2018年物业行业现状及发展趋势分析报告

2018年物业行业现状及发展趋势分析报告

正文目录

1. 研究框架 (5)

2. 行业政策 (5)

2.1 行业发展初期 (6)

2.2 行业规范期 (7)

2.3 行业市场化和多元发展期 (7)

2.4 行业仍然面临的压力 (8)

2.4.1物业费市场化定价虽打开制度空间，但现实操作有难度 (8)

2.4.2 营改增后税负压力有增有减 (9)

3. 商业模式 (9)

3.1 物业管理的定义及分类 (9)

3.2 盈利模式 (10)

3.2.1基础物业服务 (10)

3.2.2增值业务 (13)

3.3 社区O2O模式，开启物管新纪元 (16)

4. 行业发展现状与趋势 (18)

4.1 行业规模持续扩大，集中度逐步提升 (18)

4.2 初步完成全国化布局，城市深耕是方向 (21)

4.3 兼并收购成趋势，发力平台扩规模 (24)

4.4 开源节流双向发力，提高利润率 (26)

4.5 资本关注度上升，板块估值持续走高 (30)

5. 未来空间 (31)

6. 海外案例——FirstService Corporation (34)

6.1 业务模式 (34)

6.2 增长策略 (36)

6.3 财报表现 (37)

7. 相关建议 (39)

8. 风险提示 (40)

图目录

图1 物业服务行业政策发展过程 (6)

图2 百强企业基础物业服务营业收入均值占比 (12)

图3 百强企业基础物业服务收入及同比增速 (12)

图4 百强企业基础物业净利润均值占比 (13)

图5 百强企业基础物业服务净利润及同比增速 (13)

图6 2017年百强企业增值服务收入构成情况 (14)

图7 百强企业增值服务营业收入均值占比 (15)

图8 百强企业增值服务营业收入及同比增速 (15)

图9 百强企业增值服务净利润均值占比 (16)

图10 百强企业增值服务净利润及同比增速 (16)

图11 社区O2O模式 (17)

图12 互联网与物管公司融合历程 (17)

图13 行业管理面积持续增长 (18)

图14 行业企业数量持续增长 (18)

图15 物业从业管理人员稳定增长 (19)

图16 百强企业管理面积均值及增长率 (20)

图17 百强企业管理项目数量均值及增长率 (20)

图18 百强企业市场份额及增长率 (21)

图19 TOP10企业市场份额及增长率 (21)

图20 2016年百强企业管理项目数量城市分布情况 (22)

图21 2017年百强企业城市群管理面积占总管理面积比例 (22)

图22 百强企业进入城市数量均值及增长率 (23)

图23 百强企业单位项目数均值及增长率 (23)

图24 百强企业管理项目数量城市分布及占比情况 (23)

图25 彩生活平台输出模式图 (26)

图26 2016-2017年百强企业营业成本构成情况对比 (27)

图27 物业管理全行业销售利润率和净资产收益率 (27)

图28 百强企业人均产值变化情况 (28)

图29 百强企业人均管理面积变化情况 (28)

图30 2016-2017年百强企业基础业务外包项目数量占比 (28)

图31 彩生活收入结构 (29)

图32 彩生活分部溢利结构 (29)

图33 百强企业经营成本及营业成本率 (29)

图34 AH市场物业管理公司上市情况 (30)

图35 AH市场物业管理公司市值走势情况（亿港元） (31)

图36 AH物业服务公司PE（TTM）情况（倍） (31)

图37 2000-2017年商品房销售面积vs房屋竣工面积情况 (32)

图38 2013-2017年不同类别竣工面积占比vs2017年百强物业服务企业管理面积占比 (33)

图39 2016-2017年百强企业各物业类别平均物业服务费（元/平米/月） (33)

图40 FirstService Residential 辅助服务 (35)

图41 FirstService历年营业收入 (38)

图42 FirstService调整后EBITDA (38)

图43 2017年营收与利润构成情况（%） (39)

图44 ServiceService历年利润率情况 (39)

图45 FSV历史PE（LYR）（倍） (40)

表目录

表1 各地物业限价政策 (9)

表2 各物业类型管理服务内容及特点 (10)

表3 包干制与酬金制的对比 (11)

表4 2015年以来物业管理公司兼并收购部分案例 (25)

表5 FirstService Brands八大品牌 (36)

表6 市场可比公司估值情况 (40)

1. 研究框架

物业管理作为一种不动产管理模式起源于19世纪60年代的英国。真正现代意义上的物业管理起源形成于19世纪末20世纪初的美国。1908年，芝加哥摩天大楼所有者乔治A·霍尔特先后成立了世界上第一个物业管理组织——芝加哥建筑物管理人员组织、全美第一个业主组织——建筑物业主组织、建筑物业主与管理人协会。此后，这一模式为香港借鉴学习，于1989年成立“香港物业管理公司协会”。我国对物业管理的探索和尝试起源于1981年，那年深圳物业管理公司在学习借鉴香港物业公司管理模式与经验后正式成立，标志着我国物业服务行业的诞生。

在宏观经济平稳增长、城镇化逐步推进、居民人均可支配收入稳步增长的背景下，居民对于物业服务市场的需求也快速增长，对服务的质量和多样化要求也日渐提升，我国的物业管理行业因此快速发展同时产生巨大变化。行业政策从初期探索向规范性、鼓励性演变；商业模式从传统微利的收取物业管理费模式到乘上互联网的快车，构建社区O2O模式，打开全新盈利增长极；行业规模快速壮大，马太效应显著，龙头集中度提升。目前物业板块已获得资本市场关注，市值估值持续提升。

本文从行业政策、商业模式、行业现状和趋势、未来发展空间、海外成熟案例五大方面出发，详细描述物业管理行业的基本情况，从多方面帮助投资者对行业有全面认识。

2. 行业政策

我国对物业管理的探索和尝试起源于1981年。深圳物业管理公司在学习借鉴香港物业公司管理模式与经验后正式成立，标志着我国物业服务行业的诞生。历经三十七载岁月，国家和地方政府等部门出台一系列的法律法规、管理办法等，为我国物业管理服务行业发展确定方向。我国物业管理服务行业的政策环境历经大致三个阶段：一、行业发展初期（1981-2006）；二、行业规范期（2007-2013）；

三、多元发展期（2014-至今）。