长春办公楼市场研究分析报告2008

长春办公楼市场研究分析报告

一、内容摘要部分

1．市场概况

2008年第1季度，长春市无新增写字楼供应，大批写字楼预计于2008年下半年入市，长春写字楼将在08年迎来高峰。同时，写字楼需求量也开始回升，空置率下降至16%，本季度长春市写字楼市场吸纳量达到36,3687平方米，比上季度有较大上升。写字楼售价增长较快，但租金保持稳定。

本季度长春市写字楼市场的平均租金水平为甲级61元/平方米/月，乙级44元/平方米/月，与上季度持平；平均售价为甲级6,975元/平方米；乙级4,815元/平方米。

长春市写字楼集中分布在朝阳区的人民广场－西安大路一带、青年路－红旗街一带、宽城区的火车站附近和南关区的全安广场区域、解放大路一带，其中以朝阳区的写字楼供应量最大。

2．重要数据表

1

平均租金 平均售价 空置率

区域 水平(元

/m2/月) 比上期

(%)

短期趋势水平(元

/m2/月)

比上期

(%)

短期趋势

供应量

（m2）

吸纳量

（m2）

水平

(%)

比上期

(%)

全市 甲级61

乙级44

0.74%

0.78%

→

→

甲级6,975

乙级4,815

1.02%

1.22%

→

→

0 36,36816 -4

朝阳 甲级61

乙级43

0.74%

0.80%

→

→

甲级6,868

乙级5,949

0.48%

0.90%

→

→

0 23,23315 -6

南关

甲级70

乙级44 0.28%

0.91%

→

→

甲级7,223

乙级4,068

1.40%

1.53%

→

→

0 11,15517 -4

宽城

甲级69

乙级43 0.00%

0.56%

→

→

甲级6,902

乙级4,333

1.74%

1.40%

→

→

0 1,980 16 -1

二.宏观经济部分

1.长春市概况

长春地处中国松辽平原腹地，是吉林省省会，全省的政治、经济、文化中心。现辖六区（南关区、宽城区、朝阳区、二道区、绿园区、双阳区）、四县（市））（农安县、九台市、榆树市、德惠市），总面积20571平方公里，其中市区面积3583平方公里，总人口705.7万人，市区人口292.8万人。

长春市城市区域图

2. 长春市2007年主要经济指标及经济发展状况

2006国内生产总值（GDP） 2,089亿元 17.7%

人均国内生产总值 3,695美元 -

工业增加值 - -

固定资产投资 1,350亿元 42%

社会消费品零售总额 775亿元 16.3%

海关进出口总值 69.54亿美元32.9%

实际利用外资 16.9亿美元 -

金融机构存款余额 2,848亿元 19%

城市居民人均可支配收入 12,720元 １３％

居民消费价格指数 103.5 3.5%

（资料来源:长春市政府）

3. 长春市产业发展趋势简析

长春的工业有着较好的发展基础。作为国家的老工业基地之一，经过多年的发展建设，基本上形成了以交通运输设备制造业为主体的、门类比较齐全的工业体系。

其中，著名的一汽集团是全国规模最大、品种最全的现代化汽车科研生产基地，产品主要有轿车和中型载重卡车，2001年汽车年产达到43万辆,汽车年产量占全国总产量的五分之一，汽车工业产值占全市工业总产值的50％以上。除了汽车，长春的客车、摩托车、托拉机等工业也在全国占有举足轻重的位置。长春客车厂是国内较大的铁路客车、地铁客车科研生产和出口基地，目前在全国运行的3.5万辆铁路客车中有近60%是长春客车厂生产的。此外，机械、电子、化工、冶金、建材等行业也具有一定的基础和潜力。

长春重点建设汽车、农产品加工、科教文化“三个基地”，壮大汽车及零部件、食品、光电子信息、生物与医药“四大主导行业”，围绕这部分行业展开的相关服务业、物流、商贸、中介等行业成为长春市写字楼市场的主要需求来源。

三、长春市办公楼市场发展状况

1.市场整体发展状况（2008年1季度）：

整体甲级 乙级 整体甲级 乙级 整体

2008Q1 949,750 316,100603,650000 36,368 2007Q4 949,750 316,100603,65045,00030,00015,000 22,767 2007Q3 904,750 286,100618,65030,000030,000 8,588 2007Q2 874,750 286,100588,650000 20,855 2007Q1 874,750 286,100588,650000 12,957 2006Q4 867,750 286,100588,650000 21,811 2006Q3 874,750 286,100588,6507,0007,0000 22,973 2006Q2 867,750 279,100588,65043,50043,5000 36,534 2006Q1 824,250 235,600588,650000 33,169 2005Q4 824,250 235,600588,65070,30042,80027,500 45,642 2005Q3 753,950 192,800561,150000 65,179 2005Q2 753,950 192,800561,15025,000025,000 25,299 2005Q1 728,950 192,800536,150000 19,708

整体甲级 乙级 甲级 乙级 甲级 乙级 2008Q1 16% 15% 17%61446,975 4,815 2007Q4 20% 23% 19%60436,904 4,757 2007Q3 18% 16% 20%60436,498 4,659 2007Q2 17% 17% 18%62436,252 4,406 2007Q1 20% 19% 20%53385,939 4,028 2006Q4 21% 21% 21%51375,831 3,867 2006Q3 24% 24% 24%51375,831 3,732 2006Q2 26% 28% 24%51375,827 3,732 2006Q1 26% 25% 27%51375,864 3,732 2005Q430% 32% 30%51375,632 3,561 2005Q3 30% 25% 33%49365,632 3,561 2005Q2 38% 30% 44%49365,632 3,561 2005Q1 40% 32% 45%49365,632 3,561（资料来源：×××）