碧桂园集团标准成本明细表0217
碧桂园项目成本问题汇总表地下室层高优化课件
协商、争取不做
3.各种方案经济对比 4.容积率未用足、考虑架空层
做&不做方案比选
协商、争取
5
一、地下室设计指南
地下室前期、规划阶段成本控制工作完成情况及责任表
工作事项 争取更小的车位配比 车位配比，合理利用地方规定 争取更大的地面停车比 争取最有利的停车位个数计算原则
责任部门 区域公司投资部 城市公司开发部
17
二、地下室层高优化
2、梅江城北项目为例
18
二、地下室层高优化
2、梅江城北项目为例
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二、地下室层高优化
2、梅江城北项目为例
20
二、地下室层高优化
2、梅江城北项目为例
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二、地下室层高优化
3、河北项目为例
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二、地下室层高优化
3、河北项目为例
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二、地下室层高优化
3、河北项目为例
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地下室开发成本控制是一个全过程成本控制，不 仅在设计院设计阶段，还需要在前期拿地阶段、后期 建设阶段加强控制才能实现。所以要开展完整意义上 的地下室成本控制，须在集团层面主控才能实现，同 时需要投资、开发、设计、工程、成本、项目等相关 部门一起努力，才能做好地下室开发成本控制工作。 本指南主要对前期拿地和设计阶段的地下室成本控制 提出相应要求。
建
柱网
01
筑
按停车模数对柱网尺寸和主 朝向间距控制
设备间
04
设备间面积控制、优化线
路、边角位置
篇
层高
02
有梁楼盖：非人防《3.4m
无梁楼盖：非人防《3.3m
有人防在此基础上+0.1m
非机动车库
05
设置主体下、不足设置夹层
碧桂园建造标准参考-使用说明
集团建造标准【2017版建议参考值】使用说明
一、数据来源
该标准（建议）以全国各区域现有项目成本指标为数据源，进行统计分析和数据处理后，形成内部平均水平和参考值。
1 主要信息来源为全国各区域的项目成本指标 2 项目实际采购报价和合同价格 3 其他发文资料
二、使用说明
注意事项： 本建造标准为建议参考值，供各区域参ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ、不作为统一标准！ 1 实际使用时建议作为成本控制上限进行对标。项目实际指标若有较大异常，建议对标分析和说明！ “计算依据"列已说明指标口径，使用时请注意口径一致！使用前务必阅读指标内容说明，保证范围一致，指标正确！ 本建造标准涉及的经济指标、综合单价等均为含税（增值税）口径。 本次全成本指标以期大片区为单位统计（不包含国外项目），其中：片区范围划分： 华南片区：广清、江中、惠深、佛肇、莞深、粤东、海南、深圳 华东片区：沪苏、江苏、安徽、浙江、福建、苏州 华中片区：湖北、湖南、江西、 2 华北片区：北京、天津、河北、山东、山西、河南 西南片区：广西、云南、重庆、四川、贵州 西北片区：西北、陕西 东北片区：东北、内蒙古 3 本参考值为2017年1月版，经济指标和技术指标均具有时效性，过程中将不断修正和细化，并于每年一季度定期更新。
《碧桂园集团费用管控标准》
《碧桂园集团费用管控标准》碧桂园集团文件集团字396号签发人：莫斌关于试行国内房产区域管理费用预算标准的通知各区域、各项目：为了规范各区域费用的管理，现结合集团历史数据的分析，特制定区域的管理（指非营销类和非案场及特约服务类的费用，不含劳资薪酬、利息税费折旧类费用，下同）管控标准。
各（含一线城市区域及城市公司，下同）在标准内无需提出申请，费用预算额度自动下达并生效。
请各区域遵照执行，具体标准见附表《国内房产区域管理费用管控标准》。
咨询审计费、诉讼费、水电气暖费及区域的办公室（不含物业管理费）及装修费用暂不占用费用预算额度，但新租、（含增加租赁面积）租赁的必须上报集团总裁办申请专项费用。
否则视为占用区域费用预算。
水电气暖费另行制定管控办法。
区域的费用预算总额等于下辖所有项目的费用预算总额加上区域平台的费用预算额度。
区域总裁/城市总裁在区域费用预算总额内享有自主决定下辖各项目和区域职能部门费用预算额度的权限。
各区域各项目需用好、管好费用，确保各项经营活动正常展开的同时区域整体费用不超支。
极个别区域因特殊情况需调增管理费用预算的必须先向总裁办申请，再列支。
2023年新成立区域和新获取项目在本年度按本标准执行。
2023年前成立区域和已获取项目在2023年度管理费用参照集团年初下发各区域预算执行。
从2023年1月起所有区域和项目按本标准执行。
本标准为试行，以后每年根据公司管控要求及实际业务需要作调整。
国内房产区域费用管控标准二〇一五年八月三十一日主题词：国内房产板块管理费用抄呈：各董事、副总裁、主席顾问联系人：财务资金中心许建军联系电话：138XXXX9221。
碧桂园集团全成本的管与控
集团签约明源启动信息化《集团成本分摊管理指引》《关于实施2014版目标成本科目和表格模板的通知》修订《全成本季度考核办法》《目标成本管理办法》《项目合约规划工作指引》《关于落实成本策划工作的通知》2014年4月2014年9月2014年11月2014年12月《关于落实结构限额设计管理工作的通知》实施系统预警与强控发布新投资版目标成本测算表发布全成本数据库2015年4月2015年6月2015年7月2015年10月集团全成本管理制度体系日臻完善2016年1月全成本管理线条架构调整修订《全成本季度考核办法》2016年2014201520162017理得清预得准深推控得住前置管控-过程管控-后评估帮扶项目实现成本受控助力项目达成经营指标2017全成本管理目标迈向“深推控得住”工作目标支持项目控制成本争利润帮助项目实现目标拿奖金重点转为落地做实控得住全成本管理认识1前置管控重要性2目录成本全过程管控3Mysoft 明源成本是一堆数据！成本是一堆数据指标！成本超目标成本幅度平均值：+10%目标净利率下降幅度平均值：-30%成本的有效节余就是利润！整体情况成本项目含量变化综合单价成本变化备注钢筋（kg/m2）0.750 5.5 4.13钢筋含量45，梁板约占比50%，层高3m 混凝土（m3/m2）0.006450 2.85砼含量按0.38计算，梁板约占50%。
模板（m2/m2）0.06165 3.93模板含量按3.3，梁板约占45%。
砌体（m3/m2）0.007480 3.20砌体含量按0.2考虑。
抹灰（m2/m2）0.13324 3.20内外墙抹灰按4.0考虑。
外墙（m2/m2）0.040502.00外墙系数按1.2考虑。
成本变化合计19.31假设：层高能否增（减）10cm ？结论：每增加10cm 层高、单方造价增加约20元/m2测算条件：层高3.0m ，主要变化在竖向构件，扣除梁板相关比例，暂不考虑机电工程变化成本是项目经营管理决策依据！花该花的钱，办该办的事全成本管理，以项目经营为中心保证现金流成本管控促进销售保障利润成本管理目标成本不超支利润有保障全成本管理，是目标管理全成本管理企业根据特定时期的经营目标确定成本管理目标由各级管理者在其职权范围内、运用系统工程的原理对各种影响成本的因素和条件采取一系列测算、调节和监控等专业管控措施以保证经营目标实现的管理行为。
碧桂园全成本管理考核办法
附件 1：碧桂园集团全成本管理考核办法（2017 版）起草成本管理中心成本管理部签发审定版本V4.02017 年1 月目录一、总则 (3)二、考核目的 (3)三、考核原则 (3)四、考核依据 (3)五、考核范围 (4)六、考核内容 (4)七、考核评分细则及评分办法 (6)八、激励办法 (6)九、评审部门及流程 (8)十、免考核申请 (8)十一、其他 (8)一、总则（一）经历“理得清”和“预得准”两个阶段后，集团全成本管理已步入“控得住”的发展阶段。
为推进专业管控做实、进一步提升集团全成本管理水平，特修定本办法。
（二）本办法适用于集团房地产板块各国内区域，海外区域和其他板块参照执行。
二、考核目的（一）推动专业管控做实、实现项目成本有效管控，服务项目“做一个成一个”。
（二）引导全成本工作在项目一线得到更规范、更专业、更有效的落地。
三、考核原则（一）坚持公开、公平、公正的考核原则。
（二）以目标成本和动态成本为核心，以过程规范和有效成果为考核导向。
四、考核依据（一）集团签发的里程碑计划。
（二）经集团审批的目标成本和合约规划。
（三）经集团和区域审核确认的项目成本文件（包括但不限于预售成本定价、底线价格成本、成就共享成本、同心共享成本、后评估等）。
（四）其他专项资料：成本台帐、行业对标分析、数据库资料等。
五、考核范围（一）集团所有已开工、未完成结算后评估的项目/期区，本文统称项目。
（二）考核以季度为周期，季度内某项目未涉及的考核项，当季不考核，不占该项目考核权重。
（三）符合“考核范围（一）”条件，但因特殊原因不适合参与考核的，按本文第十条申请免考核并通过后可不参与考核。
六、考核内容。
碧桂园 铝模板成本分析简要
BGY 铝模成本分析总结1、铝模成本组成------- 型材铝模将近 60%的成本在于铝型材。
铝型材计价规则：铝锭当日均价+型材加工费. 目前铝锭价格在 14000 元/吨，型材加工费在 4000-4500 元/吨。
铝模加工流程：切- 冲 -焊- 校。
2、铝模成本组成------- 模板加工/生产铝模模板加工：分为标准板和非标板。
目前市场存在非常多的小厂，单纯生产的角度，能满足铝模的生产任务，一般一条生产线的小型铝模厂月度产能在3000-4000 方左右。
模板加工费用在 5500-6500 元/吨，损耗一般控制在 3%3、铝模成本组成----- 铁件加工铝模铁件加工：独立支撑、背楞、斜撑、吊杆、马镫等。
广州番禺、佛山南海、惠州一带有非常成熟的铁件加工厂，加工精度及时间均能保障，并且有部分铝模厂也有铁件加工的能力。
铁件加工在广东是非常成熟的行业，价格基本稳定在 6500-7000 元/ 吨。
（价格会随钢铁价格而波动）4、铝模成本组成------- 配件辅材铝模配件：销钉、销片、穿墙螺杆、山型卡、螺母、套管、预埋螺栓等。
目前铝模的配件产业已经非常成熟，基本上市面上任何类型的配件都可以直接采购。
铝模配件折算到铝模面积一般在 20-25 元/平方。
5、铝模成本组成------- 铝模设计铝模设计：图纸深化、梁、墙、板配模图，K 板配模图、吊模配模图、背楞配模图、生产清单、施工方案等。
广东是国内最早使用铝模的地区，而且有非常多的铝模厂自身设计根本不足，很大部分设计都是外发专业的设计工作室设计。
目前铝模设计费用在 25 元/平方左右。
6、铝模成本组成------- 铝模预拼装铝模预拼装：预拼装、开孔、编号、打包等工作。
一般铝模厂是发包给专业铝模预拼队伍进行预拼。
目前铝模预拼费用在30-35 元/平方（含编号、打包）。
7、铝模成本组成：铝型材费用（铝模均重控制在 24-26KG/平方）：420-460 元/ 平方；铝模加工费用： 120-150 元/ 平方；铁件费用：6500-7500 元/吨，100-120 元/平方；辅材费用：25 元/平方；铝模设计费用：25 元/平方；铝模预拼装费用：30 元/平方。
碧桂园集团标准成本明细表0217
58.63 2.00 15.00 220.06 45.00 90.00 0.00 35.00 35.06 15.00 75.00 28.00 2.00
259.00 5.70 15.00 223.07 45.00 90.00 0.00 35.00 38.07 15.00 75.00 28.00 2.00
259.00 8.00 15.00 223.07 45.00 90.00 0.00 35.00 38.07 15.00 75.00 28.00 2.00 0.00 90.00 90.00
24.00 21.00
24.00 21.00
24.00 21.00
六、贷款利息
72.00
128.00
155.00
七、开发间接费用
广东省（东莞）
产品类型 参考户型 二、前期工程 （一）、七通工程费 （二）、场地平整 （三）、临时设施 （四）、勘测设计费 （1）勘测费 （2）设计费 （3）其他勘测设计费 （五）、行政规费 （1）城市基础配套设施费 （2）其他开发报建费用 （六）、工程相关费 （1）监理费 （2）定额外专项检测费 （3）工程测量费用 三、建筑安装 （一）、主体土建工程 （二）、主体机电工程 2.1给排水 2.2电气 2.3消防 2.4弱电工程等预埋 2.5防雷工程 2.6暖通 （三）、电梯工程 （四）、桩基础 （五）、土石方工程 （六）、精装修 6.1土建硬装 6.2水电安装 6.3五大件 （七）、人防增加费用 （八）、石材 四、基础设施 （一）、小市政工程 438.29 218.23 924.77 701.70 洋房 J476T 461.00 12.00 13.00 5.00 62.00 8.00 50.00 4.00 345.00 72.00 273.00 24.00 12.00 10.00 2.00 2508.62 1491.20 146.30 38.50 71.50 16.50 11.00 8.80 0.00 50.00 120.00 20.00 650.56 254.01 173.37 223.18 30.56 双拼 G165T 495.00 12.00 13.00 5.00 62.00 8.00 50.00 4.00 379.00 72.00 307.00 24.00 12.00 10.00 2.00 2812.04 1843.94 94.60 35.20 20.90 16.50 11.00 11.00 0.00 0.00 120.00 0.00 737.00 394.00 163.00 180.00 16.50 超豪 G216超豪 591.00 12.00 13.00 5.00 62.00 8.00 50.00 4.00 475.00 72.00 403.00 24.00 12.00 10.00 2.00 4141.77 1740.04 95.70 35.20 27.50 16.50 5.50 11.00 0.00 307.24 120.00 0.00 755.00 394.00 181.00 180.00 16.50 1107.29 993.07 770.00 90.00 2433.89 2171.39 262.50 97.00 72.00 25.00 12.00 12.00 50.00 50.00 地下室 地下室 159.00
沈阳碧桂园物业服务成本构成情况说明 花山成本构成情况
沈阳碧桂园物业服务成本构成情况说明物业服务收费是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。
根据《物业服务收费管理办法》第十一条实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。
物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、办公费用；7、物业管理企业固定资产折旧；8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9、经业主同意的其它费用。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
根据沈阳碧桂园总体规划经济技术指标，对沈阳碧桂园物业服务成本构成情况说明如下：一、收入、支出项目情况如下：单位：元/年附表1：沈阳碧桂园物业服务支出成本构成及费用预算单位：（人民币）元表1-1人员工资表单位：(人民币)元表1-2固定资产预算表单位：人民币(元)二、年度住宅物业综合服务费收支情况分析：年度住宅物业综合服务费收支情况分析表单位：元/年分析说明：本着为业主和住户提供五星级服务的宗旨，致力于将我们坚持并传承的物业服务理念带给沈阳碧桂园的业主和住户，我司将对沈阳碧桂园投入不同于其他楼盘的人力、物力以创造更优美、更安全、更舒心、更有归属感的小区环境给我们尊贵的业主和住户。
为此，在如此投入下，我们的运营成本随之增加。
在日后的管理服务中，我们将给业主超值的物业服务，并通过开展多种有偿服务方式创收、提高物业服务费的收缴率等保障物业服务企业的合理利润。
根据成本测算和合理利润（3.1%），我司申请住宅物业综合服务费的收取标准为联排、双拼住宅2.50元/㎡·月、电梯洋房1.50元/㎡·月、商铺1.50元/㎡·月。
碧桂园集团全成本管理科目(定案版)
01
土地成本
01.01
土地出让金
科目名称
01.02
拆迁补偿及相关费用
01.03
契税
02
行政事业性收费与前期工程费用
02.01
行政事业性收费
02.01.01
报批报建费
02.01.01.01 基础设施建设配套费
02.01.01.02 人防易地建设费
02.01.01.03 02.01.01.04 02.01.01.05 02.01.01.06
02.01.02
02.01.03
城市建设基金 散装水泥专项资金费 新型墙体基金 其他报批报建费 白蚁防治费 两书工本费 图纸审查费 消防审查费
招投标交易服务费
地质勘察审查费 项目环境影响评测费 人防审查费 规划执照费 工程质量安全监督费 防雷评估分摊检测费 劳保统筹费 超标准排污费 交通影响评估咨询服务 节能评估技术服务 水土保持技术咨询服务费 地震安全性评价 其它规费 定额外专项检测费 基础专项检测 竣工质检合同 室内环境检测合同 环保监测费合同 节能检测 消防检测 铝合金门窗五性检测 土壤氡浓度 生活给水水质检测费 其他竣工质检 增容配套费 水增容 电增容
燃气增容
开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、三通一平等前期费用。 单体土建、安装、装修发生的成本。 单体土建、装修发生的成本。 含桩基础、基坑支护、降水费用及其他地基处理工程。 各类桩基工程。 基坑支护工程，含抗浮锚杆。 施工现场地下水降水费用。 地基处理工程（如换填、强夯等） 地下室结构（含除桩基及地下室大开挖土石方工程外的基础工程）及粗装修建筑成本。 地下室措施费、钢筋、混凝土工程（含基础，不含桩基及地下室的大开挖土石方工程） 地下室砌体、内外墙地面天棚打底抹灰、防水、屋面、保温及其它。 人防门、人防设施供货及安装费。 有地下室时为地下室顶板以上结构，无地下室时为除桩基外的基础工程及上部结构工程及粗装修建筑成本（含公共部位装修 基底抹灰层等）。 措施费、钢筋、混凝土工程（无地下室时为除桩基外的基础工程及上部结构工程） 砌体、内外墙地面天棚打底抹灰、防水、屋面、保温及其它 铝合金、塑钢门窗供货安装费用（不含户内木门） 单元门 入户门 外立面铝合金、塑钢门窗等（含空调百叶格栅） 防火门、防火卷帘及管井门。 公共部位装修，不含基层打底抹灰 含地下室、首层、标准层、顶层的楼梯间精装费用，楼梯栏杆扶手及无障碍扶手工程。 入户大堂（首层或地下室）精装费用。 电梯间精装修费用，不含首层大堂或地下室大堂的精装修。 电梯轿箱内的精装费用。 外立面装修 外立面干挂石材工程，指石材部负责范围。 外立面幕墙工程。 外立面涂料装修，不含底层抹灰。 外立面贴块料装修，含瓷砖及石材湿贴，装饰线及饰件等。 含阳台露台栏杆、护窗栏杆。 精装交楼建筑及安装费用（含总包装修范围及甲供材，雅骏装修、分包装修工程等）。 建筑物户内的装修装饰费用。 精装修范围水电安装工程（含灯具、洁具等）。 集团统一指定的门、地板、楼梯扶手、橱柜四大类成本，不含入户门。 包括：洗手柜、镜柜、淋浴屏、抽烟机等。 主体安装工程 含主体给排水、电气、消防、通风空调、防雷、采暖工程等 主体给排水工程（建筑物外墙外1.5m处至户内，不含精装），含水泵及安装 主体电气工程（建筑物外墙外1.5m处至户内，不含精装） 消防系统，含水泵及安装 通风空调系统 防雷工程 外墙外1.5m处至入户采暖工程，不含精装。
丰顺碧桂园工程成本分析-地下室部分
m/m² 0.003 m/m² 0.034
六
1 2 3 4 5 6
楼地面工程
水泥砂浆楼地面 (电梯厅、疏散楼梯间楼地面) 水泥砂浆楼梯面 (疏散楼梯间楼梯地面) 水泥砂浆地面（设备间） 刷素水泥浆一遍 20厚1：2.5水泥砂浆抹面压光 刷素水泥浆一遍 20厚1：2.5水泥砂浆抹面压光 (1：1.5水泥金钢砂防滑条) 25厚1:2.5水泥砂浆抹面压光 刷地板漆
m³ 5029.78 m³ 11999.03 m³ 466.26
小计 钢筋制安 钢筋机械连接 电渣压力焊 加强带内设钢（铁）网
金属网（铁丝网）铺设安装
m³ 19938.74 含量*0.88 t 个 个 m² 2647.33 2650.00 8243.00 373.74
t/m² 0.148 560.00 ###### 个/m² 0.148 个/m² 0.462 m² /m² 0.021 6.50 2.50
丰顺碧桂园一期地下室工程（负一层，一半人防）（按投标清单量）
工程量 序号 名称 工作内容 单位 一
1
建筑面积(m²)
成本单价(元)
17852.06
平米含量 单位
数量
成本平米 单价(元) 备注 比重 人工费 材料费 分包 小计④ ⑤=①*④ ①
24.30
土石方工程
平整场地 1、建筑场地挖填的找平 2、土方开挖(土质综合考虑) 3、场内外运输(运距综合考虑) 1、 挖沟槽基坑（不分土质、挖 土方式、挖土深度） 2、 土方场内外运输（运距综合 考虑） 1、 回填土夯实，不分土质、回 填方式、运距、土方来源（含旧 土的利用和外运土料开采）等综 合考虑 2、 密实度大于95% 3、 土方场内外运输（运距综合 1、凿砼桩桩头 2、石(桩头）方场内外运输(运距 综合考虑) 3、余泥排放
增城碧桂园地块项目成本预算
按总建筑面积，单价3元/M2 计算
2..15 产权面积测绘费
按户数，单价120元/户 计算
3 设计费
3.1 规划及建筑主体设计费
按总建筑面积，单价33元/M2 计算
3.2 建筑设计咨询费
按总建筑面积，单价3元/M2 计算
3.3 装修设计费
按户型17户，单价12000元/户 计算
3.4 园林绿化景观设计费
4.2.3 综合管线敷设工程
按总建筑面积，单价12元/M2 计算
4.2.4 智能化工程 4.2.5 电梯工程 4.3 建筑工程检测费用
按总建筑面积，单价12元/M2 计算
按高层2台/栋，单价45万/台；中高层2台/栋，单价32万/台；小高层1 台/栋，单价20万/台 计算
4.3.1 桩检测费用
按桩总数，低应变120元/根，超声波20元/M.管，静载15000元/根 计算
楼梯栏杆、天面、变形缝、防雷等其他项目50元/M2 按砼含量0.38M3/M2，单价300元/M3；钢筋55kg/M2，单价4.1元/kg；
4.1.4.3
小、中、高层住宅
砌体0.28M3/M2，单价320元/M2，模板2.8M2/M2，单价30元/M2；地面 抹灰14元/M2；墙身抹灰3M2/M2，单价20元/M2；措施费220元/M2；
527.20
4.1.4.5
商业及其他公建
4.1.5 人防设备采购及安装工程
按砼含量0.25M3/M2，单价300元/M3；钢筋25kg/M2，单价4.1元/kg； 砌体0.25M3/M2，单价320元/M2，模板2.5M2/M2，单价30元/M2；地面 抹灰14元/M2；墙身抹灰3M2/M2，单价20元/M2；措施费150元/M2； 楼梯栏杆、天面、变形缝、防雷等其他项目50元/M2
碧桂园房地产项目开发成本与测算
关注事件本身
版权所有 碧桂园集团 严禁外传
1 房地产项目成本概述
建设项目 XX碧桂园 单项工程 15#楼 单位工程 15#楼土建工程 分部工程 15#楼土建工程中的基础工程 分项工程 15#楼土建工程中的基础工程的砌体部分
版权所有 碧桂园集团 严禁外传
1 房地产项目成本概述
建设项目 XX碧桂园 单项工程 15#楼 单位工程 15#楼土建工程
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目录
一
房地产项目成本概述
二 房地产项目成本测算方法
三
风控中的成本应用
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3 风控中的成本应用
成本应用
成本预算 风控纠偏 成本优化
不重不漏 类 量 价 路径 关注事件本身
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3.1 “类”的问题
成本归类错误，造成利润虚高0.97%
（七）其他前期工程成本
• 根据实际情况预估总成本，如工程咨询费、审计费、招投标费用（此三项可参考建 安成本0.8％），房管办证费用（按当地收费标准），具体以实际发生为准
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2.2.4 建造指标
3.建筑安装 （一）主体土建机电工程：土建+机电+桩
超豪 2950~3600
双拼 1850~2500
2.2.4 建造指标
2.前期工程
（六）工程相关费
• （1）监理费——国晟监理20元/m2，外判监理约10元/m2 • （2）定额外专项检测费——按实际发生暂估，如：幕墙三性检测费，生活给水水质
检测费、室内环境监测、桩基动测、氡浓度检测等，按当地检测部门收费标准考虑 • （3）工程测量费用——参考6元/m2暂估，实际按当地测量收费标准考虑
碧桂园项目整体目标成本分析
10.00
1
根据销售情况按建安成本一半摊入总车库面 积，单价按1800元/平方
1
50%地下车库建筑面积
32012.03
1,800.00
2
小计
十三
总开发成本
十四 销售面积单方造价指标
1
(一)+(二)+···(十三) (十三)/361987.6
2,895.90 2,895.90
21,719.26 21,719.26
土地增值税）
的13%计入成本
1
7栋楼总建筑面积
361987.6
600.00
2
小计
1
十
慈善基金（强制）
按10元/m2上交商丘慈善总会,2元/m2公司补助 职工
1
7栋楼总建筑面积
361987.6
12.00
2
小计
1
十一
不可预见费
按10元/m2计取
1
7栋楼总建筑面积
2
小计
十二 地下车库建安工程费用
361987.6
1,600.00
1
给排水工程(含污水处理站)
按照40元/平方计入
供配电工程 天燃气工程 供热工程
按照80元/平方计入 暂按2500元/户（各地区有所差异，高新区不锈
钢成本高2700元/户） 一次网、二次网，暂按35元/m2
3,619.88 合计（万元）
1,447.95 1,447.95
57,918.02 57,918.02
2
三
1 2
四
1 2
五
5.1 5.2
5.3
5.4
小计
1
勘探、设计及监理费
根据近年发生测算按最保守统计，平均摊入成 本40元/平方
碧桂园地产集团 成本造价_BGY工程造价全过程管理V1.0
（十一）专业及零星工程招标中清单编制要求（略）
造价部要对专业及零星工程招标中标后要对 行对比（特别是异常的，定期每月（季）报集
（十二）总承包管理及配合费
> 新版规定
> 旧版规定
二、工程预算管理
（一）、工程预／结算送审流程：
招标时采用模拟清单招标，工程量未经双方核对就 签订总包合同暂定总价，可能会存在量差的造价问题， 通过预算，可以更加有效的进行工程项目成本管理和 投资控制，是实现项目管理及控制的必要环节。
装修界面划分规定
（七）装修饰件申购事宜
装修饰件申购事宜
（八）土方工程管理
土方工程管理流程
（九）其他专业单项招标重点注意事项
1、基坑支护工程 2、幕墙工程 3、钢结构工程
基坑支护、幕墙工程、钢结构工程： 若是委托其他设计 院设计，招 标 时要注意：要求要有博意建筑设计院总工 室的审批意见，才能出清单。
桩基础工程
桩基础工程的报价方式为全费用综合单价包干， 投 标 人按招标人提供的全费用综合单价表填报统一报 价系 数。
室内精装修（精简装修）工程
室内块料工程的报价方式为全费用综合单价包干， 投标人按招标人提供的全费用综合单价表填报统 一 报价系数。
室内浴室柜、浴室镜、淋浴屏风、室内涂料工程
采用全费用综合单价包干，投标人按招标人提供 的全费用综合单价表的全费用综合单价作为工 程 结算全费用综合包干单价。
＼
1、大 型 土 方 计 算 范 围 ；
2、桩与管桩合同计算约定；
3、钢筋合同计算约定；
4、 地 下 室 砖 模 现 场 的 确 认
。
＿、
（一）设计变更及现场签证的注意事项：
要 依 据 合 同 、 设 计 文 件 、 标 准 、 规 范 等 资 料 ，首 先 应 对 合 同 中 的 条 款 进 行 认 真 分 析 、 理解，然 后 按 合 同 约 定 ，明确签 字 把关的基本原则。 在 签 署 的 批 语 或 意 见 栏 中 ，能 用 文 字 说 明 的 尽 量 用 文 字 说 明 ，做 到 内 容 简 练 ，针 对 性 强 ，表 述 恰 当 。同 时 ， 字 迹 清 楚 ，格 式 正 确 ，时 间 吻 合 。签 字 就 意 味 着 责 任 ，有时是 要 承 担 法 律 责 任 的 。 因 此 要 慎 重 对 待 ，注 意 以 下 几 点 事 项 ：
碧桂园项目的成本策划
项目成本策划**公司成本部201*年*月*日第一篇第二篇项目经营目标项目成本策划目录第三篇项目资金策划第四篇成本管控策略项目整体经营指标01•项目基本情况•项目经营指标•项目目标成本一、项目基本情况—项目区位图况宝龙城市广场商圈金鹰聚龙湖商圈城市发展方向往东往南麦德龙商圈项目区位基本情况一、项目基本情况—项目周边配套图周边配套简要说明：①环境配套：紧邻丽都公园，规划小马沟公园…..②教育配套：配套神州路实验小学，南一中…③医疗配套：距离南三院5 分钟车程…④生活配套：配套一期凤凰俱乐部…⑤其它配套：…地质地貌条件简要说明：①特殊高差：…..②土质类别：…③地下水位：…④拆迁内容：…⑤排洪沟渠：…其它成本风险评估：…地块四至现状简要说明：①高压线：…..②光缆电缆：…③待拆建筑：…④补偿事项：…⑤红线外设施需求：…其它成本风险评估：…城市划分项目属性是否利润达占地面积(m2)21919容积率 4.07绿地率建筑面积(m2)123759可售面积(m2)84202可售比68.04%示范区主要指标示范区占地(m2)4138.56示范区容积率0.32示范区建面(m2)1326主要经营指标总目标成本(万元)383413.1146净利润72499.86净利润率15.90%主要开发节点拿地日期开工日期开盘日期□完全达标 □基本达标 □ 不达标主要规划指标□一二线城市□三四线城市□是 □否 劳斯莱斯项目 □是 □否 建筑理念做地产劳斯莱斯利润 □一二线整体净利润不低于8% □别墅毛坯净利润不低于12% □三四线整体净利润不低于10% □不满足别墅净利润要求□不满足整体净利润要求展示区一、项目基本情况—开发节点XXX项目/期区主要开发节点（计划）序号项目/期区名称开工时间桩基完成日期开盘日期竣工日期交楼日期备注二、项目竞品分析—竞品概况配套类型名称距离（KM ）车程（分钟）生活**商场交通机场高铁/火车站政府**区政府学校最好幼儿园最好小学本案竞品A 竞品B竞品C竞品D竞品A:竞品简介：占地*亩，总建筑面积*m2,开盘时间为*年*月*日，**户型与我司**户型形成竞争，主力户型去化情况竞品B:竞品简介：占地*亩，总建筑面积*m2,开盘时间为*年*月*日，**户型与我司**户型形成竞争，主力户型去化情况竞品C:竞品简介：占地*亩，总建筑面积*m2,开盘时间为*年*月*日，**户型与我司**户型形成竞争，主力户型去化情况竞品D:竞品简介：占地*亩，总建筑面积*m2,开盘时间为*年*月*日，**户型与我司**户型形成竞争，主力户型去化情况竞品分析中竞品最多四个，1个当地最好竞品，一个距离最近竞品，2个售价或配置相似竞品，在区位图中标注出于本案距离二、项目竞品分析—竞品分析汇总项目名称竞品项目坤山集团************对比指标规划指标概要占地面积建筑面积容积率产品方案概要主力产品交楼标准洋房独栋双拼…售价水平洋房独栋双拼…主要卖点差异分析主要大宗资产商业商业配比商铺定价商业去化率车位车位配比车位定价二、项目竞品分析—优劣势分析S WT优势Strengths1、项目所在**市经济开发区，价值洼地；2、紧邻**河，自然景观、环境优美；3、在当地品牌知名度得到市场认可；4、交通中心日益增加路线往返市区；5、业主基数大。
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78.00
179.00
179.00
不含地价、税、期间费用成本
3632.94
2682.89
广东省（东莞）
产品类型 参考户型 二、前期工程 （一）、七通工程费 （二）、场地平整 （三）、临时设施 （四）、勘测设计费 （1）勘测费 （2）设计费 （3）其他勘测设计费 （五）、行政规费 （1）城市基础配套设施费 （2）其他开发报建费用 （六）、工程相关费 （1）监理费 （2）定额外专项检测费 （3）工程测量费用 三、建筑安装 （一）、主体土建工程 （二）、主体机电工程 2.1给排水 2.2电气 2.3消防 2.4弱电工程等预埋 2.5防雷工程 2.6暖通 （三）、电梯工程 （四）、桩基础 （五）、土石方工程 （六）、精装修 6.1土建硬装 6.2水电安装 6.3五大件 （七）、人防增加费用 （八）、石材 四、基础设施 （一）、小市政工程 438.29 218.23 924.77 701.70 洋房 J476T 461.00 12.00 13.00 5.00 62.00 8.00 50.00 4.00 345.00 72.00 273.00 24.00 12.00 10.00 2.00 2508.62 1491.20 146.30 38.50 71.50 16.50 11.00 8.80 0.00 50.00 120.00 20.00 650.56 254.01 173.37 223.18 30.56 双拼 G165T 495.00 12.00 13.00 5.00 62.00 8.00 50.00 4.00 379.00 72.00 307.00 24.00 12.00 10.00 2.00 2812.04 1843.94 94.60 35.20 20.90 16.50 11.00 11.00 0.00 0.00 120.00 0.00 737.00 394.00 163.00 180.00 16.50 超豪 G216超豪 591.00 12.00 13.00 5.00 62.00 8.00 50.00 4.00 475.00 72.00 403.00 24.00 12.00 10.00 2.00 4141.77 1740.04 95.70 35.20 27.50 16.50 5.50 11.00 0.00 307.24 120.00 0.00 755.00 394.00 181.00 180.00 16.50 1107.29 993.07 770.00 90.00 2433.89 2171.39 262.50 97.00 72.00 25.00 12.00 12.00 50.00 50.00 地下室 地下室 159.00
58.63 2.00 15.00 220.06 45.00 90.00 0.00 35.00 35.06 15.00 75.00 28.00 2.00
259.00 5.70 15.00 223.07 45.00 90.00 0.00 35.00 38.07 15.00 75.00 28.00 2.00
259.00 8.00 15.00 223.07 45.00 90.00 0.00 35.00 38.07 15.00 75.00 28.00 2.00 0.00 90.00 90.00
24.00 21.00
24.00 21.00
24.00 21.00
六、贷款利息
72.00
128.00
155.00
七、开发间接费用
（1）道路工程
44.00
132.00
132.00
（2）挡土墙、护坡工程 （3）围墙工程
10.00 16.00
10.00 16.00
10.00 16.00
（4）园建工程
72.60
264.00
330.00
（5）绿化工程 （6）人工湖 （7）其他室外市政工程 （二）、大市政及管网工程 （1）供水工程 （2）供电工程 （3）供暖工程 （4）燃气工程 （5）智能化工程费 （6）其他室外市政管网 五、公共配套设施 （一）、幼儿园、学校 （二）、业主活动用房 （三）、售楼部 （四）、会所 （五）、其它