最新房地产投资分析基础ppt课件
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2024版房地产培训ppt课件完整版
限购限贷政策
政府通过实施限购和限贷 政策，控制投资投机炒房， 稳定市场秩序。
土地供应政策
土地供应是房地产市场的 基础，政府的土地供应政 策直接影响房地产市场的 供求关系和价格水平。
税收政策
政府通过调整房产税、土 地增值税等税收政策，调 节房地产市场的发展速度 和方向。
未来发展趋势预测
智能化发展
绿色化发展
案例分析
结合具体项目案例，分析融资渠道的选择和融资成本优化措施的 实施过程及效果。
绿色建筑与可持续发
05
展在房地产行业应用
绿色建筑概念及标准解读
绿色建筑定义
遵循节能、环保、可持续发展原则，在建筑全寿命周期内， 最大限度地节约资源、保护环境和减少污染，为人们提供 健康、适用和高效的使用空间。
绿色建筑评价标准 包括节地与室外环境、节能与能源利用、节水与水资源利 用、节材与材料资源利用、室内环境质量、运营管理六类 指标。
房地产项目策划与定
02
位
项目前期策划工作流程
明确项目目标
确定项目的投资目标、 市场定位、产品规划等
关键要素。
组建项目团队
根据项目需求，组建具 备专业知识和经验的策
划团队。
市场调研
收集项目所在区域的市 场、政策、竞争对手等 信息，为项目策划提供
数据支持。
制定项目计划
根据项目目标，制定详 细的项目计划和时间表。
市场调研与数据分析方法
市场调研方法
采用问卷调查、访谈、观察等方 法收集市场信息。
数据分析方法
运用统计分析、趋势分析、竞争分 析等方法对收集的数据进行处理和 分析。
市场预测
基于历史数据和市场趋势，运用预 测模型对项目所在市场进行预测。
第1章 房地产、房地产投资与房地产业《房地产投资分析》PPT课件
二、房地产的分类
（一）地产的分类
3.工业用地
工业用地即工矿企业的生产车间、库房及其附属设施等用地，包括专用的铁 路、码头和道路等用地，不包括露天矿用地，该用地应归入水域及其他用地。
4.仓储用地
仓储用地即仓储企业的库房、堆场和包装加工车间及其附属设施等用地。
5.对外交通用地
对外交通用地即铁路、公路、管道运输、港口和机场等城市对外交通运输及 其附属设施等用地。
（二）房产的分类 1.按照房屋性质划分
（1）商品房 商品房或商品住宅，是特指经政府有关部门批准，由房地产
开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋，包 括住宅、商业用房以及其他建筑物，而自建、参建、委托建 造的自用住宅或其他建筑物不属于商品房范围。 内销商品房 ——外销商品房
（二）房产的分类
（二）房产的分类 1.按照房屋性质划分
（7）安居工程住房 安居工程住房，是指直接以成本价向城镇居民中低收入
家庭出售的住房，优先出售给无房户、危房户和住房困难户 ，在同等条件下优先出售给离退休职工、教师中的住房困难 户，不售给高收入家庭。 （8）小产权房
2.按照房屋的用途划分 （1）住宅 （2）生产用房 （3）营业用房 （4）行政用房 （5）其他专业用房
公司型投资基金
在美国又叫共同基金或互惠基 金，相对于契约型投资基金而 言，它不是按照一定的信托契 约而是按照由公司法组成的以 盈利为目的的股份有限公司进 行营运。它通过发行股票或受 益凭证的方式筹集资金。投资 者作为股东凭股票以股息或红 利的形式分享投资收益。在结 构上它涉及投资公司、管理公 司、保管公司和承销公司等四 个当事人的关系
二、国务院房地产业主管机构及其职责
（二）国土资源部
l．政策法规司 2.调控和监测司 3.规划司 4.耕地保护司 5.地籍管理司 6.土地利用管理司 7.执法监察局
房地产投资分析PPT课件
/m 2
表1-1 砖混结构住宅工程工期定额
1.2 房地产开发投资项目周期、建设工期和 计算期
• 2．房地产投资项目计算期
• 1.2.3 工程项目进度计划编制
• 1．项目进度计划编制方法
• （1）表格法。传统的项目进度计划的编
项 目
编 号
单制位都工使用表格法来进行。每项工程工的延程具体 程进度计划工不程量尽ห้องสมุดไป่ตู้开同工，日但期 是完表工格日的期大致形式备
第11章 房地产置业投资分析
第12章 房地产投资可行性研究报告 附录 常用Excel函数简介 参考文献
第1章 房地产投资分析基础
1.1 房地产投资分析的内容与任务
1.2 房地产开发投资项目周期、建设工期和计算期
1.3 现金流量与资金的时间价值 小结 思考题 练习题
返回 目录
1.1 房地产投资分析的内容与任务
1.1 房地产投资分析的内容与任务
•
• 7．房地产投资社会影响分析
• 8．房地产投资决策分析（方案比选分析）
• 1.1.3 房地产投资分析的任务
• 1.为投资者指出投资方向
• 2.为投资者提供运作方式
• 3.为投资者估计投资收益
•
4.为投资者分析风险及提供避险策略
返回本 章目录
1.2 房地产开发投资项目周期、建设工期和 计算期
或相分同项如表1-2所示。
续天
工
数
程名称
单 位
数 量
年 月日年月日
注
表1-2 工程项目总进度计划表
1.2 房地产开发投资项目周期、建设工期和 计算期
• （2）甘特图法。甘特图（Gatt）又称
横道图，它以一段横向粗线条表示一项工
表1-1 砖混结构住宅工程工期定额
1.2 房地产开发投资项目周期、建设工期和 计算期
• 2．房地产投资项目计算期
• 1.2.3 工程项目进度计划编制
• 1．项目进度计划编制方法
• （1）表格法。传统的项目进度计划的编
项 目
编 号
单制位都工使用表格法来进行。每项工程工的延程具体 程进度计划工不程量尽ห้องสมุดไป่ตู้开同工，日但期 是完表工格日的期大致形式备
第11章 房地产置业投资分析
第12章 房地产投资可行性研究报告 附录 常用Excel函数简介 参考文献
第1章 房地产投资分析基础
1.1 房地产投资分析的内容与任务
1.2 房地产开发投资项目周期、建设工期和计算期
1.3 现金流量与资金的时间价值 小结 思考题 练习题
返回 目录
1.1 房地产投资分析的内容与任务
1.1 房地产投资分析的内容与任务
•
• 7．房地产投资社会影响分析
• 8．房地产投资决策分析（方案比选分析）
• 1.1.3 房地产投资分析的任务
• 1.为投资者指出投资方向
• 2.为投资者提供运作方式
• 3.为投资者估计投资收益
•
4.为投资者分析风险及提供避险策略
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1.2 房地产开发投资项目周期、建设工期和 计算期
或相分同项如表1-2所示。
续天
工
数
程名称
单 位
数 量
年 月日年月日
注
表1-2 工程项目总进度计划表
1.2 房地产开发投资项目周期、建设工期和 计算期
• （2）甘特图法。甘特图（Gatt）又称
横道图，它以一段横向粗线条表示一项工
房地产投资分析课件
房地产投资是指投资者通过购买 房产、土地或其他房地产相关资 产，以获取租金、增值或开发利 润等收益。
房地产投资类型
要点一
总结词
房地产投资可分为住宅投资、商业地产投资、工业地产投 资和土地投资等类型。
要点二
详细描述
住宅投资是指购买住宅物业，以获取租金收益或长期资本 增值。商业地产投资是指购买商业用途的物业，如商场、 办公楼等，以获取租金收益或长期资本增值。工业地产投 资是指购买用于工业生产的物业，如厂房、仓库等，以获 取租金收益或长期资本增值。土地投资是指购买未开发土 地，等待其升值后再进行开发或转让。
投资回报率
分析项目的预期收益与投资成本之间 的关系，确保项目具有合理的投资回 报率。
政策支持
关注政府对房地产行业的政策导向， 选择符合政策支持的项目以降低风险。
项目价值评估
土地价值评估
根据土地所在地区的地价、 周边土地成交价格等因素， 评估土地的价值。
建筑价值评估
根据建筑物的建造年代、 质量、装修状况以及市场 同类建筑的价格水平，评 估建筑物的价值。
未来价值增长预测
基于市场需求、经济发展 和政策变化等因素，预测 项目未来价值的增长潜力。
项目风险评估
市场风险
政策风险
分析市场需求的变化、竞争状况以及租客 或买家的购买力，评估市场风险。
关注政府对房地产行业的政策调整，评估 政策变化可能对项目产生的影响。
财务风险
运营风险
评估项目的投资成本、资金来源以及预期 收益的稳定性，确保财务状况良好。
经营风险
物业经营管理不善可能导致租 金收入减少或物业价值降低。
控制措施
多元化投资组合、合理配置资 金、定期市场监测和调整投资
房地产投资类型
要点一
总结词
房地产投资可分为住宅投资、商业地产投资、工业地产投 资和土地投资等类型。
要点二
详细描述
住宅投资是指购买住宅物业，以获取租金收益或长期资本 增值。商业地产投资是指购买商业用途的物业，如商场、 办公楼等，以获取租金收益或长期资本增值。工业地产投 资是指购买用于工业生产的物业，如厂房、仓库等，以获 取租金收益或长期资本增值。土地投资是指购买未开发土 地，等待其升值后再进行开发或转让。
投资回报率
分析项目的预期收益与投资成本之间 的关系，确保项目具有合理的投资回 报率。
政策支持
关注政府对房地产行业的政策导向， 选择符合政策支持的项目以降低风险。
项目价值评估
土地价值评估
根据土地所在地区的地价、 周边土地成交价格等因素， 评估土地的价值。
建筑价值评估
根据建筑物的建造年代、 质量、装修状况以及市场 同类建筑的价格水平，评 估建筑物的价值。
未来价值增长预测
基于市场需求、经济发展 和政策变化等因素，预测 项目未来价值的增长潜力。
项目风险评估
市场风险
政策风险
分析市场需求的变化、竞争状况以及租客 或买家的购买力，评估市场风险。
关注政府对房地产行业的政策调整，评估 政策变化可能对项目产生的影响。
财务风险
运营风险
评估项目的投资成本、资金来源以及预期 收益的稳定性，确保财务状况良好。
经营风险
物业经营管理不善可能导致租 金收入减少或物业价值降低。
控制措施
多元化投资组合、合理配置资 金、定期市场监测和调整投资
房地产投资环境与市场分析PPT课件
16
【例】不同物业类型的市场区域
居住 物业
与就业点、配套设 施之间的距离，物 业内部环境和配套
商业 物业
与（不同等级）商 业物业之间的（时 间）距离
办公 呈集群或节点状分 物业 布
调查了解通勤类型、时 间和费用
按照步行时间10~15分 钟，划分为核心、次级 和边缘商圈
普通办公物业多集中于 某一节点，中大型或特 定主题办公物业则在整 个城市形成竞争
房地产投资 宏观环境与市场分析
1
主要内容：
1. 宏观环境与市场分析概述； 2. 宏观环境分析的内容； 3. 市场分析的内容； 4. 市场分析报告纲要。
2
一、宏观环境与市场分析概述
1. 宏观环境与市场分析的含义 以宏观环境与房地产市场为对象，从各种因素入手， 采用定性与定量相结合的方法，综合系统地分析宏观 环境和房地产市场的变化规律，及其与企业、拟投资 项目之间的相互作用，从而对环境的发展水平以及协 调发展等方面作出客观的评价，确立投资机会以及拟 投资项目的价值。
17
基地 附近 市场 环境
供给 具有竞争性和替代性，充分了解 情况 基地附近已推出楼盘，可以作为 （含土地） 本身是否开发之参考依据
需求 情况
市场需求预测、市场趋势分析
销售 已售数量/可售数量；住宅自有率、 率 空屋率等
18
缺口
某种需求已经存在； 观察到吸纳量在增加，存量增加在放缓； 为新的需求提供供给； 将需求量较小的供给转变（升级）为需求量较大的其他 类型的房地产。
环境
（含片区）
城市设施和资源
人口及家庭结构
文化教育
10
3. 环境分析的步骤与方法
制定对策 评估营销环境 调查投资环境
【例】不同物业类型的市场区域
居住 物业
与就业点、配套设 施之间的距离，物 业内部环境和配套
商业 物业
与（不同等级）商 业物业之间的（时 间）距离
办公 呈集群或节点状分 物业 布
调查了解通勤类型、时 间和费用
按照步行时间10~15分 钟，划分为核心、次级 和边缘商圈
普通办公物业多集中于 某一节点，中大型或特 定主题办公物业则在整 个城市形成竞争
房地产投资 宏观环境与市场分析
1
主要内容：
1. 宏观环境与市场分析概述； 2. 宏观环境分析的内容； 3. 市场分析的内容； 4. 市场分析报告纲要。
2
一、宏观环境与市场分析概述
1. 宏观环境与市场分析的含义 以宏观环境与房地产市场为对象，从各种因素入手， 采用定性与定量相结合的方法，综合系统地分析宏观 环境和房地产市场的变化规律，及其与企业、拟投资 项目之间的相互作用，从而对环境的发展水平以及协 调发展等方面作出客观的评价，确立投资机会以及拟 投资项目的价值。
17
基地 附近 市场 环境
供给 具有竞争性和替代性，充分了解 情况 基地附近已推出楼盘，可以作为 （含土地） 本身是否开发之参考依据
需求 情况
市场需求预测、市场趋势分析
销售 已售数量/可售数量；住宅自有率、 率 空屋率等
18
缺口
某种需求已经存在； 观察到吸纳量在增加，存量增加在放缓； 为新的需求提供供给； 将需求量较小的供给转变（升级）为需求量较大的其他 类型的房地产。
环境
（含片区）
城市设施和资源
人口及家庭结构
文化教育
10
3. 环境分析的步骤与方法
制定对策 评估营销环境 调查投资环境
房地产投资分析基础课件
对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于2。
（四）偿债备付率
是指项目在借款偿ห้องสมุดไป่ตู้期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的
比率。
偿债备付率可 ＝用于还本付息资金 当期应还本付息资金
可用于还本付息资金，包括可用于还款的折旧和摊消，在成本中列支的利息 费用，可用于还款的利润等等。当期应还本付息金额包括当期应还贷款本 金及计入成本的利息。
Pd借款偿还后余 开期 始 开 数 出始 现借 盈款期数
当上 期期 可偿 用还 于额 借 还 款 款额 的资金
房地产投资分析基础
（三）利息备付率
也称已获利息倍数，指项目在借款偿还期内各年用于支付利息的税息前利润， 与当期应付利息费用的比率。
利息备付率＝税息前利润 当期应付利息费用
式中：税息前利润为利润总额与计入总成本费用的利息费用之和，当期应付 利息是指当期计入总成本费用的全部利息。
7
8
6
6
11 17
Pb’＝6-1+1/5=5.17 评价准则。将计算出的静态投资回收期（P t ）与所确定的基准 投资回收期（Pc）进行比较： l）若P t ≤Pc ，表明项目投资能 在规定的时间内收回，则方案可以考虑接受； 2）若P t ＞Pc， 则方案是不可行的。
房地产投资分析基础
（6）现金回报率
期归还全部本金并支付当期利息。 （2）等额还本利息照付。规定期限内分期归还等额的本金和相应的利息。 （3）等额还本付息。在规定期限内分期等额摊还本金和利息 （4）一次性偿付。借款期末一次偿还全部本金和利息。 （5）“气球法”。借款期内任意偿还本息，到期末全部还清。
房地产投资分析基础
（二）借款偿还期
t 0
t 0
（四）偿债备付率
是指项目在借款偿ห้องสมุดไป่ตู้期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的
比率。
偿债备付率可 ＝用于还本付息资金 当期应还本付息资金
可用于还本付息资金，包括可用于还款的折旧和摊消，在成本中列支的利息 费用，可用于还款的利润等等。当期应还本付息金额包括当期应还贷款本 金及计入成本的利息。
Pd借款偿还后余 开期 始 开 数 出始 现借 盈款期数
当上 期期 可偿 用还 于额 借 还 款 款额 的资金
房地产投资分析基础
（三）利息备付率
也称已获利息倍数，指项目在借款偿还期内各年用于支付利息的税息前利润， 与当期应付利息费用的比率。
利息备付率＝税息前利润 当期应付利息费用
式中：税息前利润为利润总额与计入总成本费用的利息费用之和，当期应付 利息是指当期计入总成本费用的全部利息。
7
8
6
6
11 17
Pb’＝6-1+1/5=5.17 评价准则。将计算出的静态投资回收期（P t ）与所确定的基准 投资回收期（Pc）进行比较： l）若P t ≤Pc ，表明项目投资能 在规定的时间内收回，则方案可以考虑接受； 2）若P t ＞Pc， 则方案是不可行的。
房地产投资分析基础
（6）现金回报率
期归还全部本金并支付当期利息。 （2）等额还本利息照付。规定期限内分期归还等额的本金和相应的利息。 （3）等额还本付息。在规定期限内分期等额摊还本金和利息 （4）一次性偿付。借款期末一次偿还全部本金和利息。 （5）“气球法”。借款期内任意偿还本息，到期末全部还清。
房地产投资分析基础
（二）借款偿还期
t 0
t 0
《房地产投资讲座》课件
投资者应该考虑将资金分散投资到不 同的物业类型和区域，以降低单一投 资的风险。
关注政策和市场变化
提高专业知识和技能
投资者应该不断学习和提高自己的专 业知识和技能，以更好地把握投资机 会和应对挑战。
投资者需要密切关注政策和市场的变 化，及时调整投资策略和方向。
06
互动环节
问题解答
提问环节
鼓励听众提问，讲师对 问题进行详细解答，增
总结词
分析房地产投资的优势和潜在风险。
详细描述
房地产投资具有相对稳定的收益、抵御通货膨胀的能力、长期保值增值等优势。然而，房地产市场也存在周期性 波动、政策影响大、流动性差等风险。投资者需要根据自身风险承受能力和投资目标，合理配置资产，以降低风 险并获取最大收益。
02
房地产市场分析
当前房地产市场趋势
房地产投资的种类与方式
总结词
介绍房地产投资的分类及各种投资方式。
详细描述
根据不同的分类标准，房地产投资可以分为住宅投资、商业地产投资、工业地产 投资等。常见的投资方式包括购买房产后出租、购买房产后出售、购买房产后长 期持有等。此外，还有房地产信托、房地产基金等金融化投资方式。
房地产投资的优势与风险
推荐房地产投资领域的专家讲座，提升专业 素养。
THANKS
感谢观看
强互动效果。
案例分析
结合具体案例，深入剖 析问题，提供实际操作
建议。
现场答疑
针对听众提出的问题， 讲师进行现场解答，提
供针对性指导。
总结归纳
对问题进行分类整理， 提炼出核心观点，加深
听众理解。
现场交流
01
02
03
04
分组讨论
将听众分成小组，进行讨论交 流，分享心得体会。
关注政策和市场变化
提高专业知识和技能
投资者应该不断学习和提高自己的专 业知识和技能，以更好地把握投资机 会和应对挑战。
投资者需要密切关注政策和市场的变 化，及时调整投资策略和方向。
06
互动环节
问题解答
提问环节
鼓励听众提问，讲师对 问题进行详细解答，增
总结词
分析房地产投资的优势和潜在风险。
详细描述
房地产投资具有相对稳定的收益、抵御通货膨胀的能力、长期保值增值等优势。然而，房地产市场也存在周期性 波动、政策影响大、流动性差等风险。投资者需要根据自身风险承受能力和投资目标，合理配置资产，以降低风 险并获取最大收益。
02
房地产市场分析
当前房地产市场趋势
房地产投资的种类与方式
总结词
介绍房地产投资的分类及各种投资方式。
详细描述
根据不同的分类标准，房地产投资可以分为住宅投资、商业地产投资、工业地产 投资等。常见的投资方式包括购买房产后出租、购买房产后出售、购买房产后长 期持有等。此外，还有房地产信托、房地产基金等金融化投资方式。
房地产投资的优势与风险
推荐房地产投资领域的专家讲座，提升专业 素养。
THANKS
感谢观看
强互动效果。
案例分析
结合具体案例，深入剖 析问题，提供实际操作
建议。
现场答疑
针对听众提出的问题， 讲师进行现场解答，提
供针对性指导。
总结归纳
对问题进行分类整理， 提炼出核心观点，加深
听众理解。
现场交流
01
02
03
04
分组讨论
将听众分成小组，进行讨论交 流，分享心得体会。
《房地产投资分析》PPT课件
6、房地产投资外在效应分析的程序 （1）、筹备与计划 （2）、确定项目目标与分析范围 （3）、选择分析指标 （4）、调查预测，确定分析基准 （5）、制定备选方案 （6）、进行分析评价 （7）、选出最优方案 （8）、专家论证 （9）、评价总结，编制“项目外在效应分析报告”
整理ppt
21
第三节 房地产投资外在效应分析
整理ppt
6
第一节 房地产投资概述
二、房地产投资方式
1、房地产的资金投入方式 （1）、房地产投资信托（收益型、按揭型、混
合型）
（2）、房地产辛迪加 （3）、房地产抵押贷款和房地产抵押贷款证券
化
（4）、直接购置房地产
整理ppt
7
第一节 房地产投资概述
二、房地产投资方式
2、房地产投资开发的对象
（1）、未开发的土地
整理ppt
15
第三节 房地产投资外在效应分析
一、房地产投资外在效应分析概述 1、外在效应含义
指由于某种经济活动所产生的没有被市场 承认的对不参与同一经济活动的其他人造成 的影响称为经济的外在效应（外在经济效应）
整理ppt
16
第三节 房地产投资外在效应分析
一、房地产投资外在效应分析概述
2、房地产投资外在效应分析的内涵
和房地产投资的资金构成。（主体和资金）
整理ppt
3
第一节 房地产投资概述
一、房地产投资构成 1、房地产投资主体的构成 投资主体是指直接从事房地产投资活动的投
资者，即直接投资者。 （1）、政府（特殊主体） （2）、企业（主要主体） （3）、个人（从事房地产买卖）
整理ppt
4
第一节 房地产投资概述
整理ppt
23
整理ppt
21
第三节 房地产投资外在效应分析
整理ppt
6
第一节 房地产投资概述
二、房地产投资方式
1、房地产的资金投入方式 （1）、房地产投资信托（收益型、按揭型、混
合型）
（2）、房地产辛迪加 （3）、房地产抵押贷款和房地产抵押贷款证券
化
（4）、直接购置房地产
整理ppt
7
第一节 房地产投资概述
二、房地产投资方式
2、房地产投资开发的对象
（1）、未开发的土地
整理ppt
15
第三节 房地产投资外在效应分析
一、房地产投资外在效应分析概述 1、外在效应含义
指由于某种经济活动所产生的没有被市场 承认的对不参与同一经济活动的其他人造成 的影响称为经济的外在效应（外在经济效应）
整理ppt
16
第三节 房地产投资外在效应分析
一、房地产投资外在效应分析概述
2、房地产投资外在效应分析的内涵
和房地产投资的资金构成。（主体和资金）
整理ppt
3
第一节 房地产投资概述
一、房地产投资构成 1、房地产投资主体的构成 投资主体是指直接从事房地产投资活动的投
资者，即直接投资者。 （1）、政府（特殊主体） （2）、企业（主要主体） （3）、个人（从事房地产买卖）
整理ppt
4
第一节 房地产投资概述
整理ppt
23
房地产投资分析PPT(共 40张)
采用静态投资分析方法
第四部分 投资分析案例
总投资估算表
单位：万元
序号
项
目
合计
一
1
建设投资
、
1.1
土地费用
总 投
1.2
前期工程费
1.3
基础设施建设费
1.4
园林景观建设费
资
1.5
建筑安装工程费
估
1.6
管理费用
算
1.7
不可预见费
30,264.27 15,880.21
525.71 1577.14 1163.18 6,571.42
价
指
资本金净利润率
标
资本金净利润率=税后利润÷ 资本金× 100%
这是投资者很关心的一个指标，因为它反映了 投资者自己的出资所带来的净利润。
第三部分 投资分析的主要内容
三
静态投资回收期（ Pb）
、
财
指当不考虑现金流折现时，项目以净
务
收益抵偿全部投资所需的时间。是反映开
评
发项目投资回收能力的重要指标。
分
析
二、收益估算
的
主
三、财务评价指标
要 内
四、不确定性分析
容
第三部分 投资分析的主要内容
总投资估算表
一
序号
项
目
1
建设投资
、
1.1
土地费用
总
1.2
前期工程费
投
1.3 基础设施建设费
资 估
1.4
建筑安装工程费
1.5
公共配套设施建设费
1.6
管理费用
算
1.7
不可预见费
1.8 其他费用
第四部分 投资分析案例
总投资估算表
单位：万元
序号
项
目
合计
一
1
建设投资
、
1.1
土地费用
总 投
1.2
前期工程费
1.3
基础设施建设费
1.4
园林景观建设费
资
1.5
建筑安装工程费
估
1.6
管理费用
算
1.7
不可预见费
30,264.27 15,880.21
525.71 1577.14 1163.18 6,571.42
价
指
资本金净利润率
标
资本金净利润率=税后利润÷ 资本金× 100%
这是投资者很关心的一个指标，因为它反映了 投资者自己的出资所带来的净利润。
第三部分 投资分析的主要内容
三
静态投资回收期（ Pb）
、
财
指当不考虑现金流折现时，项目以净
务
收益抵偿全部投资所需的时间。是反映开
评
发项目投资回收能力的重要指标。
分
析
二、收益估算
的
主
三、财务评价指标
要 内
四、不确定性分析
容
第三部分 投资分析的主要内容
总投资估算表
一
序号
项
目
1
建设投资
、
1.1
土地费用
总
1.2
前期工程费
投
1.3 基础设施建设费
资 估
1.4
建筑安装工程费
1.5
公共配套设施建设费
1.6
管理费用
算
1.7
不可预见费
1.8 其他费用
第一章房地产投资分析中的基本问题《房地产投资分析》PPT课件
Restricted Information and Basic Personal Data
第一节 房地产投资概述
2、商业房地产投资 商业房地产也称经营性物业、收益性物业或投资
性物业，是指能出租经营、为投资者带来经济性现 金流收入的房地产。投资对象包括零售商业用房、 写字楼和出租公寓等。 3、工业房地产投资
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第一节 房地产投资概述
三、房地产投资的目的 房地产投资的目的，就是为了通过开发和
经营等过程获取未来收益，使其财富最大化。 这些未来的收益具体包括：现金流量收益、 避税收益、销售收益等。
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房地产投资分析的最终目的，是使房地产投资项 目在既定的目标和既定的资源条件下，选择最佳方 案以获取最好的经济效益。
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第二节 房地产投资分析概述
三、房地产投资分析的内容 （一）市场分析 房地产投资项目在投资决策确定之前， 调查市场情况、项目背景资料，辨识投资风 险，选择投资机会的过程，称为房地产投资 项目的市场分析。市场分析包括对房地产市 场的调查与预测。
第一章 房地产投资分析中的基本问题
第一节 房地产投资概述
一、房地产投资的含义 投资是指以一定资源投入某项计划，以获取所
期望的报酬。这里的资源既可以是资金，也可以是 土地、人力、技术、管理经验或其他资源。所以 “投资”一词从广义上来说，既用来指特种资金， 又用来指特定的经济活动。
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第一节 房地产投资概述
2、商业房地产投资 商业房地产也称经营性物业、收益性物业或投资
性物业，是指能出租经营、为投资者带来经济性现 金流收入的房地产。投资对象包括零售商业用房、 写字楼和出租公寓等。 3、工业房地产投资
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第一节 房地产投资概述
三、房地产投资的目的 房地产投资的目的，就是为了通过开发和
经营等过程获取未来收益，使其财富最大化。 这些未来的收益具体包括：现金流量收益、 避税收益、销售收益等。
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房地产投资分析的最终目的，是使房地产投资项 目在既定的目标和既定的资源条件下，选择最佳方 案以获取最好的经济效益。
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第二节 房地产投资分析概述
三、房地产投资分析的内容 （一）市场分析 房地产投资项目在投资决策确定之前， 调查市场情况、项目背景资料，辨识投资风 险，选择投资机会的过程，称为房地产投资 项目的市场分析。市场分析包括对房地产市 场的调查与预测。
第一章 房地产投资分析中的基本问题
第一节 房地产投资概述
一、房地产投资的含义 投资是指以一定资源投入某项计划，以获取所
期望的报酬。这里的资源既可以是资金，也可以是 土地、人力、技术、管理经验或其他资源。所以 “投资”一词从广义上来说，既用来指特种资金， 又用来指特定的经济活动。
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税收是国家凭借政治权利参与国民收入分配 和再分配的一种方式，具有强制性、无偿性 和固定性的特点。
21
第三节 资金时间价值与资金等效值计算
一、资金时间价值的概念 二、利息与利率 三、单利计息与复利计息 四、名义利率与实际利率 五、资金等效值与现金流量图 六、复利计算公式
22
一、资金时间价值的概念
房地产投资分析基础
第五章 房地产投资分析基础
※ 本章要求 了解房地产投资的概念、进行房
地产投资分析的原因； 熟悉房地产投资的利弊与风险、
房地产投资经济效果的评价指标 掌握房地产投资现金流量构成，
投资、成本、经营收入和利润、 资金时间价值与资金等效值计算。
2
第五章 房地产投资分析基础
第一节 房地产投资 第二节 现金流量的构成 第三节 资金时间价值与资金等效值计算 第四节 房地产投资经济效果评价指标
14
一、现金流量
房地产开发活动可以从物质形态与货币形态两个方面进 行考查。
在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立 的系统，把一定时期各个时间点上实际发生的资金流出 或流入叫做现金流量。
流出系统的资金叫现金流出，流入系统的资金叫现金流 入，现金流出与流入之差称为净现金流量。
现金流入主要包括：销售收入、出租收入、利息收入、 贷款本金收入等
房地产投资分析中所讨论的投资是狭义的
16
成本
成本是指人们为达成一事或取得一物所必须 付出或已经付出的代价。
投资分析中使用的成本概念与企业财务会计 中使用的成本概念不完全相同。
▪ 财务会计中的成本是对生产经营活动中实际发生 费用的记录；
▪ 投资分析中使用的成本有许多是对拟实施项目未 来将要发生的费用的预测和估算
1.变现性差 2.投资数额巨大 3.投资回收周期较长 4.需要专门的知识和经验 上述房地产投资的优缺点主要是针对直接投
资而言的。对于小额投资者来说，他们可以 通过购买房地产公司发行的股票、房地产投 资信托公司的债券等间接地进行房地产投资。
10
三、房地产投资的风险
（一）房地产投资风险的含义 房地产投资风险是指由于不确定性因素的影 响所引起的房地产投资收益与预期收益之间的 偏离程度。 房地产投资风险主要体现在以下几个方面：
1.购买住房抵押贷款证券 2.购买房地产开发投资企业的债券、股票 3.投资于房地产投资信托基金(REITs)
8
二、房地产投资的利弊
（一）房地产投资之利
1.相对较高的收益水平 2.能够得到税收方面的好处 3.易于获得金融机构的支持 4.能抵消通货膨胀的影响 5.能提高投资者的资信等级
9
（二）房地产投资之弊
从投资者的角度来说，资金的运动伴随着 生产与交换的进行。生产与交换活动会给 投资者带来利润，表现为资金的增值。
投入资金的安全性； 期望收益的可靠性； 投资项目的变现性； 资产管理的复杂性。
11
在房地产投资活动中，风险的具体表现形式 有：
高价买进的房地产，最终以较低的价格卖出 尽管卖出价高于买入价，但是仍低于预期价格 投资于房地产商品的货币资金由于某种原因遭
受各种损失，使得投资资金不能按期收回，或 不能收回 由于财务方面的原因，在违背自己意愿的情况 下抛售房地产
6
下列原因要求我们必须通过房地产投资 分析才能做出正确决策。
投资的收益需要预测 收益获得的时间不同需要校正 收益的置信程度即风险需要考虑 面临多种投资机会但资源有限
7
房地产投资的类型
（一）房地产直接投资 投资者直接参与房地产开发或购买的过程
1.房地产开发投资 2.房地产置业投资
（二）房地产间接投资 将资金投入与房地产相关的证券市场的行为
12
（二）房地产投资风险的分类
通货膨胀风险
房地产投资风险
系
市场供求风险
统
风 险
周期风险
变现风险
非
收益现金流风险
系
统
未来经营费用风险
风
险
资本价值风险
政策性风险 利率风险 政治风险
或然损失风险
比较风险 时间风险 持有期风险
图5-1房地产投资风险的分类
13
第二节 现金流量的构成
一、现金流量 二、投资与成本 三、经营收入、利润和税金
企业利润可分为4个层次：经营利润、利润 总额、税后利润和可分配利润
经营利润=经营收入-经营成本-期间费用-经营 税金及附加-土地增值税
利润总额=经营利润+营业外收支净额 税后利润=利润总额-所得税 可供分配利润=税后利润-（法定盈余公积金+
法定公益金+未分配利润）
20
税金
税金是国家或地方政府依据法律对有纳税义 务的单位或个人征收的财政资金。
5
为什么要进行房地产投资分析
因为多种投资机会往往同时存在，其中诱人的 投资机会又往往不只一个，而投资者可以利用 的资源却是有限的，所以投资者必须在确定的 即期支出与不确定的未来收益之间做出慎重的 选择。
这时，就需要有一种方法能够对各种投资方案 进行评估，帮助投资者在各种限制条件下，如 可承受的风险、所要求的投资收益率以及城市 规划的约束等，使投资获得最大的效益。
17
房地产投资分析中的投资与成本
开发项目总投资：开发建设投资、经营资金 开发产品成本 经营成本 期间费用：经营费用、管理费用、财务费用
18
三、经营收入、利润和税金
经营收入
经营收入是指向社会出售、出租房地产商品 或自营时的货币收入。
经营收入=销售收入+出租收入+自营收入
19
利润
现金流出主要包括：土地费用、建造费用、还本付息、 经营费用、税金等
15
二、投资与成本
投资
广义投资是指人们一种有目的的经济行为，即以 一定的资源投入某项计划，以获取所期望的报酬。
投资可分为生产性投资和非生产性投资。所投入 的资源可以是资金，也可以是土地、人力、技术、 管理经验或其他资源。
狭义的投资是指人们在房地产开发投资活动中， 为实现某种预定的开发、经营目标而、房地产投资的概念和类型 二、房地产投资的利弊 三、房地产投资的风险
4
一、房地产投资的概念和类型
房地产投资的概念 房地产投资就是将一定的资金投入到房
地产开发经营等活动中，以期望未来获得更大 收益的投资行为。
房地产投资与其他投资方式相比既具有投 资的共性，也具有特有的个性，房地产投资兼 具消费和投资两种功能，房地产投资还具有较 大的风险。
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第三节 资金时间价值与资金等效值计算
一、资金时间价值的概念 二、利息与利率 三、单利计息与复利计息 四、名义利率与实际利率 五、资金等效值与现金流量图 六、复利计算公式
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一、资金时间价值的概念
房地产投资分析基础
第五章 房地产投资分析基础
※ 本章要求 了解房地产投资的概念、进行房
地产投资分析的原因； 熟悉房地产投资的利弊与风险、
房地产投资经济效果的评价指标 掌握房地产投资现金流量构成，
投资、成本、经营收入和利润、 资金时间价值与资金等效值计算。
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第五章 房地产投资分析基础
第一节 房地产投资 第二节 现金流量的构成 第三节 资金时间价值与资金等效值计算 第四节 房地产投资经济效果评价指标
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一、现金流量
房地产开发活动可以从物质形态与货币形态两个方面进 行考查。
在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立 的系统，把一定时期各个时间点上实际发生的资金流出 或流入叫做现金流量。
流出系统的资金叫现金流出，流入系统的资金叫现金流 入，现金流出与流入之差称为净现金流量。
现金流入主要包括：销售收入、出租收入、利息收入、 贷款本金收入等
房地产投资分析中所讨论的投资是狭义的
16
成本
成本是指人们为达成一事或取得一物所必须 付出或已经付出的代价。
投资分析中使用的成本概念与企业财务会计 中使用的成本概念不完全相同。
▪ 财务会计中的成本是对生产经营活动中实际发生 费用的记录；
▪ 投资分析中使用的成本有许多是对拟实施项目未 来将要发生的费用的预测和估算
1.变现性差 2.投资数额巨大 3.投资回收周期较长 4.需要专门的知识和经验 上述房地产投资的优缺点主要是针对直接投
资而言的。对于小额投资者来说，他们可以 通过购买房地产公司发行的股票、房地产投 资信托公司的债券等间接地进行房地产投资。
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三、房地产投资的风险
（一）房地产投资风险的含义 房地产投资风险是指由于不确定性因素的影 响所引起的房地产投资收益与预期收益之间的 偏离程度。 房地产投资风险主要体现在以下几个方面：
1.购买住房抵押贷款证券 2.购买房地产开发投资企业的债券、股票 3.投资于房地产投资信托基金(REITs)
8
二、房地产投资的利弊
（一）房地产投资之利
1.相对较高的收益水平 2.能够得到税收方面的好处 3.易于获得金融机构的支持 4.能抵消通货膨胀的影响 5.能提高投资者的资信等级
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（二）房地产投资之弊
从投资者的角度来说，资金的运动伴随着 生产与交换的进行。生产与交换活动会给 投资者带来利润，表现为资金的增值。
投入资金的安全性； 期望收益的可靠性； 投资项目的变现性； 资产管理的复杂性。
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在房地产投资活动中，风险的具体表现形式 有：
高价买进的房地产，最终以较低的价格卖出 尽管卖出价高于买入价，但是仍低于预期价格 投资于房地产商品的货币资金由于某种原因遭
受各种损失，使得投资资金不能按期收回，或 不能收回 由于财务方面的原因，在违背自己意愿的情况 下抛售房地产
6
下列原因要求我们必须通过房地产投资 分析才能做出正确决策。
投资的收益需要预测 收益获得的时间不同需要校正 收益的置信程度即风险需要考虑 面临多种投资机会但资源有限
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房地产投资的类型
（一）房地产直接投资 投资者直接参与房地产开发或购买的过程
1.房地产开发投资 2.房地产置业投资
（二）房地产间接投资 将资金投入与房地产相关的证券市场的行为
12
（二）房地产投资风险的分类
通货膨胀风险
房地产投资风险
系
市场供求风险
统
风 险
周期风险
变现风险
非
收益现金流风险
系
统
未来经营费用风险
风
险
资本价值风险
政策性风险 利率风险 政治风险
或然损失风险
比较风险 时间风险 持有期风险
图5-1房地产投资风险的分类
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第二节 现金流量的构成
一、现金流量 二、投资与成本 三、经营收入、利润和税金
企业利润可分为4个层次：经营利润、利润 总额、税后利润和可分配利润
经营利润=经营收入-经营成本-期间费用-经营 税金及附加-土地增值税
利润总额=经营利润+营业外收支净额 税后利润=利润总额-所得税 可供分配利润=税后利润-（法定盈余公积金+
法定公益金+未分配利润）
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税金
税金是国家或地方政府依据法律对有纳税义 务的单位或个人征收的财政资金。
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为什么要进行房地产投资分析
因为多种投资机会往往同时存在，其中诱人的 投资机会又往往不只一个，而投资者可以利用 的资源却是有限的，所以投资者必须在确定的 即期支出与不确定的未来收益之间做出慎重的 选择。
这时，就需要有一种方法能够对各种投资方案 进行评估，帮助投资者在各种限制条件下，如 可承受的风险、所要求的投资收益率以及城市 规划的约束等，使投资获得最大的效益。
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房地产投资分析中的投资与成本
开发项目总投资：开发建设投资、经营资金 开发产品成本 经营成本 期间费用：经营费用、管理费用、财务费用
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三、经营收入、利润和税金
经营收入
经营收入是指向社会出售、出租房地产商品 或自营时的货币收入。
经营收入=销售收入+出租收入+自营收入
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利润
现金流出主要包括：土地费用、建造费用、还本付息、 经营费用、税金等
15
二、投资与成本
投资
广义投资是指人们一种有目的的经济行为，即以 一定的资源投入某项计划，以获取所期望的报酬。
投资可分为生产性投资和非生产性投资。所投入 的资源可以是资金，也可以是土地、人力、技术、 管理经验或其他资源。
狭义的投资是指人们在房地产开发投资活动中， 为实现某种预定的开发、经营目标而、房地产投资的概念和类型 二、房地产投资的利弊 三、房地产投资的风险
4
一、房地产投资的概念和类型
房地产投资的概念 房地产投资就是将一定的资金投入到房
地产开发经营等活动中，以期望未来获得更大 收益的投资行为。
房地产投资与其他投资方式相比既具有投 资的共性，也具有特有的个性，房地产投资兼 具消费和投资两种功能，房地产投资还具有较 大的风险。