商业地产学万达
万达商业地产策划方案
万达商业地产策划方案一、背景介绍万达商业地产是中国的一家知名企业，主要从事商业地产的开发、运营和管理。
近年来，随着城市化进程的加速和人民生活水平的提高，商业地产的市场需求日益增长。
为了在激烈的市场竞争中取得优势，万达商业地产需要制定一套科学、务实的策划方案，以提高项目的竞争力和盈利能力。
二、目标市场分析万达商业地产主要以城市消费者为目标市场。
通过对目标市场的细分分析，可以精确定位目标人群，从而更好地满足他们的需求。
目标市场的细分可以从以下几个方面进行考虑：1. 地理位置根据不同城市的地理和经济特点，将目标市场分为不同的区域。
例如，一线城市和新一线城市可能具有更高的消费水平和购买力。
2. 人口特征根据不同年龄段、性别、教育背景和职业等特征，将目标市场进一步细分，以满足不同人群的需求。
3. 消费习惯通过分析消费者的消费习惯，了解他们对不同商品和服务的需求，以便为目标市场提供更精准的产品。
三、项目定位根据目标市场分析的结果，万达商业地产可以制定适合不同区域和人群的项目定位。
项目定位应考虑到以下几个因素：1. 客户需求项目的定位应满足客户的需求，例如，定位于高端消费市场的项目应提供豪华设施和服务，而定位于中低端消费市场的项目可以注重价格优势和便利性。
2. 竞争分析分析竞争对手的项目定位和市场份额，找到差距并寻求在竞争中的优势。
3. 品牌形象万达商业地产作为知名品牌，应通过项目定位来塑造和传递企业品牌形象，提升品牌的价值和影响力。
四、市场推广策略市场推广是项目成功的关键因素之一。
万达商业地产可以通过以下方式进行市场推广：1. 宣传媒体利用各种媒体平台，如电视、广播、报纸、杂志等，进行项目宣传，提高项目的知名度和美誉度。
2. 线上推广通过互联网和社交媒体平台，进行项目的线上推广，吸引更多目标客户关注和参与。
3. 促销活动组织各种促销活动，如特价折扣、赠品活动、会员福利等，吸引客户消费并增加项目的销售额。
4. 合作伙伴与其他企业、组织、机构等建立合作伙伴关系，共同开展推广活动，拓展项目的影响力和市场份额。
万达商业模式分析
• C.好处分析：有面子 • 1.抬高万达拿地身价 • 2.扩大购物广场知名度 • 3.提高销售部分投资回报 • 4.促进剩余商业招商 • 5.转嫁资金、销售风险 • 6.缩短商业项目孵化期
万达商业模式分析
• 4.品牌发展战略 • A.长期美誉度:2002年，房地产界一个提出
做百年企业 • B.销售营销宣传与商业经营相结合：既注
后期业态调整形成较大支持
万达商业模式分析
• 2.订单模式与商业模式的配合： • ①联合发展：共同选址，信息共享 • ②平均租金：按城市等级分租金 • ③先租后建：招商在前，建设在后，或者叫
“做对程序”。 • ④技术对接：也叫共同设计
万达商业模式分析
• 3.战略合作伙伴 • A.三个标准： • ①具有强大的吸引力和凝聚力的世界 500 强企
组合 • B.宁波、上海、北京、成都的城市副中心、
城市的开发区及 CBD • C.总面积： 40—80 万㎡ • D.业态： 24小时不夜城+集成功能组合 • E.主力商家：百货+超市+家电+美食+影院
万达商业模式分析
• F.建筑设计特点： • 1）多功能的城市开发 • 2）街坊式的街区布局 • 3）大型市民广场 • 4）地标式的城市建筑
速度+增加租金谈判筹码+后续商业营业利润 • 2.文化产业：①商业项目“吸客”业态组合②
提高经营利润③产业链向电影业上游延伸 • 3.五星酒店：低价与拿地门槛+城建配套支
持+项目品牌溢价+高端资源
万达商业模式分析
• 三、其他 • 1. 商业管理公司 • 2010 年，2 亿的纯利润。 • 2.商业广场外墙、内部广告 • 上海商业广场每年广告收入超过1500 万
万达商业地产模式+城市综合体解读
长春宽城 长春重庆路 沈阳太原街 廊坊万达广场 北京CBD 北京石景山
哈尔滨香坊 哈尔滨中央大街
长春红旗街 沈阳铁西区 抚顺万达广场 鞍山万达广场
唐山路南
大连万达广场 天津海河 济南泉城路 天津金街 天津河东区 青岛CBD 青岛泉城路 济南魏家庄 南京建邺 南京新街口 无锡滨湖 上海五角场 上海周浦 无锡北塘 无锡惠山 宁波鄞州 宁波江北
• 经营单个购物中心→经营连锁购物中心
购物中心运营管理的最终目标
购物中心
开业运营
吸引客流
商户经营
业绩增长 品牌优化 租金提升
. 资产升值
购物中心的运营管理是商业管理 的重要组成部分，它的最终目标 是使资产升值。 运营管理承载着企业主体利润的 创造和服务价值的实现。
运营管理评价的核心指标
客流量 销售额及销售平效
济南泉城路万达广场
3. 第二代产品——提高与缺陷
南宁万达广场 武汉万达广场
4. 第三代产品——突破与成熟
上 海 五 角 场 万 达 广 场
项目位于上海新的市级商业副中心——五角场，总建筑面积34万 平方米，其中商业面积26万平方米，是上海体量最大、业态最全、 商业设施最完备的项目。
4. 第三代产品——突破与成熟
和1970年的日本）
二、2009年全年城镇居民家庭 人均总收入18858元，实际增长 9.8%，增速首次超过GDP。 三、2009年上半年，社会消费 品零售总额58711亿元人民币， 增长16.6%。增速是GDP的两倍。
1. 起步——为什么要做商业地产
2. 第一代产品——经验与教训
南京新街口万达广场
万达商业地产模式
——城市综合体解读
城市化是中国未来核心发展动力
万达企业文化
万达企业文化万达学院让我讲开学第一课，本来想讲商业地产，考虑到很多高管新加入万达，决定第一课讲企业文化。
这是我第二次给内部员工培训万达文化，第一次是八年前，万达对企业文化进行提升，我做了系统讲解。
经过八年发展，万达企业规模变得更大，业务模式有很多创新，企业文化也有新发展，借此机会，也算对万达文化进行新的全面总结。
一、万达文化的核心理念现在万达企业文化的核心理念是“国际万达，百年企业”。
1、如何理解核心理念“国际万达”主要理解三点：企业规模、企业管理、企业文化。
首先企业经营规模要达到国际级，不能企业收入只有几十亿元，离中国500强都差很远，就号称国际级。
其次，企业管理要达到国际级。
企业发展好不好，管理水平是非常重要的因素。
第三，企业文化也要达到国际级。
“百年企业”主要理解两点：一是追求基业长青。
国际上将存在十年以下的企业称为短寿企业，十年到三十年的企业称为中寿企业，三十年以上的企业称为长寿企业。
万达追求的是长寿企业的最高层次——百年企业，希望基业长青，辉煌百年。
人类社会从有商品交换开始到现在几千年历史，没有一家企业兴旺超过200年，所以没人提千年企业。
企业有生有死，符合事物发展规律，一家企业最多红火一、二百年，才不断有新的企业成长起来。
这种此起彼伏的发展状态，激励后人不断奋斗，做大企业。
现在万达拥有大量物业和长期收益。
钢筋混凝土建筑存在100年，质量不会有问题，即使一个世纪后，建筑需要重置，费用也很低，比获取土地付出的代价要小得多。
万达只要做好自身约束，不搞高风险投资，不犯大错误，存在百年没有问题。
从资产和商业模式上看，万达完全具备基业长青的基础。
二是追求长远利益。
万达的理想是做百年企业，所以做事目光长远，追求长期利益。
万达现在从事的产业，无论商业地产、文化产业还是旅游投资都是追求长期稳定的现金流。
万达的做事风格和方法，就是树立长远目标、追求长期利益。
十多年前就有人介绍我去内蒙买煤矿，搞投资，现在更多人介绍各种项目，但我扛得住诱惑，坚持发展实业。
万达商业管理运营模式
万达商业管理运营模式目录•简介•商业管理模式–管理层组织架构–经营策略–资源管理–市场定位•运营模式–品牌营销–运营管理–客户服务•结束语简介万达集团是中国最大的商业地产开发和运营企业之一，拥有雄厚的资本实力和丰富的市场经验。
万达商业管理运营模式是一套高效的管理和运营策略，旨在实现商业地产的高品质、高回报和可持续发展。
商业管理模式管理层组织架构万达商业的管理层组织架构非常清晰和高效。
公司设有总部管理团队和分支机构管理团队，并且每个团队都有明确的职责和权限。
总部管理团队负责制定整体的战略和发展规划，而分支机构管理团队负责具体的项目运营和管理。
经营策略万达商业的经营策略基于市场需求和消费者行为的深入研究，通过不断的市场调研和数据分析，制定出具体的发展方向和战略目标。
万达商业注重创新和差异化，不断引入新的商业模式和经营理念，以满足不同消费者的需求。
资源管理资源管理是万达商业管理运营模式的重要组成部分。
公司通过建立高效的内部资源配置和外部合作机制，实现资源的最优利用。
万达商业通过整合各种资源，如场地、人力、资金等，确保项目的顺利运营和高效管理。
市场定位市场定位是万达商业的核心竞争力之一。
公司通过细分市场和准确定位目标客户群体，制定出精准的营销和推广策略。
万达商业注重品牌建设和品牌价值的传播，通过提供优质的产品和服务，树立起了良好的品牌形象和企业信誉。
运营模式品牌营销万达商业以品牌营销为核心，通过品牌传播和市场推广来吸引目标客户群体。
公司注重在全国范围内建立起统一的品牌形象和品牌文化，以增加品牌认知度和用户黏性。
此外，万达商业在各种媒体平台上开展广告和宣传活动，提升品牌在消费者心中的地位。
运营管理万达商业注重严格的运营管理，以确保项目的高效运行和顾客满意度的提升。
公司对每个项目都有详细的运营手册和运营流程，确保所有岗位的员工能够按照规定的标准和流程进行工作。
此外，万达商业还注重员工培训和激励，以提高员工的工作积极性和服务质量。
市场营销毕业论文：万达商业地产北京市场营销企划
万达商业地产北京市场营销企划摘要商业地产，顾名思义，作为商业用途的地产，故又名做商铺地产。
以区别于以居住功能为主的住宅房地产，以工业生产功能为主的工业地产等。
商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。
以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。
国外用的比较多的词汇是零售地产的概念。
泛指用于零售业的地产形式，是狭义的商业地产。
关键词：商业地产；购物；店铺出租；AbstractCommercial real estate, as the name suggests, as a commercial use of real estate, it is also known as real estate shops do. In order to distinguish from the residential function of residential real estate, industrial production functions mainly industrial real estate, etc.. Commercial real estate in a broad sense, usually used for a variety of retail, wholesale, catering, entertainment, fitness, leisure and other business uses a form of real estate, from the management mode, the function and the use of different from the ordinary residential, apartments, villas and other forms of real estate. To office for the main purpose of the real estate, is a commercial real estate category, you can separate. The concept of retail real estate is a lot of vocabulary used in foreign countries. Refers for retail real estate, commercial real estate is narrow.Keywords：Commercial shopping Shop rental万达商业地产北京市场营销企划指导老师：陈建萍企划人：张学明企划单位：北京科技大学管庄校区企划日期：2016年6月25日前言近年来，新进落成的大型综合购物中心已经迅速成为许多城市商业零售市场的主力军，而传统的商业物业已经很难满足它们对硬件和软件的要求，也很难满足人们现在对购物的需求，这给房地产市场留下了巨大的空白，于是，融合了传统流通业与地产业的商业地产就营运而生了。
和万达有关的书籍
和万达有关的书籍万达集团是中国最大的商业地产开发和运营企业之一，也是全球最大的院线电影运营商。
万达集团在商业地产、文化旅游、金融投资等领域都有着广泛的布局。
与万达相关的书籍涵盖了从商业管理、投资理财到电影产业等多个方面，下面将介绍几本与万达有关的书籍。
《万达传奇：王健林的商业帝国》是一本详细介绍万达集团创始人王健林的传记。
这本书通过讲述王健林的成长经历、创业历程和商业智慧，揭示了万达集团的发展轨迹和商业模式。
读者可以从中了解到王健林个人的成功秘诀和他对商业的独特见解。
《万达帝国：中国商业巨鳄王健林的成功之道》是另一本介绍王健林和万达集团的著作。
这本书通过深入研究万达集团的商业模式和发展战略，探讨了王健林是如何打造万达帝国的。
书中还提到了万达集团在文化旅游、金融投资等领域的扩张和布局，给读者提供了一个全面了解万达集团的视角。
《万达的故事》是一本关于万达集团发展历程的纪实性著作。
作者通过深入采访和研究，还原了万达集团从小公司到大企业的成长过程。
这本书通过讲述万达集团的创业故事、企业文化和经营哲学，展现了万达集团的成功之道和独特魅力。
《万达帝国：王健林与中国的商业革命》是一本研究万达集团的学术著作。
作者通过对万达集团的战略决策、组织架构和管理模式的分析，探讨了万达集团在中国商业界的地位和影响力。
这本书还从宏观经济角度解读了万达集团的发展对中国经济的影响。
《从万达到万达：王健林的商业哲学与实践》是一本将商业哲学与实践相结合的著作。
作者通过研究王健林的商业哲学和实践经验，总结出了王健林与万达集团的成功之道。
这本书从战略、管理、创新等多个角度探讨了万达集团的商业模式和竞争优势。
以上是几本与万达有关的书籍的简要介绍。
通过阅读这些书籍，读者可以深入了解万达集团的发展历程、商业模式和管理哲学，从中汲取商业智慧和灵感。
同时，这些书籍也为对商业管理、投资理财和电影产业感兴趣的读者提供了宝贵的参考和学习资料。
万达商业地产模式是什么
万达商业地产模式是什么万达商业，中国商业的旗舰，亚洲首富王健林的根本，他的商业地产模式是怎样的呢，看完店铺整理的万达商业地产模式后你就会明白了！万达商业地产模式深度分析：万达业务结构、地产盈利模式、商业模式被时代大潮推上来的万达拥有众多成功的基因，但在潮落之后，万达还能够走得更远吗? 万达誓言要成为一个新巨人。
2011年，万达集团董事长王健林表示，"保守估计，我们再过4年就可以在经营规模、租金收入等方面做到全球第一。
"在宏观调控逼厄、房地产企业整体陷入不景气之时，王健林的底气从何而来?要知道，万达商业地产还未上市，其资金链也在走钢丝。
王健林的这番豪言与之前接受媒体采访时的谨慎有些自相矛盾。
2011年4月，王健林在接受媒体采访时表示，"现在商业地产火，绝对是暂时现象，就是个别投资者的预期还没有改变，觉得住宅不能炒我炒商铺吧，但是如果这个风向一改变，他就啥也不炒了。
基于这种情况，我们上半年就维持少拿地、不拿地，如果上半年的销售掉到2万亿以内，全年肯定会出大问题，那我们下半年就象征性弄几个得了。
"然而仅隔几个月，王健林就改变了说法，"现在是最后的机会，可以做大市场份额，可以积累经验，可以赢得未来的市场空间和话语权。
"那么，在最后这个如此之短的时间窗口内，王健林能实现他的巨人梦想?这个全球第一的称号对万达真的重要吗?美合集团副总裁汪传虎对此评价说，"租金规模第一有什么用?十倍于别人的面积租金才比别人多一块钱也是第一，但有什么用呢?由运营能力支撑的坪效以及与高坪效对应的高租金才是衡量商业地产成功的标准。
我认为，万达不要再拿规模第一作为自己成功的标准了，而应扎扎实实地提高自己的运营能力，才能最终成功。
"刀尖上的舞蹈万达的目标是到2012年在全国建81个万达广场，而至2010年，已开业的万达广场只有27个。
也就是说，现在至2012年期间，万达在建和新建的万达广场数量就达到54个，这一千万平方米左右的规模所需资金量不言自明，其也面临着巨大的资金压力。
万达实践教学总结(3篇)
第1篇一、前言万达实践教学是我校与万达集团合作的一项重要实践活动，旨在培养学生的实践能力和综合素质。
通过参与万达实践教学，我深刻体会到了理论与实践相结合的重要性，同时也收获了许多宝贵的经验和感悟。
以下是我对万达实践教学的总结。
二、实践过程及收获1. 实践过程在万达实践教学中，我参与了以下活动：（1）参观万达集团总部及各项目现场，了解万达集团的业务范围、发展历程和项目运营模式。
（2）参与万达集团举办的各类培训课程，如财务管理、市场营销、人力资源管理等。
（3）与万达集团员工进行座谈，了解他们的工作经验和心得体会。
（4）参与万达集团组织的团队拓展活动，提升团队协作能力和沟通能力。
（5）撰写实践报告，总结实践过程中的收获和感悟。
2. 收获（1）专业知识与实践相结合：通过参观、培训和座谈，我对万达集团的业务范围、运营模式和管理理念有了更深入的了解，将所学专业知识与实际工作相结合，提高了自己的专业素养。
（2）沟通能力与团队协作能力：在实践过程中，我与万达集团员工、同学进行了广泛的沟通和交流，提升了自己的沟通能力。
同时，通过团队拓展活动，我学会了如何与他人协作，提高了团队协作能力。
（3）职业素养：在实践过程中，我严格遵守万达集团的规定和纪律，培养了良好的职业素养，为今后步入职场打下了基础。
（4）人际交往能力：通过与万达集团员工的交往，我学会了如何与不同背景的人相处，提高了自己的人际交往能力。
三、实践感悟1. 理论与实践相结合的重要性通过万达实践教学，我深刻体会到了理论与实践相结合的重要性。
理论知识为我们提供了解决问题的方法和思路，而实践则让我们将这些理论知识应用于实际工作中，从而提高自己的综合素质。
2. 团队协作与沟通的重要性在实践过程中，我意识到团队协作和沟通在职场中的重要性。
只有通过良好的团队协作和沟通，才能确保项目顺利进行，实现团队目标。
3. 职业素养的养成万达实践教学让我认识到，职业素养是职场人士必备的品质。
万达培训心得体会
万达培训心得体会【篇一：万达商业地产培训心得】培训心得反馈表【篇二：心得体会】心得体会经过这次公司组织员工去成都金牛万达广场和重庆南坪万达广场进行了房地产考察，我有幸成为其中一员。
考察期间，观摩了金牛万达广场的购物中心、时尚街区、高档城市中心华宅、soho精装公寓、甲级写字楼五大业态，集居住购物、休闲、餐饮、文化、娱乐等几种不同形态的房地产，而重庆南坪万达广场是万达城市综合体的代表之作，无论在设计上，还是在主力店的组合上都代表了重庆商业中心的最高水准。
万达广场的开业，也改变重庆市的商业重心，改写南坪落后的商业现状，形成城市综合体的商业格局，南坪商圈也一跃成为和解放碑并驾齐驱的主流商圈之一，从而前所未有地体会到了万达广场综合体的多样性，也从直观上深刻地了解到万达广场综合体从设计到实物，从策划到实施，从想象到现实的可操作性。
作为一名营销部人员，我从自己的工作角度就本次学习感想总结为如下几个方面：首先了解到成都金牛万达广场位于一环路、人民北路交汇处，金牛万达广场是继锦华路万达广场之后的巅峰力作，是锦华万达广场的三倍，是目前西南最大、档次最高的旗舰城市综合体。
金牛万达广场涵盖等多种功能于一体，除此之外，一家全国经营得最好的电玩城拍板进驻。
除了万达百货、万达影城、大歌星等万达自有品牌主力店外，还引入了众多的快时尚品牌，可以说是目前成都快时尚品牌最集中的购物中心。
经过在金牛万达广场一些领导的培训和讲解，学习中我深深体会到作为营销部的一员做事情一定要有目的性，从而讲解了有关营销方面有关的内容，对于营销方面的知识更为实用性，销售经理也讲到了很多职责方面的知识、团队管理和销售技巧。
还讲到销售工作就是与人打交道，更需要专业的沟通能力，对待客户要一视同仁，不能嫌贫爱富，不分等级的去认真对待每一位客户，通过我们的热情接待使他们对我们的楼盘也充满了好感，那么我们的目的性就达到了。
正是因为这次对重庆南坪万达广场的初步了解与学习，才知道以前南坪商圈存在的百货卖场老化、购物环境差、商品档次不高、品牌不丰富的问题，这是因为南坪步行街迟迟未能进行升级改造造成的。
万达商业地产运作模式
万达商业地产运作模式
其次是开发建设阶段。
在这个阶段，万达商业地产会组织相关技术团队，负责项目的施工和建设。
万达商业地产将严格控制工程质量和进度，
确保项目能够按时按质地竣工。
在建设过程中，万达商业地产还会注重环
保和可持续发展，采用绿色建筑材料和节能环保措施，以减少对环境的影响。
然后是商业运营阶段。
在项目竣工后，万达商业地产会根据市场需求
和规划设计方案，进行商业产品组合的调整和优化。
万达商业地产会引入
国内外一流的品牌商和零售商，以确保商业综合体的品牌价值和市场竞争力。
万达商业地产还会注重商业租赁和销售管理，制定出租金策略和销售
政策，以提高收益和运营效率。
此外，万达商业地产还会注重活动和推广，通过举办各类商业活动和展览，吸引更多的顾客和客户。
最后是综合管理阶段。
在商业运营阶段之后，万达商业地产会对项目
进行全面的综合管理。
这包括物业管理、设施维护、安全保卫、市场营销、客户服务等各个方面。
万达商业地产会组建专业的物业管理团队，负责日
常运营和管理工作。
万达商业地产还会注重数据分析和市场研究，进行定
期的运营评估和改善，以提升项目的投资回报率和市场竞争力。
总之，万达商业地产的运作模式是一个从规划设计到综合管理的完整
闭环。
通过科学规划、严格建设、精细运营和全面管理，万达商业地产致
力于建设和经营有竞争力的商业综合体，为顾客和投资方创造价值。
万达商业地产运作模式
万达商业地产的八点心得及运作模式1891项目是公司首次尝试商业地产，以后会有更多的商业地产项目，这是一个非常好的信号，也说明公司非常有远见。
个人愚见，从理论上当可开发的有效土地越来越少时，商业地产就成了开发商必争的一块蛋糕，而开发商所拥有的商业项目的比重和质量是衡量企业是否可持续发展的重要因素。
所以与其以后争个头破血流，倒不如提早进入这一领域。
由于我之前在万达工作，在这里把王健林的讲话及自己的感受加以整理，把万达的商业地产经验和运作模式与大家分享和交流，尤其对于商业地产不太熟悉的同事，可通过这篇文章对商业地产有初步的了解。
“什么叫商业地产。
我看报纸上谈了很多商业地产，但很少有人搞明白。
我个人理解，商业地产不是商业，也不是地产，也不是简单的商业加地产。
我认为，商业地产是以零售物业的租金收入为目的的长期房地产投资。
目的明确，是以零售物业租金收入为目的，如果开发后销售出去，称不上商业地产。
我们在大连有一个大型开发项目，做了5万多平方米的二层底商，建完后全部出售了，这就不叫商业地产，这是房地产，房地产开发本来就包含住宅、写字楼、底商建筑等。
如果开发目的不是以零售物业租金收入为目的，就不能叫商业地产。
”——王健林这是王健林对商业地产的定义，说的透一点，商业地产的本质是开发商建设的购物中心只租不售，自己经营管理，也就是说开发商是自己所开发项目的最大业主，或者把商业地产理解成购物中心会更恰当。
这同房地产有本质的区别，房地产开发，拿地、规划、施工、销售……一次性获得收益，但商业地产前期投入很大，要靠后期的租金、商家的销售返点作为利润来源。
另外，商业地产的发展有三个前提条件：1、人均收入水平。
在国外，人均GDP3000-4000美元时，购物中心才能迅速发展。
中国现在只有部分一线城市达到这个水平，部分地区满足这一条件，但长期看收入水平总是要上升的，未来购物中心发展也会随收入水平的上涨越来越繁荣。
2、租户需求。
近几年，尤其WTO以后，全球前百强零售业有近90%进入中国，都看到了巨大的市场，可以说需求巨大，唯一欠缺的是最后一点，房地产信托基金。
万达商管运作模式(运营流程)
万达商管运作模式(运营)收藏人：火箭6l1b2bgrl52016-03-14 | 阅：1 转：3来源：商业地产学院转自：商业与地产万达集团将所有业务领域统一划分为项目前期、中期、后期三个阶段，分别由相应专业部门进行管理。
本文从组织结构、经营管理、管理职责等方面详细阐述万达商管运作模式，有助于了解其商业地产流程核心。
一、万达集团总体架构万达采用高度集权化的管控模式，除部分工程管理和销售实施放在区域公司，其他大部分职能由集团总部牢牢把控。
万达集团的组织架构按照业务的发展流程，将所有部门划分入项目前、中、后期三个部分。
一个总裁负责前期的拿地、规划设计、招商;一个总裁只管施工，达到快速统一的工厂化速度;一个总裁负责商业管理、院线、百货的管理。
二、万达商管组织架构三、万达招商运营中心架构四、万达商管——项目经营管理万达商管之项目经营管理，包括项目经营分析(现金流分析)、项目经营决策文件、项目经营管理责任书、项目奖金考核、项目年度考核、奖金分配方案6大方面，其中细化内容包括每一事项的时间要求、责任部门、上报内容、流程要求与执行提示等。
1、时间要求新项目：项目摘牌后30天内老项目：每季度首月10日前进行修订，每半年会审一次责任部门股份公司计划部牵头组织、营销部、财务部、成本控制部配合;项目公司财务部负责部门、其他部门配合。
上报内容：项目现金流分析表、开发计划表(包括关键节点、面积指标、成本收益)、销售计划及回款分解表、工程成本明细表。
流程要求计划部(发出指令)——项目公司(编制计划表—根据计划表形成销售计划表、工程成本明细表、现金流表)——项目公司财务部汇总——计划部——计划部组织营销部、财务部、成本控制部联合会审——反馈意见并项目公司对口部门修改——修改并汇总至项目公司财务部——最终定稿——OA上报股份公司——计划部组织财务部、营销部、成本控制部汇总——形成<各项目开盘前及经营期内资金平衡分析表》——汇报2、项目经营决策文件2.1项目经营期2.1.1时间要求：签订决策文件20天前2.1.2审核部门：项目簪理中心计划部2.1.3上报内容：项目总体经营期(用于财务税费测算)和项目分期经营期(用于项目奖金测算)计划开始时间：原则上为开工前6个月，如摘牌或股权转让完成至开工的时间不到半年，则以摘牌或股权转让完成时间为准，如摘牌或股权转让完成至开工的时间超过6个月，则以开工前6个月为经营期开始时间。
万达广场商业地产专题研究报告PPT课件
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简单的来看一下:万达走过的三代开发模式……
第一代
产品种类 纯商业
选址
核心商圈黄金地段
规模 业态
5万方 单体式
第二代 纯商业 核心商圈黄金地段
15万方 购物功能组合
第三代
商业、酒店、写字楼、住宅
城市副中心、城市的新开发区 及CBD 40-80万方
注册资金:500万元 成立时间:2007年 总经理:丁遥
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最后：如今的万达是今非昔比了，曾经的万达不知道还有没有
人了解呢？
万达总部
让我们回头再走一遍万达成功的道路，了解一下万达集团是如果从一个小企业 发现到今天的帝国的呢？
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看看：万达发展中一路走的历程……
1、企业创立阶段
1988 年，万达公司成立，通过借贷、担保筹集资金，进行住宅建设掘得第一桶金 1992 年，改制为万达集团股份有限公司，脱离区属企业定位，向现代企业经营靠近 1994 年，万达进入足球领域，获得市政府支持，获得较好的社会资源 1995 年-1998 年，在住宅开发的同时，历经开办电梯厂、制药厂、连锁 商业等的探
第三代城市综合体
宝庆寺地块
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第三代城市综合体效果图——有何创新和优势？
聚集人气，带动周边商铺的旺盛
小户型居住/写字楼卖掉 视觉效果好,增强方向感,容易找到位置
得到的现金流能减轻整个项目的总投资，从而提高投资回报率
外围一圈商铺选择卖掉
只租不卖 万达自己管理
不同主力店的不同要求,与主力店进行枝术交接
从门口至少看到10个店铺,引进客户的购买欲
2011年持有的收租物业面积约 700万平方米，将于2012年持有的收租物业面积约1300万平方米
商业地产运营管理 书籍
商业地产运营管理书籍
以下是一些关于商业地产运营管理的书籍：
1.《最佳购物中心操盘标本》：这本书介绍了购物中心运营管理的各个方面，包括招商、营销、物业管理等。
2.《世界级商业规划中国总鉴》：这本书介绍了世界级的商业规划理念和中国商业地产的发展趋势，对于商业地产运营管理有很好的借鉴意义。
3.《商业地产招商经营管理指南》：这本书专门针对商业地产的招商和经营管理，提供了实用的方法和技巧。
4.《商业地产开发建设实战指南》：这本书从商业地产的开发建设角度出发，介绍了从选址、规划、设计到运营管理的全过程。
5.《成功商业地产项目风险决策系统》：这本书强调了风险决策在商业地产项目中的重要性，提供了风险评估和决策的方法。
6.《商业地产改变中国》：这本书从宏观的角度探讨了商业地产对中国经济和社会的影响，对于理解商业地产运营管理的背景和环境很有帮助。
7.《香港购物中心成功密码》：这本书以香港购物中心为例，介绍了其成功的运营管理方法和经验。
8.《商业地产生死策划》：这本书探讨了商业地产的生死存亡之道，对于如何避免失败、追求成功有很好的启示。
9.《商业地产学万达》：这本书以万达商业地产为例，介绍了其运营管理的各个方面，对于学习商业地产运营管理很有参考价值。
以上书籍涵盖了商业地产运营管理的各个方面，包括招商、营销、物业管理、风险决策等，对于从事商业地产运营管理的人员来说，具有很好的参考价值。
“现代”与万达：中国商业地产的两种不同开发模式
“现代”与万达：中国商业地产的两种不同开发模式上篇：万达——成熟区域商业中心再造模式在经济全球化、国内同行竞争日趋激烈的大背景下，每个企业都在寻找提升竞争力的办法，特别是在红海里面苦苦挣扎的企业，纷纷在寻找“蓝海”突围，订立各种解决方案。
就商业地产界而言，业态可以分为批发、零售以及混合经营。
其中，万达成熟区域商业中心再造模式和现代城市副中心“制造”的市场综合体模式分别代表了国内商业地产发展的两大主流模式，他们都有着各自不同的发展轨迹和优长劣短，都需要在互鉴、互补的前提下共同发展。
本期及下一期将分别对万达及现代两种模式进行阐述，供公司内部或者同行学习及借鉴。
基本观点万达成功靠的是廉价的优质地块、切实可行的开发模式、众多优质的商户资源、良好的形象和实力。
但是，万达的发展也存在不少隐患，如捆绑主力店的代价太高，失败案例较多，开发模式照搬照抄不顾地方实际，在没有创新的情况下以劣势盲目进入已经成熟且竞争激烈的百货行业。
现代联合集团与万达差别很大，我们需要根据自身的实际情况，根据“现代”在20多年来形成的专业模式，并从“万达模式”中吸取有利于我们深度发展的经验和元素。
一、认识万达成功的因素（一）商业模式：以人气为标准去设计如果研究万达商业的发展历程就离不开对于万达三代产品进化特点的深入了解。
虽然看到现在的第三代产品有模有样，但它走到今天这过程是相当艰难的，用“摸着石头过河”、“在黑暗中艰难前行”来形容一点不为过。
但是在历次商业模式设计中，万达广场都是以积聚人气为唯一标准。
专业市场虽然对人气的要求低，但是经营难度高、物业价值低，所以万达不会涉足这一领域；万达只选择物业价值最高的零售市场。
（二）商业定位：中端定位是快速发展的基础万达广场能够快速复制取决于其合理的定位——中端定位。
每个万达广场里70%的商家适合从哈尔滨到南宁的70%消费人群。
所以提出两个70%的概念，在招商和业态组合中必须保证里面70%的商家到哪一个城市都能够受这70%人口的欢迎，这样才能保证快速复制。
万达广场商业地产的发展模式与地产价值实现
中图 分 类号 ：Ｆ ９ ． ４ ２ ３ ３ 文献 标 识码 ：Ａ 文章 编 号 ：１ ０ — ７ ８ ２ １ ） ５ ０ ３ — ４ ０ ９ ４ ６ （０ １ ０ — ０ ３ ０
随着经济快速发 展和消 费型社会 转型 ，我 国将进入 商业地产快速 发展 阶段 ，同时因为住宅房 地 产 市 场 的政 策 调 控 力 度 不 断加 大 ，使 得 商 业 地 产 市 场 的增 长 幅 度 明 显 超 过 住 宅 市 场 ，资 金 的涌
Ｓ ｒａ ｅ ｉ１ Ｎｏ． ２ １４
万 达 广场 商 业地 产 的发 展模 式 与地产 价 值 实现
王剑 超
（ 建 船政 交 通职 业 学 院 建 筑 工程 系 ，福 建 福州 ３ ０ ０ ） 福 ５ ０ ７
摘 要 ： 万达 广 场经 过 三代 房 地产 产 品 的发展 ，从 第 一代 卖 单店 和 第二 代 复合 店 卖街 铺 ， 到现 在 只 卖非 商 业之 外 的 产 品 ，既 达到 了综合 体 规 模上 的城 市 标志 性 象征 的 目的 ， 又解 决 了产 品 链 和 资金链 的最 优 组合 和 良性 循 环 ，正 在逐 步 实现 从原 来 以 营销 为 导 向 的订 单地 产 向持 有 型 订 单地 产 的重 大转 折 。持 有 型订 单 地 产模 式 为企 业 资 产快 速增 值 拓 宽 道路 ，也 为真 正 的 资本 之路 搭 建 了坚 实 的基础 。 万达 广 场 商业 地产 价值 实现 的 途径 ，对 于 目前 大量 涌入 商 业地 产开 发 的开 发 商 而言 ，具 备 参考 意 义 。
收 稿 日期 ：２ １ － ９ ０ ０ １０－ １ 作 者 简介 ：王剑 超 （ ７ 一 ） 男 ，福 建福 州人 ， 高级 经 济师 ，硕 士 ，研 究 方向 为房 地 产经 济 。 １ ９５ ，
万达商业地产轻资产运营模式研究
万达商业地产轻资产运营模式研究
万达商业地产轻资产运营模式研究
作为中国国民经济重要的支柱产业,房地产业在工业化、城镇化、现代化发展中发挥了举足轻重的作用,同时行业发展也经历了从“黄金十年”到“白银时期”的巨变。
随着中国房地产宏观调控政策的逐步推出,一些房地产企业发展减速甚至停滞的现象已初见端倪。
许多房地产企业面临着经营成本升高、资金链断裂的问题,生存已然出现了困难,传统的重资产运营模式已经不再适应时代发展和企业自身发展的需求了。
作为影响国民经济的支柱行业,房地产的健康有序经营尤为重要。
因此,由于传统的重资产模式所带来的财务问题和运营压力,房地产企业纷纷提出轻资产化转型发展战略,由重资产运营模式逐步向轻资产运营模式转变。
轻资产运营模式作为一种具有创新性的新兴商业模式,能够帮助企业通过自身经营方面的调整来跨越难关,实现更好的发展。
本文采用了文献资料法、定量分析法、案例分析法,以商业地产行业巨头万达商业地产为案例分析的主体,在梳理国内外学者对轻资产运营模式研究成果的基础上,分析了万达商业地产重资产运营模式下的财务问题和轻资产运营模式转型的必要性和迫切性,介绍了万达商业地产的转型战略,并进一步分析了万达商业地产在轻资产运营模式转型后的表现。
本文剖析了万达商业地产成功的原因,并为其他商业地产公司转型轻资产模式提供了参考。
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万达的发展历程
三、发展与扩张期
2005年，与麦格理完成REITs（房地产信托投资基金）前的股权交易 ，38亿元转让了第一代9个项目的24%的股权。 2006年，计划发行REITs失败，发行CMBS（商业抵押担保证券） 2005—2007年，产品实现向第三代转型，房地产火爆，销售情况与定 价良好。 2008年，应对经济和地产调整，企业进入短暂的观望期。 2009年以后，加强土地储备，进入高速发展扩张期
在第三代产品中，住宅、写字楼等销售部分的比例，相对以
往显著提高，也是万达商业模式进入“通路”的开始。
万达的竞争优势
模式无敌 “现金资金流资产”的商业模式，全国进行复制扩张。
万达的竞争优势
订单地产与商业合作伙伴 订单地产：强强联手、共同选址、技术对接、先租后建 全程产业链 企业强大的执行力 企业获取低价土地的能力强、土地储备可扩大空间大，同样也就反应到资金 的投资回报率高 投资模式享受双重利润：地产开发利润+资产溢价+租金回报
商Hale Waihona Puke 地产行业商业地产的定义商业地产,顾名思义, 作为商业用途的地产.以区别于以居住功能 为主的住宅房地产,以工业生产功能为主的工业地产等. 商业地产广 义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用 途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓 、别墅等房地产形式。以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴， 也可以单列。
万达的三代产品比较
万达集团的三代产品，对应不同的商业模式。
销售模式 第一代产品 第二代产品 第三代产品 单体商业——一层散售 只租不售 住宅、写字楼、商铺销售 （部分商铺自持）
财务状况 资金链条偏紧 资金链条最紧时期 资金链条良好
在第三代产品，万达非常强调“只租不售”，而“只租不售” 针对的购物中心部分。
第一代——单体店
绝佳地段，无法复制，抢占了先机，主力店面积过大租金极低，为了回收资金 外铺销售，为经营及整体形象影响很大
第二代——组合店
第三代——城市综合体
第三代——城市综合体
第三代——城市综合体
从单店到组合店再到如今的“城市综合体” ，万达的第三代产品实现了质 的变化，所谓万达城市综合体，一般由高星级酒店、高档写字楼、酒店式公 寓（或SOHO） 、大型综合购物中心（SHOPPINGMALL） 、独立商铺及街区、 市民广场及大型高尚居住社区等组成。 与前两代产品相比，无论是产品种类、选址、规模还是主力商家的进驻，都 产生了较大的变化。从过去纯商业、核心商圈黄金地段、超市+建材+影院已 经升级到商业、酒店、公寓、住宅。 选址也从过去的核心商圈演变到了城市副中心、新区的中心，规格也从过去 的不超过 10 万平方米扩大了 50 至 100 万平方米，主力商家从百货、超 市、美食广场、家电、影院到休闲。 万达第三代城市综合体的选址一般有三种情况，第一种是选择在城市副中心 ，是城市经济新增长点，如上海五角场、重庆南坪商圈、无锡滨湖区、沈阳 铁西城市副中心等；第二种是选择城市的新开发区，看好城市的再造，发展 迅速，如宁波鄞州区、苏州工业园区等；第三种是城市的新兴商圈，如北京 的 CBD万达商业广场。
万达的发展历程
二、企业转型、摸索、调整阶段
99年后，万达开始进入了企业转型、摸索、调整阶段,并且出现了订 单地产的最初模式思考。 2000年，万达退出足坛。同时确定商业地产与住宅地产“两条腿”走 路的发展战略。 自2001年，万达的第一个万达广场——长春万达项目建成，标志着万 达正式进军商业地产领域 2002年，在长春、北京、长沙、济南等15个大中城市展开投资，第一 代、第二代产品进入投资高峰期，并在中国房地产界第一个提出做百 年企业的口号。 2002年，参股成立大洋百货，万达占大股40% 2004年，万达只提出商业项目“保3争5”的开工目标
商业地产行业
商业地产到底是一个什么样的行业？
资金大
商业地产 的三大特性
周期长
税收高
万达的发展历程
一、企业创立阶段
1988年，万达公司成立，通过借贷、担保筹集资金，进行住宅建设掘 得第一桶金。 1994年，万达进入足球领域，当时万达因大连万达足球队而在中国小 有名气。 1995—1998年，在住宅开发的同时，历经开办电梯厂、制药厂、连锁 商业等的探索。
商业地产学万达
——段宏斌
书名：《商业地产学万达》 出版社：黑龙江美术出版社 作者：段宏斌 定 价：896元/套 书号: 9787531829065 出版时间：2011年4月 页数： 共908P 规格：大16开，全彩色 编辑策划：广州道本商业地产策 略中心
商业地产学万达
商业地产行业 万达的发展历程 万达领军人——王健林 王健林眼中的商业地产 万达的三代产品 万达的竞争优势
王健林眼中的商业地产
（四）商业地产项目操作程序 一定要先租后建，招商在前，建设在后。或者叫：颠倒程序，把房地产 开发的惯性思维颠倒一下，招商在前面。（订单模式） （五）商业地产项目商业定位 定地址、定规模、定主力店 （六）商业项目的规划设计 人流动线：单一通道是最好的，最多一个环路，人在这种路线中，方向 好，容易找到位置。 视觉通透 交通体系：卸货区尽量安排在地下，厕所最好设在离电梯与扶梯近的位 置等。 一定要注意主力店的技术要求 （七）商业项目的物业管理 物业管理第一重要的是商业开业之后的补充招商调整，还有机电、保安、 保洁等职责。
万达领军人——王健林
1954年10月生于四川，中共党员，高级工 程师，15岁到沈阳军区服兵役，28岁被任 命为正团职干部，转业后，涉足住宅地产 。 1988年组建万达集团。 1993年3月起任大连万达集团股份有限公 司董事长。 中共十七大代表、全国政协常委、全国工 商联副主席、中华慈善总会荣誉会长；他 还担任中国企业联合会、中国房地产业协 会、中国商业联合会等机构的副会长等一 系列重要社会职务。2012年5月，登顶中 国500富人榜首富。
万达的发展历程
经过24年多的发展，已在全国开业49座万达广场，持有物业面积 903万平方米，计划到2015年开业120座万达广场，持有物业面积2400 万平方米，成为全球排名第一的不动产企业。至今万达集团成为以商 业地产、高级酒店、文化产业、连锁百货为四大支柱产业的大型企业 集团，并将商业地产作为万达的第一支柱产业。
王健林眼中的商业地产
王健林评价从事商业地产的难度——大学生的游戏 开发住宅的是小学生，开发写字楼的是中学生，开发商业地产的则是大学生、研究生
（一）商业地产项目资金问题 做商业地产，首先要有资金实力，或者有长期能使用的资金平台，解决 资金而且是可长期使用的低成本资金最重要。 （二）企业内部人才体系建设 商业地产是一个复合型的行业，而对于刚新兴起的商业地产来说，人才 稀缺度很大，跳槽现象严重，能养住人才、留住人才才是最重要的。 （三）商业地产项目租售关系 开发商业地产，购物中心部分只租不卖。