收益法在各类资产评估中的应用

止，也就意味着企业的收益期限终止，此时，企业的收益期限
应等于上述资产的使用期。但是，我们也应该认识到，除公路
桥梁收费权等期限相对固定外，专利技术许可使用权、商标使
用权、特许经营权等往往能够续期，如果预计未来续期的障碍
较小，则可认为相应企业的收益期限为无限。
2020/11/20
收益法在各类资产评估中的应用
三、收益期与预测期
(2)税收优惠
(3)周期性波动的企业。对周期性行业，持续经营价值 应能够反映在长期中平均的经营条件，可将预测期延长， 使它超过目前所处的商业周期。
(4)多业务且不在同一时间达到均衡状态的公司，有两 种选择：延长预测期，直到公司的各项业务都常态增长； 将各个业务分别独立进行评估。
(5)矿产资源采选企业的收益期限取决于其资源的可采 储量，即收益期限等于资源的剩余可开采年限或剩余服务 年限。
2020/11/20
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二、评估对象的界定
股东全部权益价值=企业资产价值-负债价值 =企业整体价值-付息债务价值
企业整体价值=经营性资产价值+非经营性资产价值+溢余资产价 值
经营性资产价值=企业自由现金流量现值 付息债务价值：未来需要偿还的付息债务本金和利息的现值
非经营性资产负债：与企业生产经营活动无直接关系的资 产和负债。非经营性资产可能与创造收益相关，但并不直 接产生收益
2020/11/20
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三、收益期与预测期
(8)企业具有核心盈利能力的资产是否有明确的使用期限制，这
种限定是否可以解除。
通常有使用期限制的资产大多为无形资产，如公路桥梁收费权
、专利技术许可使用权、商标使用权、特许经营权等。对于依
赖于这些无形资产盈利的企业来说，一旦这些资产的使用期终
企业价值=预测期间的各年收益现值和+终值（永续价 值）的现值
Ø 收益期：有限期、永续
2020/11/20
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三、收益期与预测期
收益期
历史年份
预测期
基准日（12月31日） 基准日（8月31日）
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明确的预测期后
收益法在各类资产评估中的应用
三、收益期与预测期
预测期的确定 会计期间 最后期限不应在公司达到均衡状态之前 最后期限应足够靠后，以便将由于使用简化方法所 引起的评估误差尽可能减小 终值占公司总价值的比重越大，对其预测越应认真 和慎重。
1,875,055.08 480,700.00 692,208.00
4-3 土地使用税(元)
按12元/m2计算
82,712.88
82,712.88
82,712.88
4-4 管理费(元)
按年租金的2%计
62,198.40
64,375.34
115,368.00
4-5 修缮费(元)
按重置成本的2%计
167,200.00
本化或折现以确定评估对象价值的评估思路。 • 房地产评估中的收益法，预计估价对象未来的正常净收益，选
用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价 对象的客观合理价格或价值的方法。 • 评估值=未来收益期内各期的收益现值之和
2020/11/20
收益法在各类资产评估中的应用
一、收益法概述
• 矿业权评估中的收益途径评估方法,是基于矿业权所对应的 矿产资源未来开发收益中，归属矿业权的收益决定矿业权 价值这一前提的。
这类企业核心设备的经济寿命通常较长，因此用经济寿命来确
定收益期限较为合理。由于部分耗竭性资源具备一定的可回收
性或储量丰富、未来可使用年限很长，相关企业受资源的制约
较小，其未来经营期相对较长，可近似认为其永续经营。
本类企业的收益年限还与其特定资源的依存度密切相关
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收益法在各类资产评估中的应用
三、收益期与预测期
(9)企业的投资者是否有明确的清算、重组或其他处置计 划。 企业的存续除与本身的运营管理有关，也与投资者的经营 理念息息相关，因此，若投资者有明确的关停、重组、处 置计划，则相关企业的收益期限是有限的。 如中外合资企业
2020/11/20
收益法在各类资产评估中的应用
四、预期收益
借用WACC
2020/11/20
收益法在各类资产评估中的应用
二、评估对象的界定
了解评估对象的内涵，以及评估对象所涉及资产的范围， 以便合理预测资产未来预期收益和风险程度 房地产、矿业权评估对象的界定相对简单，更注重评估对 象本身的经济状况 企业价值评估、资产组和商誉减值测试评估对象的界定则 更加复杂，除了了解其自身资产构成范围，还需要了解其 他配套资产和非经营性资产、溢余资产
• （2）收益法好比房地产评估中的剩余法，把其他要素贡献 剔除，剩下的就是评估对象的贡献所体现的价值。收益法 其实就是在做减法—减一点、扣一点、折一点
• （3）有经验的评估师往往可以先得出评估结果，剩下的 便是“数字游戏”。既然是游戏，必然要遵循一定的规则
• （4）任何事情，要想取得成功都需要“用心”，评估更需 要勤勉尽责
年租金收入－年总费用
2,235,297.76 8% 3.00
2,322,865.34 8% 2.00
3,893,344.92 8%
39.45
8 房地产评估价值(元) 20V2=0/a11/r/2×0[1-1/(1+r)n ]
5,760,60收0益.0法0在各类3资,2产88评,2估7中8.的49应用 42,671,545.61
三、收益期与预测期
(7)企业正常经营所必须的主要生产资料的取得是否存在不确定 性。 此类企业中最有代表性的即为房地产企业。由于我国土地资源 稀缺，土地供给十分有限，房地产企业获得开发用地的不确定 性较高，相应其未来的经营年限亦很难预测，因此对于房地产 企业收益期限的确定，通常结合评估假设确定为有限期限，其 收益期限至基准日所拥有的全部土地资源开发完毕为止。 对于除房地产销售外，另外预留了部分房产进行租赁等自营业 务的房地产企业，由于租赁等业务可视为永续经营，因此企业 收益期限可视为无限期，但其中的房地产销售业务应在基准日 所拥有的全部土地资源开发完毕时截止。
• 评估对象:企业价值、不动产、矿业权、资产组及资产组组 合（含商誉）
• 主要内容:评估对象的界定、收益额(收益口径)、收益期与 预测期、终值、折现率
2007-8-28
收益法在各类资产评பைடு நூலகம்中的应用
一、收益法概述
• 评估感悟：
• （1）审计讲究的是分析性复核，评估注重的是逻辑推理， 遵循一致性、匹配性原则
• 现金流量、剩余现金流量、剩余净利润
2020/11/20
收益法在各类资产评估中的应用
一、收益法概述
2020/11/20
收益法在各类资产评估中的应用
一、收益法概述
• 五大要素
Ø 收益期 Ø 预测期 Ø 预期收益（收益口径、合理预测） Ø 终值 Ø 折现率
2020/11/20
收益法在各类资产评估中的应用
市场指数收益率 • （5）终值：是否考虑稳定增长率，戈登模型 • （6）资产组是否含有负债
• ……
2020/11/20
收益法在各类资产评估中的应用
一、收益法概述
• 收益法的定义：收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益 的现值，来判断资产价值的各种评估 方法的总称。
• 收益法是将利求本的评估思路和预期收益原则的体现。 Ø 企业价值评估中的收益法，是指通过将被评估企业预期收益资
收益法在各类资产评估中的应用
三、收益期与预测期
项目 企业价值评估
不动产评估 矿业权评估 资产减值测试
评估
收益期 无限/有限
有限 有限 有限/无限
预测期 5年或达到稳定
状态 当前 三到五年 不超过5年
2020/11/20
收益法在各类资产评估中的应用
三、收益期与预测期
Ø 注册资产评估师应当根据被评估企业经营状况和发展前 景以及被评估企业所在行业现状及发展前景,合理确定收 益预测期间，并恰当考虑预测期后的收益情况及相关终 值的计算。
0.00 62.00
3.5% 64.17
4 年总费用合计(元) (1)＋…+(7)
874,622.24
895,901.86
4-1 房租损失准备(元) 按1个月租金计
4-2 房产税(元)
按年租金的12%计
373,190.40
386,252.06
2021.3.62060.8.31
5,768,400.00 5.5% 115.00
二、评估的对象界定
评估对象
预期收益
企业整体价值
企业自由现金流量
股东全部权益价值 权益自由现金流量
股东部分权益价值 现金红利
土地使用权、房屋 净收益 建筑物、房地产
采矿权、探矿权 现金流量、剩余现金 流量、剩余净利润
资产组、资产组组 扣除营运资金后的现
合、商誉
金流量
折现率 WACC CAPM 借用CAPM 累加法 市场提取法 累加法
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收益法在各类资产评估中的应用
三、收益期与预测期
(1)资产减值测试评估的特殊要求 出于数据可靠性和便于操作等方面的考虑，建立在该预算 或者预测基础上的预计现金流量最多涵盖5 年，企业管理 层如能证明更长的期间是合理的，可以涵盖更长的期间。
2020/11/20
收益法在各类资产评估中的应用
溢余资产和负债：与企业收益无直接关系的、超过企业经 营所需的多余资产和负债
其他应收款\其他应付款\长期投资\在建工程
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二、评估对象的界定
资产减值测试更需要注重评估对象和收益范围的界定 需要明确是否包含土地、房屋建筑物、无形资产和其他长 期资产
2020/11/20
167,200.00
167,200.00
4-6 保险费(元)
按重置成本的2‰计
16,720.00
16,720.00
16,720.00
4-7 营业税及附加(元) 按租金收入的5.55%计
172,600.56
178,641.58
320,146.20
5 年总纯收入(元) 6 折现率(%) 7 剩余使用年限(年)
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三、收益期与预测期
均衡状态：
实际的销售增长应接近于一种均衡水平； 公司的投资活动应趋于减少，公司只对现有生产能力进行简单 的更新，常规的改进以及升级,资本性支出较小； 公司的成本结构应该基本定型； 公司的财务杠杆接近行业平均水平； 公司的风险水平达到市场平均水平； 公司资本的实际收益率应接近于恒定不变。
四、预期收益-房地产评估
Ø 收益法中的预期收益可以现金流量、各种形式的利润或 现金红利等口径表示。注册资产评估师应当根据评估项 目的具体情况选择恰当的收益口径。
➢ 现金流量 ➢ 利润 ➢ 现金红利
2020/11/20
收益法在各类资产评估中的应用
四、预期收益-房地产评估
• 房地产的预期收益： • 潜在毛收入； • 有效毛收入； • 运营费用； • 净收益； • 注：潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收益均以
2020/11/20
收益法在各类资产评估中的应用
三、收益期与预测期
（6）以耗竭性资源为主要原料的企业
以耗竭性资源为主要原料的企业中比较典型的有金属冶炼企业
，石化企业，火电企业等等。考虑到耗竭性资源其耗竭性的、
不可再生的的特性，相关技术的突飞猛进以及国家产业政策的
不确定性，这些企业未来真正永续经营的可能性较小；同时，
收益法在各类资产评估 中的应用
2020/11/20
收益法在各类资产评估中的应用
目录
第一部分 收益法概述 第二部分 评估对象 第三部分 收益期与预测期 第四部分 预期收益 第五部分 折现率 第六部分 其他
2007-8-28
收益法在各类资产评估中的应用
一、收益法概述
• 学习目的：通过收益法在不同资产评估中的具体运用，进 一步加深对收益法的理解，区别其中的不同和联系，达到 融会贯通，活学活用，具体问题具体对待的目的。
年度计。
2020/11/20
收益法在各类资产评估中的应用
四、预期收益-房地产估价 序号
项目
计算标准
2011.1.1~ 2013.12.31 (租金不变期）
2014~2021.3.6 (每两年增3.5%)
1 年租金收入(元)
3,109,920.00 3,218,767.20
2 租金年平均增长率(%) 3 月租金(元/m2)
2020/11/20
收益法在各类资产评估中的应用
一、收益法概述
• 提出问题：
• （1）营运资金：范围、最低现金保有量、溢余货币资金 • （2）资本性支出：与折旧摊销的关系 • （3）无风险报酬率:国债到期收益率、票面利率、是否含
有通货膨胀溢价 • （4）风险溢价:成熟资本市场调整、净资产收益率、股票