房地产开发项目进度管理

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（3）尽快确定首期销售户型的平面并委托样板房装修设计，这样在完成 建筑单体设计的同时就能完成样板房装修设计。 要形成良好的展示效果，样板房不可或缺，在单体平面方案确定后，就可 以委托室内设计单位提供创意思路，单体进行施工图设计时装修正好也进 行深化及施工图，这样土建开工时，内装的施工图设计及材料样板也基本 确定，在土建施工的阶段正好进行装修的招投标，待土建达到装修进场条 件时，装修的各项准备工作都已就绪。
一、开盘前项目进度管理的重点及手段 二、项目建设及续销过程中进度管理的重点及手段 三、项目竣工交楼阶段进度管理的重点及手段
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第一部分：项目开发进度管理的特点
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一、计划管理贯穿项目开发的每个环节。从项目立项策划、设计报建、工 程实施、开盘销售等都无不与计划管理有关，任何一个环节的进度缺失， 都会影响到整个项目的开发进度。 二、计划管理的层次多，涉及面广，各大计划中还有若干小计划，小计划 要服从大计划，局部计划要服从总体计划。
房地产开发项目进度管理
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前言： 开发进度，对于项目开发至关重要，不仅要加快产出，加快资产周 转率和减少资金占用、节约财务成本，尽快实现利润；而且要在一定阶 段促使产品尽快达到可售条件，及时主动占领市场先机。 进度管理就是要保障经营计划的实现。
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目录
第一部分：项目开发进度管理的特点 第二部分：项目开发进度管理要树立的观念 第三部分：项目开发进度管理的控制要点
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例如：江苏公司紫晶山项目，在6月23日就完 成了会所的外装修、售楼部的内装修及示范 园林，但一直到9月21日才取得预售证。9月 29日又出调控政策，销售受到了较大影响。
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（2）立项、可研、环评，申领《建设用地许可证》受设计进度制约很小， 可以提前开展； （3）规划审批和单体报建合并，节约报建时间； （4）利用增发后国有比例<50％，工程可以采用邀请招标。 例如：江苏公司是股份公司的全资子公司，但在办理工商登记时，工商部 门认为江苏公司的国有成分不足50％，营业执照注明为私营。我们利用这 一点，所有的工程招投标办理邀请招标，大大节约了时间。
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各施工阶段参考工期
阶段 施工准备 基坑支护
基础
结构 外墙工程 市政及园林
内容 场平、土方、道路
市区 郊区 灌注桩 预制桩 天然基础 底板和地下室 多层主体 高层主体 从结构封顶起算 管线、园林、道路等
工期调整
精装修 坡屋顶 春节假期 裙楼、架空
气候 冬歇
工期 30
60+20x 60
70~90 45~60 30~45 30+15x
7n 5n 50+5n 70
60~90 15 20 5m
0~20
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备注 山地可适当增加 x指地下室层数 视主体高度和地质条件 只用于多层 x指地下室层数 n为地上层数
视工程量（多层或高层）
m指裙楼层数 视雨季长短 视当地情况
第三部分：项目开发进度管理的控制要点
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进度管理要重点把握四个主要环节： 一是项目形象区的形成（包括售楼部和样板区）； 二是具备预售条件； 三是拆除外架、园林施工、形成良好的销售形象，促进销售； 四是完成市政配套，竣工验收，按期向业主交楼。
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（5）示范区要尽量减少施工队伍和所涉及工种，更要避免工种交叉。 每次在抢工时，铺排的进度计划往往能够按时完成，但实际上总是有所拖 延，这主要是对于每个施工队伍而言，完成自己的工作是由把握的，但很 多家施工单位交织在一起，相互影响相互牵制，工作效率就大打折扣，甚 至是工作面受制约工作都无法开展。这就要求我们尽量要减少交叉，处理 好、衔接好交叉。
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例如：成都公司在土地获取后二周内，营销部就根据项目区位、周边情况 进行项目提案，技术部提前介入直接了解市场及策划意图，营销及时对技 术部的设计成果反馈意见，营销在完成定位报告时，技术部也初步完成了 规划及户型建议，公司领导班子在此基础上，迅速决策，各项目基本都是 在拿地一个月内，确定了项目定位和规划思路，为后续各项工作的开展明 确了目标和方向。
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江苏公司的香槟国际项目，用地面积较 小，在红线内打造示范区困难较大，恰 好项目二侧临城市河道，红线与河道之 间有20余米的飞地，考虑存在这一先天 条件，江苏公司利用建筑退让红线的10 米和20余米宽的飞地，打造了长700米 宽30多米的滨水景观带，这一景观带不 与土建、管线施工发生交叉，园林成了 第一个进场施工的队伍。
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2、立项决策完成后，才是迈开了项目开发的第一步，如何加快进度将项目 尽快推向市场，过去可能更多的是要迅速开工，边设计、边开工、边报建， 搞“三边工程”。但随着各地政府主管部门管理越来越严格，“三边工程” 也越来越困难。只有迅速完成设计成果，迅速组织报批报建，早日取得施工 许可证，才是节约时间，尽早开工尽早销售的硬道理。
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一、开盘前项目进度管理的重点及手段
1、优选示范区的位置，营造销售亮点。 （1）找准定位做好规划的同时，要兼顾优选示范区的位置。 示范区要能独立使用，与最便捷的交通路网相连； 自然条件优越，便于营造高品质的环境； 便于营造较大规模，园林可以直接提早进入施工。
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例如：心语项目，占地637亩，售楼部位于项目中部 临城市规划路一侧，在选择示范区时除了售楼部周边 的园林景观，还将园林示范区一直延伸到野芷湖边并 形成了长达一公里的滨湖景观区，大大吸引了售房人 的眼球。
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公司计划管理的层次
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某项目开发总流程图 某项目设计流程图
某项目工程流程图 某项目销售流程图
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三、进度管理的变化性大，往往是“变化总比计划快”。 四、大部分进度计划简单看有先有后，互为前提，但更多的是互相交错， 相互影响，组织协调十分复杂。 五、进度管理与计划管理的关系。 计划管理是进度管理的前提和依据，进度管理是计划管理的一部分，影响 项目开发进度管理的最重要的环节应包括设计、报建和工程的进度管理。
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在整体计划中，进度管理我们重点关注正式开工时间，开盘销售时间和竣工 验收时间。
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三、要严抓进度管理的落实，首先进度计划制定要科学，一经确定要树立 进度计划的权威性，毫不动摇地推进各项节点的落实。 四、谁是对项目进度管理影响最大的阶段？ ——结论：项目立项决策是主要因素，设计报建是关键环节！ 1、项目取得后，首先要进行各项决策，包括市场定位、产品定位、规划 定位等决策，准确迅速的决策是项目进度管理的第一步也是主要因素。
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也有一些公司拿地后项目定位迟迟不确定，规划在各经办人员之间揉来揉 去，迟迟到不了最高决策层，延误了决策时间，甚至是别人同期拿的项目 已经开盘销售，规划还确定不下来。 目前股份公司要求：项目落实后一个月内形成规划方案报股份公司本级审 批；两个月内完成规划方案确定，开始方案报批工作；公司要求各项目最 迟不应该超过八个月落实四证，具体申请贷款条件。
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项目初期，为尽快形成示范区展示形象，售楼部、样板房、园林的施工就 是主要矛盾，管线设计就必须为示范区让路，施工队伍、材料采购的选择 就必须以满足示范区的进度需要为主。 例如江苏公司香槟国际项目，9月8日获取土地，组建公司，年底售楼部、 示范园林已开始施工。
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在项目建设时期，单体按销售计划达到预售形象是关键节点，除此以外抓 好工程质量、确保如期交楼也是关键节点。 股份公司总结了各地区工程施工进度的基本特点和差异性，对工程工期作 了明确要求，以规范各地工程进度管理、保证公司收入结转的计划性。
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（2）尽快开展售楼部建筑及装修设计，选取已建成各 方好评的售楼部，复用图纸不失为加快进度的好办法。 一般来说售楼部方案设计、施工图设计和装修设计至少 需要二个月以上的时间，稍有方案反复则花费的时间更 长。复用售楼部不失为一个加快示范区进度的好办法。
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例如，江苏公司的连云港项目，7月19日拿 地，8月初明确规划方案，确定了售楼部和 示范区的位置，售楼部复用成都公司金香 槟，8月18日示范区正式开工，100天就完 成了售楼部的内外装和示范园林，11月28 日可以正式对外开放。
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第二部分：项目开发进度管理要树立的观念
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一、进度管理是全员全过程的工作，进度管理的前提是计划管理。由于进 度计划的每个细微环节都是相互影响互相制约的，因此要求每个环节上的 每个人都要重视自己的每项工作。 二、要严格计划管理，公司的整体经营目标一经确定，要迅速形成公司整 体计划，依据总体计划再组织编制设计、报建、工程、预决算、招投标、 营销、融资等分项计划，再汇总调整，经过反复的分拆、汇总、调整，形 成切实可行的公司整体经营计划。
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3、发挥开发协调能力，抓紧证照办理。 （1）抢示范区是对外展示的需要，抢开发报建如期取得预售证才是各项 努力的终极目标。 现在来看，抢出一个示范区是很容易的，一来售楼部体量较小，不容易引 起建设、规划等执法大队过分的关注，二来示范区主要是做园林，政府本 身也鼓励。但示范区出来了，迟迟不能销售，带来的违章施工的压力和市 场不定因素的压力就很大了。
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通过提前与政府各个部门沟通，有效地缩短了取得施工许可证、预售证的 时间，使得7月24日、10月23日、11月20日和12月17日取得的中心、香槟 花园、心语花园和花园项目，全部在次年1月进场施工，示范区4月底全部 完成，“5.1”对外开放，五月份全部形成销售并取得了很好的销售业绩。
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五、进度管理要求正确区分主次矛盾，次要路线要为关键路线让路并创造 条件。 在各项工作推进过程中，不同的阶段工作的重点不同，就需要正确区分主 要矛盾，为关键节点的实现创造条件。
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江苏公司采用的做法是:项目获取的当天或次日就明确设计单位，紧接着提 供原始资料、营销初步设想、看现场，要求设计单位二周内提交2～3个规划 设计方案（含户型选择、立面选型），江苏公司在确定了各项技术指标、规 划条件符合后，直接申请向股份公司董事长、总经理、技术副总、营销总监 及各对口部门汇报营销定位和规划构思，第一时间一次性听取各方意见， 7～10天内修改完毕汇报第二轮，这样的话一般1～1.5月就能确定总规、户 型和立面风格，马上可以进行深化设计。
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（4）示范区要尽量不穿行综合管网。 示范区由于要尽快形成良好的展示形象，基本上土建开工时园林也要进 场施工，甚至是土建没有准备好，园林也要尽早进场，因为园林完工后 需要有一段养护和苗木返青的时间。所以示范区除了售楼部必不可少的 几条管线外，尽量不要穿行综合管网，无法避免时就要提前在园林施工 前把管线埋下去。
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2、合理安排施工工序，加快施工进度。 （1）合理区分示范区及施工区，二者要能完全独立互不 干扰； 例如：心语项目，示范区在项目中部，施工区从南北二端 进入，示范区不断向南北扩大，但施工图区域始终不干扰 示范区的封闭和使用。
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（2）园林要能提前介入施工， 高大乔木要能提前种植养护； 由于园林需要返青和养护的时间， 因此示范区的苗木越早种下去就 能越早长叶发芽。例如武汉海上 五月花项目，示范区不大且与土 建的交叉也比较多，但还是在项 目开工初期就见缝插针地把大乔 木基本种植完毕。
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对于一个合格的施工队伍来讲，浅基础单层地下室一个月抢到正负零，标 准层五天一层都是可以做到的，延误也不可能成倍时间的耽搁，但设计不 抓紧，设计时间翻倍确是经常发生的，报建不提前沟通好，打回重报时间 就是翻倍，因此项目建设中，真正消耗时间的不是施工本身，而是设计报 建等前期工作。
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成都公司心语花园售楼部复制上海公司的 夜上海项目，立面设计上参考林语溪项目， 迅速确定了设计方向，施工图单位提前介 入方案设计，都有效地加快了设计进度， 缩短了报建图、施工图设计时间。
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（3）售楼部体量较小，可以采取办理临建的方式先行开工。土方、桩基 一般可以先行施工，设计明确后可以提前开始示范区的基础工程，为样板 房尽早装修施工创造条件；
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（4）装修在售楼部、样板房砌体工程完成后可以提前介入施工，可以与 门窗工程、外墙工程相互交叉一段时间。 例如：成都的几个项目在土建主体结构完成后，第一时间完成屋面防水和 外围门窗工程，保证室内没有明水进入，确保室内精装修能按时进场施工。 在室外幕墙和石材施工时，要求外墙施工不能遍地开花，而是集中力量完 成一个墙面段，拆除外脚手架，移交给园林施工后，再去施工另一个墙面 段。