成全机构上海老洋房解析

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老洋房的尾声时期（1937--1949）
背景：抗日战争、国共内战；上海通货膨胀
客层：金融界实力人士、资本家
产品特点： 少有巨资兴建别墅，主要作为不动产投资 建筑风格趋向现代感，外形多采用国际流行样式
代表性建筑： 1948年完工的淮阴路200号姚奶炽住宅（现在西郊宾馆4号楼），建 筑建造在前后起伏的坡地上，表达出一种自然的野趣，可以灵活开 合的太阳棚，将室外的园景和室内的起居环境融为一体。这种人与 自然的和谐关系在今天来看依然能给你一种美学和人文意义上的感 动。
20世纪20年代的《海关十年报告》说：“1920年前的八年里，法租界共有欧洲人住宅432幢，而 1920年和1921年两年里就造了552幢。”这一场豪宅建设运动一直持续到1940年代末。“西区”因 此而成了中外富人聚居地国际化社区，真正意义上的“富人的天堂”。
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让我们放慢节奏，放驰心绪，重温那段如烟如梦的 上海1920……
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目录
一、老洋房的分布
二、老洋房的发展史
三、上海老洋房的建筑风格
四、经典洋房欣赏 五、问题与想法
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一、老洋房的分布
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上海租界
1. 英租界
范围 1845年:
北－南京东路 南－延安东路 东－黄浦江 西－河南中路
范围 1855年: 北－苏州河 南－延安东路 东－黄浦江 西－西藏路
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特点：欧洲乡村别墅建筑造型带有朴实的乡土风味，围以浓郁的绿荫，构成了乡村 庄园的情趣。此类住宅最早盛行于英国乡村。 。 欧洲乡村别墅式住宅一般远离闹市，集中于徐汇、长宁区一带的虹桥路、爱克路 （今淮阴路）、罗别根路（今哈密路）两侧，20世纪初引入上海，业主多为外国人， 30～40年代后，国内富有阶层也竞相建造，用以周末度假或炎夏避暑。坐落在上海 市西区的乡村别墅式花园住宅共计246幢，分属241户，其中外国人出资建造的84幢， 分属54户，中国人出资建造的162幢，分属187户。
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老洋房区域分布
汾阳路、太原 路、愚园路、 武康路、湖南 路、思南路、 长乐路、华山 路、兴国路、 茂名路是老洋 房最集中的区 域
8％
29％
9％
39％
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观点：
1、租界选址与殖民者对上海“东方门户”、“通商口岸”城 市定位紧密联系。
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www.cefengxing.com 中国首家房地产资源免费论坛！ Hale Waihona Puke Baidu契 法租界及城内地图
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3. 法租界
三次扩张：
第一次扩张在1860年，小东门外沿江的一片土地被纳入界内；
第二次扩张在1900年，西界由今西藏南路向西推展到今重庆中路和重庆 南路；
第三次扩张在1914年4月，以《上海法租界推广条约》为依据，将今重庆 中路和重庆南路以西至徐家汇原本席间纵横、村落散处的沃野平畴，全 部划归法租界管辖。
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二、老洋房的发展史
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花园洋房发展时期 (1843—1918)
背景：清廷与西方各列强签订条约，上海开埠
位置：租界（条约规定：侨民不得拥有租界以外的地产）
客层：殖民统治者、清廷命官、商业巨头 产品特点：
讲究排场、平面布局铺张，内部装饰极尽奢华、建筑结构多为砖石承重、 木屋框架、铁皮屋顶、楼道和房屋均设有壁炉、起居式、卧室、客厅、 宴会厅、卫生间装饰极尽奢华
产品月报上海老洋房解析 回忆历史 展望未来
2009-09-27 研展中心 蔡强
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花园洋房是老上海建筑中的极品
无论从建筑价值还是历史价值来衡量，它都是上 海历史建筑的重头戏。
一段有典故的花园洋房，意味着它曾占据了一部分 上海的历史
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小结：
没有租界就没有近现代意识的上海（上海租界是全国48个租界中最成 功的）
租界具有两重性。一面侵犯中国主权，一面带来先进的文化、思想意 识与物质文明，促发上海的城市建设。
上海租界的兴衰与老洋房的发展息息相关
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• 1、早期皮肌炎患者，还往往伴 有全身不适症状，如-全身肌肉酸 痛，软弱无力，上楼梯时感觉两 腿费力；举手梳理头发时，举高 手臂很吃力；抬头转头缓慢而费 力。
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老洋房建筑风格之中国传统式
特点：中国市郊周边地区居住建筑造型，为中国江南传统建筑式样，大都为 平方。 一些殷实富户的宅第为庭院式住宅，砖墙立柱，穿斗式木构架，或穿斗式与 抬梁式的混合木构架，大梁等由圆木承重。 其平面布置正厅或正房为中心，左右两侧为次间或稍间（耳房），正房前左 右对峙建东西厢房，这种“一正两厢”组成的院子，即通常所说的三合院； 四面有房屋的，即四合院（上海市民称它为“绞圈房子”）。
代表案例：
大西路（今延安西路）64号仿法国宫廷式的嘉道理住宅； 愚园路1136弄31号仿西班牙城堡式的王伯群住宅； 西江路（今淮海中路）1547号仿德国古典式的盛宣怀住宅等。
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老洋房建筑风格之欧洲乡村别墅式
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三、上海老洋房的建筑风格
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皮肌炎图片——皮肌炎的症状表现
• 皮肌炎是一种引起皮肤、肌肉、 心、肺、肾等多脏器严重损害的， 全身性疾病，而且不少患者同时 伴有恶性肿瘤。它的1症状表现如 下：
1938年，法租界当局又出台了《整顿及美化法租界计划》，这一计划将海格路（今华山 路）、姚主教路（今天平路）以东、拉都路（今襄阳南路）、古拔路（今富民路）以西、 福履理路（今建国西路）以北、福煦路（今延安中路）以南地区列为特别高级的住宅区， 并规定这个特定的区域内，只准建造“连幢房屋”和“单宅或双宅房屋”，且需有暖气 设备（或壁炉）和卫生设备，如不符合这样的标准，将不再核发营造大执照。这些规定 大幅提高了区域内建筑的档次和建造标准。
这个法租界新扩充的区域，就是通常人们所称的“西区”。法租界西区 是上海租界最晚形成的一个区域，因此法租界反倒可以从容的为他进行 整体布局，寻找最合适的发展定位。
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3. 法租界
重要两点：
1900年，法租界公董局通过了一项房屋建造法案，规定在今嵩山路以西的扩充区内，除非 得到总领事的同意，禁止建造木材和土墙组成的中式简陋房屋。1921年，公董局又决定在 公馆马路、爱多亚路（今延安东路）、霞飞路、福煦路（今延安中路）、贝当路（今衡山 路）等主要的道路上，如要申请建造中式房屋，该房屋的外立面必须是西式样子，才能发 给营造许可证。由于这些规定执行得比较严格，几十年下来，就造成了法租界西区境内几 乎是清一色的西式建筑。与上海其他区域在建筑上中外互见、东西交错的格局和景观不同， 法租界西区的建筑更洋派，更“世界主义”。
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2. 美租界
1848年：苏州河北岸的虹口地带西至西藏北路，东至杨树浦北三里 1863年：与英租界合并为“公共租界”就此逐步扩大面积
1864-1866年美租界
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3. 法租界
1849年：延安东路以南，人民路、龙潭路以北，西藏路以东至黄埔江 1862年：自我扩大租界范围，成立公董局行政机构
代表案例：
中华路750弄10-12号； 驸马府“咸宜堂”； 明代四川布政史潘允端所建“世春堂”； 营造江海关大楼杨斯盛三合院故居； 艾可久四合院“双绞圈房子”等。
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老洋房建筑风格之仿古典式
特点：仿古典式住宅主要受德国、法国住宅建筑风格的影响，模仿早期的宫 廷形式，主屋一般分为横三段，突出中间，两边对称。 立面以石柱为主要装饰，以显示雄伟气派，屋顶檐口装点山花，外墙砌嵌隅 石，内墙四壁边缘及顶部中间雕刻石膏花纹图案。门窗采用参扇玻璃，色彩 浅谈，并嵌镶金箔，以突出华丽而又精巧的宫廷风格。
表现为：选址紧邻黄浦江，抢占苏州河河道、虹口港等重 要港口、码头，便于殖民者早期的军事战略目的，和后期 的国际贸易、资源掠夺等。
2、花园洋房选址注重居住环境的私密。
表现为：居住区域与租界办公区域“分离而不远离”； 保护居住环境的私密与安全； 邻近交通主干道，出行便利； 选址与华人居住聚集区相区隔。
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另一栋代表性建筑为建于1905年的原法国公董局董事住宅，建筑式样为法国文艺
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上海老洋房的黄金时期（1919--1936）
背景：上海成为冒险家的乐园 位置：随着租界的扩张沿南京路和淮海中路干道自东向西分布
代表案例：
虹桥路2419号沙逊别墅；
福开森路（今武康路）99号哈同别墅；
海格路（今华山路）849号丁香花园等。
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老洋房建筑风格之西班牙式
特点：西班牙式住宅孕育于地中海西岸的西班牙，19世纪30年代在美国一度盛行，随后引入上海。 其建筑造型以拱形柱廊为主要特征，设有明朗、宽敞的内院，低矮围墙，墙顶盖筒瓦； 房屋层高较低，一般底层为3.2米，二层为3米，三层为2.8米；墙面浮雕小巧多变，窗户式样很多，有圆有尖， 有长方形，底层窗户外设花铁栅或作漏窗，利于通风、防盗； 扶梯多用盘旋式，有的设室外扶梯登楼，南向阳台以花铁栅装饰；屋面平缓，盖筒瓦顶，以利排水、抗风。 此类住宅因造价不高，颇受中等有产阶级的欢迎，因而建造很多。
客层：金融界实力人士、军政要人
产品特点： 上海最好的地皮， 洋房贴上“万国文化”标签 建筑风格趋向多元 时尚和享乐成为主导，带泳池、球场、弹子房的别墅争相效仿
代表性建筑：1932年建造的犹太巨商沙逊的别墅（现龙柏饭 店），别墅占地3.6公顷，建筑外貌保留了原汁原味的英国 乡村风格。
同期建造的还有现为虹桥迎宾馆的老1号楼别墅，瑞金宾馆3 号楼，也是最能体现这一时期时髦及享乐主义精神的建筑。
仿早期欧洲式建筑风格，拥有数顷至数公顷的大花园，也有一些别墅的 花园融合了中国园林的造园艺术，体现了中国传统文人士大夫的情怀 。
代表性建筑：丁香花园，1900年
法国公董局董事住宅，1905年
渊源：1900年建于海格路的（现为华山路849号）英国泰兴洋行大班林克劳夫的住 宅，此宅后卖给了李鸿章之子李径迈，也有传说此建筑为清朝命官李鸿章为其宠 妾丁香的金屋藏娇之所。
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老洋房发展之上市阶段（1998—至今）
背景：产权归还业主，98年允许私人买卖
客层：上海开发商占了50%，用来作为企业办公场所；华裔、境外 企业、私人欧洲居多
特点： 老洋房交易的涉及资金比较大，一般花园洋房至少要1500万一幢。其 实在老洋房市场投机 客是不多的。花园洋房本身总价较高，加上交易 税费也一直比普通物业高，对购房者资金实力有相当高 的要求，也容 易把大部分投机客挡在门外。因此意在打压投机客的宏观调控对老式 住宅市 场影响相对较小。老式建筑因为有历史文化特点和市场稀缺性， 预计将维持一个上涨趋势 。