收益法在各类资产评估中的应用
资产评估师 cpv 《评估实务二》-分章节讲义--收益法在无形资产评估中的应用
第01讲收益法在无形资产评估中的应用【本章考情分析】本章考题可能涉及客观题、计算题。
分值估计在12分左右，在复习中重点关注收益法中三种方法（许可费节省法、增量收益法、超额收益法）的评估思路、以及评估参数（收益额、收益期、折现率）的确定。
【高频考点1】许可费节省法（一）许可费节省法相关概念1.许可费节省法的评估思路评估思路：测算由于拥有该项资产而节省的向第三方定期支付许可使用费的金额，并对该无形资产经济寿命期内每年节省的许可费支出，通过适当的折现率折现到评估基准日，以此作为该项无形资产的价值。
2.许可费节省法的计算公式其中：Y——入门费/最低收费额；K——无形资产分成率，即许可费率；R t——第t年分成基数；n——许可期限；r——折现率。
（二）许可费节省法使用的注意事项1.许可费率的可获得性与可靠性（1）对于相关财务数据的预测，应注意所取得的适当收益以及对该项无形资产寿命年限的估计应当与所采用的许可费率相对应。
（2）应注意所采用的许可费率是否可以使许可费在税前抵扣。
（3）应注意所采用的许可费率是否包括营销成本和被许可方所承担的使用该项资产的任何成本的考虑。
（4）市场上明显相似的资产的许可使用费率可能会存在显著不同，可以采用经营者所要求的毛利率作为许可费率参数衡量的参考。
2.许可费节省法的适用情形①许可费节省法多用于无形资产使用权转让、出租的评估，主要包括商标、专利以及技术特许。
②许可费节省法须在可比资产存在、经济行为双方独立、熟悉情况并且自愿的情形下适用。
③由于无形资产许可费只能反映无形资产的部分权利收益，即被许可部分的价值，因此利用此种方法得到的评估结果一般只反映无形资产的使用权价值，比无形资产的所有权价值低。
【高频考点2】增量收益法（一）增量收益法相关概念1.评估思路预测由于使用该项无形资产而使企业得到的利润或现金流量，与一个没有使用该项无形资产的企业所得到的利润或现金流量进行对比，将二者的差异作为被评估无形资产所创造的增量收益，然后进行折现得到无形资产的价值。
资产评估的收益法
资产评估的收益法资产评估是一种确定资产价值的方法，而收益法是其中一种常用的评估方法。
它基于资产所能产生的预期收益来确定其价值。
在这篇文章中，我们将深入探讨资产评估的收益法，对其原理、应用和使用注意事项进行全面解析，帮助读者更好地理解和应用这一评估方法。
资产评估的收益法是基于市场经济理论和金融原理的。
根据这一法则，资产的价值是由其所能产生的未来现金流量决定的。
在评估一个资产时，关键是确定其可预期的收益情况。
这需要考虑相关市场状况、行业前景、资产的特点以及其他相关因素。
通过对这些因素的分析和估计，资产评估师可以得出一个合理的预期收益数额，并以此确定资产价值。
收益法在不同的资产评估场景中具有广泛的应用。
对于不动产，如房地产，收益法常用于确定租金的合理水平。
评估师会考虑周边区域租金水平、房屋状况、租约情况等因素，以确定该房产的租金收益，并以此计算其价值。
对于企业，收益法可用于评估未来现金流量，进而确定企业的价值。
这需要考虑企业的盈利能力、市场份额、行业前景等信息，并结合财务数据进行分析和推算。
在使用收益法时，有几个需要注意的事项。
首先，评估师需要准确获取和理解相关数据和信息。
这包括市场数据、财务报表以及与资产相关的信息，如租约、业务合同等。
其次，评估师需要对数据和信息进行合理的处理和分析，选择适当的评估模型和方法。
不同的资产可能需要不同的模型和方法来计算其预期收益。
最后，评估师需要根据实际情况和专业判断进行合理的调整和校正。
收益法往往涉及各种预测和估算，因此评估师需要充分考虑估计误差和不确定性，以保证评估结果的准确性和可靠性。
总结起来，资产评估的收益法是一种常用的评估方法，可以帮助确定资产的价值。
它基于资产所能产生的预期收益来进行评估，并需要考虑市场状况、行业前景和资产特点等因素。
在使用收益法时，评估师需要准确获取和理解相关数据和信息，并对其进行合理的处理和分析。
同时，评估师还需要根据实际情况和专业判断进行调整和校正。
收益法在各类资产评估中的应用共80页文档
56、书不仅是生活，而且是现在、过 去和未 来文化 生活的 源泉。 ——库 法耶夫 57、生命不可能有两次，但许多人连一 次也不 善于度 过。— —吕凯 特 58、问渠哪得清如许，为有源头活水来 。—— 朱熹 59、我的努力求学没有得到别的好处， 只不过 是愈来 愈发觉 自己的 无知。 ——笛 卡儿
拉
60、生活的道路一旦选定，就要勇敢地 走到底 ，决不 回头。 ——左
收益法在各类资产评估中的应用
16、人民应该为法律而战斗，就像为 了城墙 而战斗 一样。 ——赫 拉克利 特 17、人类对于不公正的行为加以指责 ，并非 因为他 们愿意 做出这 种行为 ，而是 惟恐自 己会成 为这种ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ行为的 牺牲者 。—— 柏拉图 18、制定法律法令，就是为了不让强 者做什 么事都 横行霸 道。— —奥维 德 19、法律是社会的习惯和思想的结晶 。—— 托·伍·威尔逊 20、人们嘴上挂着的法律，其真实含 义是财 富。— —爱献 生
收益法在房地产评估中的应用分析
收益法在房地产评估中的应用分析1. 引言1.1 背景介绍随着经济的发展和国家政策的不断调整，房地产市场发生了翻天覆地的变化。
在这样的背景下，利用收益法进行房地产评估具有更加准确和可靠的优势，能够更好地反映房地产项目的价值。
深入研究收益法在房地产评估中的应用，对于提高评估准确度和科学性具有重要的意义。
本文将从收益法概述、房地产评估中的应用、收益法的优缺点、影响因素分析以及案例分析等方面进行探讨，以期对收益法在房地产评估中的应用进行更加深入的了解。
1.2 研究意义房地产是国民经济中重要的组成部分，对于国家经济发展和社会稳定起着重要作用。
房地产评估是确定房地产物业价值的一种重要方式，而收益法作为评估方法的一种，通过预测房地产物业未来的潜在收益来确定其市场价值。
研究收益法在房地产评估中的应用具有重要的理论和实践意义。
通过深入研究收益法在房地产评估中的应用，可以帮助评估师更准确地确定房地产物业的价值，为市场参与者提供更为客观和准确的评估结果，促进房地产交易的顺利进行。
研究收益法的优缺点以及影响因素分析，有助于评估师和决策者更深入地了解该方法的局限性和适用性，从而提高评估效率和准确性。
通过案例分析可以更好地将理论知识与实际操作相结合，为评估师提供实践指导和借鉴。
研究收益法在房地产评估中的应用对于完善评估方法、提高评估准确性、促进房地产市场的健康发展具有积极作用，具有重要的实践意义和推动价值。
1.3 研究方法在研究方法部分，我们将采用实证分析和案例研究相结合的方式，通过收集大量房地产市场数据和相关资料，运用数理统计和计量经济学方法对收益法在房地产评估中的应用进行深入剖析。
我们将对收益法的理论基础和计算公式进行分析，并结合实际案例进行模拟计算，验证其在实际应用中的准确性和可靠性。
我们还将从不同角度探讨收益法在房地产评估中的优缺点，以及可能对评估结果产生影响的因素，通过对比分析和逻辑推理，深入剖析其适用范围和局限性。
收益法及其在资产评估中的应用
我 们常听说 “ 文档 一体化 ” 是管理 好文书 档案 的前 提 ， 即要
求把档案信息化 纳入 办公 自动化的总格局之 中，与办公 自动化 融为一 体 ， 同步进行 。办公 自动化虽然应用较 好 ， 但没 有考虑档
的需要 ， 应将 电子文的整理与归档提升 到 自己的工作 日程 中来 ，
使档案工 作逐步走 上规范化 、 制度化 、 科学化 和现代化 的轨道 ， 使之更好地服务于企业 的科研管理 ， 为企业 的进一步发展 ， 提供 必要 的支持 和服 务。 参考 文献
为： ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
求本 的思路 ，也是采用资本化和折现 的途 径及其方法来判 断被 评估资产 现时价值 的方法。
收益法有 ３ 基本 前提要素 ：被评估 资产 的预期收益是 能 个 够完整 、 准确测算得到货 币数据 的 ； 资产评估 中需 用的折现率或
Ｉ一 熹、 ＝’ ｌ
式 中：） Ｊ为资产 的收益现值 ， ｝ 即要评 估的资产价值 ； Ｒ 为资产
收 稿 日期：０ ８ １－ ８ ２ ０ — ２ ０
Ｊ ＿ 法 其 在 资 产 评 估 中 的 应 用 ｛ 欠益 及
屠 蕴 雯
（ 西 省会 计 函授 学 校 ， 山 山西 太 原 ，３ ０ ４ ００２ ）
摘
要： 阐述 了收 益法的含 义和 ３个基本要 素 ， 分析 了收益 法与成本 法、 市场 法的不
案对待。 要 将电子文件归档工作纳入本单位的立卷 归档制度 ，并列 入信息管理工作 程序 ， 在布置 、 检查 、 总结 、 考核信息 管理工作 的 同时 ， 布置、 检查 、 总结 、 考核电子文件归档工作。
３２ 电子 文件 归 档 制 度 的 健 全 ．
理人员统一行动。文书机要员都是用计 算机处理 文件 ， 领导也通
收益法在无形资产评估中的应用
到聘请后 ，根据企业的合资 目的 ，决定在企业继续 经营的假设前
提下评估该企业的资产。
其一 ， 评估 范围。经过 了解生生钢铁厂在进行 中外合资时 ， 将
原企业 中的非经营资产分离出来 ， 中主要包括 职工宿舍楼 、 其 职工
田企业 内部组织生产经营活动 的法定依据 ， 不得随意更改。 在油 田 企业资金预算管理的基础上 ， 对资金运行 的全过程实施系统管理。
其一 ， 无形资产评估的难点 。 具体包括 ： １ 自创无形资产的成 （）
本 难 以确 定 。 自创 无 形 资产 的时 间可 能 跨 越 多 个 会计 期 间 ， 这样 同
一
法适用于以投资或转让 为 目的的无形资产评估 ，因为无形资产之 所 以能 被 用来 投 资或 转让 ，在 于其 能 够 给拥 有者 带 来超 额 收
金不得挤 占或挪用 。 非生产经营资金本着宁可少花 、 不可多花的原
［］ １徐奋 ：我 国现阶段 企业资金管 《 理存在问 题及应对措施》《 ， 时
代金融》 Ｏ７年第 ２期。 ２（ 】
［］ ２ 张鲁 东： 油田企业资金管理体制前瞻》 《 《 ， 经济师》 ０ ５ ２ｏ 年
第 ８期 。
一
资金 ， 一律 实行 有偿 制 ， 严格监控 ， 专款专用 。 第三 ， 建立资金补偿
是资金核定系统 的管理 对下属单位坚持 以需要与节约兼顾 为
积累机 制 ， 强化资金后续 管理 。 对油 田企业 下属单位实行折 旧基金 和管理 费用部分上交的方式 ， 积累基金 ， 对下属 困难企业适 当给予
益——垄断利润和超额利润 ， 因此 ， 其转让或投 资并不是作为一般 商品来进行 ， 而是作为一种获利能力 ， 故其转让或投资价值最适合 采用收益现值法来 进行评估 。 无形资产评估的收益现值法则是指通过评估无形资产未来预
收益法评估案例
收益法评估案例在企业并购、股权转让、资产评估等交易中，收益法是一种常用的评估方法。
本文将通过一个实际案例，介绍收益法在评估中的应用和具体步骤。
案例背景：某公司拟收购一家制造业企业，希望通过评估确定目标公司的合理收购价格。
在这种情况下，收益法是一种常用的评估方法。
该公司委托评估机构对目标公司进行评估，以确定其合理的市场价值。
具体步骤：1. 确定评估对象。
首先，评估机构需要确定评估的对象，即目标公司的资产和业务。
在这个案例中，评估的对象包括目标公司的生产设备、库存、知识产权、员工、客户资源等。
2. 收集相关信息。
评估机构需要收集目标公司的财务报表、营业收入、成本支出、利润情况等相关信息。
同时，还需要了解行业发展趋势、市场竞争情况、宏观经济环境等因素。
3. 进行财务分析。
评估机构通过对目标公司的财务数据进行分析，计算其未来的现金流量。
这包括对营业收入、成本支出、税收、折旧摊销等进行合理预测，以确定未来的盈利能力。
4. 确定折现率。
在收益法评估中，折现率是一个重要的参数。
评估机构需要根据目标公司的风险情况、行业平均水平、市场利率等因素，确定合适的折现率。
5. 计算企业价值。
通过对未来现金流量进行折现，评估机构可以得出目标公司的现值。
这一数值即为目标公司的企业价值，也是收购价格的重要参考。
6. 编制评估报告。
最后，评估机构需要将评估结果整理成报告，向委托方进行汇报。
报告中应当包括评估方法、数据来源、假设条件、风险分析等内容，以便委托方了解评估的过程和结论。
结论：通过收益法评估，评估机构可以确定目标公司的合理市场价值，为企业并购、股权转让等交易提供重要参考。
在实际操作中，评估机构需要充分了解目标公司的业务和财务情况，合理选择折现率，并对未来现金流量进行准确预测，以确保评估结果的准确性和可靠性。
通过本案例的介绍，相信读者对收益法评估有了更深入的了解，希望能对相关领域的从业人员有所帮助。
收益法在企业价值评估中的应用研究文献综述
收益法在企业价值评估中的应用研究文献综述1. 引言1.1 收益法在企业价值评估中的应用研究文献综述收益法是企业价值评估中常用的方法之一，通过对企业未来收益进行估算，从而确定企业的价值。
收益法的应用范围非常广泛，可以用于不同类型企业的价值评估，包括上市公司、私人企业以及投资项目等。
在企业财务领域，对收益法的研究也日益深入。
现有文献对收益法的原理和方法进行了探讨，提出了不同的应用模型和计算方式。
通过综合现有研究文献，可以了解到收益法在企业价值评估中的应用情况，以及对企业经营决策的影响。
不同研究方法的比较分析也是文献综述中的重要内容。
通过比较不同方法的优缺点，可以为企业的实际应用提供指导。
从局限性和未来研究方向的角度出发，可以指导未来研究的方向，提出改进收益法应用的建议。
通过对收益法在企业价值评估中的应用研究文献综述，可以更好地理解这一评估方法的优势和局限性，为企业的决策提供更有力的支持。
2. 正文2.1 收益法的基本原理及应用范围收益法是企业价值评估中常用的一种方法，其基本原理是通过对企业未来现金流量的预测和折现来确定企业的价值。
收益法的应用范围包括但不限于股权估值、企业并购、资产评估等领域。
在股权估值中，收益法通常被用来确定企业的公允价值，帮助投资者做出决策。
在企业并购中，收益法可以帮助买方确定合理的收购价格，同时也可以帮助卖方评估自己企业的价值。
在资产评估中，收益法则可以被用来确定特定资产的价值，指导资产的管理和配置。
收益法的应用范围广泛，其原理简单明了，使其成为企业价值评估中的重要方法之一。
通过收益法，可以对企业进行客观的评估，从而为投资者、管理者和其他利益相关者提供有价值的信息。
在实际操作中，需要充分考虑收益法的局限性和方法适用性，同时结合企业的具体情况和行业特点，在评估过程中进行合理的调整和适当的权衡，以确保评估结果的可靠性和有效性。
部分说明了收益法的基本原理及应用范围，对读者有助于了解收益法在企业价值评估中的重要性和适用性。
课件 收益法在企业价值评估中的应用
主要内容第一节企业价值评估概述第二节收益法在企业价值评估中的运用第三节市场法在企业价值评估中的运用第四节成本法在企业价值评估中的运用一、收益法应用的操作步骤（一）确定评估思路和模型（二）分析和调整历史财务报表（三）确定和划分收益期（四）预测未来收益（五）确定折现率（六）测算经营性资产及负债价值（七）识别和评估溢余资产、非经营性资产及负债（八）得出评估结果二、收益法的计算公式及其说明（一）企业持续经营假设前提下的收益法1.年金法年金法的公式为：P=A/r式中：P——企业评估价值；A——企业每年的年金收益；r——资本化率。
【例】待估企业预计未来5年的预期收益额为100万元、120万元、110万元、130万元、120万元，假定本金化率为10%，试用年金法估测待估企业价值。
2.分段法分段法是将持续经营的企业的收益预测分为前后两段。
(1)假设以前段最后一年的收益作为后段各年的年金收益，分段法的公式可写成：(2)假设从（n+1）年起的后段，企业预期年收益将按一固定比率（g）增长，则分段法的公式可写成：【例】待估企业预计未来5年的预期收益额为100万元、120万元、150万元、160万元、200万元，并根据企业的实际情况推断，从第六年开始，企业的年收益额将维持在200万元水平上，假定本金化率为10%，使用分段法估测企业的价值。
【例3】承上例资料，假如评估人员根据企业的实际情况推断，企业从第六年起，收益额将在第五年的水平上以2%的增长率保持增长，其他条件不变，试估测待估企业的价值。
（二）企业有限持续经营假设前提下的收益法1.关于企业有限持续经营假设的适用。
2.企业有限持续经营假设是从最有利于回收企业投资的角度争取在不追加资本性投资的前提下，充分利用企业现有的资源，最大限度地获取投资收益，直至企业无法持续经营为止。
3.对于有限持续经营假设前提下企业价值评估的收益法，其评估思路与分段法类似。
式中：P n －第n 年企业资产的变现值其他符号含义同前。
企业整体资产评估的收益法
企业整体资产评估的收益法一、企业整体资产评估中收益法的应用形式企业整体资产评估的假设前提是持续经营，企业在持续经营的前提下，一是假设企业仍按原先设计与兴建的目的使用，企业在生产经营过程中能自觉保持资产的再生产;二是企业经营期限是无穷长。
在此基础上，收益法应用于企业整体评估的形式有两种:(一)年金资本化法。
其计算公式为:式中:p--企业整体资产评估值;A--企业年金收益;r--本金化率。
这种方法主要用于企业每年收益额均相等的情况。
但是，实际中，每年收益额均相等的企业是没有的。
因此，这种方法适用于企业生产经营活动比较稳定，并且市场变化不太大的企业评估。
(二)分段法这种方法是在充分调查和了解被评估企业内部经营环境和外部环境的基础上，根据企业前几年的经营状况以及产品的市场营销情况，预测企业未来若干受溢，并假定从前若干年最后一年开始，以后各年将保持固定收益。
分别将两部分收益进行折现和资本化处理后折现，最后加总计算出企业的评估价值。
计算公式为:式中:P--企业评估值;Rt--未来各年度收益额;r1--折现率;r2--资本化率。
〖参见辅助阅读〗二、企业整体评估应考虑的因素(一)企业全部资产价值企业的资产包括有形资产和无形资产。
掌握企业全部资产数量和质量是进行企业整体评估的关键。
(二)企业的获利能力1.企业所属行业的收益。
由于政策、价格、市场需求等因素的影响，不同行业的企业获利能力是不同的。
2.市场竞争因素。
确定其获利能力是根据企业现实水平预测未来的收益。
3.企业的资产结构和负债比例。
企业的资产结构是指企业各类资产在全部资产中所占的比重。
在资产总额一定的情况下，不同的资产结构，都会企业的盈利水平产生不同的影响。
固定资产和流动资产应保持一定的比例，但这种比例应是多少，视不同类型企业而定。
从企业筹资渠道来说，总的来讲，有权益资本和负债。
负债的资金成本较低，负债比例越高，企业获利能力越强。
故负债比例也直接影响企业的获利能力和水平。
收益法在无形资产评估中的应用
第二节收益法在无形资产评估中的应用〖基本内容〗一、无形资产评估中收益法的应用（一）计算公式根据无形资产转让计价方式不同，收益法的应用可表示为下列两种方式：式中：K----无形资产分成率；R i---销售收入或销售利润作为无形资产分成基数；i----收益期限；r----折现率。
两公式的不同处在于公式②多了一项最低收费额，但在后项按扣除最低收费额后测算无形资产分成率，因而本质上与公式①一致。
公式②是基本式。
（二）最低收费额的确定最低收费额指无形资产转让中的“旱涝保收”收入或称之为“入门费”，是最低转让价，也可作为无形资产竞卖底价。
由于无形资产具有垄断性，当某项无形资产是购买方必不可少的生产经营条件时，无形资产转让的最低收费额由以下因素决定：1．重置成本：购买方应该补偿无形资产成本费用，若购买方与转让方共同使用该项无形资产，则由双方按运用规模、受益范围等分摊成本费用。
2．机会成本：无形资产转让的机会成本指因转让而减少的利润或增加的开发支出，应由购买者补偿。
最低收费额的计算公式如下：公式中“购买方运用无形资产的设计能力”可根据设计产量或按设计产量计算的销售收入确定，各方“运用无形资产的总设计能力”指运用无形资产各方汇总的设计能力。
分摊无形资产重置成本不是按照实际运用无形资产的规模，而是按照设计规模确定权重，购买方独家使用该无形资产时转让成本分摊率为1；“无形资产转出的净减收益”和“再开发净增费用”运用边际分析方法测算。
“无形资产转出净减收益”一般指无形资产尚能发挥作用期间减少的净现金流量。
“再开发净增费用”包括保护该无形资产追加的科研费用和其他费用、员工再培训费用等。
例：某企业转让浮法玻璃生产技术，已知如下资料：该企业与购买企业共同享用浮法玻璃生产技术，双方设计能力分别为600万和400万标箱；浮法玻璃生产技术系国外引进，账面价格200万元，已使用2年尚可使用8年，2年通货膨胀率累计为10%；该项技术转出对该企业生产经营有较大影响，以后8年减少的销售收入按折现值计算为80万元，追加开发费20万元。
资产评估的资产基础法和收益法
资产评估的资产基础法和收益法资产评估是指对财务资产或非财务资产进行评估的过程，其目的是为了确定该资产的价值。
资产评估通常采用两种方法来进行，即资产基础法和收益法。
本文将从这两种评估方法的原理、应用和优缺点等方面进行介绍和分析，以便读者对资产评估有更深入的了解。
首先，我们来看资产基础法。
资产基础法是一种评估资产价值的方法，其原理是根据资产的实际成本来确定其价值。
该方法通常适用于固定资产、不动产等长期的资产。
资产基础法最常见的评估方法是成本法，即根据资产的历史成本来确定其价值。
成本法的主要原理是认为资产的价值等于其原始购买成本减去已经耗用的折旧值，因此它适用于资产有明确历史成本和清晰折旧情况的情况。
其次，我们来看收益法。
收益法是另一种评估资产价值的方法，其原理是通过预期未来现金流的贴现来确定资产的价值。
该方法通常适用于收益性资产，如股权、债券等。
收益法最常见的评估方法是贴现现金流法，即根据资产未来的现金流入量来确定其价值。
这种方法的核心思想是资产的价值应该由其未来所带来的收益来决定，因此它适用于资产的价值主要来自于未来收益的情况。
两种方法各有优缺点。
资产基础法的优点在于其计算方法相对简单，直接根据资产的历史成本和折旧情况即可确定其价值，适用于固定资产等场合。
但是，资产基础法忽视了资产的未来收益情况，因此在评估收益性资产时会存在局限性。
相对来说，收益法的优点在于能够更加全面地考虑资产的未来收益情况，因此适用于收益性资产的评估。
但是，收益法的缺点在于其需要对未来现金流进行预测，这个预测必然存在不确定性，因此收益法的评估结果可能会受到预测误差的影响。
综上所述，资产评估的资产基础法和收益法都是评估资产价值的重要方法，它们各有适用的范围和局限性。
在实际评估中，应根据具体资产的特点来选择合适的评估方法，并且可以结合两种方法进行综合评估，以提高评估结果的准确性。
同时，也需要不断优化和改进评估方法，以适应不同类型资产的评估需求，为资产的交易、贷款和投资等提供准确的价值参考。
收益法在企业价值评估中的应用分析
收益法在企业价值评估中的应用分析作者：董连德来源：《中国管理信息化》2014年第03期[摘要] 近年来，随着企业并购行为的日益频繁，并购双方对并购对象公允价值的关注程度不断提高，资产评估在企业并购中保护各类产权主体合法权益的作用越发引起重视。
收益法、市场法与成本法（资产基础法）是评估企业价值的3种主要方法，在当前我国资本市场不够发达、企业产权交易市场尚不完善、信息披露不充分的情况下，收益法成为与成本法并重的企业价值评估主要方法。
由于收益法在技术操作上的复杂性，使得收益法在实际应用中存在一些问题。
本文在对实践经验加以总结的基础上，结合企业生命周期理论，对收益法的应用提出一些建议。
[关键词] 收益法；企业价值；评估；应用doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2014 . 03. 006[中图分类号] F123.7 [文献标识码] A [文章编号] 1673 - 0194（2014）03- 0010- 02新修订的《资产评估准则——企业价值》已正式施行。
本次准则修订，对企业价值评估的有关事项进一步做了明确，特别是对收益法进行了较大的调整和完善，为资产评估师合理运用收益法评估企业价值提供了更加明确的操作规范。
笔者结合国有资产评估工作，对收益法在企业价值评估中的应用提出一些看法，与同行商榷。
1 收益法在企业价值评估应用中存在的几个问题收益法是以估测被评估单位预期未来产生的收益折现现值为途径的各类评估方法。
《资产评估准则——企业价值》强调“注册资产评估师执行企业价值评估业务，应当根据评估目的等相关条件，分析收益法、市场法和成本法的适用性，恰当选择一种或者多种资产评估基本方法”。
同时强调“以持续经营为前提对企业价值进行评估时，资产基础法一般不应当作为唯一使用的评估方法”。
相比于成本法侧重于反映企业账面资产重置价值，收益法更侧重于强调企业未来收益的现时价值反映，是对企业各生产要素持续运营能力的一种估值。
资产评估的收益法
资产评估的收益法资产评估是对资产价值进行估计、评价的过程。
其中，收益法是一种常用的资产评估方法之一。
通过收益法，可以根据资产产生的预期收益来评估其价值。
本文将介绍收益法的原理、应用以及评估过程。
一、收益法的原理收益法是一种基于资产预期收益的评估方法。
其核心思想是根据资产所能产生的未来收益来决定其价值。
通常情况下，资产的价值与其未来现金流量息息相关。
因此，通过对未来现金流量进行预测，并将其折现到现值，可以得出资产的评估价值。
二、收益法的应用收益法广泛应用于不同类型的资产评估中，包括房地产、股权、债券等。
在房地产领域，收益法常用于评估商业地产、租赁物业等。
在股权领域，收益法可以用于评估公司的价值，帮助投资者做出决策。
此外，收益法也可以应用于债券等固定收益类资产的评估。
三、收益法的评估过程收益法的评估过程通常包括以下几个步骤：1. 收集资产相关信息：首先需要收集资产的相关信息，包括资产类型、所在地区、使用情况等。
同时，还需要了解资产所产生的现金流量信息，包括租金、收益等。
2. 预测未来现金流量：在收集到资产相关信息后，需要对未来现金流量进行预测。
这可以通过分析市场情况、行业发展趋势等来进行。
3. 确定折现率：折现率是将未来现金流量折算到现值的重要参数。
折现率的确定需要考虑市场利率、风险溢价等因素。
4. 计算资产价值：在确定了未来现金流量和折现率后，可以进行资产价值的计算。
通常情况下，资产价值等于未来现金流量的折现值之和。
5. 敏感性分析：由于未来现金流量和折现率都存在不确定性，因此进行敏感性分析可以帮助评估者了解不同因素对资产价值的影响程度。
四、收益法的局限性尽管收益法是一种常用的资产评估方法，但也存在一定的局限性。
首先，收益法对未来现金流量的预测存在一定的不确定性，这会影响到资产价值的准确性。
其次，收益法对折现率的确定也有一定的主观性，不同的评估者可能会得出不同的结果。
此外，收益法也无法考虑到资产的非经济价值，如地理位置、品牌价值等。
收益法在各类资产评估中的应用
收益法在各类资产评估中的应用引言在资产评估领域，收益法是一种常用的评估方法。
它主要通过分析资产所产生的收益来确定其价值。
本文将探讨收益法在各类资产评估中的应用，并介绍一些常见的收益法评估模型。
一、收益法简介收益法是一种基于资产收益来确定其价值的方法。
它的基本思想是，在市场经济条件下，资产的价值应该与其所能产生的未来收益相关联。
换句话说，一个资产的价值取决于它所产生的现金流量。
收益法的核心是预测资产未来的收益和现金流，并以此为基础进行评估。
通过对资产未来收益进行分析和估计，可以获得一个合理的市场价值。
二、收益法在商业资产评估中的应用1. 商业地产评估商业地产是指用于商业目的的房地产，如写字楼、购物中心和酒店等。
在商业地产评估中，收益法是一种常用的评估方法。
通过分析商业地产的租金收入和未来的租金增长趋势，可以预测其未来的收益。
同时，还可以考虑其他因素，如地理位置、市场需求和竞争状况等。
将这些因素综合考虑，可以得出一个合理的市场价值。
2. 公司评估在公司评估中，收益法也有着广泛的应用。
通过分析公司的盈利能力、现金流量和风险等因素，可以预测公司未来的收益。
收益法在公司评估中有多种模型可以选择，如股票市场法、现金流折现法和盈利倍数法等。
根据不同的情况和需求，可以选择合适的模型进行评估。
3. 物业评估除商业地产外，收益法还可以应用于其他类型的物业评估。
比如住宅房产的评估，可以通过分析租金收入和租金增长趋势，来预测其未来的收益。
此外，收益法还可以应用于土地评估、农田评估和森林评估等。
通过分析这些资产所能产生的收益，可以确定它们的市场价值。
三、常见的收益法评估模型在收益法评估中，常见的模型有：1. 直接资本化法直接资本化法是最简单和常用的收益法模型。
它适用于相对稳定的市场和租金水平。
这个模型的基本思想是，将资产的净收益除以一个合适的资本化率来确定其价值。
资本化率可以通过市场调研和历史数据来确定。
2. 现金流折现法现金流折现法是一种较为精细和复杂的收益法模型。
收益法的原理及应用
收益法的原理及应用1. 收益法的概述收益法是一种常用的估值方法，广泛应用于商业评估、投资决策和资产定价等领域。
它基于预测未来现金流的能力，将资产的价值归结为预计收益的现值。
收益法的核心原理是通过分析和评估资产产生的未来现金流来确定其价值。
2. 收益法的原理收益法的原理基于时间价值的概念，即未来的现金流在今天的价值要低于面值。
基本的收益法公式如下：资产的价值 = 未来现金流的折现值之和其中，未来现金流是指资产在未来一段时间内所产生的现金流入和现金流出。
折现值是指将未来现金流折算为今天的价值，考虑到时间价值的影响。
折现率反映了投资者对未来现金流的风险和机会成本的评估。
3. 收益法的应用收益法可以应用于许多不同类型的资产，包括股票、债券、不动产等。
在实际应用中，需要根据具体资产的特征和市场条件进行适当调整和修正。
3.1 股票估值收益法在股票估值中的应用很广泛。
投资者可以基于公司预计未来的盈利能力来评估公司的价值。
具体而言，可以使用盈利贴现模型来计算股票的内在价值。
该模型假设未来盈利能力与现金流的折现值相关，通过考虑盈利增长率和折现率来评估股票的价值。
3.2 不动产估值对于不动产的估值，收益法也是一种常用的方法。
在评估不动产的价值时，可以根据该不动产预计的租金收益和未来的销售收益进行估算。
通过将未来现金流折算为今天的价值，可以得出不动产的净现值，进而评估其价值。
3.3 其他应用领域除了股票和不动产，收益法还可以应用于其他各种投资工具和资产类型的估值。
例如，可以基于企业的未来现金流来评估债券的价值。
在项目投资决策中，也可以使用收益法来评估预计未来的现金流入和现金流出，以支持投资决策。
4. 收益法的优点与局限性4.1 优点•考虑到未来现金流的价值，更能反映资产的真实价值。
•灵活性高，适用范围广，可应用于不同类型的资产。
•考虑到时间价值，能够较全面地评估投资风险和回报。
4.2 局限性•对未来现金流的预测很难准确，因此估值结果可能存在误差。
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2020/11/20
收益法在各类资产评估中的应用
二、评估对象的界定
了解评估对象的内涵，以及评估对象所涉及资产的范围， 以便合理预测资产未来预期收益和风险程度 房地产、矿业权评估对象的界定相对简单，更注重评估对 象本身的经济状况 企业价值评估、资产组和商誉减值测试评估对象的界定则 更加复杂，除了了解其自身资产构成范围，还需要了解其 他配套资产和非经营性资产、溢余资产
2020/11/20
收益法在各类资产评估中的应用
一、收益法概述
• 提出问题：
• （1）营运资金：范围、最低现金保有量、溢余货币资金 • （2）资本性支出：与折旧摊销的关系 • （3）无风险报酬率:国债到期收益率、票面利率、是否含
有通货膨胀溢价 • （4）风险溢价:成熟资本市场调整、净资产收益率、股票
三、收益期与预测期
(7)企业正常经营所必须的主要生产资料的取得是否存在不确定 性。 此类企业中最有代表性的即为房地产企业。由于我国土地资源 稀缺，土地供给十分有限，房地产企业获得开发用地的不确定 性较高，相应其未来的经营年限亦很难预测，因此对于房地产 企业收益期限的确定，通常结合评估假设确定为有限期限，其 收益期限至基准日所拥有的全部土地资源开发完毕为止。 对于除房地产销售外，另外预留了部分房产进行租赁等自营业 务的房地产企业，由于租赁等业务可视为永续经营，因此企业 收益期限可视为无限期，但其中的房地产销售业务应在基准日 所拥有的全部土地资源开发完毕时截止。
1,875,055.08 480,700.00 692,208.00
4-3 土地使用税(元)
按12元/m2计算
82,712.88
82,712.88
82,712.88
4-4 管理费(元)
按年租金的2%计
62,198.40
64,375.34
115,368Βιβλιοθήκη 004-5 修缮费(元)按重置成本的2%计
167,200.00
2020/11/20
收益法在各类资产评估中的应用
三、收益期与预测期
均衡状态：
实际的销售增长应接近于一种均衡水平； 公司的投资活动应趋于减少，公司只对现有生产能力进行简单 的更新，常规的改进以及升级,资本性支出较小； 公司的成本结构应该基本定型； 公司的财务杠杆接近行业平均水平； 公司的风险水平达到市场平均水平； 公司资本的实际收益率应接近于恒定不变。
三、收益期与预测期
(9)企业的投资者是否有明确的清算、重组或其他处置计 划。 企业的存续除与本身的运营管理有关，也与投资者的经营 理念息息相关，因此，若投资者有明确的关停、重组、处 置计划，则相关企业的收益期限是有限的。 如中外合资企业
2020/11/20
收益法在各类资产评估中的应用
四、预期收益
本化或折现以确定评估对象价值的评估思路。 • 房地产评估中的收益法，预计估价对象未来的正常净收益，选
用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价 对象的客观合理价格或价值的方法。 • 评估值=未来收益期内各期的收益现值之和
2020/11/20
收益法在各类资产评估中的应用
一、收益法概述
• 矿业权评估中的收益途径评估方法,是基于矿业权所对应的 矿产资源未来开发收益中，归属矿业权的收益决定矿业权 价值这一前提的。
2020/11/20
收益法在各类资产评估中的应用
三、收益期与预测期
(8)企业具有核心盈利能力的资产是否有明确的使用期限制，这
种限定是否可以解除。
通常有使用期限制的资产大多为无形资产，如公路桥梁收费权
、专利技术许可使用权、商标使用权、特许经营权等。对于依
赖于这些无形资产盈利的企业来说，一旦这些资产的使用期终
四、预期收益-房地产评估
167,200.00
167,200.00
4-6 保险费(元)
按重置成本的2‰计
16,720.00
16,720.00
16,720.00
4-7 营业税及附加(元) 按租金收入的5.55%计
172,600.56
178,641.58
320,146.20
5 年总纯收入(元) 6 折现率(%) 7 剩余使用年限(年)
收益法在各类资产评估中的应用
三、收益期与预测期
项目 企业价值评估
不动产评估 矿业权评估 资产减值测试
评估
收益期 无限/有限
有限 有限 有限/无限
预测期 5年或达到稳定
状态 当前 三到五年 不超过5年
2020/11/20
收益法在各类资产评估中的应用
三、收益期与预测期
Ø 注册资产评估师应当根据被评估企业经营状况和发展前 景以及被评估企业所在行业现状及发展前景,合理确定收 益预测期间，并恰当考虑预测期后的收益情况及相关终 值的计算。
2020/11/20
收益法在各类资产评估中的应用
三、收益期与预测期
（6）以耗竭性资源为主要原料的企业
以耗竭性资源为主要原料的企业中比较典型的有金属冶炼企业
，石化企业，火电企业等等。考虑到耗竭性资源其耗竭性的、
不可再生的的特性，相关技术的突飞猛进以及国家产业政策的
不确定性，这些企业未来真正永续经营的可能性较小；同时，
企业价值=预测期间的各年收益现值和+终值（永续价 值）的现值
Ø 收益期：有限期、永续
2020/11/20
收益法在各类资产评估中的应用
三、收益期与预测期
收益期
历史年份
预测期
基准日（12月31日） 基准日（8月31日）
2020/11/20
明确的预测期后
收益法在各类资产评估中的应用
三、收益期与预测期
预测期的确定 会计期间 最后期限不应在公司达到均衡状态之前 最后期限应足够靠后，以便将由于使用简化方法所 引起的评估误差尽可能减小 终值占公司总价值的比重越大，对其预测越应认真 和慎重。
年度计。
2020/11/20
收益法在各类资产评估中的应用
四、预期收益-房地产估价 序号
项目
计算标准
2011.1.1~ 2013.12.31 (租金不变期）
2014~2021.3.6 (每两年增3.5%)
1 年租金收入(元)
3,109,920.00 3,218,767.20
2 租金年平均增长率(%) 3 月租金(元/m2)
二、评估的对象界定
评估对象
预期收益
企业整体价值
企业自由现金流量
股东全部权益价值 权益自由现金流量
股东部分权益价值 现金红利
土地使用权、房屋 净收益 建筑物、房地产
采矿权、探矿权 现金流量、剩余现金 流量、剩余净利润
资产组、资产组组 扣除营运资金后的现
合、商誉
金流量
折现率 WACC CAPM 借用CAPM 累加法 市场提取法 累加法
• 评估对象:企业价值、不动产、矿业权、资产组及资产组组 合（含商誉）
• 主要内容:评估对象的界定、收益额(收益口径)、收益期与 预测期、终值、折现率
2007-8-28
收益法在各类资产评估中的应用
一、收益法概述
• 评估感悟：
• （1）审计讲究的是分析性复核，评估注重的是逻辑推理， 遵循一致性、匹配性原则
收益法在各类资产评估 中的应用
2020/11/20
收益法在各类资产评估中的应用
目录
第一部分 收益法概述 第二部分 评估对象 第三部分 收益期与预测期 第四部分 预期收益 第五部分 折现率 第六部分 其他
2007-8-28
收益法在各类资产评估中的应用
一、收益法概述
• 学习目的：通过收益法在不同资产评估中的具体运用，进 一步加深对收益法的理解，区别其中的不同和联系，达到 融会贯通，活学活用，具体问题具体对待的目的。
这类企业核心设备的经济寿命通常较长，因此用经济寿命来确
定收益期限较为合理。由于部分耗竭性资源具备一定的可回收
性或储量丰富、未来可使用年限很长，相关企业受资源的制约
较小，其未来经营期相对较长，可近似认为其永续经营。
本类企业的收益年限还与其特定资源的依存度密切相关
2020/11/20
收益法在各类资产评估中的应用
三、收益期与预测期
(2)税收优惠
(3)周期性波动的企业。对周期性行业，持续经营价值 应能够反映在长期中平均的经营条件，可将预测期延长， 使它超过目前所处的商业周期。
(4)多业务且不在同一时间达到均衡状态的公司，有两 种选择：延长预测期，直到公司的各项业务都常态增长； 将各个业务分别独立进行评估。
(5)矿产资源采选企业的收益期限取决于其资源的可采 储量，即收益期限等于资源的剩余可开采年限或剩余服务 年限。
2020/11/20
收益法在各类资产评估中的应用
三、收益期与预测期
(1)资产减值测试评估的特殊要求 出于数据可靠性和便于操作等方面的考虑，建立在该预算 或者预测基础上的预计现金流量最多涵盖5 年，企业管理 层如能证明更长的期间是合理的，可以涵盖更长的期间。
2020/11/20
收益法在各类资产评估中的应用
市场指数收益率 • （5）终值：是否考虑稳定增长率，戈登模型 • （6）资产组是否含有负债
• ……
2020/11/20
收益法在各类资产评估中的应用
一、收益法概述
• 收益法的定义：收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益 的现值，来判断资产价值的各种评估 方法的总称。
• 收益法是将利求本的评估思路和预期收益原则的体现。 Ø 企业价值评估中的收益法，是指通过将被评估企业预期收益资
0.00 62.00
3.5% 64.17
4 年总费用合计(元) (1)＋…+(7)
874,622.24
895,901.86