基准地价评估方法

附件一土地级别的划分一、市区土地级别划分（见表1、表2）
表1 市区商服用地、住宅用地土地级别的划分
表2 市区工业用地、其它用地土地级别的划分
二、各乡镇土地级别的划分（见表3、表4）
表3 各乡镇商服用地、住宅用地土地级别的划分
表4 各乡镇工业用地、其它用地土地级别的划分
附件二基准地价的标准
一、市区基准地价标准
（一）市区商服用地主街路线价表（见表1）
（二）市区商服用地级别平均路线价、住宅用地、工业用地、其它用地基准地价表（见表2）
表2 市区商服用地级别平均路线价、住宅用地、工业用地、其它用地基准地价表
2、容积率：住宅用地2.0、工业用地1.0、其它用地1.0。

二、各乡镇基准地价表
（一）各乡镇商服用地主街路线价表（见表3）
（二）各乡镇商服用地级别平均路线价、住宅用地、工业用地、其它用地基准地价表（见表4）
2、容积率：住宅用地2.0、工业用地1.0、其它用地1.0。

附件三基准地价的应用说明
第一章基准地价的基本内容
一、基准地价的构成
本次评估的基准地价，是指对城市各级土地或均质地域及其商服、住宅、工业等不同土地用途分别评估的法定最高年期的土地使用权平均价格，土地用途分为商服用地、住宅用地、工业用地和其它用地等四类，基准日为2007年1月1日，其权利特征是出让土地使用权，其地价构成包括土地取得成本、土地前期开发成本、按规定收取的相关费用和土地增值收益四个部分，不包括契税、教育附加费、行政配套费、人防费、排污费等土地取得后的费用。

其中：（一）土地取得成本：包括征地（拆迁安置）费用，其中征地费用包括土地补偿费、安置补助费和青苗、地上物补偿费等各项客观费用，拆迁安置费用包括拆除房屋及构筑物的补偿费及拆迁安置补助费等各项客观费用。

（二）土地前期开发成本：市区是指土地前期开发达到“五通一平”（宗地红线外通路、通上水、通下水、通电、通讯、红线内土地平整）所需的各项客观费用；乡镇是指土地前期开发达到“三通一平”（宗地红线外通路、通上水、通电、红线内土地平整）所需的各项客观费用。

（三）按规定收取的相关费用：包括新增建设用地有偿使用费、耕地开垦费、耕地占用税、新菜地开发基金和征地管理费以及按规定应收取的其他费用。

（四）土地增值收益：是指待估土地因改变用途或进行土地开发，达到建设用地的某种利用条件而发生的价值增加，是土地开发后市场价格与成本价格之间的差额。

二、基准地价的表现形式和内涵
（一）商服用地基准地价的表现形式和内涵
商服用地主要包括商业（含商店、商场、各类批发、零售市场及相应附属设施用地）、金融保险业（含银行、保险、信托、证券、期货、信用社等用地）、餐饮娱乐用地（含饭店、餐厅、酒吧、宾馆、旅馆、招待所、度假村等及相应附属设施用地）和其他商服用地（包括写字楼、商业性办公楼和企业厂区外独立的办公用地；旅行社、运动保健休闲设施、夜总会、歌舞厅、俱乐部、高尔夫球场、加油站、洗车场、洗染店、废旧物资回收站、维修网点、照相、理发、洗浴等服务设施用地）。

商服用地级别基准地价采用级别平均路线价为表现形式。

主街路线价是指出让年限为40年，沿主街标准进深（市区为15米，乡镇为12米）的首层商业店面每建筑平方米分摊的土地使用权平均价格；级别平均路线价是指出让年限为40年，级别内除主街路线价区段外，沿街（或沿路）标准进深（市区为15米，乡镇为12米）的首层商业店面每建筑平方米分摊的土地使用权平均价格。

（二）住宅用地基准地价的表现形式和内涵：
住宅用地主要包括高级住宅、普通住宅和别墅等用地。

其地价采用楼面地价表示，其内涵是指出让年限为70年，标准容积率为2.0，地上建筑物每建筑平方米分摊的土地使用权平均价格。

（三）工业用地基准地价的表现形式和内涵
工业用地主要包括工业（含工业生产及其相应附属设施用地、高新技术产业研发与展示中心）、仓储（含用于物资储备、中转的场所及相应附属设施用地）等用地。

其地价采用地面地价表示，其内涵是指出让年限为50年，标准容积率为1.0，每平方米土地的使用权平均价格。

（四）其它用地基准地价的表现形式和内涵
其它用地主要包括营利性的科、教、文、卫、体用地，营利性的市政公用设施及营利性停车场、公墓及需以有偿出让方式供地的其它用地。

其地价采用地面地价表示，其内涵是指出让年限为50年，标准容积率为1.0，每平方米土地的使用权平均价格。

第二章基准地价的修正系统
一、商服用地修正系统
（一）市区商服用地修正系统
1、市区商服用地主街路线价修正系统
商服用地主街路线价适用于主要街道沿街首层店面进深20米以内（标准深度15米）的地价测算，主要对临街深度、临街形式、个别因素、使用年限和期日进行修正：
①深度修正（见表2-1）
②临街形式修正（见表2-2）
表2-2 市区商服用地主街路线价临街类型修正系数表
③个别因素修正（见表2-3）
2、市区商服用地级别平均路线价修正系统
商服用地级别平均路线价适用于除主街路线价适用范围外的其余商服用地地价测算（包括主街路线价20米以外商服用地的地价评估），主要对临街深度、楼层、区位因素、使用年限和期日进行修正：
①深度修正（见表2-2）（二层及以上商业用房不进行深度修正）
②楼层修正（见表2-4）
表2-4 市区商服用地级别平均路线价楼层修正系数表
③区位因素修正（见表2-5）
表2-5 市区商服用地级别平均路线价地价区位影响因素修正系数表
（二）乡镇商服用地修正系统
1、乡镇商服用地主街路线价修正系统
商服用地主街路线价适用于主要街道沿街首层店面进深18米以内（标准深度12米）的地价测算，主要对临街深度、临街形式、个别因素、使用年限和期日进行修正：
①深度修正（见表2-6）
②临街形式修正（见表2-7）
③个别因素修正（见表2-8）
表2-8 乡镇商服用地主街路线价个别因素的修正系数表
2、乡镇商服用地级别平均路线价修正系统
商服用地级别平均路线价适用于除主街路线价适用范围外的其余商服用地地价测算，主要对临街深度、楼层、区位因素、使用年限和期日进行修正：
①深度修正（见表2-6）（二层及以上商业用房不进行深度修正）
②楼层修正（见表2-9）
表2-9 乡镇商服用地级别平均路线价楼层修正系数表
备注：除水头、丰州、官桥、梅山、石井、洪濑、霞美七个乡镇外其余乡镇的二层（含二层）以上的商业用房楼面地价参照住宅用途楼面地价进行计算。

③区位因素修正（见表2-10、2-11）
表2-10 水头、丰州、官桥、梅山、石井、洪濑、霞美、仑苍、诗山、康美、省新、
表2-11 洪梅、蓬华、东田、九都、乐峰、翔云、眉山、向阳
二、住宅用地基准地价修正系统
住宅用地基准地价主要对容积率、区位因素、使用年限和期日进行修正。

（一）容积率修正（见表2-12、2-13）
表2-12 市区住宅用地地价容积率修正系数表
注：容积率小于1.5时按1.5对应的地面价计算，大于6.0时按6.0对应的地面价计算。

表2-13 乡镇住宅用地地价容积率修正系数表
注：容积率小于1.5时按1.5对应的地面价计算，大于6.0时按6.0对应的地面价计算。

本表在制定过程中容积率档次划分结果采用保留一个小数的方案，在具体应用中难免遇到容积率小数位多于一位的现象，可根据上述容积率修正系数表采用内插法求取容积率修正系数，计算方法如下：
设X＜Z＜Y，X、Y为上表中相邻两容积率，Z为待估宗地的容积率
计算式：T z＝T x－（T x－T y）÷（Y－X）×（Z－X）
式中：T z为容积率为Z时的容积率修正系数（待求）；
T x为容积率为X时的容积率修正系数（查表）；
T y为容积率为X时的容积率修正系数（查表）；
（二）区位因素修正（见表2-14、2-15、2-16、2-17）
表2-14 市区住宅用地地价区位影响因素修正系数表
表2-15 水头镇住宅用地宗地影响因素修正表
码头、英都、罗东住宅用地宗地影响因素修正表
住宅用地宗地影响因素修正表
三、工业用地基准地价修正系统
工业用地基准地价主要对区位因素、使用年限和期日进行修正。

（一）区位因素修正（见表2-18、2-19、2-20、2-21、2-22）表2-18 市区工业用地地价区位影响因素修正系数表
表2-19 水头、丰州、官桥、梅山、石井、洪濑、霞美、仑苍、诗山、康美、省新、金淘、码头工业用地宗地影响因素修正表
备注：没有高速公路出入口和港口的乡镇，其“距高速公路出入口或港口距离”影响因子的修正幅度平均分配到“距县级以上道路距离”和“道路类
型”中。

表2-20 英都镇、罗东镇工业用地宗地影响因素修正表
表2-21 洪梅、蓬华、东田、九都、乐峰工业用地宗地影响因素修正表
表2-22 翔云、眉山、向阳工业用地宗地影响因素修正表
四、其它用地基准地价修正系统
其它用地基准地价主要对区位因素、使用年限和期日进行修正。

（一）区位因素修正（见表2-23、2-24、2-25、2-26、2-27）表2-23 市区其它用地地价区位影响因素修正系数表
表2-24 水头、丰州、官桥、梅山、石井、洪濑、霞美、仑苍、诗山、康美、省新、金淘、码头其它用地宗地影响因素修正表
表2-25 英都镇、罗东镇其它用地宗地影响因素修正表
表2-26 洪梅、蓬华、东田、九都、乐峰其它用地宗地影响因素修正表
表2-27 翔云、眉山、向阳其它用地宗地影响因素修正表
五、使用年期和期日修正
（一）使用年期修正
我国实行有限年期的土地使用权有偿使用制度，土地使用年期的长短，直接影响土地收益的多少。

如果待估宗地的土地使用权不是最高土地使用权年限（在基准地价中内涵界定为土地最高许可使用年限），就必须进行土地使用权年限修正，修正系数的公式为：
其中：R —待估宗地的使用年期修正系数；
k —基准地价内涵中的土地使用权年期，即各种用途土地的法定最高出让年期；
m —宗地实际土地使用年期。

r —还原利率，根据福建省国土资源厅【闽国土资综[2007]45号】文件要求，经过综合分析，全面平衡，将土地还原利率确定为6%；
k
m )
r /()
r /(R +-+-=
111111
（二）期日修正
基准地价是一定特定时点评估确定的基准价格，在应用时需要考虑时间因素的影响，即进行期日修正。

期日修正系数的确定有多种方法，并且可以借鉴政府公布、机构评测的各种地价指数、房地产指数或其他相关指数确定。

期日修正系数测算的公式如下：
期日修正系数=宗地评估基准日地价指数/基准地价基准日地价指数
六、商服、住宅混合用地宗地地价计算方法
不同利用类型的土地价值是通过附着于土地上的相应用途的建筑物得以实现。

商服用途的土地价值通过商服建筑实现；居住用途的土地价值通过住宅建筑实现，即土地的价值隐含于建筑之中。

本次基准地价修订商、住用地采用楼面地价，直接体现了土地与房屋的这一关系，可以按不同利用方式的利用状况分别测算各自的楼面总地价，然后对其加总即得商服、住宅混合用地地价，
公式如下：
j
n
i i
i
S
M
P
P ∑=⨯=
1
其中：P ——混合用地单位面积地面地价；
Pi ——第i 种土地利用类型修正后的楼面基准地价； Mi ——第i 种土地利用类型的建筑面积； n ——某一宗地内土地利用类型总数；
Sj ——宗地总用地面积。

根据这一公式，完全不必测算“商服、住宅混合用地基准地价”，只需测算楼面基准地价，按照上面公式就可以计算出混合用地地价。

六、宗地影响因素因子说明表
表2-28 市区商服用地级别平均路线价宗地影响因素修正系数说明表
16
17
18
19
20
21
表2-34 乡镇工业用地地价影响因素修正系数说明表
22
表2-35 乡镇其它用地地价影响因素修正系数说明表
23
第三章基准地价应用的有关事项
一、商服用地临主街第一宗地和街角地首层商业店面分摊的土地使用权价格评估取用商服用地主街路线价；其它未定主街路线价的路段首层商业店面分摊的土地使用权价格的评估，首先看该路段与邻近主街路线价区段的关联性，若两条路段关联性较强，售价和租金具有可比性，则按邻近主街路线价的60-80%作为该路段的主街路线价，并进行修正；其它与主街路线价区段关联性不强的商服用地首层商业店面分摊的土地使用权价格评估取用级别平均路线价。

二层及二层以上商业用房分摊的土地使用权价格评估取用级别平均路线价，并进行楼层系数修正。

二、应用基准地价修正评估宗地价格时，根据影响宗地因素、因子优劣度来取用基准地价的调整幅度，“优”取最高调整幅度，“劣”取最低调整幅度，“一般”不做修正，“较优”取最高调整幅度的一半修正值，“较劣”取最低调整幅度的一半修正值。

三、各级别范围相接宗地在应用基准地价时，级别界线相接第一宗地取用高级别基准地价。

四、特殊用地地价的计算
（一）写字楼等办公用地的地价，参照住宅用地进行测算；
（二）加油站、摊棚市场、专业市场等独立商服用地地价，参照住宅用地地价的120%进行测算；
（三）酒店和旅馆业等独立商服用地地价，根据规划部门批准的规划条件，参照住宅用地地价的70%进行测算；
（四）企业总部等独立自用办公用地地价，根据规划部门批准的规划条件，参照住宅用地和工业用地地价的中间价进行测算。