 5178元／平米，86％以上为岛 外人士购买，主要房价集中 3000~4000，5000~6000， 2500~3000元／平米。
•土地出让情况统计
•商品住房开发与销售情况统计
•(注:万平米)
•亚龙湾的得与失
• 规划面积18.6平方公里。环 境容量：瞬间环境容量为20520 人，其中海滨浴场瞬间容量
像喜来登等高端 五星级酒店淡季 入住率也达到了 60％以上。
•六大趋势——旅游度假客户特征
特征3：配套要求更高，趋于多样性，尤其对于酒店等
度假配套设施、舒适度、服务水平是客户最为关注的要素。
➢ 舒适的旅游度假环境和较高的服务水平是各个区域客户最为关注的。其次 是价格。景观提及率处于第四位；
➢ 景观和价格的诉求以软硬环境质量为依据 ➢ 三亚酒店星级越高，入住率越高，经营业绩越好。
•世界十大海岸案例研究 • 城市综合型-黄金海岸
•黄金海岸属大型海滨度假区，拥有长达 70公里 的冲浪海滩和郁郁葱葱的亚热带雨林。是国际文 化旅游中心，運動和大型聚會的首要城市。
•1 公共领域 2 优地优用 3 空间异质 4 生态保育 5 世界品牌 6 有力形象 7 高效交通 8 文化异域 9田园风光