城市更新项目地价测算案例
中国城市更新十大优秀案例
中国城市更新十大优秀案例随着城市化进程的不断推进，中国的城市更新也在不断发展壮大。
在这个过程中，一些城市更新项目在其规划、设计和实施中表现出了卓越的成果和特点。
以下是中国城市更新十大优秀案例。
1. 北京798艺术区北京798艺术区是一个时尚、文化、艺术和创新的实验场。
这个区域曾是中国77电子厂的旧址，经过改造和整合后，成为一个艺术、音乐和文化的聚集地，吸引了众多艺术家、设计师、音乐家和年轻人。
这个区域已经成为北京国际艺术博览会的重要场地之一。
2. 上海南外滩上海南外滩项目是中国城市更新的一个里程碑。
这个项目规划和建设的目标是打造一个新型城市空间和灵活多样的城市形态，提高城市空间的质量和城市生态的健康发展。
南外滩项目的成功案例已经成为上海和其他城市城市更新的标杆。
3. 广州海珠湖棚改广州海珠湖棚改是中国一项重要的城市更新工程。
这个项目的成功是通过与当地居民的广泛沟通和讨论，制定全面、三位一体的棚改计划，确保了居民的权益和城市更新的效率。
项目中的住宅建筑设计美观、舒适，社区设施齐全，环境优美，成为了城市更新方案的成功典范。
4. 成都宽窄巷子成都宽窄巷子是成都历史文化和城市园林的代表性工程之一。
这个项目将传统文化和现代都市发展相结合，将传统文化和新兴文化紧密结合，创造出一种独特的旅游胜地和城市文化区域。
5. 西安历史文化保护与重建西安历史文化保护与重建是一个致力于保护西安传统文化和历史遗产的综合性工程。
项目通过整合现有的博物馆、文化中心和古老公园，创造了一个具有现代感和古典气息的城市空间。
6. 北京国贸CBD北京国贸CBD是一个具有现代感和国际气息的城市更新项目。
这个项目利用现代科技和现代设计手法，将商业和办公功能紧密结合，建设了一座高规格的城市中心。
该项目已成为北京城市更新的重要标志。
7. 青岛西海岸新区青岛西海岸新区是一个旨在提高城市品质和创新能力的城市更新项目。
该项目在城市规划、城市环境设计和城市设施建设等方面都取得了很好的成绩，已成为中国城市更新的典范。
城市更新 收益案例
城市更新收益案例城市更新是指对城市中老旧、破败的区域或建筑进行改造和更新，以提升城市的形象、功能和居住环境。
城市更新不仅可以改善居民的生活质量，还可以促进经济发展和社会进步。
下面是十个关于城市更新收益的案例：1. 提升居住环境：通过城市更新，可以改善老旧区域的居住环境，提供更舒适、安全和宜居的住房条件，提高居民的生活品质。
2. 促进经济发展：城市更新项目通常需要大量的投资和建设工作，这将带动相关产业的发展，创造就业机会，促进当地经济的繁荣。
3. 提升城市形象：通过城市更新，可以改善城市的面貌，提升城市的形象和吸引力，增强城市的竞争力，吸引更多的游客和投资者。
4. 保护历史文化遗产：城市更新可以保护和修复老旧的历史建筑和文化遗产，提升城市的文化底蕴和历史价值，吸引游客和文化爱好者。
5. 创造公共空间：城市更新项目通常会建设公园、广场、休闲设施等公共空间，提供供人们休闲娱乐的场所，改善城市的居住环境。
6. 促进社会融合：城市更新可以改善社区的交通、教育、医疗等基础设施，促进社会融合和社区发展，增加居民的互动和交流。
7. 提高房地产价值：城市更新通常会提升周边房地产的价值，使原本破旧的房屋得到改善，提高房地产市场的活力和投资回报率。
8. 减少环境污染：城市更新可以改善老旧区域的环境状况，减少环境污染，提高空气质量和居民的健康状况。
9. 促进社会和谐：城市更新可以改善社区的治安状况，减少犯罪率，提高居民的安全感和幸福感，促进社会和谐。
10. 增加城市收入：通过城市更新，可以增加城市的税收和财政收入，改善市政财务状况，为城市的发展提供资金保障。
城市更新对于提升城市形象、促进经济发展、改善居住环境等方面都具有重要的意义和收益。
通过合理规划和实施城市更新项目，可以使城市更加宜居、宜业和宜游，提升居民的生活质量，促进城市的可持续发展。
城市更新项目地价及增值收益政策
出让给项目实施主体的用地包含多个地块的，以项目为单位测算并计收地价总额， 并按照改造后地上建筑物功能和面积，按比例进行地价分摊，作为确定单个地块土 地使用权出让合同地价金额的依据。 ——资料来源：《深圳市城市更新办法实施细则》第63条
地价修正系数：
深圳市工业楼宇转让新政：按照“1+6”文件，“工改工”项 目可分割转让、可配建多达项目总建面30%的办公、配套单身 宿舍及小型商业服务设施
二）工业楼宇转让的增值收益额超过扣减总金额30%未超过50%的部分，按50%的比例上缴；
三）工业楼宇转让的增值收益额超过扣减总金额50%未超过100%的部分，按60%的比例上缴； 四）工业楼宇转让的增值收益额超过扣减总金额100%的部分，按100%的比例上缴。 城市更新项目中已按市场评估地价标准计收地价的工业楼宇配套设施首次转让不需要缴纳增 值收益。
拆除重建类的工业区升级改造项目，未按照公告基准地价标准全额缴纳地价的部 分限定自用；建成后其建筑物需要转让的，适用市政府工业楼宇转让的有关规定。
资料来源：深圳市城市更新办法38条
地价标准
拆除重建类工业区升级改造项目升级改造为物流或者研发用途的，按照《办法》 第三十八条第一款、第三款规定计收地价。其中，物流用地的公告基准地价按照工 业和商业公告基准地价的平均值测算，研发用地的公告基准地价按照工业和办公公 告基准地价的平均值测算。 拆除重建类工业区升级改造项目经市产业部门认定为市政府鼓励发展产业的，按照 《办法》第三十八条第一款、第三款规定测算地价，并以鼓励发展产业地价修正系 数予以修正。 ——资料来源：《深圳市城市更新办法实施细则》第57条
城市更新项目地价及增值收益政策
地价标准
工改工：拆除重建类的工业区升级改造项目升级改造为工业用途或者市政府鼓励 发展产业的，原有合法建筑面积以内部分不再补缴地价；增加的建筑面积按照公告 基准地价标准的50%缴纳地价。 “工改工”地价=合法建筑面积*0+增加建筑面积*基准地价*50%
2023年中国城市更新产业升级十大优秀案例
2023年中国城市更新产业升级十大优秀案例摘要：一、引言二、案例一：北京市城市更新项目三、案例二：上海市城市更新项目四、案例三：广州市城市更新项目五、案例四：深圳市城市更新项目六、案例五：南京市城市更新项目七、案例六：杭州市城市更新项目八、案例七：成都市城市更新项目九、案例八：武汉市城市更新项目十、案例九：西安市城市更新项目十一、案例十：长沙市城市更新项目十二、结语正文：一、引言随着中国城市化进程的不断加速，城市更新产业升级成为了当下城市发展的关键任务。
本文将为大家介绍2023 年中国城市更新产业升级的十大优秀案例，以期为各地的城市更新项目提供借鉴和参考。
二、案例一：北京市城市更新项目北京市作为中国的首都，城市更新项目在不断提升城市功能和品质方面取得了显著成果。
例如，北京市实施的胡同整治项目，既保留了传统胡同的文化特色，又改善了居民的生活环境。
三、案例二：上海市城市更新项目上海市在城市更新方面同样取得了显著成绩。
例如，黄浦江两岸的开发项目，将原先的工业区转变为集商业、文化和居住于一体的综合区，极大地提升了城市品质。
四、案例三：广州市城市更新项目广州市通过城中村改造项目，不仅提升了城市形象，还使得当地居民的生活水平得到提高。
例如，猎德村改造项目，使得村民住进了现代化的住宅小区，享受到更加优质的生活环境。
五、案例四：深圳市城市更新项目深圳市作为中国的经济特区，城市更新项目在推动产业升级和创新发展方面具有示范作用。
例如，深圳市的蛇口工业区改造项目，成功地将传统制造业转型升级为现代服务业。
六、案例五：南京市城市更新项目南京市通过老城区改造项目，优化了城市空间布局，提升了城市功能。
例如，南京市实施的明城墙遗址公园项目，既保护了历史文化遗产，又为市民提供了休闲娱乐的好去处。
七、案例六：杭州市城市更新项目杭州市在城市更新项目中，注重生态保护与城市建设相结合。
例如，杭州市的西湖景区整治项目，在保护西湖美景的同时，提升了周边区域的商业和旅游功能。
深圳市城市更新项目实操系列1——地价补缴
一、现行深圳拆除重建类城市更新项目地价补缴政策解读（一）城中村用地根据《深圳市城市更新办法》第三十六条规定，拆除重建类城市更新项目中城中村部分,建筑容积率在2.5及以下部分,不再补缴地价;建筑容积率在2.5至4.5之间的部分,按照公告基准地价标准的20%补缴地价;建筑容积率超过4.5的部分,按照公告基准地价标准补缴地价。
（二）旧屋村用地根据《深圳市城市更新办法》第三十七条规定，市政府《关于发布深圳市宝安龙岗区规划国土管理暂行办法的通知》实施前已经形成的旧屋村拆除重建的，现状占地面积1.5倍的建筑面积不再补缴地价，超出部分按照公告基准地价标准补缴地价。
（三）工改工项目改造后项目自用：根据《深圳市城市更新办法》第三十八条第一款规定，原有合法建筑面积以内部分不再补缴地价，增加的建筑面积按照公告基准地价标准的50%缴纳地价。
改造后项目整体转让：根据《市规划国土委关于明确城市更新项目地价测算有关事项的通知》第七条第（三）款规定，旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的拆除重建类城市更新项目，改造后形成的工业楼宇及配套设施约定整体转让的，按照公告基准地价补缴地价。
改造后项目分割转让：根据《市规划国土委关于明确城市更新项目地价测算有关事项的通知》第七条第（四）款规定，旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的拆除重建类城市更新项目，改造后形成的工业楼宇约定部分分割转让的，其对应的建筑面积按照工业和办公公告基准地价的平均值与其所在整体（不含已批准分割转让并缴足地价的建筑面积）已缴交的平均楼面地价的剩余期限地价之差作为单价测算并补缴地价；配套设施约定部分分割转让的，其对应的建筑面积按照市场评估地价补缴地价。
（四）工业改商业、住宅、办公项目根据《深圳市城市更新办法》第三十八条第二款规定，原有合法建筑面积以内部分，按照其改造后的功能和土地使用权使用期限以公告基准地价标准计算应缴纳的地价，扣减原土地用途及剩余期限以公告基准地价标准计算的地价；增加建筑面积部分，按照其改造后的功能和土地使用权使用期限以市场评估地价标准计算应缴纳的地价。
城市更新项目的成功案例分析
城市更新项目的成功案例分析随着城市发展和居民需求的变化，城市更新项目成为了提升城市形象、改善居民居住环境的重要方式。
本文将以几个成功的城市更新项目为例，分析其背后的关键因素和成功经验，为城市更新项目的规划和实施提供一定的借鉴。
案例一：纽约高线公园（The High Line）纽约高线公园是由一条废弃的高架铁路改造而成的城市公园。
通过细致的规划设计和与当地社区的合作，该项目成功地将一片废弃区域转变为休闲娱乐的场所，为居民提供了新的户外活动空间。
关键因素包括：精确的规划，注重景观与文化元素的融合，以及与当地社区的密切合作。
项目在世界范围内获得了广泛的赞誉，吸引了大量游客和投资者，同时也带动了附近地区的经济发展。
案例二：西安大雁塔文化景区西安大雁塔文化景区是一座历史文化遗迹的保护与更新项目。
通过对大雁塔及其周边环境的保护和改造，该项目实现了文化遗产的保护和文旅产业的发展。
关键因素包括：尊重历史文化，注重保护措施的科学性和合理性，以及有效的宣传推广策略。
通过与当地政府、专业机构和企业的协作，该项目成功地实现了历史文化遗产的保护和城市形象的提升。
案例三：新加坡滨海湾花园（Gardens by the Bay）新加坡滨海湾花园是一项综合性的城市更新项目，通过建设巨大的公园和温室，使城市增加绿地面积，改善生态环境，并提供休闲娱乐场所。
关键因素包括：科学规划和设计，注重生态环境的恢复和保护，以及有效的公众教育和参与。
该项目成功地提高了城市的可持续性和生态价值，成为新加坡的地标性景点之一。
根据以上案例的分析，可以得出一些城市更新项目成功的经验和教训。
首先，精确的规划和设计是保证项目顺利实施的基础。
其次，注重文化和生态环境的保护与融合是提升城市形象的重要手段。
此外，积极与当地社区、政府和企业进行合作，共同参与项目的规划和实施，可以更好地解决各方面的需求和利益，并增加项目的可持续性和成功率。
综上所述，城市更新项目的成功离不开科学规划、注重文化和生态环境的保护与融合，以及与当地社区的紧密合作。
土地收储与城市更新好的案例
土地收储与城市更新好的案例
土地收储与城市更新的成功案例有很多，以下是一些具有代表性的案例：
1. 上海杨浦区旧区改造：上海市政府通过土地收储的方式，对杨浦区旧区进行改造，将原有的老旧房屋进行拆迁，建设新的住宅小区，并引入市场化运作模式，吸引了多家开发商参与。
该项目的实施，不仅改善了居民的居住条件，也促进了城市的发展和升级。
2. 深圳棚户区改造：深圳市政府通过土地收储的方式，对棚户区进行改造，将原有的棚户区拆迁，建设新的住宅小区，并保留部分原有建筑风貌。
该项目的实施，不仅改善了居民的居住条件，也保留了城市的历史和文化。
3. 成都成华区土地整理：成都市成华区政府通过土地收储的方式，对成华区范围内的土地进行整理和开发，将原有的老旧房屋进行拆迁，建设新的住宅小区和商业设施。
该项目的实施，不仅改善了居民的居住条件，也促进了城市经济的发展。
4. 北京朝阳区CBD区域改造：北京市政府通过土地收储的方式，对朝阳区CBD区域进行改造，将原有的老旧建筑拆迁，建设新的商业设施和高楼大厦。
该项目的实施，不仅改善了城市的形象，也吸引了大量的企业和人才入驻。
以上案例仅供参考，土地收储和城市更新需要因地制宜，根据当地的情况采取合适的策略和措施。
万科城市更新成都五个优秀案例
万科城市更新成都五个优秀案例万科城市更新是成都市首个EPC+O模式下的城市更新项目，也是成都“天府锦城”战略规划下首个呈现的城市更新项目，整体范围1.68平方公里，由成都市成华区人民政府和成华区万科街道办事处主导，万科成都“策划规划、设计建造、招商运营”一体化整体打造，以2.5公里滨水黄金地带为研究范围，重点对下湾区555亩进行文化传承与城市更新，进一步活化空间与产业调整。
其中启动区位于万科－下湾区，包括一街-滨河商业街、一坊-望平坊、三巷-香香一巷、二巷、三巷，共计收储运营面积3.4万㎡，于2018年12月动工，2019年9月30日整体开业。
开业以来项目累计接待600余次，共计3500人次的全国各界领导参观，央视新闻、新华社等国内权威媒体多次报道，获得第八届商业地产西南峰会-2020年度城市更新典范项目大奖。
万科城市更新已成为成都最具代表性的老城区活化名片，具体成果如下：（一）独创“EPC+O”2.0模式，共建共治共享万科城市更新项目强化“市区联动、政企联手”的高效协作模式，实现从政府主导、企业参与到政府引导、企业主导模式创新升级。
万科“策划、规划、设计、建设、运营”一体化实施方式以及“文态、业态、形态”三态融合的打造方案受到成都市委主要领导认可，项目经验发成都全市领导班子学习。
在筹备阶段，万科会同政府相关部门和区属国有公司大力实施优质资源“收、租、引”，并成立片区运营专业公司对收储资产整体实施资产管理、项目招引、业态管控、运营管理等工作，完成收储重要节点收储面积约3.4万平方米。
在设计规划阶段，万科深度挖掘和传承成华“工业记忆”和万科“城市乡愁”，采取“修旧如旧”手法进行文化传承，对锦江绿道和滨水空间、特色街区进行同步规划，谋划“绿道+休闲配套”、“绿道+新消费场景”等诸多可能性，将原有机动车道改成慢行空间，高品质外摆融入滨河街区，创成都第一。
同时坚持以人为本，充分考虑在地居民诉求，通过合理规划绕行路线解决停车问题，将靠近河滨的道路打造为慢行观景道路，将美好风景和惬意生活留给市民，实现“回家的路”与社交场景融合。
城市更新项目经济测算方法讲解(精品干货)
十、案例演示
地价补缴
经测算，项目需补缴地价224,228万元，抵扣原值4017万元，契税6606万元，实际缴纳地价226,817万元
拆迁用地（㎡） 建设用地 综合容积率 计价面积核准 综合地价 地价系数
旧屋村 未征转 城中村
地 非农指标覆盖用地 未征转建成区
工改商用地
42241 0 0
60632.2
63,200
回迁面积
可售面积
326,910 18,000 88,296
344,910
31,180 794
101,356 120,960 113,176
30,124 12,570 121,179 531,339 397,590
十、案例演示
建安及售价预估
建安成本
参照城市广场二期项目结算，集团成本审核，本项目计容建安成本为6900元/平方米。 酒店建安成本（不含地价、财务费用）由酒店公司单独估算，为13289元/平方米。 住宅、商业、办公、公寓售价预估 1、南门墩项目周边市场情况如下：
米
பைடு நூலகம்
十、案例演示
规划要点 容积率9.61，拆建比2.38，可售比48.5% 商业包括集中式商业，沿街商铺，其中沿街商铺全部用于回迁 酒店规划计容面积30124平方米，客房300间套；4个餐厅；6间会议室
规划
总计容积率面积（㎡）
R
住宅（㎡）
商铺（㎡）
集中式商业（㎡）
C
办公（㎡）
公寓（㎡）
酒店（㎡）
南门墩测算过程演示（测算结果仅作为参考）
十、案例演示
基础数据
过渡期安置
南门墩项目拆迁范围121673.2平方米，现状建筑面积343410平方米，具体如下：
2023年中国城市更新产业升级十大优秀案例
2023年我国城市更新产业升级十大优秀案例2023年，我国城市更新产业升级迎来了新的发展机遇，各地纷纷涌现出一批优秀的案例。
本文将从深度和广度的角度，对这些优秀案例进行全面评估和探讨，以期为读者带来有价值的信息和启发。
我将共享自己对这一主题的个人观点和理解，希望能够为读者提供更多思考和参考。
1. 案例一：上海苏河湾上海苏河湾作为城市更新的典范，通过规划和建设，将原有的老旧厂房和仓库，成功转化为高端商业、办公和居住区域。
在此过程中，注重文化遗产保护和创意产业的引入，为城市注入了新的活力和创意。
2. 案例二：广州珠江新城珠江新城作为广州的CBD核心区，通过城市更新和产业升级，成功构建起现代化的商业、金融和文化中心。
在更新过程中，更加注重城市规划和生态环境的保护，为城市的可持续发展奠定了坚实的基础。
3. 案例三：北京798艺术区北京798艺术区是我国知名的创意产业聚集区，通过对原有厂房的改造和创意产业的引入，成功将这一区域打造成集艺术、设计、创意产业于一体的特色文化区域。
这种成功的城市更新案例，为其他城市提供了借鉴和参考。
4. 案例四：成都出云湖成都出云湖作为成都市的城市更新项目，以生态优先和创新发展为理念，通过对湖区的整体规划和建设，成功打造了城市生态休闲的新景观。
这一案例充分体现了城市更新与产业升级的融合发展模式，为其他城市提供了有益的借鉴。
5. 案例五：深圳前海深圳前海作为国家级综合改革试验区，通过城市更新和产业升级，成功打造了具有国际影响力的自由贸易港和金融创新中心。
在此过程中，更加注重科技创新和人才吸引，为城市的转型升级注入了新的动力。
6. 案例六：杭州西湖杭州西湖作为杭州的城市名片，通过城市更新和产业升级，成功打造了集旅游、休闲、文化于一体的独特景区。
在此过程中，更加注重传统文化保护和创新发展，为城市的软实力提升做出了重要贡献。
7. 案例七：武汉东湖武汉东湖作为武汉市的城市更新项目，以综合发展和功能提升为目标，成功打造了城市新的发展极，成为了城市的新亮点和新动力。
广州市城市更新项目投资财务测算解析案例
广州市城市更新项目投资财务测算解析案例广州市作为我国南方的重要城市，近年来在城市更新方面取得了显著成果。
城市更新项目不仅改善了城市面貌，还促进了经济发展。
在进行城市更新项目投资时，财务测算是至关重要的一环。
本文将通过一个具体的案例，为您解析广州市城市更新项目投资财务测算的过程。
一、案例背景本项目位于广州市某核心区域，占地面积约10万平方米，原用途为工业用地。
根据广州市城市更新政策，该地块拟进行更新改造，规划用途为商业、住宅、办公等综合用地。
项目总投资约为20亿元。
二、财务测算方法1.投资估算投资估算包括土地成本、建设成本、开发费用、销售费用、管理费用、财务费用等。
根据市场行情及项目实际情况，对各项成本进行合理估算。
（1）土地成本：本项目土地取得成本约为8亿元。
（2）建设成本：包括建筑安装工程费、设备购置费等，估算约为6亿元。
（3）开发费用：包括规划、设计、报批、招投标等费用，估算约为1亿元。
（4）销售费用、管理费用、财务费用：根据行业平均水平，分别估算为0.5亿元、0.3亿元、0.2亿元。
2.收入预测根据项目规划及市场情况，预测项目销售收入。
本项目预计可实现销售收入约为30亿元。
3.税费计算根据国家及地方相关政策，计算项目应缴纳的税费。
主要包括土地增值税、契税、营业税、城市维护建设税、教育费附加等。
4.盈利分析通过投资估算、收入预测及税费计算，分析项目的盈利能力。
主要指标包括静态投资回收期、财务内部收益率、净现值等。
三、案例分析1.投资估算合理性分析本项目的投资估算较为合理，各项成本均根据市场行情及项目实际情况进行估算，保证了测算结果的准确性。
2.收入预测可靠性分析本项目收入预测充分考虑了市场情况及项目规划，预测结果较为可靠。
3.盈利能力分析本项目具有较高的盈利能力，静态投资回收期约为5年，财务内部收益率约为15%，净现值约为5亿元。
四、结论通过本案例的财务测算分析，可以看出广州市城市更新项目投资具有较高的经济效益。
城市更新政策与地价评估
• 为什么需提供部分用地或物业用于公益性用途？
• 政策解读：存量工业用地盘活是从上海城市发展的总体目 标和地区协调发展的需要出发，以规划为引导，中心城区 通过存量工业用地盘活，增加公共绿地、公共空间和公共 服务设施；产业园区根据科技创新中心建设、高新技术和 “四新企业”等发展规划，按照构建科技产业商务社区要 求，加大科技创新平台、众创空间建设，增加公共租赁公 寓、教育文化场所、商业服务设施和公共开放空间等配套 服务功能，促进产业能级提升和转型发展，实现城市功能
38.30%
城市绿化覆盖率
70%
64.50% 58.70%
39.59%
20%
0% 上海
香港
东京 新加坡 全国平均
人均公园面积（平方米/人）
8
6.52
5.91
6
4
3.11
2
0.93
0
上海
首尔都市圈 东京都市圈
广州
5.96 苏州
三、用地绩效不显著，建设用地利用总体水平和工业用地绩效与国际大都市存在较 大差距
2014年建设用地地均二三产GDP为7.81亿元/平方公里，仅为纽约的1/2 （2002年）、香港的1/7（2005年）。2013年地均工业生产总值45亿元/
平方公里，仅为纽约的1/2（2002年）、东京的1/4（2007年）。
亿元/平方公里 70 60 50
49.54
53.67
58.55
40 30 20
10 5.84
26.83 16.51 7.81
0 上海2010 上海2014 纽约2005 东京2005 首尔2005 巴黎2005 香港2005
工改类拆除重建城市更新地价测算
专题分享：拆除重建类城市更新地价测算——工改类目录21政策梳理案例2017年11月29日，深圳市规土委发布了关于《深圳市城市规划标准与准则》局部修订（第4章密度分区与容积率）的条文草案和说明，对《深圳市城市规划标准与准则》（以下简称《深标》）中“第4章密度分区与容积率”的相关内容进行了优化调整1、对应城市结构中的中心体系，各级中心区的核心地区分别纳入密度一区、二区、三区2、缩小了原特区内密度一区的范围，增加了原特区外密度一区、二区的范围3、适度提高城市开发总量，除密度一区、二区外，将大部分城市建设区纳入密度三区；同时对密度四区、五区进行了明确的界定与严格的管控，密度四区主要为二级水源保护区范围内的地区及生态景观敏感区，密度五区主要为东部滨海一线地区及福田红树林自然保护区周边地区。
4、取消了原密度六区，部分滨海、滨水地区纳入密度五区，机场、码头、港口、核电站等特殊管理地区不再纳入密度分区管制。
旧版密度分区地块“容积”与地块“容积率”1、将地下空间中规定建筑面积纳入“容积”统一管理本次引入的“容积”明确为容积=地上规定建筑面积+地下规定建筑面积，其中地下规定建筑面积主要指地下经营性面积，不含配建地下车库、设备用房、民防设施、公共交通等面积2、地块容积率，在原《深标》基础上，取消原地块容积率计算公式，改为“容积”计算公式，明确容积率为：容积率=容积/地块面积=（地上规定建筑面积+地下规定建筑面积）/地块面积新版深标对各类用地密度分区容积率调整，其中工业用地取消容积率上限旧版工业用地地块容积率指引物业类型容积率1、普通工业用地（M1)上限42、新型产业用地（M0)6上限1、居住用地，密度一区、二区、三区统一调整为基准容积率3.2，包括全市近90%的居住用地；小幅提高密度四区的居住基准容积率，由2.2提高至2.5；继续落实密度五区管控，居住用地基准容积率及上限维持不变2、商业服务业用地，取消了商业服务业用地的容积率上限，除密度一区外，对其它分区的基准容积率均有小幅提高3、工业用地与物流仓储用地，统一工业用地与物流仓储用地对应不同密度分区的基准容积率，取消原来的容积率上限，两类用地的基准容积率规定基本相同，进一步适应市场对产业的发展需求新版工业用地地块容积率指引分级密度分区M0新型产业用地基准容积率M1普通工业用地基准容积率1密度一、二、三区4.0 3.52密度四区 2.5 2.03密度五区2.01.5工业区块线解读深圳市工业区块线管理要求（试行）一级线内的规划工业用地和以工业为主导方向的发展备用地应予以严格保护，除因公共服务设施、市政和交通基础设施、绿地、广场、人才住房和保障性住房等公共利益需要外,原则上不得作为其他非工业用途，线内非工业用途的用地面积原则上不得超过该区块总用地面积的40%深圳市宝安区工业控制线管理办法（试行）工业红线：是保障宝安区产业长远发展的工业用地底线，主要为法定图则规划的工业用地和物流仓储用地。
深圳市城市更新地价测算介绍
分用途项目修正系数 = ∑（各类用地类型或改造类型面积占可开发建设用地的比值×对应适用
用途修正因子）
①-计算确定
②-查表确定
13
（一）城市更新新供应用地地价
①面积分摊规则，计算改造类型占比
测算次序
用地类别或改造类型
1
小地块城市更新项目应移交未移交用地
已办零星国有未出让用地
6
国有已批用地改造为公共管理与服务设施用地（包括文体设施、医疗卫生、教
育设施、社会福利用地）
国有已批用地属于按农村城市化历史遗留违法建筑处理规定处理给原农村集体
经济组织及其继受单位且权属未转移的用地
7
历史用地处置
14
（一）城市更新新供应用地地价
②对应适用用途修正因子—四大类（查表确定）
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用地类别或改造类型
基
础
附表3 产权条件修正系数表
修
附表4 产业发展导向修正系数表
正 系
附表5 产业项目类型修正系数表
数
附表6 地上商业楼层修正系数表
附表7 地下空间修正系数表 项
目
修
附表10 拆除重建类城市更新项目修正系数计算表
正
系
数
5
政（策一亮）城点市更新新供应用地地价
（1）基础修正系数
基础修正---附表1：建筑类型适用地价标准及修正系数表 ➢ 建筑类型对应《深标》，未涵盖的配建类型按主体确定
第一，计算商业楼层：5700/(10000*0.25)=2.28(向上取整) 3层
第二，计算每层的商业建筑面积：5700/3=1900平米(三层平均)
10
政（策三 一亮）城点市更新基新础供修应正用系地数地价
基础修正--附表6：地上商业楼层修正系数表 ➢ 新供应：可用综合系数测算 ➢ 已建成：按照规划验收的实际商业楼层测算
城市更新项目应缴纳地价测算探讨——以深圳一城市更新项目为例
一
、
项 目背景 及基 本情 况
自《 更新办法》 施行以来 ， 市场单一主体 、 各社区采取自行改造或者与开发
根据《 更新办法》 ， 增 加 建 筑 面积 部 分 ， 按照 其 改 造 后 的功 能 和 土地 使 用 权 使用 期 限 以市场 评估 地 价标 准 计算 应缴 纳 的地 价 。 市场 评估 地 价采 取何 种 评估 技 术 路线 及 评 估方 法 ， 如采 用 一 种 还是 两 种 以 上 的评 估 方 法 ， 若 采 用 市 场 比较 法 ， 缺 少成 交 案例 的 区域 可 比案 例如 何确 定 ， 若 采 用 假设 开 发 法 ， 如 何 对建 成后 房 地产 市 场价 格 的预 测 等 ， 对项 目应 缴 纳 的地 价 影 响较 大 。在 当 前 政府 的宏 观 调控 背 景下 ， 项 目开 发受 限价 、 限购 、 限贷、 限户 型等 政 策影 响 ， 第 三方 市场 评 估机 构 及市 场 评估 地价 的 测算 标 准需 进一 步 明确 。
纳 的地 价值 得 探讨 。
万平 方 米 ， 规 划 建 筑 面积 约 ９ ７ 万平方米 ， 需 提供 给 政 府 独 立 占地 的基 础设 施 及 公 共服 务 设施 用 地 面积 １ ６ ． ７ 万平 方 米 ， 约 占总土 地 面积 的５ ０ ％， 主要 包 含道 路用地５ 万 平 方米 、 公共绿地０ ． ３ 万平方米 、 学 校用 地 ４ 万 平 方米 、 保 障性 住 房
规 划 设计
翻豳圜圈
城 市更新项 目应 缴纳地价测 算探讨
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以深 圳 一城 市 更 新 项 目为 例
摘要： ２ ０ ０ ９ 年， 在广东省“ 三 旧” 改造 政 策 的指 引下 ， 深圳 市政 府 以规 章形 式 出 台 了《 深圳 市 城 市 更新 办 法 》 （ 以 下简 称 《 更 新 办
城市更新成本问题 案例
城市更新成本问题案例
城市更新成本问题是一个复杂的问题，涉及多个方面，包括拆迁补偿、基础设施建设、环境保护等。
以下是一个城市更新成本问题的案例，供参考：
某城市为了推进城市更新，计划拆除一栋老旧建筑，并建设一个新的商业中心。
该建筑物的所有者要求获得高额的拆迁补偿，而政府则认为该建筑物的价值较低，只愿意支付较低的补偿。
双方无法达成一致，导致该建筑物的拆除和商业中心的建设被推迟。
为了解决这个问题，政府需要对城市更新的成本进行合理的评估和控制。
政府可以聘请专业的评估机构对该建筑物的价值进行评估，并协商一个合理的补偿金额。
同时，政府还需要考虑商业中心的建设成本、基础设施建设成本、环境保护成本等因素，以确保城市更新的顺利进行。
此外，政府还需要通过制定合理的城市更新规划和政策，引导市场主体参与城市更新。
政府可以提供土地、税收等方面的优惠政策，吸引社会资本投入城市更新项目。
同时，政府也需要建立有效的监管机制，确保城市更新项目符合法律法规和规划要求，避免出现违法违规行为和浪费资源的情况。
总之，城市更新成本问题需要政府和社会各方的共同努力来解决。
政府需要制定合理的政策和规划，评估和控制城市更新成本，引导市场主体参与城市更新。
同时，市场主体也需要积极参与城市更新项目，共同推动城市的可持续发展。
深圳市城市更新问题总结与典型案例分析报告
深圳市城市更新问题总结与典型案例分析报告深圳市城市更新问题总结及典型案例分析报告2016-11-16⽬录⼀、深圳城市更新问题梳理 (3)（⼀）价值导向：忽略了对城市更新本质的思考，缺乏⼈⽂关怀 (3)1、当前城市更新处于“ 见物不见⼈”的状态32、以⼤拆⼤建为主导的城市更新建设对历史记忆与⽂化遗传传承重视不够33、市场与政府的关系定位不清晰，缺乏有效协同3（⼆）管理机制：职能配置不清，政策设计滞后 (4)1、职能配置：纵向职责定位不清，横向权责边界模糊42、制度设计：制度零碎、缺失、缺乏有效协同43、操作流程：现⾏零散、复杂的操作流程给城市更新项⽬实施增添压⼒9⼆、深圳城市更新典型模式及评价 (11)（⼀）特区内城中村改造模式—拆除重建类 (11)1、蔡屋围旧改模式112、岗厦旧改模式123、渔农村改造模式134、⼤冲旧改模式145、⿅丹村旧改模式156、模式特征总结18（⼆）原集体经济组⾃改模式——传统旧改类 (19)（三）⼯改商更新改造模式——功能改变类 (20)1、集体合法⽤地的旧改：西乡劳动村202、制度边界上的预期：未经批准改变功能22（四）旧⼯业区升级改造模式——综合整治类 (22)1、沙浦国际艺展中⼼模式232、笋岗艺展中⼼综合整治233、华侨城创意⽂化园三期项⽬244、葵涌鸿华印染⼚综合整治项⽬255、模式特征总结26⼀、深圳城市更新问题梳理（⼀）价值导向：忽略了对城市更新本质的思考，缺乏⼈⽂关怀1、当前城市更新处于“见物不见⼈”的状态城市更新是为了实现城市整体功能的优化，基础设施的完善，以最终实现城市的可持续发展及新型城镇化建设。
⽽当前所谓“绅⼠化运动”的城市更新建设⼀直是物的视⾓，缺乏⼈的考虑，忽略了城市的⽣命主体——⼈，尤其是城市中的低收⼊⼈群。
在城市更新的过程中，城市的⽣活质量是提⾼了，但与此也带来了不断增⾼的⽣活成本，导致城市中不可缺少的低收⼊外来⼈群如农民⼯等⽆法在城市⽴⾜，⽽他们是城市组成中不可或缺的⼀个重要部分。
政策解读：珠海市城市更新项目地价计收办法
珠海市自然资源局2019.09培训提纲二新项目地价计收标准三原用地完善手续地价四政府收购补偿一政策概述五政策衔接六相关程序及要求1一政策概述《珠海市城市更新项目地价计收办法》共分五章三十五条，遵循单宗评估、利益共享及分类指导原则，合理确定差别化的地价计收标准，并针对复合情形、剩余未纳入改造范围用地收购补偿、历史项目处置、政策衔接等提出了具体处置措施。
单宗评估原则利益共享原则分类指导原则按照《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》《广东省人民政府关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》等相关政策规定，以单宗土地市场评估价作为地价计收体系基础。
综合考虑补公贡献、拆迁补偿成本、产业扶持等因素，合理确定地价计收体系，统筹兼顾政府、村集体、权利主体和市场主体等各方利益。
区分不同情形，设定差别化的地价计收标准，实施分类指导。
3二新项目地价计收标准5（一）新项目地价计收标准分类体系改造类型改造方式改造类型备注旧厂房工改工拆建类——改建类、临改类、整治类不计收工改产、工改公共拆建类——改建类、临改类、整治类不计收工改商拆建类、改建类、临改类——整治类不计收旧村村改居拆建类————改建及整治类不计收旧城镇居改居（万山区除外）拆建类——拆建类——商改商、万山区居改居——改建类————整治类不计收“三地”——不限——补公——不限不计收《珠海市城市更新项目地价计收办法》结合项目更新方向、更新类型共计梳理出20类情形，其中：9类情形不计收地价，其余11类情形项目确定了差别化的地价计收标准。
6备注：1.“工改工”是指工业用地或仓储用地改造后为一类、二类、三类工业用地或仓储用地。
2.差额是指新用地市场价格与原用地市场价格差额。
3.海岛区域具有以建筑基地面积核定供地面积情形的城市更新项目，规划容积率修正系数为0.5，下同。
1 “工改工”类拆建项目案例（一）基础情况原用地面积 （A）15000平方米现状容积率 1.5扣除补公后净用地（B）12000平方米净容积率 3.0总开发规模36000平方米新供地单宗市场评估价（C）1358元/平方米原用地单宗市场评估价（D）（剩余年限价格）900元/平方米（二）地价计收测算新供地评估价格（E）B×C×1.0 = 16296000元原用地评估价格（F）A×D×1.0= 13500000元应缴交地价款（E－F）×40% = 111.84万元不计收按差额40%计收（一）旧厂房更新项目地价计收标准7案例（一）基础情况原用地面积15000平方米现状容积率 1.5扣除补公后净用地 （A）12000平方米净容积率（B） 4.0总开发规模48000平方米新供地单宗市场评估价（C）1500元/平方米（二）地价计收测算应缴交地价款A×（B-1.0）×C×40%= 2160万元2 “工改产”“工改公共”类拆建项目按40%计收不计收备注：1.本办法所称“工改产”，是指工业用地或仓储用地改造后为新型产业用地。
【投资】城市更新测算表-房地产
现状办公
50,000
现状工业 合计
195,000 422,000
（4）临时安置补助费
功能类型
建筑面积（㎡）
现状住宅
154,000
现状商业
23,000
现状办公
50,000
现状工业 合计
195,000 422,000
（5）停产停业补助费
功能类型 现状住宅 现状商业 现状办公 现状工业
合计
建筑面积（㎡） 154,000 23,000 50,000 195,000 422,000
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地块容积率 #REF! #REF! #REF!
建筑面积 （㎡） #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF!
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补偿费（万元） 6,160.00 1,150.00 2,500.00 3,900.00 13,710.00
补偿费（万元） 385.00 138.00 250.00 780.00
1,553.00
补偿费（万元） 693.00 414.00 5,400.00 877.50
7,384.50
补偿费（万元） 693.00 414.00 450.00 877.50
#REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF!
分期应缴地价（政府地价）汇总表
一期
二期
三期
四期
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整个项目分期地价（政府地价）支付比例
一期
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城市更新项目地价测算案例
一、现状用地及权属性质
项目范围占地面积95161.03平方米，其中非农建设用地4578.07平方米，旧屋村用地26679.73平方米，未征未转土地63903.23平方米。
二、项目改造规划
规划范围总用地面积约96283平方米，用地整合后二类居住用地面积约65424平方米，所占比例约为67.95%，体育用地面积约10228平方米，所占比例约为10.62%，小学用地面积约11300平方米，所占比例约为11.74%，道路用地面积约8978平方米，所占比例约为9.32%，生产防护绿地353平方米，所占比例约为0.37%。
图：长坑村土地整备项目用地整合方案建议
规划范围的总建筑面积327804㎡（计容积率建筑面积），其中住宅建筑面积为307371㎡、商业建筑面积为14453㎡、公共配套设施建筑面积5980㎡；容积率3.9。
经济指标详见下表：
表：规划范围用地拟规划技术经济指标
三、项目基准地价
住宅基准地价取值1732元/㎡，商业基准地价取值2086元/㎡。