上海城市土地开发空间布局的特征
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全球化理论的实证研究： 上海城市土地开发空间布局的特征
吴志强
提要
姜
ຫໍສະໝຸດ Baidu
楠
“大都市全球化理论”在其全球化进程中大城市土地利用的变化研究中，提出了发达工业化国家和新兴工业国家
大城市各自不同，又存在相互之间的内在联系的城市空间发展形态模式。这一论断的科学性如何，本文以实证研究的方法对 其进行了检验。 关键词：全球化理论 实施研究 土地开发 空间布局
素，反映了新兴工业化国家的集约工业化； &’!’! 城市中心兴起大规模改造，但与市郊工业新 区相比，其发展程度较低； &’!’( 工业新区的分布集中在城市边缘的某些方向， 城市土地开发在空间上呈现若干相对集中的区域。
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万方数据
究以 !"#为一个坐标单位，建立以 ! 坐标单位! 为基本单 元的网格系统。其中 $ 轴的坐标变化范围为 % 坐标单位 " $"!%% 坐标单位，&轴的坐标变化范围为 % 坐标单位 " & "!’% 坐标单位，覆盖了整个市域范围。 ()!)’)( 空间数据模型的建立 （!）依据每个开发案例在地图上的实际位置，确定其 $、& 坐 标 值，并 以 该 案 例 研 究 对 应 的 属 性 值 作 为 * 值 （在本研究中指土地开发量） 。 （(） 将 各 案 例 的 $、&、* 值 输 入 计 算 机，用 +,-./0 1,23456/软件进行数据处理，该软件对所有输入点和无输入 值的点参照相邻点的 * 值生成重新调整后的 *’值，这样 每个单元格都生成了对应的三维坐标。输入点的 $、 & 值 有一个变化范围 $ +67. 870" $" $ +67. 859，& +67. 870" & "& +67. 859，在经计算机处理后，生成在（ $ +67. 870， & +67.859）范围内变化的 ｛ $， &， *｝三维空间矩阵，土 地开发的空间数据模型也由此建立起来。 ()!)’)’ （!）土地开发实态空间模拟包括二维拓扑图和三维 图。二维拓扑图是由数据空间矩阵生成的二维等高线图， 不同的高度代表土地开发的不同强度。三维图是由数据空 间矩阵生成的三维傅立叶，是一张膜状表面 （ 1:625;/） 。 （(）统计指数包括： —体积 （<,-:#/） ：指两个三维表面各自覆盖的实体体 积之差。在本研究中一律取 * 值恒为 % 且与上表面具有相 同 （$，&） 变化范围的平面作为两个三维表面中的下表面， 由此可得出上表面所覆盖实体的净体积。 —表面积 （ 1:25;/ =6/5） ：指三维表面的表面积，是研 究范围内所有空间单元格的面积之和。 —层面 （>/?/-） ：指土地开发不同强度的层面。 ()( 土地开发案例数据的整理及输入 在本研究中，依据 !@@’ A !@@B 版的《上海市房地产市 场》所提供的 !@@( A !@@C 年上海市土地使用权出让的全部 案例进行土地开发的空间数据模型建构。所有的开发案例 均包含五项内容： ! 地块名称， " 出让日期， # 用地性 质，$可建面积，%熟地楼面价。其中地块名称一项内容 包含开发地块所在行政区划的信息。 研究所需要的数据包括三项内容：! 开发地块所在行 政区 划， " 开 发 地 块 的 实 际 位 置 亦 即 标 注 在 地 图 上 的 （$，&） 坐标值， # 地块的开发量。其中所有开发案例的 第!项和#项内容已明确，第"项内容则有部分案例不能 明确。考虑到不能明确具体开发位置的案例占全部开发案 例的比例、研究所要达到的精度和目的以及上海城市土地 开发所具有的一些特征，本研究采用以下方法进行数据输 入：对于有明确开发位置的案例，以其实际开发位置赋以 相应的（ $， &）坐 标 值；对 于 无 明 确 开 发 位 置 的 案 例， 将其落在以该案例所在行政区划范围的质心为圆心，以 D 为半径的圆形范围内（半径 D 的大小据无明确坐标点的案 例数确定） ，并采用相应的（$， &）坐标值和其本身的开 发量为其相应坐标值! 采用以上方法对于本研究具有可信度，原因由以下两点 城市规划汇刊 !"""［#］ 土地开发实态空间模拟和统计指数的分析
。 # 注：!、样本案例参阅 !@@’ A !@@B 版《上海市房地产市场》 (、所有输入数据由于篇幅关系在此不列出。
万方数据
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（!"#$%"!& ’ ($$)） *($$) + "(!,（倍） 。开发案例个数最多 的是浦东新区共 "# 例，占全市开发案例总数的 -).(/ ， 最少的是宝山区 % 例，占全市的 ,.!/ 。%$$) 年较之 %$$年土地开发总量有了很大幅度的增长。按用地性质划分， 以工业用地增长最为显著，特别是位于周边地区的奉贤 县、嘉定县、闵行区、南汇县、青浦县的土地开发与 %$$年相比都转向以工业用地开发为主。另一些主要用地性质 发生变化的是长宁区、金山区、浦东新区都增加了相当面 积的别墅开发。 %$$! 年上海市全市土地使用权出让共有 !"- 例，共出 让土地面积 %&,,.!, 万 0- ，土地开发量最大的仍是浦东新 区、最 小 的 是 普 陀 区，两 者 相 差 倍 数 1$! + （ &##""-" ’ 。开发案例个数最多的是松江区 -#(,） *-#(, + -)$#（倍） 共 %,- 例，占全市开发案例总数的 --.&/ ，最少的是宝山 区 % 例，占全市的 ,.-/ 。%$$! 年的土地开发总量较 %$$)
" “大都市全球化理论”的实证检验：&))" 年代上海城 市土地开发空间布局分析 !’& 方法论
!’&’& 网格系统的引入 本研究在方法论方面沿用“大都市全球化理论”进行 城市 土 地 利 用 变 化 研 究 时 所 采 用 的 网 格 系 统 （ *+,，以固定大小的正方形作为空间的基本单元，以每 ./0123） 个开发案例的空间实际位置作为统计和分析的记录，以此 更真实的反映土地开发的空间实态。 !’&’! 网格系统引入研究的依据 !’&’!’& 传统的用于城市土地利用调查的统计方法是 按行政面积单位、地区或城区进行，这给进一步与其它城 市的调查结果进行比较造成了巨大的困难。由于行政面积 单位、地区或城区由于被比较的城市的历史发展、社会文 化背景和管理体系的不同而面积大小极不相同，被比较的 城市的行政单位或者统计单位的不同的面积大小不仅提出 了准确性的问题，更提出了可比较性的问题。 !’&’!’! 引入网格系统使得土地开发的案例统计不拘 泥于行政区划的界限，不同城市之间的土地开发研究具有 可比性。对于不同的城市以同一标准的网格系统进行计 量，以数量化的形式表示每一个土地开发的案例，可以在 不同城市之间建立比较研究的联系纽带。 !’&’!’( 同时，在本研究中应用 *45-26 .47189+2软件对 所建立的空间数据模型提供出一系列统计指数，通过这些 指数可以对城市土地开发空间变化做准确的量化描述，为 定量研究做了铺垫。 !’&’( 利用网格系统进行研究的基本过程 将上海市的市域划分为规则的网格，每一个土地开发 的案例以其在网格中所对应的行和列的坐标值和案例本身 的属性值来表示。将每个案例所对应的三个数值即 :、; 坐标值和相应案例的开发量 <，用 *45-26 .47189+2软件进行 分析处理，以建立空间数据模型。 !’&’(’& 网格系统的建立 （&）以正南至正北方向作为网格系统的 ;轴正向，以 正西至正东方向作为 :轴正向，以垂直于 :;（正向）轴平 面离开该平面的方向为 < 轴正向。 （!）考虑研究对象的性质和研究的可能精度，本次研 城市规划汇刊 "%%%［&］
! “大都市全球化理论”对于大城市土地利用变化的研究 !" 世纪 #" 年代以来，世界大城市的经济、社会、技 术发展受到了全球化进程的深刻影响，反映在城市土地利 用结构与空间布局上亦产生了相应的变化。 “大都市全球 化理论”认为：在大城市土地利用的变化中，经济发展起 到了关键作用! 。首先，经济要求表明了土地利用变化的 动力：其次，城市土地利用变化的可能性取决于经济能 力。随着经济发展水平的提高，城市土地利用动力源发生 变化，导致城市土地利用呈现出新的特征。 一方面，跨国公司推动其金融、贸易企业所在地的全 球城（$）型的第三产业化，其结果是全球城（ $）型的 旧城中心的空间再集中和复兴。同时，全球城（ $）型作 为指挥中心，但首先作为投资者，也加速了其生产场所和 代表处，当然也包括金融业代表处所在地的全球城（ %） 型的工业化。另一方面，全球城（ %）型通过接受全球城 （$）型的产业转移和跨国公司的资本投入，推动了自身的 集约工业化和空间边缘化，并以其物美价廉的产品供应加 速了全球城（$）型的第三产业化过程" 。 “大都市全球化理论”对两类城市：新兴工业国家的 全球城（$）型和发达国家的全球城（ %）型的土地利用结 构与空间布局变化的典型特征做了理论总结。 &’& 全球城（$）型的土地利用变化特征# ： &’&’& 旧城中心区的复兴，代表了发达国家大城市 的再中心化趋势； &’&’! &’&’( 市郊高薪收入阶层的新住宅建设和小企业的 在旧城中心和市郊化的边缘地带的城区比市 迁入，表明了市郊化进一步发展； 区其他部分发展的程度略深，说明在再中心化和市郊化的 主导趋势下，还存在发展轴线。 &’! &’!’& 全球城（ %）型的土地利用变化特征$ ： 市郊的工业新区成为城市发展的最积极的因
构成。 ()()! 若以行政区划将各年土地使用权出让案例分 类后，可见有明确地理位置和无明确地理位置的开发案例 分别集中于若干区、县中，亦即不能明确其开发位置的案 例通常集中在几个区、县，分布较为整齐。 ()()( 观 察 !@@( A !@@C 年 土 地 开 发 的 案 例 可 发 现， 地块开发位置明确的案例分为两类：一类是位于中心城区 部分，单个地块开发量和全区的总开发量都较小，这一类 案例由于所属区、县的土地总面积较小，开发量也不大， 可以将其所有开发量放在区、县的质心上加以处理；另一 类是位于城市边缘区的区、县部分，主要包括：松江区、 南汇县、宝山区，单个地块开发量较大，但开发性质较单 一，将所有的开发量放在靠近区、县质心的范围内处理， 不影响最终形成的土地开发空间模型的整体形态，在对上 海市单个城市的土地开发研究是可取的。 本次关于上海城市土地开发空间布局的研究分为两部 分：一部分是以行政区划为分界的空间布局研究，以表明 上海城市土地开发空间布局的总体情况，其中各区、县数 据的（$，&，*）坐标值分别以各区、县质心的（ $， &） 坐标值和各区、县当年的土地开发总量为 * 值表示。另一 部分是以开发地块的实际位置为准的研究，在现有资料来 源和研究条件下，采用以部分地块的实际位置输入和将剩 余开发量置于靠近区、县质心的一定范围内的方法相结 合，以求构造出更接近土地开发空间实态的模型。 ()’ 以行政区划划分的上海城市土地开发空间布局 分析，!@@( A !@@C ()’)! 各区、县的土地开发空间布局分析 ()’)!)! 开发布局分析 以 !@@’ A !@@B 版《上海市房地产市场》所提供的开发 案例，推算出各区、县历年的土地开发案例数、土地开发 总量和主要开发用地性质（见表 !） 。 !@@( 年上海市全市土地使用权出让共 !@E 例，共出让 土地面积 !@F@)’B 万 #( ，不同区、县之间的土地开发量差 异很大，土地开发量最大的是浦东新区，最小的是南市 区，两者 相 差 倍 数 8@( G （ !EB(@EE@ H FC%F ） IFC%! G !@E@ （倍） 。开发案例个数最多的是浦东新区共 (@ 例，占全市 的 %)CJ 。不同行政区划间土地开发的主要用地性质也有 很大差异，位于中心城区的黄浦区、静安区、卢湾区、南 市区以综合楼开发为主，长宁区、徐汇区、杨浦区、虹口 区、普陀区以综合楼和住宅开发为主，其中长宁区还有部 分花园别墅的开发。嘉定区、黄浦区、闵行区、南汇县以 别墅、花园别墅开发为主，松江区、金山区、宝山区则以 工业用地开发为主，同时宝山区、金山区也有相当面积的 别墅和花园别墅开发。 !@@’ 年上海市全市土地使用权出让共有 (EC 例，共出 让土地面积 E@’()@% 万 #( ，土地开发量最大的仍是浦东新 区，开 发 量 最 小 的 奉 贤 县， 两 者 相 差 倍 数 8@’ G
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!’&’& 网格系统的引入 本研究在方法论方面沿用“大都市全球化理论”进行 城市 土 地 利 用 变 化 研 究 时 所 采 用 的 网 格 系 统 （ *+,，以固定大小的正方形作为空间的基本单元，以每 ./0123） 个开发案例的空间实际位置作为统计和分析的记录，以此 更真实的反映土地开发的空间实态。 !’&’! 网格系统引入研究的依据 !’&’!’& 传统的用于城市土地利用调查的统计方法是 按行政面积单位、地区或城区进行，这给进一步与其它城 市的调查结果进行比较造成了巨大的困难。由于行政面积 单位、地区或城区由于被比较的城市的历史发展、社会文 化背景和管理体系的不同而面积大小极不相同，被比较的 城市的行政单位或者统计单位的不同的面积大小不仅提出 了准确性的问题，更提出了可比较性的问题。 !’&’!’! 引入网格系统使得土地开发的案例统计不拘 泥于行政区划的界限，不同城市之间的土地开发研究具有 可比性。对于不同的城市以同一标准的网格系统进行计 量，以数量化的形式表示每一个土地开发的案例，可以在 不同城市之间建立比较研究的联系纽带。 !’&’!’( 同时，在本研究中应用 *45-26 .47189+2软件对 所建立的空间数据模型提供出一系列统计指数，通过这些 指数可以对城市土地开发空间变化做准确的量化描述，为 定量研究做了铺垫。 !’&’( 利用网格系统进行研究的基本过程 将上海市的市域划分为规则的网格，每一个土地开发 的案例以其在网格中所对应的行和列的坐标值和案例本身 的属性值来表示。将每个案例所对应的三个数值即 :、; 坐标值和相应案例的开发量 <，用 *45-26 .47189+2软件进行 分析处理，以建立空间数据模型。 !’&’(’& 网格系统的建立 （&）以正南至正北方向作为网格系统的 ;轴正向，以 正西至正东方向作为 :轴正向，以垂直于 :;（正向）轴平 面离开该平面的方向为 < 轴正向。 （!）考虑研究对象的性质和研究的可能精度，本次研 城市规划汇刊 "%%%［&］
! “大都市全球化理论”对于大城市土地利用变化的研究 !" 世纪 #" 年代以来，世界大城市的经济、社会、技 术发展受到了全球化进程的深刻影响，反映在城市土地利 用结构与空间布局上亦产生了相应的变化。 “大都市全球 化理论”认为：在大城市土地利用的变化中，经济发展起 到了关键作用! 。首先，经济要求表明了土地利用变化的 动力：其次，城市土地利用变化的可能性取决于经济能 力。随着经济发展水平的提高，城市土地利用动力源发生 变化，导致城市土地利用呈现出新的特征。 一方面，跨国公司推动其金融、贸易企业所在地的全 球城（$）型的第三产业化，其结果是全球城（ $）型的 旧城中心的空间再集中和复兴。同时，全球城（ $）型作 为指挥中心，但首先作为投资者，也加速了其生产场所和 代表处，当然也包括金融业代表处所在地的全球城（ %） 型的工业化。另一方面，全球城（ %）型通过接受全球城 （$）型的产业转移和跨国公司的资本投入，推动了自身的 集约工业化和空间边缘化，并以其物美价廉的产品供应加 速了全球城（$）型的第三产业化过程" 。 “大都市全球化理论”对两类城市：新兴工业国家的 全球城（$）型和发达国家的全球城（ %）型的土地利用结 构与空间布局变化的典型特征做了理论总结。 &’& 全球城（$）型的土地利用变化特征# ： &’&’& 旧城中心区的复兴，代表了发达国家大城市 的再中心化趋势； &’&’! &’&’( 市郊高薪收入阶层的新住宅建设和小企业的 在旧城中心和市郊化的边缘地带的城区比市 迁入，表明了市郊化进一步发展； 区其他部分发展的程度略深，说明在再中心化和市郊化的 主导趋势下，还存在发展轴线。 &’! &’!’& 全球城（ %）型的土地利用变化特征$ ： 市郊的工业新区成为城市发展的最积极的因
构成。 ()()! 若以行政区划将各年土地使用权出让案例分 类后，可见有明确地理位置和无明确地理位置的开发案例 分别集中于若干区、县中，亦即不能明确其开发位置的案 例通常集中在几个区、县，分布较为整齐。 ()()( 观 察 !@@( A !@@C 年 土 地 开 发 的 案 例 可 发 现， 地块开发位置明确的案例分为两类：一类是位于中心城区 部分，单个地块开发量和全区的总开发量都较小，这一类 案例由于所属区、县的土地总面积较小，开发量也不大， 可以将其所有开发量放在区、县的质心上加以处理；另一 类是位于城市边缘区的区、县部分，主要包括：松江区、 南汇县、宝山区，单个地块开发量较大，但开发性质较单 一，将所有的开发量放在靠近区、县质心的范围内处理， 不影响最终形成的土地开发空间模型的整体形态，在对上 海市单个城市的土地开发研究是可取的。 本次关于上海城市土地开发空间布局的研究分为两部 分：一部分是以行政区划为分界的空间布局研究，以表明 上海城市土地开发空间布局的总体情况，其中各区、县数 据的（$，&，*）坐标值分别以各区、县质心的（ $， &） 坐标值和各区、县当年的土地开发总量为 * 值表示。另一 部分是以开发地块的实际位置为准的研究，在现有资料来 源和研究条件下，采用以部分地块的实际位置输入和将剩 余开发量置于靠近区、县质心的一定范围内的方法相结 合，以求构造出更接近土地开发空间实态的模型。 ()’ 以行政区划划分的上海城市土地开发空间布局 分析，!@@( A !@@C ()’)! 各区、县的土地开发空间布局分析 ()’)!)! 开发布局分析 以 !@@’ A !@@B 版《上海市房地产市场》所提供的开发 案例，推算出各区、县历年的土地开发案例数、土地开发 总量和主要开发用地性质（见表 !） 。 !@@( 年上海市全市土地使用权出让共 !@E 例，共出让 土地面积 !@F@)’B 万 #( ，不同区、县之间的土地开发量差 异很大，土地开发量最大的是浦东新区，最小的是南市 区，两者 相 差 倍 数 8@( G （ !EB(@EE@ H FC%F ） IFC%! G !@E@ （倍） 。开发案例个数最多的是浦东新区共 (@ 例，占全市 的 %)CJ 。不同行政区划间土地开发的主要用地性质也有 很大差异，位于中心城区的黄浦区、静安区、卢湾区、南 市区以综合楼开发为主，长宁区、徐汇区、杨浦区、虹口 区、普陀区以综合楼和住宅开发为主，其中长宁区还有部 分花园别墅的开发。嘉定区、黄浦区、闵行区、南汇县以 别墅、花园别墅开发为主，松江区、金山区、宝山区则以 工业用地开发为主，同时宝山区、金山区也有相当面积的 别墅和花园别墅开发。 !@@’ 年上海市全市土地使用权出让共有 (EC 例，共出 让土地面积 E@’()@% 万 #( ，土地开发量最大的仍是浦东新 区，开 发 量 最 小 的 奉 贤 县， 两 者 相 差 倍 数 8@’ G