四川遂宁分析报告

遂宁城市投资地图分析报告
1.基本概况
1.1 发展环境
遂宁是四川的“发展中地区”：总量小、基础弱、欠发达是最大的市情，传统产业比重大、经济结构不优、技术含量低是制约经济转型升级的最大问题，加快发展仍将在较长时间内成为遂宁的主题。

加之我国经济发展进入以“中高速、优结构、动力转换”为主要特征的新常态阶段，挖掘经济增长源，培育增长新动力，实现经济持续健康快速发展，是当前迫切需要解决的问题。

一是处于工业化中期前半阶段，发展压力大。

按照三次产业结构占GDP的比重和工业化发展阶段的标准来划分，我国已进入工业化发展后期，第三产增加值占GDP的比重达到48.2%，超过第二产业（42.6%），且第一产（9.2%）低于10%。

四川已进入工业化中期的后半阶段，第二产业比重为50.9%，高于第三产业（36.7%），且第一产（12.4%）低于20%并接近于10%。

而遂宁还处于工业化中期的前半阶段，第二产业为55.5%，远高于第三产（27.3%），第一产业（17.2%）接近20%。

按照国际经验，遂宁在这一发展阶段，工业仍然是经济增长的主要动力，三次产业结构将继续优化，服务业对经济的贡献将逐步提高，但所占比重在短期内难以实现显著提升。

这是遂宁所处发展阶段所具备的特征，也是遂宁经济发展的需求。

顺应经济发展规律，遂宁在未来较长一段时间内，仍要保持一定的经济增长速度，加快工业发展，扩大经济规模，缩小与发达地区的差距；同时，也要把握国内外经济结构大调整的发展机遇，在加快经济发展的同时，提高经济发展质量。

二是承接发达地区产业转移的矛盾突出。

改革开放以来，遂宁承接了大量发达地区大量低端链条产业，实现了自身的快速发展。

但随着经济进入新常态，以消耗人力、土地等资源要素为代价的增长模式问题日益突出，主要表现为产业技术含量低、转型升级迟缓、产能过剩突出、家族式管理现象严重、小微企业占主导等。

从产业内部发展看，遂宁第一产业主要以传统农业为主，现代农业发展还处于起步阶段；在工业方面，纺织、食品、化工、机械配套四大传统产业产值占比较大，而电子信息、生物技术、新型能源等新兴产业发展不足；在服务业方面，传统服务业比重大，而金融、物流等现代服务业发展明显滞后。

从研发投入情况看，2013年，遂宁R&D经费内部支出仅3.58亿元，R&D经费内部支出占GDP的比重0.49%，分别低于全国和四川省平均水平。

三是发展基础差，经济欠发达。

从经济规模看，经济欠发达仍然是遂宁最大的市情。

近年来，遂宁经济发展虽然取得了长足进步，但总体来看，经济总量小、人均水平低，2014年遂宁市地区生产总值为809.6亿元，人均GDP为24691元，地方公共财政收入39.7亿元，均居四川省第16位。

四是要素保障不足。

遂宁地处涪江中上游，属于国家生态保护区，土地资源和水资源均十分匮乏，人均耕地仅0.6亩，低于全国、四川省平均水平；人均水资源不足270立方米，仅为四川省平均水平的1/12。

在劳动力资源方面，就业人口文化素质不高，专业技术人才存量不足，高层次人才、高端人才紧缺。

第六次人口普查资料显示，遂宁就业人口中，初中、小学文化程度占比达84%，具有大学(指大专以上)程度的仅占比3.8%。

五是区域发展不平衡。

2014年，船山区（含小船山、国开区和河东新区）和射洪县GDP占遂宁市GDP的比重分别为27.9%和32.1%，而安居区、蓬溪县和大英县分别只占12.4%、13.2%和14.4%。

除船山区城镇化率达79.01%外，其余区县城镇化率均不高，安居区、蓬溪县、大英县和射洪县城镇化率分别为24.19%，31.4%、
35.3%和46.9%。

1.2 区位
遂宁市位于四川盆地中部，涪江中游。

东邻重庆、广安、南充，西连成都，南接内江、资阳，北靠德阳、绵阳，与成都、重庆呈等距三角。

最东端是蓬溪县的苎花寺，最西端是大英县河边镇的星花水库，东西相距约90.3公里；最南端是安居区大安乡的青山沟，最北端是射洪县复兴镇的青龙嘴，南北相隔约109.8公里。

涪江由北向南纵贯全境171公里。

1.3 人口规模
遂宁市中心城区人口为85万，为重点城市规模；射洪县中心城区人口为30.5万，为小城市规模。

1.4 经济水平
改革开放以来，遂宁经济发展大致划分为以下三个阶段：
（一）以消费为主动力的经济发展阶段（改革开放之初到2000年）
经济发展主要特征：一是起步晚，发展速度缓慢，与四川省差距逐渐拉大。

“七五”期间遂宁市GDP年均增长6.5%，比四川省平均增速低0.3个百分点；“八五”期间GDP年均增长8.8%，比四川省平均低2.6个百分点；“九五”期间GDP年均增长8.0%，比四川省平均低1.2个百分点。

到2000年，遂宁人均GDP比四川省平均低5712元，占比由1980年的46%下降到2000年的40.4%。

二是工业化水平提升缓慢。

到2000年，遂宁工业化率为23.3%，仅比建市初的1985年提高8.5个百分点。

三是服务业发展快于第二产业。

1985年第二产业占GDP的比重为17%，比服务业（占GDP比重12.7%）高4.3个百分点。

到2000年，服务业增加值占GDP的比重达33.9%，反超第二产业（占GDP比重29.1%）4.8个百分点。

15年间，服务业占比提高21.2个百分点，比第二产业多提高9.1个百分点。

经济发展动力的主要表现形式：一是以政府消费为牵引。

1980年～2000年，政府消费年均增长15%，分别比GDP、资本形成快6.9个百分点、8.4个百分点。

二是消费对经济增长的贡献远远超过投资。

到2000年最终消费占GDP的比重达66.1%，比固定资本形成高39.0个百分点，比净出口高63.6个百分点。

三是信息传输、交通运输、教育等基础产业成为经济的重要推动力，1980年～2000年年均分别增长41.2%、15.7%和14.3%。

（二）以投资为主动力的经济发展阶段（2001年～2010年）
经济发展主要特征：一是经济高速增长，快于四川省平均水平。

“十五”期间GDP年均增长12.9%，比四川省平均高1.8个百分点；“十一五”期间GDP年均增长14.5%，高于四川省平均0.9个百分点。

二是工业化水平快速提升。

2000年遂宁市规模以上工业企业171户，到2010年达453户。

2010年工业化率达44.5%，比2000年提高21.2个百分点，工业年均增速达30.8%。

三是城镇人口快速集聚。

到2010年，遂宁城镇人口达到124.84万人，比2001年增加60.23万人。

十年间，遂宁市城镇化率提高13.6个百分点。

四是服务业发展相对缓慢。

2001年～2010年，服务业增加值年均增长13.3%，比工业低17.5个百分点；到2010年服务业增加值占GDP比重为26.7%，比2000年低7.2个百分点。

经济发展动力的主要表现形式：一是资本迅速集中和积累。

到2010年遂宁市固定资本形成总额达201.29亿元，自2001年以来年均增长18.6%，占GDP的比重41%，比2000年提高13.9个百分点。

二是工业投资巨大。

2010年工业投资达166.65
亿元，比2000年增加163.18亿元，工业投资占投资的比重（不含房地产和农户）由2000年的16.5%提高到2010年的41.9%。

三是政府在经济中的牵引作用突出。

2001年～2010年，政府对经济的投入年均增速达17%，接近资本形成总额17.9%的增速。

四是房地产、租赁商务等现代服务业对经济的作用逐步提升，年均增速分别达12.8%和23.4%。

（三）投资与消费双动力转型的经济发展阶段（2011年至今）
经济发展主要特征：一是经济增速有所回落，但较四川省平均增速的优势逐步扩大。

2011年～2014年，遂宁GDP增速由15.2%回落到9.7%。

但每年比四川省平均分别高0.2、1.3、1.1和1.2个百分点。

二是工业化水平相对稳定。

2012年～2014年，工业化率基本稳定在46.5%左右，处于建市以来最高点。

三是城镇化进程加快。

2014年建成区面积达143.23平方公里，比2010年增加42.23平方公里；城镇化率为44.61%，比2010年提高6.21个百分点。

四是服务业对经济的作用逐步提高。

2010年～2014年服务业在GDP中的比重年均提高0.5个百分点，其中2014年服务业增速实现了继2003年以来首次赶上GDP增速。

经济发展动力的主要表现形式：一是消费与投资对经济的双轮驱动作用明显。

2011年～2014年最终消费和固定资本形成分别增长21.5%和18.2%；2014年最终消费占GDP比重达58.9%，投资占GDP比重达53.3%，分别比2000年提高4个百分点和9.8个百分点（净进出口占GDP的比重-12.2%）。

二是城市扩张对消费的拉动显著。

2014年城市常住人口达146.43万人，比2010年增加21.5万人；2011年～2014年，城镇消费年均增长32.5%，成为拉动内需的重要动力。

三是现代服务业快速提升。

2011年～2014年金融业年均增长16%，租赁和商务服务业年均增长16.5%，文化体育娱乐业年均增长16.5%，卫生社会保障和社会福利业年均增长12%，均远远高于传统服务业增速。

综合分析改革开放以来的发展历程，遂宁经济发展的主动力在不断转移和深化，目前，基本形成了“制造业向服务业转移、工业化向城镇化转移、传统服务业向现代服务业转移”的格局，这是投资与消费双动力时期最显著的特征。

2.规划解读
2.1 规划结构解读
规划形成“一城、两区、五组团”的空间结构。

“一城”：指遂宁船山区、河东新区、遂宁国家级经济技术开发区（西宁片区和南强片区）、中国西部现代物流港组成的相对紧凑的主城区，是市级公共管理、公共服务、商业服务业的核心地区，并依托国开区、物流港和河东新区发展高新技术制造业、商贸物流产业和现代服务业。

“两区”：是指主城区北部的凤台新区和西南方向的安居区。

凤台新区重点布局电子信息研发制造、服务外包、商务会展、文化旅游等战略新兴产业；安居区建设区级综合服务中心，发展汽车和配件制造、工程机械制造、通用航空制造、空港物流等产业。

“五组团”是指依据功能定位、产业布局，以及自然地理分隔所划定的五个产城组团。

桂回组团重点发展新型材料加工业；吉祥组团重点发展旅游、农副食品、健康养身产业；龙凤新城组团依托龙凤古镇发展文化旅游和高品质居住功能；金桥组团以机电制造、电子信息基础配套产业为主；西眉组团依托西眉和磨溪的气田发展精细化工产业。

2.2 重点产业布局解读
重点产业发展策略
1．电子信息：重点发展新型电子元器件及材料、新光源、电路板制造业，培育发展数字视听设备制造、物联网等相关产业，积极发展软件和信息等服务外包业，建设成渝重要的高端电子信息制造基地。

2．精细化工：以天然气、石油和盐卤开发利用为重点，重点发展以乙烯-芳烃-PTA-聚酯、乙烯-有机化工原料、合成树脂产业链为主的石油化工，以天然气-乙炔-丁二醇-四氢呋喃-聚四氢呋喃、氢氰酸-羟基乙腈-甘氨酸-草甘膦产业链为主的天然气化工，以氯碱产品为主的盐化工，并推动化工产业向精细化工方向发展，打造成渝地区重要的精细化工基地。

3．机电制造：积极承接产业转移，重点发展汽车及关键零部件、工程机械、农用机械、电工电气设备等制造业，建设成渝地区重要的机电研发制造基地。

4．新型材料：重点发展锂电新材料研发制造、光电新能源材料制造、新型建材制造业，打造全球最大的锂材料制造基地、锂产品供应基地和全国最大的锂业技术研发中心；全省重要的光电新能源材料和新型建材加工基地。

5．文化旅游：提升“观音故里”、“中国死海”、“城市湿地”、“国宝宋瓷”等旅游品牌，发展以观音文化、主体娱乐、休闲度假为特色的文化旅游业，打造国际知名、国内一流的休闲度假旅游目的地。

6．现代物流：以中国西部现代物流港为依托，大力发展集交易展示、仓储配送、增值加工、保税物流为一体的现代物流业，打造辐射川中、服务成渝的现代物流中心。

7．科技创新：以现代产业集群为基础，重点引进职业教育培训学校、高等院校、科研院所在遂宁设立分校（分支机构），大力发展职业教育、服务外包、科技研发等高科技产业，提升软实力，打造区域创新中心。

8．农副食品：重点发展名酒饮品、畜禽食品、粮油制品、果蔬加工、中药材等
名特食品加工业，打造全省重要的特色农副食品深加工基地。

9．纺织服装：重点发展品牌服装、新型化学纤维、高档纺织面料、高档家纺、印染等产业，建成成渝地区重要的中高档纺织服装产业基地。

规划全市共形成 18 个产业园区。

2.3 重点基础设施建设项目解读
2.3.1 市域层面
首先是加强铁路系统建设。

抓紧遂宁南站的建设，优化完善铁路枢纽的客货运功能。

推进绵遂内宜等新建铁路的建设工作，同时积极争取启动达成新线的规划建设。

进一步增加与成、渝的铁路联系，充分发挥突出遂宁铁路枢纽对城市空间结构、产业发展的引导作用，有效发挥遂宁参与区域物流组织的能力。

公路方面，在即将建成的遂巴、遂广高速公路基础上，尽快启动德阳方向的高速公路联络线立项工作。

落实新一轮国家公路网规划要求，升级和新建“G318、G350、G246、G247”四条国道、完善“四线两联”的省道，并对重要的县乡道路进行升级。

一方面加快形成高速公路与干线公路合理搭配的多路径多点对接通道体系，另一方面，通过普通国道、省道、县乡道的补充，加强市域范围对外畅通、内部便捷的公路交通网络建设。

水运航空方面，需要推进涪江复航工作和安居机场的迁建，以填补水运、机场运输服务的空白，为今后发挥多式联运功能奠定基础。

2.3.2 中心城区交通规划
（1）城市干路——由快速路和骨架性主干路组成，以此形成中心城区骨干道路网络，担负组团间联系交通、城市进出境交通，是城市客运组织及机动车交通主要通道。

快速路：根据需要设置辅路，结合用地及地形条件确定红线及断面，最小红小宽度 40 米。

骨架性主干路：服务组团联系功能，具有良好的系统性，道路最小红
线宽度 35 米。

（2）一般道路——由组团内主、次干路及支路组成，以此形成片区道路网络，担负组团内、相邻组团间交通联系，是各组团内集散性道路。

主干路：组团内主干路，支持组团内用地布局，服务干路系统集散，道路最小红线宽度 35 米。

次干路：集散和分流主干路交通，主要服务城市内部。

道路最小红线宽度25 米。

支路：集散和分流次干路交通，主要服务城市内部。

道路最小红线宽度 15 米。

2．快速路网络
提升中环线全线、船山与安居联系的机场路、中环线与高速公路环多条出入口联系道路为城市快速路，形成“环加放射”的快速路系统，并与高速公路建立有效衔接。

3．骨架性主干路网络
“六纵”：中环线西段南延线（至西眉）、凤台路-站北路-德泉路-物流港 B 干路及北延线-机场北路、西山路及南延线止于中环线南段、原S205 桂回段-凤桂滨
湖路-凤台东大道-遂州北路北延线-遂州路-南津路-旅游大道北段、银河路-龙凤大道-龙凤至安居主干道、东平路-广灵路。

“九横”：遂宁火车站北侧路-北固大桥-河东二期 E 干路、玉龙路中环线西段东侧段-明月路-通德大桥-东升路、西苑西路-玉西南路-介福路、广德南路-广德路-公园路-圣莲岛过江隧道-灵云路、机场路中环线西段东侧段-开善东路-通善大桥-灵泉路-老 G318、兴安路-遂宁至安居城市主干路-玫瑰大道-南环路、中环线南段西延线-老G318 遂宁至安居中间段-安东大道、玉机路-西眉至安居主干路-西眉北路-西眉至金桥主干路、安居大道。

4．跨江桥梁、跨铁路通道
规划中心城区范围内形成跨涪江桥梁共计 13 座。

现状跨涪江桥梁 7 座，规划新增跨涪江桥梁 6 座。

远景预留桥位 2 处。

规划中心城区高速公路环范围内形成跨遂渝铁路通道 13 处，其中现状5 处，新增 8 处；跨达成铁路通道 24 处，其中现状 14 处，新增 10 处。

2.4 重点公服配套建设项目解读
2.4.1 公共服务设施体系
“1426”的公共中心体系
城市主中心：老城综合中心基于遂宁老城中心，进行改造升级，主要功能为市级行政办公、商业商贸、商务金融、文化体育、教育科研和医疗卫生等。

2．城市副中心 4 个：包括河东综合副中心、安居综合副中心、凤台综合副中心、南强综合副中心。

为各片区提供商业、文化、医疗、体育、娱乐、办公等配套服务设施，促进综合服务能力。

专业服务中心 2 个：包括河东商务中心、河西商贸中心。

河东商务中心以总部经济、商务金融、职业教育、文化娱乐为主。

河西商贸中心依托遂宁火车南站发展商贸、金融、设计咨询等服务功能。

城市组团中心 6 个：包括吉祥组团中心、遂宁站前中心、龙凤组团
中心、金桥组团中心、西眉组团中心、桂回组团中心
商业设施用地
1．遂宁中心城区商业设施规划包括：商业中心、特色商业街区、批发市场以及中国西部现代物流港等 4 个方面的内容。

2．商业中心规划：按市级、片区级及组团级三级配置，重点打造1个市级商业中心，4个片区级商业中心，7个组团级商业中心。

（1）市级商业中心：河西老城商业中心。

依托河西老城商业中心既有的遂州干道商业街和大型商场，将原有的批发市场逐步迁至物流园，置换的土地建设高品质的商业、餐饮、酒店等业态，提升老城商业中心的服务范围和品质。

（2）片区级商业中心：包括凤台商业中心、河东商业中心、南强商业中心、安居商业中心。

主要发展服务城市居民生活的商业业态。

（3）组团级商业中心：包括吉祥商业中心、桂回商业中心、站前商业中心、龙凤商业中心、金桥商业中心、西眉商业中心、河东二期商业中心，发展服务组团周边居民生活的综合商业。

医疗卫生用地
1．建设以大型综合医院为核心，中医医院及专科医院为辅助，社区卫生服务设施为补充的医疗卫生体系。

2．综合医院：规划市中心医院为川东地域性大型医院，在南强片区新建 1 所三级综合医院（遂宁市第一人民医院分院），在河东二期新建1所三级综合医院；保留二级医院即遂宁市第三人民医院，改建现有二级医院即遂宁市第一人民医院，在国开区西宁片区和凤台新区各新建1 所二级综合医院；将川中石油医院转型为社区卫生中心，将现有一级综合医院改建转型为社区卫生服务中心。

安居区应保留安居区人民医院，并扩大规模积极建成二甲医院，并依据人口分布特征新建 3 个二级综合医院。

3．中医院规划：将经开区市妇幼保健院改建为市三级中医院；在永兴片新建二级中医院，以服务河东片区。

4．专科医院：规划将民康医院迁出老城至西山片区；规划新建妇女儿童医院，肿瘤医院、口腔医院、残疾人康复中心；结合中华养生谷设置疗养院。

5．积极培育社区卫生服务设施体系。

加快建设以社区卫生服务中心与社区医疗卫生服务站为主体的城市社区卫生服务网络。

6．规划医疗卫生用地 187.20 公顷，占城市建设总用地的 1.20%，人均用地1.20平米/人。

教育科研用地
1．高等中等职业教育用地规划：规划以现有四川职业教育学院为基础，在永兴片区增加教育科研用地，建设职业教育园区。

2．中小学用地规划：
（1）分区分组团配置中小学。

在河东新区、安居、凤台及南强等地区增加或扩建普通高中、初中及小学。

（2）改变优势资源过度集中于老城的局面。

优化位于老城的部分中小学，改善办学条件。

（3）合并或整合区县镇、城乡结合区及城中村的中小学，集中教学资源，扩大服务范围。

3．特殊教育用地规划：依托既有特殊教育设施，根据国家相关规定，配套足够的特殊教育服务设施，保障残疾人等特殊教育需求。

4．科研设计用地规划：规划在河东新区、经开区、西部物流港及丰台等产业片区预留科研设计用地，保障产研一体模式和生产服务需求。

5．规划教育科研设计用地 702.45 公顷，占城市建设总用地的 4.50%，人均用地 4.50 平米/人。

文化设施用地
1．保留遂宁老城区重点文化设施，在加强原有文化设施的维护和管理的基础上，新、扩建一批标志性文化设施，满足老城区文化服务需求。

2．在河东新区规划建设市文化馆新馆、市图书馆新馆、市综合博物馆新馆、市科技馆及市规划展览馆等城市文化设施。

3．在东、西山风景区以及圣莲岛新建文化创意设施，重点发展休闲、文化创意
等高附加值产业。

4．规划文化设施用地 165.36 公顷，占城市建设总用地的 1.06%，人均用地 1.06 平米/人。

3. 投资价值分析
3.1 版块价值分析描述
（1） 现状版块价值排序分析
表3.1 现状土地价值排序
从交通设施分析，主要影响因素为道路密度、外交通设施，船山区和射洪县中心城区作为老城区道路网密度高，对外交通设施完善；安居区虽然道路基础设施稍逊两城，但是有机场，拉近差距，因此三个城市交通得分相差不多。

从配套设施分析，虽然安居区和船山区同为遂宁城区，但是相隔距离较远，两者的公共服务设施各自配套，已经形成独立的两个城市，很难实现区域共享，因此设施配备比较齐全；射洪县按照县级标准进行配置公共服务设施，也十分完善，因此配套设施最后得分相近。

（2） 规划版块价值排序分析
表3.3 规划土地价值排序
（3） 版块增量价值排序分析
表3.5土地增量价值排序
未来的发展重心仍然 在船山区，安居区以产业和功能完善为主，因此增量方面船山区具有较大的优势。

射洪县中心城区由30平方公里发展至50平方公里，在人口、用地、交通设施及公共设施方面有了较大的提升，因此位列第二。

通过分析确定城市类型为：
3.2 版块价值验证
通过“三城”建设，遂宁城市品位得到大幅提升，区域投资发展环境得到有
效改善。

如今，遂宁正以不断优化的城市环境成为成渝经济区最具投资价值的城市之一，成为创新创业的乐土，吸引了中国华润、中石油、金光集团、卓达蓝岛新材料、香港健坤、远成物流、东创建国等一大批世界500强、国内100强、台湾、东南亚等外来龙头企业纷纷入驻。

近两年，遂宁累计承接产业转移项目3083个，总投资2624亿元，到位资金1050.2亿元，年均增速44.3%。

大批外来龙头企业入驻，实现了产业链式集聚的倍增效应，创新创业的“磁场”效应凸显，全民创业创新蔚然成风。

2017年，1-6月全市房地产开发投资83.26亿元，同比增长29.5%；商品房施工面积966.56万平方米，同比增长21.7%；商品房新开工面积283万平方米，同比增长50.8%；商品房竣工面积55.56万平方米，同比增长1.9%；商品房销售面积156.85万平方米，同比增长38%；销售额75.24亿元，同比增长41.5%。

据了解，2017年上半年，遂宁市房地产市场保持着稳定向好的发展态势，房
地产市场主要指标均保持着上升态势，其中商品房销售面积、销售额快速增长，商品房销售价格稳中有升，为上半年的楼市画上了一个圆满的“句号”。

截至今年6月底，遂宁市商品房库存为486.63万平方米，同比下降11.1%，消化周期约19.2个月。

其中，商品住房库存为210.37万平方米，同比下降14.6%，消化周期。