中粮大悦城案例研究
商业管理公司
商业管理公司商业管理公司主要管理商业中心（SHOPING MALL）、城市综合体等业态。
很多商业地产是由开发商的下属公司进行管理的，但商业地产的经营管理是非常复杂的，尤其是综合业态的商业地产，管理难度大、经营风险高，所以越来越多的商业地产由专业性的商业管理公司来管理目前比较成熟的商业地产经营管理模式中，把管理分为：经营性资产管理、招商租赁管理、客户服务管理、物业管理和财务管理。
一、三益佳柏资产管理有限公司，2012年初成立。
公司宗旨：做“商业定位、招商推广、商业运营以及建筑设计为一体”的商业地产全产业链服务商。
商业运营管理“内三策”原则——建立购物中心高度信息化的全流程运营系统;构建内部商管模块化培养系统;搭建适宜商业模式，促进产业链无缝对接。
项目案例：1、上海虹口龙之梦购物中心，28万平米2、绿地昆山陆家现代服务业综合园区,223万平米3、无锡华润万象城，40万平米4、常州华润万象汇，32万平米5、淄博华润五彩城，57万平米6、济南保利商业中心，28万平米7、上海四行仓库改建项目，6万平米8、苏州圆融生活中心，20万平米9、烟台证大大拇指广场，20万平米二、盈石资产管理有限公司，成立于2008年，由美国大型私募基金百仕通共同参与创建，是专业面向中国商业地产的经营管理机构，旨在为中国商业地产市场提供高品质、专业且全面的商业资产增值服务。
主要业务内容包括投资分析、综合性商业分析调研、专题商业规划、项目的开发与再开发、招商管理、运营管理、消费者市场推广管理等商业地产管理一站式服务，帮助开发商经营管理购物中心、承包经营管理商业设施或购物中心，使资产得到稳定持续的增值。
执行总裁司徒文聪，上海新天地、正大广场操盘手。
项目案例：1、上海豫城时尚2、上海芳汇广场3、上海悦达889广场4、上海复地地杰商业项目5、镇江、盘锦水游城6、余姚国际广场7、上海益丰大厦三、汉博商业投资管理公司，2005年1月在北京成立。
跨境换股案例汇总和实务解析以及未来展望
跨境换股案例汇总和实务解析以及未来展望杨娟、王文仪前言：随着国内企业海外市场的不断发展，越来越多的企业开展跨境投资业务，但随着外汇监管的日趋严格，在交易额较大的跨境投资项目中，资金出境及相关税收等问题对交易产生的影响越来越大，跨境换股成为很多交易方案设计的首选。
但实践中有关跨境换股的成功案例数量极少，本篇文章将对已获批准的跨境换股案例进行整理分析，归纳其共同点、探究监管思路并预测跨境换股投资的未来发展。
一、跨境换股的定义根据商务部、国务院国有资产监督管理委员会、中国证券监督管理委员会、国家税务总局、原国家工商行政管理总局、国家外汇管理局于2006年联合发布并于2009年修订的《关于外国投资者并购境内企业的规定》（以下简称“并购规定”），外国投资者以股权作为支付手段并购境内公司，系指境外公司的股东以其持有的境外公司股权，或者境外公司以其增发的股份，作为支付手段，购买境内公司股东的股权或者境内公司增发股份的行为。
《并购规定》进一步规定，境外换股并购中的“境外公司”应系合法设立、其注册地具有完善的公司法律制度、公司及其管理层最近3年未受到监管机构的处罚，且除特殊目的公司外仅为境外上市公司。
此外，《并购规定》还规定，外国投资者以股权并购境内公司所涉及的境内外公司的股权，应符合以下条件：（一）股东合法持有并依法可以转让；（二）无所有权争议且没有设定质押及任何其他权利限制；（三）境外公司的股权应在境外公开合法证券交易市场（柜台交易市场除外）挂牌交易；（四）境外公司的股权最近1年交易价格稳定。
前述第（三）、（四）项不适用于特殊目的公司。
根据《并购规定》，外国投资者以股权并购境内公司应报送商务部审批，但实践中自2006年以来商务部少有按照《并购规定》批准跨境换股式的并购交易。
尽管如此，从不多的案例中，可以看出跨境换股并非完全禁止。
二、案例汇总1、天津港发展收购天津港股份有限公司天津港股份有限公司（以下称“天津港股份”）拟向天津港发展的子公司显创投资转让其持有的目标公司的股份。
北京西单大悦城
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2.1 项目区位分析
西单商圈现有商业
西单商圈现有商业以百货为主，营业面积较小，档次中档偏高，形成了年轻人癿集散地。
商业名称 君太百货 中有百货 西卑商场 西卑贩物中心 华威大厦 西卑文化广场 首都时代广场 109婚庆百货 西卑图书大厦 西卑明珠商场 西卑置地星座 开业时间 2003年12月 2002年1月 1978年 1991年 1997年 2002年 2005年 2003年9月 1998年5月 2001年7月 2004年底 营业面积 6.3万㎡ 4万㎡ 3.4万㎡ 0.6万㎡ 3万㎡ 3.2万㎡ 2.5万㎡ 3万㎡ 1.6万㎡ 3.2万㎡ 1.5万㎡ 消费特征 20-35岁时尚品牌消费 20-35岁时尚品牌消费 35岁以上消费者及外地旅游者 旅游者为主 16-25岁韩日时尚消费 18-25岁时尚贩物及娱乐消费 25-40中高品牌消费 婚庆主题消费 图书文化消费 16-25小商品消费 商务休闲配套 商业类型 时尚百货 时尚百货 传统百货 传统百货 时尚百货 时尚卒场 精品百货 主题百货 主题百货 小商品卒场 街区型商业 商业档次 中高档 中高档 中档 中低 中档 中档 中高档 中高档 中档 中低档 中低档 楼层分布 B1-7F B2-8F B2-5F 1F-3F 3F-8F B1-B3 B2-3F B1-6F B1-4F B1-6F B1-2F
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2.1 项目区位分析
西单大悦城位于西单商圈
西单商圈为北京最为繁华癿商业中心，不王府井大街、前门大栅栏，幵称为三大传统商业区，丰富癿 业态、潮流癿品牌以及便利癿朋务设施，使之成为北京本地人贩物癿首选之地。 区域位置：卓起西绒线胡同，北至灵境胡同西口， 卓北长1600m，以西卑北大街为轴线东 西迕深200-300m，占地80公顷；
苏州大悦春风里商业综合体结构设计
苏州大悦春风里商业综合体结构设计
周慧鑫;王干;瞿雨舟;郝胜群;潘曼;李韬;赵政;夏昊
【期刊名称】《建筑结构》
【年(卷),期】2021(51)S02
【摘要】地处苏州相城区的中粮大悦春风里商场功能多样、造型独特,其主体结构上部打造了苏州最大的空中影院,因此存在多个结构设计的关键点和难点。
本文就上部结构体系、整体结构传力特点、结构小震弹性分析、屋面钢结构影院变形分析以及主要抗震措施等方面,详细介绍了苏州大悦春风里商业综合体的结构设计方法,重点介绍了该工程作为复杂混合结构的具体设计思路及结构分析过程。
分析结果表明,该项目的结构体系选择合理,具有良好的抗震性能。
【总页数】5页(P176-180)
【作者】周慧鑫;王干;瞿雨舟;郝胜群;潘曼;李韬;赵政;夏昊
【作者单位】中衡设计集团股份有限公司;建研科技股份有限公司
【正文语种】中文
【中图分类】TU973
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——以成都大悦城为例4.某商业综合体大悬挑结构设计与分析5.商业建筑综合体的人机环境设计考察研究——以北京西单大悦城为例
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大悦城---产品体系及品牌战略
核心提示：大悦城是中粮集团商业地产板块战略部署精心打造的“国际化青年城市综合体”，其定位为时尚、流行、性感、潮流等多重年轻风格，是现代大型Shopping Mall 的杰出代表作。
大悦城项目概况截至2012年底，中粮集团的城市综合体核心品牌大悦城项目已建成5个，北京2个，沈阳、上海和天津各1个。
在建和即将启动的大悦城项目有5个，分别位于烟台、成都和深圳等城市的繁华地带。
项目效果图 内容概况西单大悦城北京西单大悦城是集购物中心、写字楼、酒店式服务公寓为一体的城市综合体。
地处西单核心商圈，定位为国际化青年城，以年轻、时尚、国际化为品牌主张，通过潮流服装服饰、时尚餐饮、电玩娱乐、影院等综合性业态表达了趣味、优雅、性感、冲撞、快乐等多层次的性格内涵。
开业以来一直为消费者提供精彩纷呈的时尚生活体验，成为京城的潮流地标。
开业时间：2007年12月28日 总投资：近40亿元 建筑面积：20.5万m2 停车位：近2000个 朝阳大悦城北京朝阳大悦城位于朝阳北路和青年路交汇口，紧邻CBD 中央核心商务区，是朝青板块居住重心区。
集购物、餐饮、娱乐、文化、教育、休闲、酒店式公寓为一体，规划有269家店铺，餐饮72家，197家时尚名品店，主力店包括日本永旺百货（已撤）及超市、蓝天城职业体验教育中心、金逸国际影院、歌友汇KTV 、金钱豹国际美食百汇开业时间：2010年5月 总投资：近30亿元 建筑面积：40.6万m2 停车位：近3000个天津大悦城天津大悦城地处天津市内环核心区域，和平区与南开区的交汇处。
是集一站式购物中心、写字楼、酒店式服务公寓、高档住宅等多功能一体的城市综合体。
定位为国际时尚青年城，面向年轻的都市青年，提供全方位的国际化生活体验。
在天津首次引入综合电影院、剧场式真冰场、主题KTV 、大型儿童体验中心等业态。
开业时间：2011年12月总投资：近30亿元建筑面积：53万m2停车位：近3000个天津六纬路大悦城天津六纬路大悦城位于天津中央商务区，紧临城市内环，距离海河仅272米之遥。
详解中粮大悦城的5个创新维度 附经典案例
大悦城商业创新分为产品创新、服务创新、数据创新、营销创新和文化创新五个维度。
中粮置地总经理韩总表示，大悦城经过八年发展，产品与品牌的综合实力正进入螺旋式上升阶段，正在完成从传统的商品消费中心到生活方式中心的形态转变。
他指出：“2013 年，大悦城在电商喧嚣的场域里树立起体验经济的王牌标杆，2014年，从“客户价值创造”的角度出发，大悦城回归商业本质，将目光聚焦创新经营，希望在不断地积累、升华中优化经营管理，形成亮点，升级运营;同时更注重拥抱新技术、新理念带来的突破式飞跃，表达主张，实现引领。
通过产品、服务、数据、营销、文化五个维度的创新变革，为大悦城的发展注入强劲动力，成为重塑都市生活，书写商业秘辛的重要试验。
”产品创新：建筑升级，业态重构最新的行业数据显示，至2015年，中国商业地产开发量将达到5.64亿平米，购物中心总数或达4000座，开发量过剩、同质化竞争的趋势愈发明显，商业“红海”说甚嚣尘上。
与此同时，电商发展也为实体商业带来了严峻的挑战，就在刚刚过去不久的双11购物狂欢节中，淘宝的总成交额突破571亿，又一次刷新了历史。
人们消费观念和行为方式的转变，促使经营者们通过打造精品、创新模式等不断探索商业多样化的可能性。
大悦城的商业创新首先从最基础的产品层面入手，用产品思维策划现代商业地产，试图赋予“逛商场”一种超越购物的全新体验。
建筑空间的形态升级与业态品牌的多元化、体验化和新鲜度是产品创新的两大关键。
大悦城强调，用地标式建筑设计和创意尽显的室内创意街区塑造固化的吸客引擎;引入创意零售、家居生活、文化艺术、美食餐吧、音乐咖啡、展览空间等体验式店铺，同时通过品类间的有机组合，构建区域化个性商业氛围。
建筑升级案例一：上海大悦城摩天轮景观2014年5月10日，上海地铁12号线正式通至上海大悦城，8号线、12号线在大悦城曲阜路站呈十字交汇。
仅在12号线曲阜路站开通后的首个周末，上海大悦城的客流环比就增长了近30%，销售环比提升25%，地铁效应初见成效。
中粮大悦城案例研究
✓黄酒：黄中皇、孔乙己
✓乳制品：蒙牛、腾欢
✓番茄红素：屯河
✓蜂产品（蜂胶、蜂王浆）：中宏生物 ✓蜂蜜：悦活、山萃
✓茶：中茶（海堤茶叶) ✓蔬果汁：悦活、屯河
✓碳酸饮料：包括可口可乐、健怡可乐、零度可乐、雪碧、芬达、醒目、美汁源果汁橙、 美汁源果粒奶优、酷儿果汁、原叶茶、雀巢冰爽茶、冰露水、酷乐士维他命水等全
时尚：是大悦城的主线，代表先进的审 美观和生活方式，不断的求新、求变。
潮流：是大悦城的表现方式，是大众接 受的主流的时尚，是符合主流文化的品牌。
品位：在此基础上，打造年轻群体优质 的消费场所。
潮流
品位
年轻
时尚
1.2 大悦城系列
定位：城市级白领青年型购物中心
大悦城模式
✓城市级：体量15万平米以上，辐射力够大 ✓年轻型：客群年轻，中产阶层（城市消费力需足以支 撑，区域及交通需成熟便利），讲究时尚潮流和品味
24业态组合1f摩登精品1f定位首层调整后定位摩登精品丰富有市场知名度且具有一定影响的国际知名品牌业态餐饮服饰精品化妆品儿童品牌ur711orbissephoratommyhilfiger星巴克zaragaptimberlandmassimoduttilacosteguessido亮视点天梭金至尊优视一品herbeautymujickjeansevisufollifolliegstarrawjlindeberg宝宝当佳小鬼当佳muji无印良品星巴克24业态组合2f名媛魅影2f定位二层定位为名媛魅影增加年龄段在2840岁之间的少淑装品类补充项目之前缺乏的零售品类业态服饰零售精品品牌it欧时力zuczug巴黎汇costacoffeerime袜业veromodatoughpeachjohnminnetonkarosebulleteitielesaundazaragap优衣库gapzara欧时力24业态组合3f花样年华3f定位三层定位为花样年华丰富1828岁年龄段的购买需求并增加坪效最高的休闲牛仔品牌业态服饰配饰零售精品品牌dazzleizzue李维斯yiguezczz必胜客海盗船birkenstock马汀博士mindbridgebasichousejustus奈美惠mocobreadbutter江南布衣hola西雅图咖啡星巴克24业态组合4f潮流休闲4f定位四层定位潮流休闲同时增加儿童服务及生活的业态与五层儿童主题相呼应业态服饰配饰零售精品品牌热风汤尼英盖芭妮兰乐礼轩momo一茶一坐麦淇舍宾crz6ixty8ightbodypopsellelamiulilylovelylacemeetmimiqvivavoce西遇探路者阿吉豆夏娃的诱惑单向街西瓜头儿童剪发24业态组合5f乐活天地5f定位五层为项目双首层定位乐活天地补充儿童的服装零售及玩具等业态与楼下零售及楼上餐饮起到承上启下的作用业态数码电子零售服饰水吧甜品儿童服装玩具品牌mothercare乐友孕婴童lego西瓜头奇妙世界玩具反斗城dq朝阳手机数码广场卡雷拉crocs钱库朝阳科技广场24业态组合6f饮食男女6f定位六层定位饮食男女以情侣约会为主体营造浪漫的小资情调业态餐饮休闲娱乐品牌蕉叶米斯特批萨蜜桃餐厅鹿港小镇满记甜品权金城三元梅园鼎轩万方豆捞正一味外婆家24业态组合7f家庭美宴7f定位七层定位家庭美宴以聚餐性质为主题餐厅面积较大具有包房及儿童座椅等服务业态餐饮休
精选案例：中粮集团的战略转型
中粮集团从粮油食品贸易、加工起步，逐步向实体领域发展，成为一家涉及农产品加工与贸易、金融、地产等多产业、跨领域的投资控股型集团公司，居中国食品工业百强之首，名列美国《财富》杂志全球企业500强。
中粮集团的战略经历了从以贸易为主到全产业链的艰难转型历程。
以董事长宁高宁和总裁于旭波为代表的中粮管理团队发起一场以“全产业链”为主攻方向的全面战略转型，从过去的外贸业务为主逐渐向加工和品牌等产业链各个环节延伸，增强市场主导能力。
在新战略思想的指导下，中粮通过一系列的并购及分拆上市，形成了粮食贸易、粮食及农产品加工、生物质能源、品牌食品、地产、酒店、土畜产、包装、金融九个板块业务构成的产业发展新格局，基本实现了贸易向产业的转型。
中粮的竞争力也得到很大提高：与2004年相比，中粮2008年的总资产、营业收入增长1 倍多，经营利润增长5倍、净利润增长3倍以上。
1.传统战略(1)以贸易为主导的战略1987年以前，中粮是典型的外贸类企业，靠着外贸垄断权和资源权来生存和发展。
1992年，中粮开始由一家传统外贸代理企业向多元化公司转型。
1996年，中粮提出“四三三”经营格局——进出口贸易占40%，实业占30%，期货、金融及服务业占30%，实业成为公司经营格局的重要组成部分。
中粮将其全部实业项目划分为粮食油脂加工，农副产品种植养殖，酒、饮料生产，工业食品加工，包装，仓储运输，酒店经营和物业开发八大系列。
至2004年，中粮福临门牌食用油，在国内市场的占有率名列同行业第二;长城干红、干白葡萄酒的销量，在中国葡萄酒行业中排名第二;“金帝”巧克力，在国内市场的占有率位居第三;中粮可口可乐有限公司，是可口可乐在中国大陆的第三家独立装瓶商。
中粮在酒店、麦芽、面粉、金属包装等几个重要的投资项目上也获得了成功。
2004年12月，宁高宁从华润集团“空降”到中粮，成为中粮集团新的董事长。
2004年底的中粮，传统外贸依然是比较主导的业务。
(2)传统战略的弊端第一，发展战略思路相对简单，不系统中粮集团提出了2000-2005年的发展战略：加快企业改革的步伐，调整组织结构、人才结构;扩大粮油食品主业规模，调整产品结构;加强科技开发、资本运营、品牌经营，提高企业核心能力;建立国内营销网络，实现国内外经营一体化;实现产业资本、贸易资本、金融资本、智力资本的结合;到2005年使中国粮油食品进出口(集团)有限公司进入世界300强。
大悦城优秀课件
音乐与气味
岛屿式布局
柔和的色彩
协调的照明
芬芳的气味
•.
•14
• 优点：
1.布局富有创意，采取不同形状 的岛屿设计，可以装饰和美化 营业场所。
2.商场气氛活跃，能增加顾客的 购物兴趣，并延长逗留时间
1.不利于最大限度的利用营业面积。
2.布局过于变化会造成顾客迷失，顾 客会因无耐心寻找而放弃一计划内购 物。
3. 大悦城也使用了装饰照明，通过采用大量的彩灯、壁灯、吊灯、落地灯和
•.
•19
采光度
•.
•20
布局设计—照明
100%
基本照明
80%
特殊照明
60%
装饰照明
•.
•21
布局的设计
商品本身 的特性
1
商品盈利程度
2
3
顾客购买行走特 点
•.
商店的位 置优势
4 配合其他促销策略
•22
商品本身的特 性
• 大悦城详细的研究了顾客购买心 理，大多数情况下，顾客希望快速的 成交。故大悦城将B1层设为最便利的 区位，在B1层设置速食店，西点，零 食等，满足往来人群需求。同时，商 品之间是有一定的连带性的，顾客会 临时产生冲动性购买，所以大悦城在 B1层设置了超市及其他商店等，最大 限度的方便顾客购买。
3.服务功能齐全，及零售、餐饮、娱乐为一体。根据销售面积，设 相应规模的停车场。
4.地址设在商业中心或城乡部的交通枢纽点。 5.设施豪华、店堂典雅、宽敞明亮、实行租赁制。 6.目标顾客以流动顾客为主。
•2023/12/31
•.
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店面布局
大悦城
友谊新天地
•.
•8
•.
房地产业上市公司企业竞争力与负债结构分析r——基于中粮地产的案例研究
房地产业上市公司企业竞争力与负债结构分析r——基于中粮地产的案例研究陆怡文【摘要】首先,文章针对中粮地产企业内外环境的特殊性,利用SWOT分析方法,对企业发展的竞争优势及机会调整展开分析.其次,针对房地产业上市公司负债结构的特殊性,利用现有资本结构理论,从中粮地产的流动负债科目变动出发,分析和归纳了企业流动负债数额及结构变动特征及原因.最后对于中粮地产未来发展提出建议,进一步提升企业经营状况及财务状况,使其在竞争激烈的房地产企业中保持竞争优势.【期刊名称】《市场论坛》【年(卷),期】2018(000)005【总页数】5页(P27-30,33)【关键词】房地产业;SWOT分析;流动负债结构【作者】陆怡文【作者单位】苏州大学江苏苏州 215000【正文语种】中文【中图分类】F270.7房地产业是我国国民经济的支柱型产业，不仅其前后相关产业众多且影响大，更是直接关乎我国人民生活利益的民生产业，对我国经济社会的健康、蓬勃发展有着重要影响。
此外，我国房地产业受政策影响较大，对于当地就业状况、财政收入与经济增长也有着较大影响，故而中国房地产在新的时代、政策背景下将经历怎样的变化与发展具有重大的研究意义。
房地产行业为资本密集型行业，从土地储备到开发建设，一直到最后的营销推广，无不需要大量资金投入。
而房地产企业相比其他行业而言负债率较高，且以短期负债为主要融资来源。
文章选取中粮地产为代表，探索这一资本结构是否合理，能否支撑房地产企业持续健康发展。
一、中粮地产的SWOT分析（一）优势品牌优势：中粮地产控股股东中粮集团良好的品牌形象及声誉，对消费者、合作伙伴、供应商、政府机构等均有较强的吸引力；资源优势：中粮地产是中粮集团旗下唯一的房地产上市公司。
中粮集团对公司持续的资产注入以及资金支持，是公司增长的重要动力。
中粮集团资本雄厚，对于中粮地产因资金实力不足等原因无法取得，而中粮集团可能取得的项目，中粮集团承诺取得项目后将在同等商业条件下将其优先转让予中粮地产或采取合作方式由中粮地产为主开发。
国内著名商业案例(北京上海南京天津杭州武汉)
国内著名商业案例(北京上海南京天津杭州武汉)著名商业地产项目案例研究北京世贸天阶世贸天阶投资集团于2003年斥巨资开发建设世贸天阶项目，位于北京市朝阳区光华路9号,地处东大桥路东侧。
由南北两翼休闲购物中心和两座5A写字楼组成，长250米宽30米的天幕凌空而起，同时兼具优雅豪华的阶梯广场、半封闭型的步行街，在整个和谐的空间组合中，各种经典建筑元素令世贸天阶处处流露着高贵时尚的商业气息。
世贸天阶定位为“结合美食、娱乐、空间艺术、时尚信息橱窗以满足看、听、嗅、味、触的全感官之旅的休闲购物场所”,为CBD内的中高收入的白领提供流行时尚零售业态及商业服务设施，集6星级NightClub异域特色主题餐厅、家居生活、Spa、美食广场、品牌旗舰店等于一体。
该项目于2006年建成投入使用。
是北京CBD区域内独具时尚品味、休闲娱乐、文化艺术气息和奥中品牌特色的高档综合时尚购物场所，被有识之士称为“梦开始的地方”。
北京蓝色港湾项目位于燕莎商圈和丽都商圈核心，频临朝阳公园。
SOLANA蓝色港湾在13万珍贵的土地上仅仅奢侈的建筑了15万平方米的建筑体量，由19栋2至3层、洋溢着浓郁欧式风情的小楼就在这样的景观中环绕而筑。
斑斓建筑的色彩如同跳跃音符，各种业态被精心的分配到各个区域。
这些不同的建筑有着五彩斑斓的色彩，仿佛由朝阳公园的土地自然而生。
精雕细琢的细节，街区透明的穹顶，花团锦簇的屋顶花园……和传统的购物中心相比，在SOLANA蓝色港湾蓝天白云代替了天花板，自然清风代替了空调管道新风，原汁原味的欧式建筑、宽窄适宜的街道，再没有人潮拥挤的逼迫感，为消费者创造出了一个舒适迷人、富有亲和力的开放式购物环境，让消费者仿佛在数分钟内从拥挤的北京来到了浪漫典雅的欧洲。
北京赛特奥特莱斯2022年7月，春天百货在北京朝阳区香江北路开设了北京赛特奥特莱斯店，涉足品牌折扣店铺，号称“北京第一家纯欧美式outlet”,以欧美小镇建筑风格打造出美式奥莱商业街道，各商铺之间紧密相联，形成一个集购物、文化、娱乐、休闲的超大型商业空间。
高策 北京朝阳大悦城商业案例分享报告 201308
动线规划|停车动线规划
商场内部与停车场过渡空间采取过渡厅设计，增添商场体验空间，提升商场品质
停车场照片
过渡厅
过渡厅实景照片
地上车库下行通道 22
地上车库上行通道
空间设计|概述
室外空间设有广场园林景观及小型商业内街，室内通过主中庭设计，提升局部空间感
商场内主中庭 23
广场园林实景 广场园林实景 小型商业街
过渡空间设计，通过广场园林景观及过渡厅有效衔接内外部空间； 多出入口设计，满足客户不同需求，同时亦提升应急疏散能力； 双动线设计，水平主动线沿中庭形成回路，垂直动线以扶梯、垂直电梯相结合的 方式，动线通畅性较高； 休息区利用中庭周围空间，提高公共空间使用率，但不利于中庭周围商铺展示。
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4 业态配比及业态分布
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业态概述|商业业态分布概述
商场内部设置不同主题购物区，满足顾客家庭、生活、娱乐等一站式消费需求
朝阳大悦城商场总建筑面积约23万㎡，容纳超过400余家各类商铺，集时尚品牌店，休闲美食广场及主题餐厅 、购物超市、电子产品专区、美容美发沙龙、创意家居用品店、国际影城，休闲娱乐店等多种业态于一体。
29
内部步 行街
园林 广场
大悦城购 物中心
4
朝阳大悦城综合体由朝阳大悦城购物中心、
酒店
酒店式公寓、内部步行街、配套园林广场构成；
式公
寓
朝阳大悦城总建筑面积40万平方米，其中购
物中心23万平米，占比57.5%，酒店式公寓7万
平米，占比17.5%。
项目规划|朝阳大悦城
朝阳大悦城是朝青商圈的综合商业“巨无霸”，极大缓解朝青板块商业严重不足现状
朝阳大悦 城
青年路地铁口 8
朝阳北路
中粮集团大悦城商业模式解析,大悦城商业模式解析,商业模式解析
1
核心价值特征
2
资本策略
3
扩张与选址
4
定位与经营
5
主流产品线
6
模式比较
表3.投资项目基本指标
事项/城市 总建筑面积 商业规模 商业/总建 投资总额 投资单价 获取方式 原开发商 西单 20万㎡ 10万㎡ 50.0% 40亿元 2.0万元/㎡ 收购 中冶集团 朝北 40万㎡ 23万㎡ 58.0% 30亿元 0.75万元/㎡ 收购 弘泰基业 沈阳 52万㎡ 34万㎡ 65.0% 30亿元 0.58万元/㎡ 集团注资 沈阳鹏利 上海 40万㎡ 70.0% 120亿元 3.0万元/㎡ 收购 新梅太古 天津 53万㎡ 27万㎡ 51.0% 30.5亿元 0.75万元/㎡ 合作开发 成都 54万㎡ 25万㎡ 46.0% 19.0亿元 0.37万元/㎡ 集团注资 四川鹏利
中粮集团研究报告
中粮集团研究报告一、背景中粮集团旗下众多品牌渗透到生活方方面面，通过日益完善的产业链条，中粮形成了诸多品牌产品与服务组合：福临门食用油、长城葡萄酒、金帝巧克力、蒙牛、屯河番茄制品、家佳康肉制品、香雪面粉、五谷道场方便面、悦活果汁、大悦城、亚龙湾度假区、中茶茶叶、金融保险等。
这些品牌与服务铸就了中粮高品质、高品位的市场声誉。
根据中粮集团的官方网站披露，目前公司的资产超过570亿美元，资产和机构覆盖60多个国家和地区，业务涉及140多个国家。
2015年12月26日消息：中粮董事长宁高宁将调往中化集团。
另有传闻称，接替宁高宁的，是现任中国储备粮管理总公司董事长赵双连。
二、中粮集团的产业链分布大悦城地产（00207HK结点一：农业服务及粮食流通1、种植与养殖中粮集团目前经营小麦、稻米、葡萄、糖作物、番茄、茶叶种植和肉食、乳业养殖业务。
2、农产品收储物流中粮是国内最大的市场化流通企业。
3、粮油食品贸易中粮在粮食进出口上一直处于领先地位，全球遍布海外客户。
在食糖进口、番茄酱出口上，处于行业首位，大豆、棕榈油进口居第二位，中国95%小麦进口，70%大米、玉米出口通过中粮完成。
结点二：农产品加工及屠宰1、屠宰及肉类加工到2012年，中粮在湖北、天津、江苏各形成150万头的生猪屠宰能力，并形成1.1亿只肉鸡屠宰能力。
2、饲料加工中粮运营和在建饲料加工厂近20家，年饲料生产能力超过300万吨，未来将进一步拓展至800万吨。
3、农产品加工覆盖二十多个省份的140多家加工企业使中粮形成了领先的规模优势，小麦、稻谷、玉米、油料、番茄、甜菜、葡萄、茶叶等农产品综合加工能力达到5000万吨/年。
结点三：品牌消费品及终端销售1、产品包装中粮拥有食品罐、气雾罐、金属盖、印铁和塑胶等七大类主要包装产品，应用于食品、饮料、日化等消费品包装，在多个细分市场领域均排名第一位。
2、电子商务（我买网）我买网是中粮的B2C电子商务网站，提供休闲食品、粮油、生鲜食品、果汁饮料、酒类、茶叶、调味品等百种品类。
国有房地产企业资本结构问题及对策——以中粮地产为例
The Industrial Study | 产业研究MODERN BUSINESS现代商业46国有房地产企业资本结构问题及对策——以中粮地产为例潘筱婷浙江工商大学 浙江杭州 310018摘要:我国房地产企业的负债规模不断增长，去杠杆压力日趋显现。
本文以中粮地产为例，分析案例企业的资本结构并与行业进行对比，研究案例企业目前资本结构现状及问题。
其次利用静态优化模型并进行动态调整得出案例公司的最优资本结构。
最后针对案例企业的资本结构问题，在融资、投资、经营管理三个方面提出了优化建议，以帮助案例企业实现企业价值最大化的目标，也可以为中等规模的其他房地产企业在进行资本结构优化时提供参考价值。
关键词:融资；资本结构；对策；房地产企业中图分类号:F299.23 文献识别码:A 文章编号:1673-5889(2020)031-0046-03的特性——远离喧嚣的原生态，住宿和餐饮大多受到诟病。
什寒村作为一个刚开发不久的乡村，餐饮和住宿必然需要重点改善。
当地特色的饭店，在追求食材新鲜和地方特色的前提下，也应注重用餐的环境及卫生；乡村民宿，在追求方便快捷的同时也应符合我国相关住宿的条例，保证房间设施的安全性，确保游客人身财产的安全。
(三)加强乡村旅游从业人员的培训，提升服务质量为提升乡村旅游的服务质量，前提需要树立正确的服务理念，乡村旅游从业人员大多数来源于本乡村及其周边的村民，对于服务缺乏认知或认知程度不够，需要经过培训、讲座等多种形式，使服务理念深入人心，深刻认识到自身服务质量的高低会直接影响到乡村旅游的发展；同时提高旅游从业人员的专业技能，通过村委会建立服务培训的交流平台，定期举办研讨会、培训班或者邀请专家学者共同沟通，探讨工作中遇到的疑惑，强化岗位技能。
乡村旅游的开展是振兴我国乡村最为切实有效的办法，是我国打好脱贫攻坚战的有效途径，提升乡村旅游服务质量是保障乡村旅游可持续发展的原动力。
本文以海南什寒村服务质量为调查对象，提出具体的提升措施，值得乡村旅游发展的区域借鉴。
浅谈项目管理成果评判标准——从用户的角度看待项目管理成果
（ ）案 例分析 二
这 个 看 上 去 有 些 自相 矛 盾 的论 点可 以通 过 对 一 些特 殊 项 目的研 究 和 案 例 分 析 作 出适 当 的解 释 。 当 然 ， 关 键 还 是 要 看
售部 门的员工全 部更换 已安装最新操作系统的 电脑 。新的操 作系统 与原 使用 的软 件相 匹配的问题没有被考虑 。最终 ，整 个公司销售部门的生产效率 降低成为不可避免的结果。 ７ 公司 内部 网络 项 目。某跨国公司计划建立 内部 网络系 ． 统 。从 传 统 的 项 目管 理 的角 度 ，该项 目没 有 达 到 成 功 的标 准 。 项 目被 延 迟 且 超 预 算 。但 是 该 项 目被 认 为 是 成 功 的 因 为 系 统 提 供 稳 定 的 沟 通平 台 。但 是 员 工 们 很 少 利用 此 平 台 。因此 ，
来越多的使用和它对在 以成本、进度和绩效为成功 的标准之 间 的 不 对 称 及 不 对 等 。 以此 为 原 则 ， 许 多 项 目管 理 的结 果 是 不能令人满 意的。Ｃ ａ ｓ的研究 （ ｈ ｔｎ ｉｈＧ ｏｐ １ ９ ） ｈｏ Ｔ ｅＳ ａ ｄ ｓ ｒ ｕ ． ９ ４
成 果 已被广 泛 的 引用 ， 即仅 有 １ ．％ ６ ２ 的软 件 项 目是 按 时且 在 预 算内完成的。Ｃ ｏ ｅ Ｄ ｖ ｅ ２ ０ ）分析 了从 １９ ｏ ｋ — ａ ｉｓ（ ０ １ ９ ４年至 ２ ０ ００
以下 项 目是 从 文 献 资 料 和 工 作 实 践 中选 取 的典 型 事 例 并
以上的案例研究显示 了两个令 人左 右为难的评判项 目成 功的状 况。 首先是 ， 谁来做决定？是投资者还 是最终的用户？ 万 一 某 个 项 目是 打 算 为一 个 不 确 定 的地 域 的 居 民 的 利 益 而 实 施 ，谁又是那些最终 的用 户呢？在 某些案例中，投资者和最 终 用 户 是 相 同的 ，但 并 不 是 所 有 的情 况 都如 此 。 例 如 ，在 笔 记 本 电 脑 升 级项 目中 ，两 者 是 完 全 不 同的 。Ｉ 部 门 是投 资者 ， Ｔ 而 最 终 用户 是 电脑 的使 用 者 。
标杆思维框架下的绩效考核实践——以中粮集团为例(上)
Thmas(1996)最早将标杆管理定位为“通过将产品、服务、实践与某个强大的特定的竞争 对手或是行业权威相比较的持续流程，以此带动流程优化，实现业绩目标”，该定义强调 了流程分析在标杆管理过程中的重要性。Grove(1999)认为“标杆管理是基于客户需求与 行业最优(直接竞争者)或一流实践(被确认在某一特定领域有卓越业绩的公司)持续比较的 过程以决定需要改善的项目”，该定义引入了客户导向的概念，为标杆管理的驱动因素提 供了新的角度。美国生产力与品质中心(APQC)的定义是：标杆管理是一项有系统、持续性 的评估过程，通过不断将组织流程与全球企业领导者相比较，以获得协助改善经营业绩的 信息。该定义将标杆范围放在全球视角，重点强调了标杆信息获取的重要性，并提出了标 杆管理的互动性及鼓励信息的共享。尽管上述关于标杆管理的内涵并不一致，但从理论研 究与企业实践来看，本文认为标杆管理的本质特征包括：(1)强调向组织外部参照物学习 的价值；(2)企业可以将自身的产品、服务和经营流程做逐项的分解和对标；(3)标杆管理 本身是一个系统方法，具有结构化、正式化的操作流程。(4)标杆管理强调不断完善与持 续改进，是循环往复、追求卓越的过程，也是不断模仿、学习和创新的过程。
表 3 标杆选择的典型问题与解决思路
序号 典型问题
解决思路
示例
·比较增长率(缩 ·对饲料业务规模的考核以“饲料加工营收增长
小差距)而非绝对 率”为考核指标，对标企业为新希望、通威股
1
企业当前与行业 领先企业的差距 值；
份、正邦科技、海大集团(各占 25%权重)。
太大，没法直接 比较。
·与标杆企业群进 行对标而非与行业 第一对标。
表 2 基于业务发展阶段确定考核重点
购物中心案例研究系列—天津大悦城(第一阶
时尚服饰
4518 ㎡
35%
30
化妆品
主题 购物 区
鞋 箱包
3895
30%
2
百丽/ 思加图/天美意/莱尔斯丹/翠贝卡/星期六/TATA/红科/真美诗/百思图/FED/哈森/美丽宝/ 奥卡索 喜力/迪桑娜/WHY/黑眼睛/沙驰/贝纳通/布兰诗/新秀丽/嘉莲薇/菲安妮/秀丹名物
化妆品集成店
284 ㎡
2%
2
F3： 茶餐厅/休闲餐饮/ 日韩料理/轻食小点 F2： 茶餐厅/咖啡/茶
咖啡/茶 轻食小点 日韩料理 休闲餐饮
F1： 咖啡/茶/休闲餐饮/ 日韩料理
正餐 茶餐厅
泰餐
B1： 快餐/轻食小点
741
24298
3%
100.0%
总计
2010. 08. 16 Page 7
1
B1楼层平面图
B12 特力屋 HARBOR HOUSE B25#：3116 ㎡ B19 B38 B39 B40 时尚品牌 集成店 B20 B21 B22 B23 B24 B18 B26 B13 B14 B17
B25#=3116 ㎡
B29
B28
B27
B26
A: Ole B: BHG C: Jusco
B31B32 B33 B34 B35 B36 B37
美食广场区： 将写字楼、商业 、地铁等功能的 人流很好互动， 体现便利与便捷 。
B20 B21 B22 B23 B24
精品超市区： 主动拉动人流，带动沿线 区域商业价值
餐饮（19.4%）
餐饮(快餐轻食/饮品）
电影院
24298
10013 4241 3843 4937 6764 125077
案例透视中粮集团资本运作的面纱
案例透视中粮集团资本运作的面纱论坛君本文深入分析中粮并购行动对未来中粮集团整体上市带来的机会、上市之前面临的风险以及上市之后又会为投资者带来哪些机遇。
一、绪论据路透社4月21日消息称，中国最大的国营粮谷进出口公司中粮集团称，股票挂牌上市有助实现公司成为全球市场要角的雄心。
近年来，中粮集团在资本市场上的扩张步伐逐渐加快：中粮集团及下属企业主营业务涵盖了有农产品、食品、地产酒店、银行等领域。
中粮地产董事长宁高宁一贯奉行着通用电气公司前CEO韦尔奇成长法则“要么第一，要么第二，要么你就把它整好，要么就卖掉，要么就关门”的设计理念。
本文将深入分析此次并购行动对未来中粮集团整体上市带来的机会，上市之前面临的风险以及上市之后又会为投资者带来哪些机遇。
二、中粮集团基本情况概述1.中粮集团基本情况为梳理中粮集团资本运作路径，本文首先将概述中粮集团的基本情况。
中粮集团有限公司（COFCO）是全球领先的农产品、食品领域多元化产品和服务供应商，集农产品贸易、物流、加工和粮油食品生产销售为一体，为接近全球四分之一的人口提供粮油食品。
立足全球视野满足市场需求，中粮将企业发展与整个世界的粮食、食品的供应和需求形势连在一起，通过国际化战略布局，创造全新商业模式，打造从田间到餐桌的全产业链，真正成为一家布局全球、经营主粮产品的国际化粮油企业。
依托遍及全球的网络和国内仓储物流节点的布局，中粮使粮食得以更高效的生产和流通。
目前，中粮资产超过570亿美元，仓储能力1500万吨，年加工能力8400万吨，年港口中转能力4400万吨。
资产和机构覆盖60多个国家和地区，业务涉及140多个国家。
同时还拥有包括种植、采购、仓储、物流和港口在内的全球生产采购平台和贸易网络，并在全球最大的粮食产地南美、黑海等国家及地区和拥有全球最大粮食需求增量的亚洲新兴市场间建立起稳定的粮食走廊。
目前，中粮在中国拥有177家工厂，农产品综合加工能力超过5500万吨，230万家终端售点遍布中国952个大中城市、十几万个县乡村。
专题：波士顿矩阵分析中粮集团
二：2009年中粮葡萄酒（金牛类）
中粮集团是国内三大葡萄酒生产企业之一，旗 下拥有中国长城葡萄酒公司、华夏长城葡萄酒公 司和长城葡萄酒(烟台)公司等三大企业，均坐落 于中国三大重要的葡萄产地河北沙城、河北昌黎 和山东烟台。从北京奥运、上海世博、再到广州 亚运,作为中国葡萄酒第一品牌,长城葡萄酒作为 国酒不但屡登国际重要舞台,更数次摘得国际大奖, 连续七年市场占有率第一 。 根据中国食品(7.13,-0.16,-2.20%,经济通实 时行情)(0506.HK)去年报显示，2009年中粮葡 萄酒销量达到11.85万吨，比上年同期增加 13.2%；实现销售额31.97亿港元，2009年销 售额较上年增长14.6%
三：2009年五谷道场（瘦狗类）
康师傅、统一、华龙、白象等占据了整个方便 面市场70%以上的份额，而非油炸方便面占整个市 场份额不到 20%。 中粮在五谷道场上的努力很有可能再一次被化为 乌有。2009年4月，已经通过破产重组获得的五谷 道场的36.75%的股权因为债券问题先后被外地法 院查封。 如果中粮大举进入油炸市场，以中粮的财力和地 位，康师傅等别的方便面品牌不可能不感受到威胁。 一旦如此，那么中粮的供应商地位必定不保。方便 面行业又是一个高度集中的产业，康师傅、统一、 华龙、白象等前五强占据了整个方便面市场的70%， 其中仅康师傅一家就占了40%。这意味着，一旦失 去供应商资格，对中粮的影响无疑是灾难性的。
六：2009年中粮可口可乐（金牛类）
2009年中粮可口可乐在中国的业绩至今已连 续21个季度获得双位数增长，仅去年的增长率就 有19%，中国业务成为该公司全球版图的最大增 长推力，未来三年在中国追加投资20亿美元，而 这样做的原因是对中国未来充满信心。 中粮可口可乐是可口可乐与中粮集团在2000 年4月合资建立的，是国内唯一由中资企业控股的 可口可乐装瓶集团。多年来，中粮在饮料业务领 域，一直以可口可乐装瓶商身份出现，目前，中 粮可口可乐已经控股管理10家可口可乐装瓶厂， 并拥有全国15个省(市区)的可口可乐产品经营权。 同时，还参股管理5家装瓶厂。
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1.2 大悦城系列
大悦城系列 发展历程
已开业项目：北京西单大悦城、北京朝阳大悦城、天津大悦城、烟台大 悦城、成都大悦城、上海大悦城、沈阳大悦城
天津大悦城
“大悦城”系列项目的总建筑面积集中在40-55万平米，投资总 额集中在30-40亿元；商业总面积集中在20-30万平米，占综合体 总面积的比例集中在50-65%之间
✓地产领域：中粮地产（A股上市）、中粮置地控股（香港上市）
中粮置地2013年经营数据：大悦城综合体毛利率59.6％，由三块业务组成（商业 、酒店、物业销售），其中商业毛利率为75％左右 。
中粮置地计划更名为“大悦城地产”, 2014年11月3日，中粮置地控股有限公司 公告宣布，董事会建议公司英文名称由COFCO Land Holdings Limited更改 为Joy City Property Limited，以及将公司第二中文名称由“中粮置地控股有 限公司”更改为“大悦城地产有限公司”。
1.1 中粮集团及其地产业务
旗下 上市公司
中粮置地主营商业地产、住宅地产、酒店及旅游地产、工业地产。依托 “全服务链城市综合体”，建设优美的生活空间、发展旅游休闲产业
✓食品领域：中粮控股（香港上市）、中粮食品（香港上市）、中粮包装 （香港上市）、中粮屯河（A股上市）、中粮生化（A股上市）、蒙牛乳业 （A股上市）
中粮大悦城案例研究
CONTENTS • 第一章：中粮大悦城系列
目 录 • 第二章：北京1.1 中粮集团及其地产业务 1.2 大悦城系列
1.1 中粮集团及其地产业务
中粮集团 概况
中粮集团有限公司（COFCO）成立于1949年，是中央管理的53家国 有重要骨干企业之一，旗下拥有八家上市公司包括中粮置地等
中粮集团，成立于1949年，由三家国有食品和食用油出口企业合并而成，成立之初主要从事粮 食进出口贸易。
中粮地产：2006年成立，经由收购“深圳市宝恒（集团）股份有限公司”而来，以住宅开发为 主，业务范围涵盖住宅地产、商业地产、工业地产。
中粮置业：成立于2007年1月，是中粮集团的下属非上市公司，主营城市综合体开发运营及物业 服务。一直致力于建设以“大悦城”为品牌的城市综合体，目前，在北京、天津、上海、广州、 烟台等一、二线城市，自持并运营10余个商业物业项目，其中涉及商业、酒店、写字楼等。
– 农业服务及粮食 流通
– 农产品加工及养 殖屠宰
– 品牌消费品及终 端销售（品牌食 品、产品包装、 电子商务）
– 商业地产(大悦城) – 住宅地产 – 旅游地产(亚龙湾) – 酒店(大悦城、美
高梅、瑞吉、华 尔道夫、北京W 酒店、辉盛阁、
凯莱)
✓方便面：五谷道场
✓葡萄酒：长城葡萄酒、长城天赋葡园、长城桑干酒庄
2009年初，中粮集团正式提出打造“全产业链的食品企业、全服务链的城市综合体”的“两链 ”战略，全力发展以“大悦城”购物中心为核心的城市综合体，并将大悦城品牌进行全国复制。
2013年12月20日，中粮置地在香港联合交易所上市，旗下包括中粮地产和中粮置业。
1.1 中粮集团及其地产业务
中粮集团 概况
中粮集团“两链”战略：食品产业链和综合体产业链
食品产业链品牌食品 ✓米：福临门、滋采、五湖、红枫、东海明珠
食品产业链
全服务链城市综合体
✓食用油：福临门、滋采 ✓面：香雪 ✓肉食：家佳康 ✓食糖：福临门 ✓杂粮：福临门、滋采 ✓调味品：福临门、品香格、香和正 ✓巧克力：金帝、美滋滋 ✓糖果：美滋滋 ✓林果：屯河
北京西单大悦城
北京朝阳大悦城
烟台大悦城
成都大悦城
上海大悦城
沈阳大悦城
1.2 大悦城系列
城市：一二线城市，社会零售总额在1800亿以上，人均消费支出2万 大悦城模式 元以上 为什么厦门没有大悦城而有万达？2013年，厦门社会零售总额975亿（ 2012年，厦门全市城
何谓“大悦城”？
——《论语·子路》：“近者悦， 远者来”。释义为“创造喜悦和 欢乐，使周围的人感到愉快，并 吸引远道而来的客人”。
大悦城 品牌概述
品牌价值
1.2 大悦城系列
品牌描述：以18-35岁新兴中产 阶级为主力市场，以年轻、时尚、 潮流、品位为特征、以购物中心为 主体，组合公寓住宅、写字楼、酒 店等多业态形成的全服务链城市综 合体。 品牌本质：青年时尚、多元丰富、 潮流态度、新鲜创意、融入生活 品牌标语：JOY CITY JOY UP!
1.2 大悦城系列
大悦城系列 已开业项目7个，待开业项目3个（天津六纬路、北京安定门、深圳）
发展历程
2007年，中粮置业获得了西单、朝阳、天津三个项目，分别开发为以“大悦城”命名的三个商业综合体 ； 2009年，通过集团注资，获得了沈阳大悦城项目 ；2010年2月，以13.5亿元从新梅手中收购其太古项目80% 的股权，并于2010年12月底上海大悦城开业，又于2011年3月以3.4亿元获得了该项目的剩余20%的股权
✓黄酒：黄中皇、孔乙己
✓乳制品：蒙牛、腾欢
✓番茄红素：屯河
✓蜂产品（蜂胶、蜂王浆）：中宏生物 ✓蜂蜜：悦活、山萃
✓茶：中茶（海堤茶叶) ✓蔬果汁：悦活、屯河
✓碳酸饮料：包括可口可乐、健怡可乐、零度可乐、雪碧、芬达、醒目、美汁源果汁橙、 美汁源果粒奶优、酷儿果汁、原叶茶、雀巢冰爽茶、冰露水、酷乐士维他命水等全
中粮置地称，公司的建议新英文名称及第二中文名称将能更好地识别扩大集团在 中国及香港的主要业务及业务状况，及其就其于“大悦城”旗舰品牌项下的综合 体项目，以及其他商用物业作为中粮集团海外上市平台的地位。
大家学习辛苦了，还是要坚持
继续保持安静
1.2 大悦城系列
大悦城 品牌概述
大悦城是中粮集团商业地产板块战略部署精心打造的“国际化青年城市 综合体”，定位为时尚、流行、性感、潮流等多重年轻风格