物业管理实务之物业服务企业的财务管理

第六章物业服务企业的财务管理

本章穿针引线（本章的知识结构图）：

目标规划

（一）学习目标：

基本了解：物业服务企业财务管理机构的设置

物业服务收费的概念、收费原则、定价方式

重点掌握：物业服务企业财务管理机构的岗位职责

物业服务企业的营业收入、成本费用、税费和利润

物业服务费费用的构成、计费方式

专项维修资金的使用和管理

（二）技能目标：能够运用所学知识进行物业服务费用解释和收缴工作；

能够进行物业服务费用的测算和编制；

能够应用相关理论解释和处理物业管理中有关专项维修资金的具

体案例。

课前热身随笔（空白页）

第六章物业服务企业的财务管理

第一节物业服务企业财务管理概述目标导引：

学习目标：了解物业服务企业财务管理机构的设置；掌握物业服务企业财务管理机构的岗位职责；掌握物业服务企业的营业收入、成本费用、税费和利润的概

念。

技能目标：能够熟悉物业服务企业财务部门相关的岗位职责并在实习和工作中严格遵守相应的岗位职责。

财务管理，是企业管理的重要组成部分，是有关资金的获得和有效使用的管理工作。物业服务企业应结合国家财政部财基字(1998)第7号《物业服务企业财务管理规定》、国税发(1998)217号《国家税务总局关于物业服务企业的代收费用有关营业税问题的通知》、国税发(2004)69号《国家税务总局关于住房专项维修基金征免营业税问题的通知》、发改价格[2003]1864号《物业服务收费管理办法》等文件精神，结合自身的特点，制订切合实际的财务管理目标，科学进行财务管理组织设计，有效执行各项财务管理制度，并熟练运用财务管理技巧，确保物业管理活动的正常进行。物业服务企业的财务管理包括营业收入管理、成本和费用管理、利润管理以及专项维修资金的管理等。做好物业服务企业财务管理工作，有利于规范物业服务企业财务行为，有利于促进企业公平竞争，有效保护物业管理相关各方的合法权益。

一、物业服务企业财务管理机构设置

（一）物业企业内部的财务管理体制

物业服务企业应根据规模大小、财务管理基础状况、经营的复杂程度等具体情况，制定出切合实际的内部财务管理体制。

1.一级管理体制

财务管理仅集中于公司，公司统一分配各项资金，处理财务收支、核算成本和盈亏。二级单位（物业管理处、部门）主要对物资的收、发、存和使用进行实物管理。适用于受托管理物业较少、下设管理处不多的小型物业服务企业。

2.二级管理体制

公司统一制定财务政策，统一安排各项资金、处理财务收支，统一对外经济来往；二级单位即物业管理处实行内部独立核算，便于各受托物业业主对管理费收支情况进行监督和检

查，适合下设管理处较多的大中型物业服务企业。

（二）财务管理机构设置

物业管理的财务管理机构是具体负责组织企业资金运作，实施财务管理的部门。目前，可分为财务、会计管理机构一体化和财务、会计管理机构分别设置两种组织形式，但前者多。

设置财务会计一体化的组织形式，应根据物业服务企业经营规模、所管辖物业的范围、所服务业主或使用人的数量、服务项目的多少及服务档次的高低等具体的情况，一人多岗或一岗多人。财会部门岗位设置如图6-1所示。

图6-1 物业物业企业财务部门岗位设置分布

（三）物业服务企业财务部工作人员的岗位职责

1.财务部经理

(1)向企业领导人负责，组织公司的财务会计管理工作，当好企业负责人的经营管理参谋；

(2) 每月、每季审核各种会计报表和统计报表，进行财务会计报表分析，送企业法人代表审阅；

(3) 检查、督促物业服务企业各项费用的及时收缴和管理，保证企业资金的正常运转；

(4) 审核、控制各项费用的支出，杜绝浪费；

(5)合理有效地经营好企业的金融资产，为企业创造更多的利润；

(6) 根据物业管理行业的具体特点以及本企业的实际情况，依据财经法规、政策、文件，制定财务会计管理具体制度和操作程序；

(7)组织拟定物业管理各项费用标准的预算方案，呈送企业领导、业主委员会和相关主管部门审核、修订；

(8)熟悉相关的工商、税务、财政、金融、保险、物价等管理制度，运用法律、行政和经济手段保护企业的合法权益；

(9) 组织财务部门的政治学习、法律法规学习。要求所有财会人员遵纪守法，按照财政部和中国人民银行颁布的有关金融管理条例管理好财务；

(10)完成总经理交办的其他事项。

2.主管会计

(1)对财务部经理负责，具体做好财务的日常管理工作；

(2)每日做好各种会计凭证和财务处理工作；

(3)每月、每季按时做好各种会计报表，送部门经理审核。在酬金制下，定期（年内不少于两次）向业主委员会公布物业服务费用收缴及使用的情况；

(4)负责检查、审核各经营部门及下属机构的收支账目，及时向部门经理汇报；

(5)检查银行、库存现金和资产账目，做到账账相符，账实相符；

(6)根据物业管理行业的特点和需要，组织下属各物业管理处的业务培训，提高整体的业务水平和服务水准；

(7)完成财务部经理交办的其他财会工作。

3.出纳

(1)对财务部经理负责，服从领导安排，尽职尽责做好本职工作；

(2)严格遵守国家制定的财会制度和公司制定的财务管理细则；

(3)负责公司现金的收付、银行存款的存取及现金、有价证券、银行支票等的保管；

(4) 及时追收企业各种应收的款项，保护企业和业主利益不受损失；

(5) 及时办理各种转账、现金支票，按月将银行存款余额与银行对账单核对相符并交会计做账；

(6)填制现金、银行收付款凭证，登记现金、银行日记账；

(7)完成财务部经理交办的其他财会工作。

4.统计员

(1)对财务部部门经理负责，遵守公司制定的财务人员管理规则，做好本职工作；

(2)及时统计、存贮各种费用收付资料，供主管会计参考；

(3)维护好电脑设备，保管好所存的资料；对于变动的资料数据应及时修改与存贮，做到随时变动，随时修改，随时存贮，以免出现差错；

(4)及时输入打印收费通知单，保证费用按时足额收缴；

(5)完成财务部经理交办的其他事项。

5收费员