资产证券化与REITs
REIT比较分析
越秀Vs领汇REITs商业模式比较从本质上看，REITs属于资产证券化的一种方式。
REITs典型的运作方式有两种，其一是特殊目的载体公司(SPV)向投资者发行收益凭证，将所募集资金集中投资于写字楼、商场等商业地产，并将这些经营性物业所产生的现金流向投资者还本归息；其二是原物业发展商将旗下部分或全部经营性物业资产打包设立专业的REITs，以其收益如每年的租金、按揭利息等作为标的，均等地分割成若干份出售给投资者，然后定期派发红利，实际上给投资者提供的是一种类似债券的投资方式。
前者类似于私募，后者类似于股票。
本文中所讨论的越秀和领汇均属后者。
REIT的一大特点是稳定收益，也许利润空间不是很大，但是保证每年盈利有所增长，股息也有稳定增长即可。
国外的REIT，例如新加坡，每年回报率在4%-6%，仅略高于普通债券。
本文对越秀REIT和领会REIT的商业模式作了简单探讨，并总结了保障性项目结合REIT的风险因素。
越秀REIT越秀REIT是从香港上市公司越秀投资中分拆出来的，而越秀投资是由广州越秀集团控股的。
越秀REIT上市时包括四栋物业：白马商贸大厦，维多利亚广场，城建大厦和财富大厦，总建筑面积约16万平方米，估值总额40.5亿元，招股说明书显示，截止2005年9月底上市前，出租率分别为100%，100%，91%，77%。
从上市到当前，越秀REIT的主要收入非常依赖白马商贸大厦，2009年57%的租金收入来自该物业，白马商贸大厦是全国最大的成衣批发零售市场之一。
其他三栋物业分别是购物中心或甲级写字楼，位于天河区CBD。
2008年越秀REIT新购入商住综合楼越秀新都会，购入时出租率已达到95%。
从以上资料可以看出，越秀REIT成功上市的一大因素是，旗下物业地段优势明显，尤其白马商贸市场在全国范围内知名度很高，这些物业在上市之前已有很高的出租率和相当稳定的收入，使投资者信心十足，香港公开发售及国际配售分别获得496倍及74倍认购，最终发售价以上限定价，每基金单位为3.075 港元，此次IPO 总共募集资金17.92 亿港元。
国外运用金融工具盘活存量资产的案例
国外运用金融工具盘活存量资产的案例国外运用金融工具盘活存量资产的案例近年来，国外越来越多的机构和个人开始运用各种金融工具来盘活存量资产。
这种做法不仅可以帮助他们更好地管理资产，还能够获得更高的回报率。
在本文中，我将为您介绍一些国外盘活存量资产的成功案例，并探讨其中的金融工具和策略。
1. 不动产投资信托（REITs）不动产投资信托是一种通过购买和运营房地产来获得收入的金融工具。
许多国外投资者通过投资REITs来盘活他们的不动产资产。
美国的一家房地产开发公司将自己的商业不动产打包成一个REITs，让投资者购买REITs份额，从而分享租金收入和资产增值。
这种方式不仅能够吸引更多的投资者，还能够有效地盘活存量资产并实现风险分散。
2. 资产证券化资产证券化是指将资产转化为可以交易的证券，并通过发行证券来筹集资金。
一家金融机构将自己持有的抵押贷款打包成证券，并通过公开发行来融资。
这种做法可以帮助金融机构快速盘活不良资产，并且能够提供更多投资选择给投资者。
3. 期权和期货交易期权和期货交易是一种利用金融衍生品来盘活资产的有效方式。
投资者可以通过期权和期货合约来进行杠杆交易，以获取更高的回报率。
一家外汇基金可以通过购买远期外汇合约来锁定未来的汇率，从而规避汇率风险。
这种方式不仅可以帮助投资者更好地管理风险，还能够提高资产的流动性和效率。
4. 多元化投资组合除了上述金融工具之外，国外投资者还通过多元化投资组合来盘活存量资产。
他们会将资金分散投资于股票、债券、大宗商品、外汇等不同资产类别，以降低整体投资组合的风险。
这种做法可以帮助投资者更好地应对市场波动，实现长期稳健的投资回报。
在我看来，国外运用金融工具盘活存量资产的案例，给我们提供了许多启发。
它告诉我们金融工具可以帮助我们更好地管理和盘活资产。
它提醒我们要对市场变化保持敏感，并及时调整投资组合。
它也表明了金融创新和工具的重要性，对于提高资产的效率和流动性至关重要。
浅谈房地产资产证券化—REITs
浅谈房地产资产证券化—REITs房地产行业在过去十几年时间里经历高速发展的黄金时期，地产公司规模得到不断壮大，在资产规模不断攀高的同时，过高的杠杆也给整体行业蒙上一丝阴霾。
随着我国经济发展模式的转变，在防范金融系统风险的大背景下，政府通过对房地产行业不断调整，使得原有融资渠道步步收紧。
市场的“凌冬将至”以及“活下去”的口号更像是拉起了一场“现金为王”的变现大剧序幕。
本文通过对国内REITs回顾，结合实际工作揭示其作用以及所面临的方式。
标签：房地产信托基金;税收一、REITs产生的背景及作用REITs（房地产投资信托基金）是一种收益凭证，由专业房地产投资机构进行经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者。
对于投资者通过认购份额，享受其基金投资房产、物业带来的升值，另一方面REITs可以促进地产公司由重资产持有向轻资产运营的转型，赋予地产资产金融属性盘活商业地产。
二、REITs产品的类型根据投资资产权属关系REITs可分为“过户型”和“抵押型类”。
过户型REITs 在本质上是一个“资产重组+资产证券化”的过程，本质是以包含基础物业的项目公司股权进行资产证券化，实现相关资产退出目的。
相对于过户型产品的产品设计简单性。
不存在过户问题，是投资房地产抵押贷款或房地产抵押支持证券，其收益主要来源是房地产贷款的利息。
由于抵押型产品不需要考虑资产重组和税务筹划问题，设计相对于过户型产品简单。
在财务处理上，由于资产不能出表实现销售收入，不能有效解决资产负债过高，故在本文将不重点讨论。
三、过户型REITs产品涉及法律及税务问题过户型REITs产品要比一般资产证券化复杂一些，一方面基于运营收入与成本、资本支出轧差的净运营现金流需要很详细的分析、假设与测算;另一方面，包含标的物业资产剥离本身就涉及较为复杂的法律和税务事务。
在国内尚未形成完整法律体系，《公司法》未明确REITs的法律主体地位，缺乏法律保护;《信托法》、《证券投资基金法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》均为对REITs的权利与义务明确规定;在税收上，目前国内主流做法为将房地产资产划入SPV公司或专项计划，达到资产破产隔离的效果。
reits
房地产信托投资基金房地产信托投资基金(REITs)是当地产证券化的重要手段。
房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。
房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。
目录概述REITs的起源和发展REITs在我国发展现状实质及意义REITs的主要特点REITs的投资价值全球范围REITs的收益比较概述REITs的起源和发展REITs在我国发展现状实质及意义REITs的主要特点REITs的投资价值全球范围REITs的收益比较概述REITs(Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托基金)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。
与我国信托纯粹属于私募性质所不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。
REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。
REITs的起源和发展REITs最早产生于美国20世纪60年代初,由美国国会创立,意在使中小投资者能以较低门槛参与不动产市场,获得不动产市场交易、租金与增值所带来的收益。
在亚洲,最早出现REITs的国家是日本,由于日本的房地产公司众多,所以该市场在日本规模很大。
1960年，世界上第一只REITs在美国诞生。
正如20世纪60-70年代的其他金融创新一样，REITs 也是为了逃避管制而生。
随着美国政府正式允许满足一定条件的REITs可免征所得税和资本利得税，REITs开始成为美国最重要的一种金融方式，一般情况下REITs的分红比例超过90%。
目前美国大约有300 个REITs在运作之中，管理的资产总值超过3000亿美元，而且其中有近三分之二在全国性的证券交易所上市交易。
以刚刚在香港上市的领汇REITs 为例，其基础资产为香港公营机构房屋委员会下属的商业物业，其中68.3%为零售业务租金收入，25.4%为停车场业务收入，6.3%为其他收入(主要为空调费);租金地区分布为港岛7.2%，九龙33.8%，新界59%。
2024年资产证券化ABSREITS实务操作及案例分析
随着市场环境的变化和金融创新的推动，资产证券化ABS（Asset-Backed Securities）和房地产投资信托REITS（Real Estate Investment Trusts）成为了近年来的热门投资工具。
本文将结合2024年的实际操作情况和案例，从不同维度对资产证券化ABS和房地产投资信托REITS进行深入分析。
首先，从操作层面来看，2024年资产证券化ABS在实务操作方面取得了不俗的成绩。
ABS的基本结构包括特殊目的机构（SPV）、资产池、资产支持证券和担保。
根据监管要求，资产池必须具备良好的资质，包括高质量的债权和资产，以及合理的抵押品保障。
在2024年，一系列ABS 产品的发行得到了较为广泛的认可和参与，包括汽车贷款ABS、消费贷款ABS和商业地产贷款ABS等。
这些ABS产品的发行为机构提供了多元化的融资渠道，也为投资者提供了更多选择。
而REITS则是一种通过发行证券来募集资金，并投资于不动产的投资工具。
通过购买REITS，投资者可以间接持有房地产，享受到租金和资本增值的收益。
2024年，中国的REITS市场逐渐发展，各类房地产信托产品纷纷上市。
一些知名企业和金融机构纷纷推出REITS产品，以满足投资者对房地产市场的需求。
同时，政府的政策支持也为REITS市场带来了发展机遇，如放宽发行REITS的条件和限制。
其次，从案例分析来看，2024年的资产证券化ABS和房地产投资信托REITS都有一些典型的案例值得关注。
比如，2024年中国国有资产监督管理委员会通过资产证券化ABS方式成功处置了一批不良资产，为国有企业减轻了财务负担。
这一案例显示出ABS在国企不良资产处置中的潜力和优势。
另外，2024年也有一些REITS的典型案例，如上市公司万科通过房地产投资信托REITS成功实施了一次资产注入，通过将部分房地产资产注入到REITS中，实现了旗下资产的管理和优化。
这一案例显示出REITS在资产管理和优化方面的潜力和作用。
酒店资产证券化类reits
酒店资产证券化类reits酒店资产证券化类 REITs在当今的金融市场中，酒店资产证券化类 REITs 作为一种创新的金融工具，正逐渐受到关注。
对于许多投资者和酒店业主来说，它或许还是一个相对陌生的概念，但实际上，它具有极大的潜力和吸引力。
首先，让我们来理解一下什么是酒店资产证券化类 REITs。
简单来说，它是将酒店资产进行证券化的一种方式。
酒店业主将其拥有的酒店物业，通过一系列的金融操作，转化为可以在金融市场上交易的证券。
投资者购买这些证券，就相当于间接拥有了酒店的部分权益，从而能够分享酒店的收益。
那么，为什么会出现酒店资产证券化类 REITs 这种金融工具呢？这主要是因为酒店行业的发展需要大量的资金支持。
建设一家新的酒店或者对现有的酒店进行升级改造，都需要投入巨额的资金。
而通过传统的融资方式，如银行贷款，往往会受到诸多限制，并且融资成本较高。
酒店资产证券化类REITs 则为酒店业主提供了一种新的融资渠道，能够帮助他们更快、更有效地筹集资金。
对于投资者而言，酒店资产证券化类 REITs 也具有不少吸引力。
一方面，它提供了一种相对稳定的投资回报。
酒店作为一种经营性资产，通常能够产生持续的现金流，如客房收入、餐饮收入等。
这些现金流会按照一定的比例分配给投资者，为他们带来稳定的收益。
另一方面，酒店资产证券化类 REITs 具有较好的流动性。
投资者可以在证券市场上自由买卖这些证券，实现资金的快速进出。
然而，酒店资产证券化类 REITs 也并非没有风险。
首先，酒店行业本身具有较强的周期性和季节性。
旅游旺季时，酒店的收入可能会大幅增长；而在淡季时，收入则可能会明显下降。
这会直接影响到酒店资产证券化类 REITs 的收益分配。
其次，市场竞争也是一个不容忽视的风险。
随着酒店数量的不断增加，市场竞争日益激烈，酒店的经营业绩可能会受到影响，从而导致投资者的收益受损。
此外，政策法规的变化、自然灾害等不可抗力因素也可能对酒店的经营产生不利影响，进而影响到酒店资产证券化类 REITs 的投资回报。
恒大集团 资产证券化类reits模式介绍及操作路径
恒大集团资产证券化类reits模式介绍及操作路径恒大集团是一家拥有多元化业务的大型企业集团，其主要涉及地产、文化创意、旅游、金融等领域。
在金融领域，恒大集团通过资产证券化类REITs模式，实现了资产的有效配置和运营。
下面将介绍恒大集团的资产证券化类REITs模式的相关概念、运作原理以及操作路径。
一、资产证券化类REITs模式的概念1.资产证券化：资产证券化是指将一定类型、规模的资产，通过特定的法律和金融工具的整合和创新，结构化为符合投资者风险、收益需求的金融产品，并通过交易所或市场进行流通和交易。
2. REITs模式：REITs是Real Estate Investment Trusts的缩写，即房地产投资信托基金。
REITs模式通过将房地产资产进行证券化，将其转化为可交易的证券，通过证券市场的投资和运作，实现房地产资产的价值提升和投资收益的分配。
二、恒大集团资产证券化类REITs模式的运作原理恒大集团资产证券化类REITs模式的运作原理可以概括为以下几个关键步骤：1.资产筛选和打包：恒大集团首先对其旗下的优质房地产资产进行筛选和打包，形成一个资产组合。
资产组合的构建需要兼顾资产的类型、规模、现金流等因素，以提供稳定的投资回报和分散的风险。
2.资产的划分和封包：恒大集团将打包后的资产进行划分和封包，分为不同的份额或单位。
每个份额或单位代表着对资产组合的权益份额，类似于股票的概念。
3.发行和上市：恒大集团将划分和封包后的资产份额或单位通过发行方式向公众募集资金，包括机构投资者和个人投资者等。
然后，恒大集团将这些资产份额或单位在证券市场上进行上市，让投资者可以在交易所上进行买卖和流通。
4.分红和回购：根据恒大集团REITs模式的规定，房地产资产所产生的收益将按一定的比例分配给资产份额或单位的持有者。
持有者可以根据其所持有的资产份额或单位的比例，享受相应的分红收益。
此外，恒大集团可以通过回购机制，回购部分或全部的资产份额或单位，提供流动性和灵活性。
恒大集团 资产证券化类reits模式介绍及操作路径
恒大集团资产证券化类reits模式介绍及操作路径恒大集团是中国最大的地产发展商之一，其在房地产领域具有丰富经验和实力。
资产证券化(REITs)是一种将房地产资产转化为市场可交易证券的金融工具。
下面将介绍恒大集团资产证券化类REITs模式的基本概念和操作路径。
资产证券化类REITs模式是指恒大集团将其房地产项目转变为可交易的证券，然后通过发行这些证券来吸引投资者的资金。
其核心思想是将不动产的所有权分割为多个股份，投资者购买这些股份成为该项目的股东。
恒大集团通过REITs的发行筹集资金，用于扩大规模、提高运营效率、降低财务风险等。
资产证券化类REITs模式的操作路径主要分为以下几个步骤：1.选择可资产证券化的项目：首先，恒大集团需挑选适合REITs模式的房地产项目。
这些项目需要满足一定的条件，如地理位置优越、稳定收益、较低的运营风险等。
2.建立REITs结构：恒大集团需要设立一家专门的资产证券化公司，用于发行REITs证券。
该公司可以是一个全资子公司或一个独立实体，其主要功能是将房地产项目转变为可交易的证券。
3.评估和定价：恒大集团需要对选定的房地产项目进行评估和定价，确定其价值和收益水平。
这可以通过招聘专业评估机构来完成，以确保评估结果的准确性和公正性。
4.设定REITs规模：根据评估结果和市场需求，恒大集团需确定REITs发行的规模。
这涉及到确定发行的股份数量和价格，以及筹集的资金用途等。
5.发行REITs证券：恒大集团可以选择通过公开发行或私募发行的方式发行REITs证券。
公开发行是指将REITs证券在证券交易所上市交易，私募发行是指将REITs证券直接出售给特定的投资者。
6.吸引投资者：恒大集团需要积极推广并吸引投资者参与REITs 投资。
这可以通过市场营销、媒体宣传、投资者推介会等方式实现。
7.运营和管理：一旦REITs证券发行成功，恒大集团需要负责运营和管理REITs资产。
这包括收集租金、维护和维修不动产、管理租户关系等。
房地产资产证券化与类REITs实务要点及案例解析-20170815(1)
产权问题 ➢ 作为“二房东”不拥有物业产权，是否可以开展资产证券化？
与银行贷款的竞争 ➢ 很多优质物业抵押给了银行，房地产资产证券化相比经营性物业抵押贷款是否 有期限和成本优势？
出表问题 ➢ 很多大型地产商融资渠道比较畅通，希望通过资产证券化实现资产出表，进而 实现“轻资产转型”
税收问题 ➢股权过户型类REITs模式目前需要缴纳较多的税收
房地产证券化与类REITs实务及案例介绍
LF_Kai Times New Roman
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主讲人：黄长清 2017年8月
个人介绍
黄长清 天风兰馨投资管理有限公司总经理、天风证券资产证券化业务负责人 中国资产证券化分析网高级顾问、中国资产证券化研究院首席研究员 国家发改委PPP专家库入库专家 中国债券俱乐部2015年度“最具勇气奖”获得者、中国资产证券化研究院2016年 度评选“资产证券化行业领军人物”获奖者 在行业内首次提出资产证券化“一级市场做市商”的理念，是“资本中介型”资产 证券化业务的积极推动者 《中国资产证券化操作手册》和《PPP与资产证券化》作者之一、《应收账款管理 及证券化实务》执行主编之一 北京大学金融学硕士、南开大学会计学学士
物业管理费
资产
信托人
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典型交易结构
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股份持有人
投资
收益分配
资产管理人 物业管理人
投融资管理 管理费
REIT代表投资者 信托费来自拥有物业物业带来的净利润
物业管理
物业管理费
物业
商业地产资产证券化和REITS(上)-100分
试题一、单项选择题1. 用于判断基础资产产生的现金流是否可用于正常还贷的指标是（）。
A. 净现金流（NCF）B. 贷款价值比例（LTV）C. 收入贷款倍数（DSCR）D. 资本化率（CAP rate）您的答案：C题目分数：10此题得分：10.02. 用于预测违约情况下贷款损失严重程度的指标是（）。
A. 净现金流（NCF）B. 贷款价值比例（LTV）C. 收入贷款倍数（DSCR）D. 资本化率（CAP rate）您的答案：B题目分数：10此题得分：10.03. CMBS交易结构中，负责违约贷款处置的是（）。
A. 主服务商B. 副服务商C. 特殊服务商D. 资产管理机构您的答案：C题目分数：10此题得分：10.0二、多项选择题4. 以下属于CMBS与RMBS的基础资产的区别的是（）。
A. 资产池质量评估的难易性B. 有无追索权C. 单笔贷款违约的重要性D. 单笔贷款金额大小您的答案：B,D,A,C题目分数：10此题得分：10.05. 以下属于CMBS基础资产特点的有（）。
A. 抵押房产多样B. 贷款额度较大C. 标准合同模板D. 等额本息付款您的答案：B,A题目分数：10此题得分：10.06. CMBS产品对提前偿付的处罚条款有哪些？（）A. 禁止提前偿付B. 收益保证金C. 提前偿付罚金D. 废止条款您的答案：B,A,D,C题目分数：10此题得分：10.0三、判断题7. 在CMBS中，如果资产出现损失，通常由控制级先吸收损失。
（）您的答案：正确题目分数：10此题得分：10.08. CMBS的结构分析主要包括对资产池中每个贷款及抵押资产进行详细分析，出具预期损失和现金流。
（）您的答案：错误题目分数：10此题得分：10.09. 商业地产贷款的信用风险和提前偿付风险都高于个人住房抵押贷款。
（）您的答案：错误题目分数：10此题得分：10.010. 在美国，CMBS主要由Freddie Mac等代理机构发行。
资产证券化及公募reits业务操作手册及华泰美吉特灯都资产支持专项计划案例
资产证券化及公募reits业务操作手册及华泰美吉特灯都资产支持专项计划案例一、引言资产证券化是一种将资产转化为证券的金融技术手段，公募REITs （Real Estate Investment Trusts）则指的是将不动产投资转化为证券并向公众进行发行的一种投资工具。
本文将介绍资产证券化及公募REITs业务操作手册，并以华泰美吉特灯都资产支持专项计划作为案例进行阐述。
二、资产证券化业务操作手册1. 了解资产证券化的基本概念与组成部分资产证券化是指通过将资产进行收集、整理、筛选和打包，构建成相应的金融产品，再转化为可供交易的证券而形成的一种金融创新方式。
基本的组成部分包括：资产、特殊目的机构(SPV)、证券化工具、投资者和监管机构。
2. 分析资产证券化的优势与风险资产证券化可以有效提高资金利用率、降低融资成本，还可以分散风险、提高流动性。
然而，资产证券化也存在诸多风险，如信用风险、流动性风险、市场风险等。
3. 确定资产证券化的操作流程包括资产选择、资产评估、特殊目的机构的设立、证券化工具的设计、发行与投资者募集、证券的交易与清算等环节，需要严格遵循相关法律法规和市场规则。
4. 探讨公募REITs的特点和运作方式公募REITs是通过将不动产的持有权转化为可供投资者交易的一种证券。
其特点包括：不动产的集中投资、持续的现金流和较高的分配性质。
运作方式一般包括：组合建立和运营、以投资者为中心的基金管理和持续增值。
三、华泰美吉特灯都资产支持专项计划案例1. 项目背景介绍华泰美吉特灯都资产支持专项计划是一项旨在通过资产证券化方式，将灯都产业中的优质资产打包形成证券，吸引更多资本参与。
该计划的背景是灯都产业的发展需求和融资渠道的创新。
2. 项目设计与实施通过资产选择、评估和筛选，华泰美吉特将灯都产业中的一批具备稳定现金流的优质资产进行打包，并成立特殊目的机构，发行资产支持证券。
该计划的实施需要遵循相关的法律法规，严格审核资产质量和风险。
REITs最全解读
▌第一章 REITs的定义与相关概念的区别第一节REITs的定义和特点一、REITs的定义REITs就是房地产信托投资基金，是房地产证券化的重要手段。
具体而言，REITs是一种以发行股票或收益凭证的方式汇集众多投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。
REITs的收益主要来源于租金收入和房地产升值，收益的大部分将用于发放分红。
REITs长期回报率较高，与股市、债市的相关性较低。
REITs其实是房地产证券化的一种，是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。
与我国信托纯粹属于私募性质所不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。
REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。
近二十年来，北美地区的REITs收益最佳(13.2%)，欧洲次之(8.1%)，亚洲REITs的平均收益最低(7.6%)；由于欧债危机的影响，欧洲REITs收益率迅速下降至-9.2%，而北美地区的REITs则取得了12.0%的平均收益。
可见，在不同时间区间内，不同国家和地区的房地产景气程度往往大相径庭。
二、REITs的特点总的来说，REITs具有如下几方面的特点：（1）流动性：REITs将完整物业资产分成相对较小的单位，并可以在公开市场上市或流通，降低投资者门槛，并拓宽了地产投资退出机制。
（2）资产组合：REITs大部分资金用于购买并持有能产生稳定现金流的物业资产，如写字楼、商业零售、酒店、公寓、工业地产等。
（3）税收中性：不因REITs本身的结构带来新的税收负担，某些地区给予REITs产品一定的税收优惠。
（4）积极的管理、完善的公司治理结构：公开交易的REITs，大多为主动管理型公司，积极参与物业的经营全过程；同时，和上市公司一样拥有完整的公司治理结构。
浅谈企业资产证券化、公募REITs
1.4 小贷资产证券化案例分享
深圳市知识产权2号-深圳天使母基金-高新投资产支持专项计划
◼ 发行规模：0.41亿，其中优先级0.4亿、次级0.01亿 ◼ 储架规模：20亿 ◼ 发行期限：1年 ◼ 发行利率：优先级 3.90% ◼ 原始权益人：深圳市高新投小额贷款有限公司 ◼ 担保机构：深圳市高新投融资担保有限公司（AAA评级） ◼ 证券特色：
浅谈企业资产证券化、公募 REITs
汇报人：XX
《GWY办公厅关于进一步盘活存量资产 扩大有效投资的意见》
◆ 聚焦盘活存量资产重点方向 重点领域
（规模较大、收益较好或增长潜力加大；盘活存 量与改 扩建有机结合；长期闲置但具有开发利用价值）、 重点 区域（建设任务重；降负债，化解地方债务风险）、 重 点企业
产品设计思路： ◆ 更多针对金融科技公司，基于各类场景拓展获客渠道，并发掘客
户贷款需求，金融科技公司转型途径，开辟新的收入来源 ◆ 构建基础资产信用：基础资产本身附有的抵质押措施、资产分散
度等 ◆ 引入增信是关键，与担保公司合作
资产服务机构
增信机构
计划管理人
资产服务、技术服务
担保等增信措施
设立并管理
履行相关程序 基础
资产、底层资产及 相 关资产应当合法、合 规，已按相关规定履行 必要的审批、核准、备 案、登记等相关程序
经营资质 经营资质
在专项计划存 续期内 存在展期安排的 ，应当取得相关授权方 或主管部门关于经营资
质展期的书面意向函
转让对价 基础
资产系从第三 方 受让所得的，原 始权益人应当已经 支付转让对价，且 转让对价应当公允
2022年，融资租赁类ABS跃升为第一大品 类ABS。
供应链ABS发行量依旧坚挺。
REITs报告 越秀REITs案例(不动产资产证券化案例)解读
房地产信托投资基金报告目录：一，概述房地产信托投资基金 (2)（一），房地产信托投资基金的含义 (2)（二），REITs的分类 (2)（三），我国发展REITs的意义 (4)二，房地产投资信托基金的运作方式及优势 (5)（一），REITs的运作流程 (5)（二），REITs运行阶段 (5)（三），发展REITs的优势 (6)三，越秀REITs案例分析 (6)（一），越秀REITs的成功发行 (7)1，越秀集团简介 (7)2，越秀REITs成立背景 (7)3，越秀REITs的结构 (9)4，越秀REITs的全球发售 (10)（二），越秀REITs发行获益分析 (10)（三），越秀REITs运行的启示 (11)1，越秀REITs成功的原因 (11)2，越秀案例对我国REITs发展的启示 (12)一，概述房地产信托投资基金（一），房地产信托投资基金的含义房地产投资信托基金（REITs）是一种证券化的产业投资基金，通过发行股票（基金单位），集合公众投资者资金，由专门机构经营管理，通过多元化的投资，选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合。
在有效降低风险的同时，通过将出租不动产所产生的收入以派息的方式分配给股东，从而使投资人获取长期稳定的投资收益。
REITs最早产生于美国20世纪60年代初,由美国国会创立,意在使中小投资者能以较低门槛参与不动产市场,获得不动产市场交易、租金与增值所带来的收益。
经过几十年的发展，REITs已经在全球20多个国家和地区得到运用，市场规模不断壮大，成为金融市场中极具特色的一员。
尤其是在美国， REITs被投资者视为股票、债券、现金之外的第四类资产，也是重要的分红产品。
在美国REITs经过几十年的发展，不仅令投资者可以间接地成为商业办公场所，大型游乐场、停车场、美国大学宿舍、葡萄园、电影院的股东，而且还给投资者带来稳定的回报。
其中著名的REITs之一就是美国最大的商业物业集团——权益写字楼投资信托公司(EOPT)，EOPT是美国最大的办公物业，在2007年2月黑石集团以395亿美元价格将其收购。
REITS概述
房地产信托投资基金（REITs）概述一、REITS的含义REITs（Real Estate Investment Trusts）中文翻译为房地产投资信托基金，一种证券化的产业投资基金，通过发行基金单位，集合公众投资者资金，由专门机构经营管理，通过多元化的投资，选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合，在有效降低风险的同时通过将出租不动产等所产生的收入以派息的方式分配给投资人，从而使投资人获取长期稳定的投资收益。
二、REITS的分类（一）按照组织形式，REITS可分为契约型、公司型。
（二）按照投资人能否赎回分类，可分为开发型、封闭型。
（三）按照REITS 的资金投向的不同，可以分为资产型、抵押型以及混合型。
1、资产类(Equity)，指投资并拥有房地产，主要收入来源于房地产的租金。
其目的在于获得房地产的产权以取得经营收入。
他们直接控制房地产资产或通过合营公司来控制该资产。
资产类REITS受利率影响相对比较小，因为资产类REITS可以通过提高租金来提高其现金流量。
2、抵押类(Mortgage)：投资房地产抵押贷款或房地产抵押支持证券(MBS)，收益主要来源于房地产贷款的利息。
抵押REITS主要从事一定期限的房地产抵押款和购买抵押证券业务。
通常抵押REITS股息收益率比资产类REITS高。
不过根据风险收益原理，高风险意味着高收益。
3、混合类(Hybrid)：它是介于资产类和抵押类之间的一种房地产投资信托，混合类REITS 采取上述两类的投资策略，具有资产类REITS和抵押类REITS的双重特点，即在从事抵押贷款服务的同时，自身也拥有部分物业产权。
在理论上，混合类REITS在向股东提供该物业的增值空间的同时，也能获得稳定的贷款利息。
三、REITS的特征与功能：（一）直接进行资产产权投资，投资人权益有保障；1、直接进行资产产权投资，基金持有人通过购买信托收益凭证对基金进行投资，基金则持有被投资房地产资产的产权或抵押权，基金持有人通过基金取得房地产物权，其权益的法律保障程度较高。
2024年资产证券化ABSREITS实务操作及案例分析
一、2024年资产证券化ABS市场发展情况2024年是ABS市场发展的关键年份，该市场持续稳定增长。
2024年中国银行间市场总计发行ABS金额达到1.5万亿元，同比增长约20%。
在这一背景下，ABSREITS也得到了更多的关注和应用。
二、ABSREITS的定义及基本原理ABSREITS是指通过资产证券化的方式，将房地产投资信托公司持有的房地产资产切割、分级打包，并发行给投资者，投资者以购买这些资产证券化产品的方式参与房地产市场的投资。
基本原理是将房地产资产进行分散、标准化的证券化，通过发行ABS产品的方式融资，以降低财务风险，提高流动性。
1.资产选择和切割：ABSREITS发行前需要选择优质的房地产资产，对其进行评估和切割。
资产选择要考虑地理位置、现金流等因素，切割要考虑不同风险偏好的投资者。
案例：资产投资信托公司选择了位于一线城市核心商业区的商业地产资产作为ABSREITS的支持资产，并切割成不同等级的证券，以满足不同投资者的需求。
2.发行和定价：ABSREITS的发行需要符合相关法律法规，进行市场营销和推广，吸引投资者购买。
定价要考虑到发行规模、融资成本和市场需求。
案例：ABSREITS产品在发行前进行了市场调研，确定了发行规模，并根据市场需求进行了详细定价，以吸引投资者的购买。
3.运作和管理：ABSREITS发行后需要进行日常运作和管理，包括收益分配、资产监控、风险管理等。
此外，还需要定期向投资者进行披露和报告，保持透明度。
案例：ABSREITS产品设立了专门的管理团队，进行资产监控和风险管理，并定期向投资者披露和报告运作情况，保持透明度和信任度。
四、ABSREITS的优势和风险优势：1.降低投资门槛：由于ABSREITS可以将房地产资产进行分级打包，普通投资者也可以通过购买证券化产品的方式参与房地产投资，降低了投资门槛。
2.实现多元化投资：由于ABSREITS将房地产资产进行分散投资，投资者可以间接持有多个不同地区和类型的房地产资产。
公募reits和abs的区别
公募REITs和ABS的区别在金融市场上，REITs（房地产投资信托）和ABS（资产证券化）是两种常见的投资工具。
虽然它们都是为了帮助投资者实现收入增长和多样化投资，但它们的具体运作方式和投资对象存在一些区别。
本文将介绍公募REITs和ABS的区别，帮助读者更好地理解这两种投资工具。
公募REITs（不动产投资信托）公募REITs是一种由多个投资者共同出资组建的开放式投资基金，其主要投资对象是不动产，如商业地产、住宅地产和产业地产等。
投资者通过购买REITs的股票来间接参与不动产市场，从而分享租金收入和资产价值的增值。
以下是公募REITs的主要特点：1.投资组合多样化：公募REITs投资的不动产种类广泛，包括购物中心、办公楼、仓库、酒店等，投资组合具有较高的多样性，从而分散了投资风险。
2.流动性较高：公募REITs通常以股票的形式在交易所上市，投资者可以随时买卖股票，因此具有较高的流动性。
3.收益稳定：公募REITs主要依靠租金收入和不动产资产的增值来实现投资回报，从而提供相对稳定的现金流和分红。
4.受监管约束：公募REITs的运作受到监管机构的监督，需要遵守一定的法规和规定，以保护投资者的利益。
5.适合常规投资者：公募REITs通常面向大众投资者，并且投资门槛较低，适合普通投资者参与。
ABS（资产证券化）ABS是一种通过将资产转化为特定的证券，然后发行给投资者的金融工具。
这些资产可以是不同类型的贷款，如汽车贷款、房屋贷款、信用卡账单和学生贷款等。
通过将这些贷款打包在一起并发行给投资者，银行等金融机构可以从这些贷款产生的现金流中解放资金，同时散播融资风险。
以下是ABS的主要特点：1.资产多样化：ABS的资产可以来自不同类型的贷款，可以是汽车贷款、房屋贷款、信用卡账单等，从而实现了投资组合的多样化。
2.定向发行：ABS通常通过私募方式发行给特定的投资者群体，而不是在公开市场上交易。
这意味着一般投资者无法直接购买ABS。
资产证券化和reits的区别是什么
资产证券化和reits的区别是什么资产证券化和reits的区别简单地讲，REITs是一种投资基金，这种基金去投资持有房地产资产的公司股权即权益型，也会投抵押贷款证券即抵押贷款型;而资产证券化是把拟证券化的“资产”转移给特殊目的载体(SPV)，目的是把资产的风险与原始权益人隔离开，防止原始权益人的债权人追索债务，或防止原始权益人破产时，证券化的资产被列为破产财产，从而损害证券投资人的利益。
第二，从产品的特征上看，资产证券化最重要的特征就是它有一个资产转移的过程，目的是为了隔离原始权益人的债务或破产风险，而REITs是投资于公司的股权，是没有资产转移的过程的。
第三，RETIs是先募集资金再投到持有房地产的公司，或购买住房抵押贷款或其证券，从监管上应该首先适用基金的监管规定，私募基金目前在我国是不能在公开市场交易的;而资产证券化，在我国先是由银行信贷资产证券化，形成了一套完整的监管体系，对于企业资产的资产证券化，证监会和基金业协会也有一套监管规定，对于证券化产品的发行和交易，深交所、沪交所和银行间交易协会、机构间报价系统等机构也有相应的交易规则，虽不是公募产品，但能公开交易。
资产证券化和reits的不同之处一、REITs是基金，在法律上属于资金信托，资金的转移是没有税的;但证券化中资产转移是财产权的转移，尤其是房屋产权的转移，在我国是有相应税负的，在房屋资产证券化中，税是目前最难处理的一个问题。
当然，如果的确是房屋租金的转移，则没有房产转移的税负。
二、由于REITs投资的房地产公司股权，公司的债务风险会影响REITs的收益;而资产证券化操作中，资产转移给了SPV，原房地产公司的债务就不会影响证券化的收益，所以两者的风险是不一样的。
进而，两者的融资利率、评级方法都有不同。
三、如果是设立基金，投资于房地产公司股权，从主体上只要符合基金的监管政策就可以了，备案的私募基金管理公司原则上都可以做;而住房租赁资产证券化，目前我国只有证券公司的资管计划才能做SPV。
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建设—移交 建设—经营—移交
移交—经营—移交
“地铁+物业” 建设—拥有—经营
设计—建设—融资—经营
传统PPP模式
BT、BOT等，核心是移交 政府背书、国家信用 政府与国企合作 国企主体融资，统筹运作 政府承诺回购，纳入财政预算
未来PPP方向
BOO、DBFO等，核心是运营 市场化运作、自负盈亏 政府与民间资本合作 项目封闭式运作 政策扶持或政府补贴
项目公司转让 （或有） 投资+长期运营 政府招标 利润分配 建设+运营 获取收益 运营期融资
特许经营 补贴（或有）
前期融资
运营收益
风险承担
•
•
现金流
• •
运营收益由社会资本获 得，政府仅做定价指导。 在持有期中，原社会资 本可以将项目转让给政 府或第三方。
社会资本负责项目建设和运行， 同时承担所有风险。 政府根据约定给予特定经营许可， 不承担商业风险。
政策 风险
•
国家政策变化造 成项目无法继续 正常运营，给各 方造成损失。
流动性 风险
• •
项目建设或运营出现 流动性不足。 需要提前落实各方投 资人追加投资的权利 或义务。
• • 合作协议中有明确约 定的，按照约定方式 承担责任。 •
协议约定
违约方承担
合作过程中存在明显 违约行为的，由违约 方承担违约责任。 对于其他的间接损失， 原则上不予追偿。
三、资产证券化的重点问题
参与机构
原始权益人 专项资产管理 计划 计划管理人 承销商 律师 会计师 评级机构 担保机构 流动性支持机 构 托管机构
主要职责
基础资产原始所有人，设立SPV的委托人
实现资产真实出售和破产隔离目的，亦作为证券化产品的发行人
接受委托设立SPV、作为受托人代表SPV行使权利和义务 结构设计、资产选择、现金流分析、定价、起草发行文件、证券 承销、报备 起草发行文件和法律协议、协助解决法律、结构问题、协助报批 提供基础资产的财务信息、现金流分析 出具信用评级报告 通过担保、保险等手段提供信用增级 通过流动性贷款，提供流动性支持 基础资产、专项计划的托管服务
二、PPP的结构模式
三、PPP的重点环节
四、重金所PPP业务模式探索
公开招标
投资+短期运营
行政许可 约定回购
建设+运营 获取收益
担保
直接债务融资工具
一、PPP概述
二、PPP的结构模式
三、PPP的重点环节
四、重金所PPP业务模式探索
金融机构
政府
主体
责任
风险
经营
社会资本
使用者
项目 风险
•
项目运营情况 不佳，投资人 出现亏损。
道德 风险
•
部分投资人恶 意损害共同利 益，造成项目 无法建成或难 以正常运营。
政府违约 风险
• •
政府未按照协议约定 给予相应补贴或政策 支持。 社会资本在面对政府 违约时应对手段有限。
运营收益
风险承担
•
•
现金流
• •
运营收益根据事先约定 进行分配。 在持有期中，各方可以 相互转让各自持有份额， 或根据约定程序对外转 让所持有的份额。
各方全程参与项目的各个环节， 共负盈亏，根据事先约定承担责 任。 政府即是投资人，又是管理者。
• • •
项目前期建设资金由政府、社会资本和金融机构 共同筹措。 项目营运收入、政府补贴是主要的收入来源。 项目进入稳定运营期后，可以进行二次融资。
• •
财产和财产权利在法律 上能够准确、清晰地予 以界定。 反例：特许经营权
内部 增信
外部 增信
信用 增级
混合 增信
效力 判断
受益凭证的期限与分档安排 是否需要挂牌交易
对信用等级与收益率的考量
现金流流转环节的控制 减少流转环节，降低税费支出
一、REITS概述
二、REITS的结构模式
•
价格制定
经营权的种类、期限、 排他性措施等，对于 项目的经营也起着至 关重要的作用。
特许经营权
监管处罚措施
• 政府作为管理者，应 当准备更为有层次的 监管和处罚措施，从 而保障项目的正常合 法经营。
项目经营管理
• •
政府应当尽可能避免 直接的行政干预。 必须明确实际经营权 的归属。
一、PPP概述
中国
无专门法律法规 商业性物业尚在大量建设 今年首次挂牌 私募产品，针对机构投资者
美国
1960年起就开始有专门法律 长期稳定的租金收入 总市值超过5000亿美元 公募产品，针对普通民众
一、REITS概述
二、REITS的结构模式
三、REITS的重点环节
交易结构图
基金管理人 认购 收购
持有物业： 深圳中信证券大厦
基金份额持有人
持有物业： 北京中信证券大厦
产品存续期收益
产品到期清算
退出方式：上市（IPO）/协议转让
REITS成功 上市并持 续运作
认购
持有物业： 深圳中信证券大厦
收购股权 到期兑付 持有物业： 北京中信证券大厦
交易结构图
成立有限合伙人 持有物业： 北京金域国际项目
基石投资人 5% LP
GP
未来的REITS
一、PPP概述
二、PPP的结构模式
三、PPP的重点环节
四、重金所PPP业务模式探索
公私合作联营（Public-Private-Partnership）也称PPP模式，是公共基 础设施建设的一种项目融资模式。在该模式下，私营企业与政府进行 合作，参与公共基础设施的建设。合作各方参与某个项目时，政府并 不是把项目的责任全部转移给私营企业，而是由参与合作的各方共同 承担风险和责任。双方通过协议约定的方式明确风险分担的方式，确 认各方在项目各个流程环节的权利和义务。 PPP的理念与传统政府融资最大的区别在于：政府并非单纯的融资方， 私营企业也并非单纯的建设方，而是双方在规划、设计、建设、运营、 国有化回收等多个阶段进行合作，共享利润，共担风险。
三、REITS的重点环节
房地产投资信托基金 (Real Estate Investment Trusts，简称REITS）， 是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投 资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投 资者的一种信托基金。 REITS与传统债务融资方式的最大差异：REITS是投资人基于对管理 人的信任进行投资，而真正的融资主体可能是一个或多个。
一、PPP概述
二、PPP的结构模式
三、PPP的重点环节
四、重金所PPP业务模式探索
交通：收费的高等级公路、桥梁、隧道、港口、码头、城际轨道交 通等交通设施项目； 水利：城镇源水供应工程、以发电或城镇供水等经营性效益为主的 综合利用水利枢纽等水利建设项目； 市政：城镇自来水、车站、停车场、煤气（天然气）供应、热力供 应和热水供应、城市轨道交通和城市公共汽车交通等市政基础设施 项目； 能源：电厂、页岩气开发； 信息：数据备份中心，智慧城市信息化建设； 环保：污水处理、垃圾处理； 社会服务设施：体育场馆、文化娱乐、物流中心、医疗卫生保健、 学校、医院、养老服务和旅游景观建设等社会服务性基础设施项目； 民生工程：保障性安居工程、棚户区改造等。
募集资金 基础资产 信用增级 信用评级
募集资金 受益凭证
账户托管
一、资产证券化业务概述
二、资产证券化的结构模式 三、资产证券化的重点环节
资金 募集
信用 增级
基础 资产
风险 隔离
收入 明确
合法 转让
• •
资产 独立
能产生独立、 稳定、可评估 预测的现金流 反例：彩票
• •
权属明确，法律要件 具备，能够合法、有 效地转让 反例：姓名权
收购
促使利益一致
持有物业： 上海徐汇万科中心一期
产品存续期收益
产品到期清算
退出方式：上市（IPO）/协议转让
REITS成功 上市并持 续运作
认购 收购
持有物业： 北京金域国际项目
退出 持有物业： 上海徐汇万科中心一期
一、REITS概述
二、REITS的结构模式
三、REITS的重点环节
性质
税费
重庆金融资产交易所
一、资产证券化业务概述
二、资产证券化的结构模式
三、资产证券化的重点问题
资产证券化（Securitization），是指发起人将缺乏流动性，但具有可 预测现金流的资产或资产组合（基础资产）出售给特定的机构或载体 （SPV），以该基础资产产生的现金流为支持发行证券（资产支持证 券），以获得融资并最大化提高资产流动性的一种结构性融资手段 (structure financing)。
• • •
项目建设资金主要来自于社会资本和金融机构。 项目营运收入是主要的收入来源。 项目进入稳定运营期后，可以进行二次融资。
一方或多方进行 内部转让，或向 外部转让。 特许经营、专 项补贴或其他 约定的方式。 建设+运营 获取收益 前期融资 +运营期融资
按照约定分配 利润 多方共同作为 投资者，对于 项目的设计、 建设、运营等 事项协商一致， 并签署相应文 件，明确约定 各方权利以为。
项目亏损
• • 由于政策变更造成的 损失，政府应当给予 合理的补偿。 具体补偿金额应当综 合考量损失和政策的 关联性。
政策变更补偿
•
公平责任
对于其他意料之外又 不能归责于任意一方 的原因造成的损失， 应当由投资人各方按 照公平责任分摊。
•
作为市政类项目，消 费定价大多直接影响 到市民生活，因此价 格制定成为了关系到 项目成败的关键环节。
市场 环境
投资 门槛
收入 稳定