金地格林上院营销推广策略.pptx
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房地产行业金地·格林格林项目策略规划推广方案
给西安·不一样的生活方式
营销策略
金地格林格林 物理属性 Physical property
Marketing Strategy
西安金地格林格林 将为城市带来一个真正的BLOCK街区
成为集居住、休闲、商业、娱乐等多位一体 的都市生活新目的地
营销策略
Marketing Strategy
金地格林格林 精神属性 Spiritual property
营销策略
Marketing Strategy
• 出地方：丰年祭仪式 • 互助·传承：主体展览 • 源流考：徽州历史文化展览 • 庙会之旅：手工艺市集 • 黟县百工：调研项目展示 • 银幕乡愁: 早期农村电影放映 • 现实之谜: 当代农村纪录片放映 • 乡土中国: 学术研讨会 • 诗歌课: 文学活动 • 返乡青年: 新民谣音乐会 • 好戏连台: 徽州戏曲汇演
响与覆盖） 2. 底层需求实现（满足一般用户的饮
食，购物，娱乐等基础功能）
对于金地格林格林
站在哪里
将是与其他同类项目形成差异的基础
站得越高，看得越远 对于格林格林
如何站位，至关重要
营销策略
Marketing Strategy
营销策略
Market我们不是为了重造一个万达，重造一个凯德 而是站在更高的高度
无论从体量，业态，配套上 更要成为一次『超越经典的作品』
营销策略
Marketing Strategy
如何超越 从三个分享开始
营销策略
Marketing Strategy
分享1： 安徽·黟县·碧山村
营销策略
Marketing Strategy
•安徽省黟县碧山村是众多著名的徽州 古村落之一
营销策略
营销策略
金地格林格林 物理属性 Physical property
Marketing Strategy
西安金地格林格林 将为城市带来一个真正的BLOCK街区
成为集居住、休闲、商业、娱乐等多位一体 的都市生活新目的地
营销策略
Marketing Strategy
金地格林格林 精神属性 Spiritual property
营销策略
Marketing Strategy
• 出地方：丰年祭仪式 • 互助·传承：主体展览 • 源流考：徽州历史文化展览 • 庙会之旅：手工艺市集 • 黟县百工：调研项目展示 • 银幕乡愁: 早期农村电影放映 • 现实之谜: 当代农村纪录片放映 • 乡土中国: 学术研讨会 • 诗歌课: 文学活动 • 返乡青年: 新民谣音乐会 • 好戏连台: 徽州戏曲汇演
响与覆盖） 2. 底层需求实现（满足一般用户的饮
食，购物，娱乐等基础功能）
对于金地格林格林
站在哪里
将是与其他同类项目形成差异的基础
站得越高，看得越远 对于格林格林
如何站位，至关重要
营销策略
Marketing Strategy
营销策略
Market我们不是为了重造一个万达，重造一个凯德 而是站在更高的高度
无论从体量，业态，配套上 更要成为一次『超越经典的作品』
营销策略
Marketing Strategy
如何超越 从三个分享开始
营销策略
Marketing Strategy
分享1： 安徽·黟县·碧山村
营销策略
Marketing Strategy
•安徽省黟县碧山村是众多著名的徽州 古村落之一
营销策略
策划-金地格林小城推广策划的方案 (2)
策划-金地格林小城推广策划的方案金地格林小城是金地物业在广州的一个新房项目，坐落在广州番禺区南沙头村，占地约70万方米，总建筑面积约10万平方米，总户数为1200户，产品类型包括高层、洋房、别墅等。
由于该项目占据着得天独厚的区位优势和独特的环境资源，同时凭借金地物业的品牌优势和资深的团队经验，该项目在推广方面拥有巨大潜力。
在进行推广策划时，需要根据该项目的特点和目标群体的需求，制定出针对性的推广方案，避免大肆宣传却无法吸引目标客户或者吸引不到客户的情况。
下面，我们将从多个角度出发，提出策划-金地格林小城推广策划的方案，来全方位地打造出一个优秀的推广方案。
一、品牌推广1.品牌建设品牌建设是为广告推广活动做准备的重要步骤。
在品牌建设时，需要注重该项目与众不同的地方，比如绿色环保、智能化、私家花园等，这些都应该是品牌的亮点。
2.形象宣传形象宣传是宣传该项目整体形象的重要手段，可通过各种宣传媒体，比如户外广告牌、电视广告、杂志、网络、交通工具等，让目标客户对该项目有直观的了解和印象。
广告词应简单、接地气，容易记忆；广告画面应该与项目相匹配，充满生机，有吸引力。
二、市场定位1.行业现状分析行业现状分析是市场定位的重要组成部分。
需要了解当前的住房销售市场，目标客户群的购房性格和购房需求，以及竞品的现状等。
通过对现状的分析，我们可以确定市场的需求和潜在客户的优势所在。
2.目标客户定位金地格林小城的目标客户主要为4类，一是高消费人群，二是家庭成立不久的年轻人，三是独立生活的白领人士，四是追求生活品质的中高端人士。
因此，在市场定位时，需要根据这些客户的特点，确定相应的营销策略。
三、营销策略1.差异化定位金地格林小城需要树立自身与众不同的标志，采用价值定位、特色化营销等手段来突出自己，增加市场吸引力。
2.售前服务售前服务是满足客户需求的最佳方式。
针对不同的客户需求，项目可提供切合实际的推介材料，特色化的看房路线，个性化的咨询服务等，增加客户粘性，提高成交率。
金地-东莞大岭山金地格林上院广告策划案-BOB尽致-112PPT
力。
slogn：
生活在梦想里
金地.格林天簌
生活在梦想里
关键词：文化、艺术、人情、温馨家
方向二
金地大岭山项目是目标客层身份意义上的匹配
只有这里才能最体现他的品味与身份
这种身份以“尊贵”、“优越”为中心。 他们性格中需要与人不同的小小的标榜 是一种自己“和普通人不一样”的心理暗示的体现。
品牌写真
金地.格林派对是一种生活态度，不一定是形式。这种态度可以是 在工作中，可以在家里，可以在和朋友相聚时，亦可以独乐．但是， 有一点，这种派对态度一定是时尚的，新鲜的，有品质的，引导潮流 的，健康而有趣味的．这就是格林的派对．
slogn：
开始质感享乐
金地.格林派对
开始质感享乐
二、建立本项目的精神传播符号，形成产品唯一性与人文精 神标识。 三、为金地品牌在大岭山实现真正意义上的“完美居住梦想” 加分。
方向一
金地大岭山项目是目标客层现实生活中的升级。
是他们心目中的理想生活
这种理想生活是以“家”，“家园”为中心。
是一种具文化、艺术味且人情味、家庭温馨感的理想 生活。
案名１：金地.格林天簌 案名２：金地.格林家
slogn：
活出你的味
金地.格林城邦
活出你的味
关键词：尊贵、优越、私享
方向三
金地大岭山项目是城市首席地位的标识
只有这里才真正和城市相关
这种城市标识一直与“领先”、“第一”之于一体。
是目标客户层在这城市多年作为带领这个城市发展的 人的一种领先的地位体现。
案名：金地.格林时代
每个社会发展时期都会有时代变革， 大岭山的发展，是属于我们的时代．
在东莞大岭山在这样一群人： 精力在最充沛的年龄， 人生计划的上升阶段； 在意身份与品质； 注重生活的仪式感 ； 集体和家庭的共享； 自在的享乐空间； 健康积极的娱乐态度； 趣味性的创意生活。
slogn：
生活在梦想里
金地.格林天簌
生活在梦想里
关键词：文化、艺术、人情、温馨家
方向二
金地大岭山项目是目标客层身份意义上的匹配
只有这里才能最体现他的品味与身份
这种身份以“尊贵”、“优越”为中心。 他们性格中需要与人不同的小小的标榜 是一种自己“和普通人不一样”的心理暗示的体现。
品牌写真
金地.格林派对是一种生活态度，不一定是形式。这种态度可以是 在工作中，可以在家里，可以在和朋友相聚时，亦可以独乐．但是， 有一点，这种派对态度一定是时尚的，新鲜的，有品质的，引导潮流 的，健康而有趣味的．这就是格林的派对．
slogn：
开始质感享乐
金地.格林派对
开始质感享乐
二、建立本项目的精神传播符号，形成产品唯一性与人文精 神标识。 三、为金地品牌在大岭山实现真正意义上的“完美居住梦想” 加分。
方向一
金地大岭山项目是目标客层现实生活中的升级。
是他们心目中的理想生活
这种理想生活是以“家”，“家园”为中心。
是一种具文化、艺术味且人情味、家庭温馨感的理想 生活。
案名１：金地.格林天簌 案名２：金地.格林家
slogn：
活出你的味
金地.格林城邦
活出你的味
关键词：尊贵、优越、私享
方向三
金地大岭山项目是城市首席地位的标识
只有这里才真正和城市相关
这种城市标识一直与“领先”、“第一”之于一体。
是目标客户层在这城市多年作为带领这个城市发展的 人的一种领先的地位体现。
案名：金地.格林时代
每个社会发展时期都会有时代变革， 大岭山的发展，是属于我们的时代．
在东莞大岭山在这样一群人： 精力在最充沛的年龄， 人生计划的上升阶段； 在意身份与品质； 注重生活的仪式感 ； 集体和家庭的共享； 自在的享乐空间； 健康积极的娱乐态度； 趣味性的创意生活。
金地-2008年东莞格林上院下半年营销策略报告-101PPT
160 140 120 100 80 62.6 60 40 20 0
1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月
2007年
131.3
143.6
2008年
95 70.3 43.7 49.8 56.1 29.9 20
65.2 51.4 49.4
29.9 29.6 27.3
25.4
9.2
07年8月份之前，基本是“求大于供”，07年9月之后，“供大于求”。市场 面临巨大的供应压力。
08年上半年东莞房地产市场 ---面积 套数
去化率 120% 供应套数 4165 销售 套数 5001 去化率 120%
供需关系
年度
月份
供应面积 1月 45.9
销售 面积 55.3
2007年
131.3
143.6
2008年
95 71.5 70.9 75 65.2 53.8 43.7 70.3 58.2 49.8 50.7 56.1
55.3 45.9
62.6
62.4 49.5 40.6
51.4 49.4 44.4 41.9 35.1
38.1 39.4 24.7 20
24.9 16.4
2月
3月 4月 5月 2007年
24.9
35.1 62.6 51.4
16.4
44.4 41.9 71.5
66%
126% 67% 139%
2198
3347 5724 3997
1408
3795 3593 6129
64%
113% 63% 153%
6月
7月 8月 9月
49.4
1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月
2007年
131.3
143.6
2008年
95 70.3 43.7 49.8 56.1 29.9 20
65.2 51.4 49.4
29.9 29.6 27.3
25.4
9.2
07年8月份之前，基本是“求大于供”，07年9月之后，“供大于求”。市场 面临巨大的供应压力。
08年上半年东莞房地产市场 ---面积 套数
去化率 120% 供应套数 4165 销售 套数 5001 去化率 120%
供需关系
年度
月份
供应面积 1月 45.9
销售 面积 55.3
2007年
131.3
143.6
2008年
95 71.5 70.9 75 65.2 53.8 43.7 70.3 58.2 49.8 50.7 56.1
55.3 45.9
62.6
62.4 49.5 40.6
51.4 49.4 44.4 41.9 35.1
38.1 39.4 24.7 20
24.9 16.4
2月
3月 4月 5月 2007年
24.9
35.1 62.6 51.4
16.4
44.4 41.9 71.5
66%
126% 67% 139%
2198
3347 5724 3997
1408
3795 3593 6129
64%
113% 63% 153%
6月
7月 8月 9月
49.4
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2010展望——中央经济工作会议解析1
五大改革撬动收入分配格局
改革一：转变政府职能
减少和规范行政审批，将减少行政收费；深化资源 价格改革，将限制一些地方政府的”卖矿”收益。
改革二：促进中小企业 服务业发展
改革三：推进垄断性行 业体制改革
国务院总理温家宝接受新华社专访表示：“要在税 收、贷款以及其他方面给予中小企业政策支持。”
完善招标方式 剑指“地王”频出 政策：进一步加强土地供应管理和商品房销售管理。各地要综合考虑土地价格、价款缴纳、合同约定开发时限 及企业闲置地情况等因素，合理确定土地供 应方式和内容，探索土地出让综合评标方法。对拖欠土地价款、违反合 同约定的单位和个人，要限制其参与土地出让活动。从严控制商品住房项目单宗土地出让面 积。
2010年中国在市场化改革方面会有新的突破，教育、 医疗、卫生、基建、公用事业等垄断领域会吸引更 多民营资本进入。
改革四：稳步推进城镇 化
推进城镇化，放宽中小城市和城镇户籍限制， 是09年中央经济工作会议最大亮点。
改革五：加大“民生” 支出
中央经济工作会议提出”要突出财政政策实施重点， 加大对民生领域和社会事业支持保障力度”。
防范境外热钱冲击国内市场 政策：加强房地产信贷风险管理。要严格执行房地产项目资本金要求，严禁对不符合信贷政策规定的房地产开 发企业或开发项目发放房地产开发贷款。有关部门要加强对信贷资金流向和跨境投融资活动的监控，防范信贷资金 违规进入房地产市场，防止境外“热钱”冲击我国市场。
严查囤地炒地保证有效供给 政策：国土资源部门要严格土地出让价款的收缴，深化合同执行监管，加强对闲置土地的调查处理，严厉查处 违法违规用地和囤地、炒地行为。
2010，上院突围
【 2010年上院项目营销策略指引 】
合富辉煌房地产（东莞）金地项目组
收获 2009
这一年，上院迎来首批业主入住，社区氛围逐步成熟； 这一年，上院和大岭山人民一起迎来新中国60华诞，大国大家，600万 大礼，写下了黄金周辉煌的营销篇章； 这一年，上院二期商铺开盘，莞深潮流商家荟萃一时，首届松山湖学子 创业街开锣，营销创新不断； 这一年，上院力推领山楼王，但受制圈层影响力未打开…… 面对未知的2010年，今天我们将项目营销策略进行全盘思考，力求
房价过高城市要多建限价房 政策：加快中低价位、中小套型普通商品住房建设。对已批未建、已建未售的普通商品住房项目，要采取促开 工、促上市措施，督促房地产开发企业加快 项目建设和销售。要适当加大经济适用住房建设力度，扩大经济适用住 房供应范围。商品住房价格过高、上涨过快的城市，要切实增加限价商品住房、经济适用住 房、公共租赁住房供应。
寻找突破、抛砖引玉、统一思想。
报告总纲
三期新品５０５套
一二期大户型 105套
两房 ７０-８８
２＋１ ９３平米
１００套
128套
三房 １１０-1２５
平米
四房 １４１
大四房 １６５平米
一期 170-
240㎡
二期 160平 米
１９０套
6１套
３４套
31套
74套
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
货量分布一览
2010年的口号：
决胜1/3
受大岭山当地经济实力所限，2010年是一个艰难寻找客户的市场；是一个需要持续的营销 创新力，去不断进行挖掘的市场！纵观中小户型、大户型和商铺3大产品，其中大户型是实现 全年目标的关键所在！
年初
一季度，GDP滑落到6.1%；加工贸易出口下降３ ５．７％，全国合同外资额和实际使用外资额各降 ３７．２％和２０．６％
中国展开自救！——
四万亿让空中都飘着钱的 味道
经济强劲复苏！前三
季度国内生产总值（ＧＤ Ｐ）同比增长７.７％
09年保八成功，2010， ＧＤＰ预期１０％？
五月
同时，十大产业振兴规划陆续出台；为刺激楼市， 政府采取了降低交易税费、利率和首付等多项政策；
GDP增速有望达到10%以上。
2010展望——宏观经济对房地产的影响
适度宽松的货币政策 告别“极度”宽松的2009年，货币政策将迎来“适度”宽松的2010年。
新增贷款：7.5-8.5万亿 加息将可能出现在二季度
2010展望——国十一条解读
提高二套首付抑制投机购房 政策：加大差别化信贷政策执行力度。金融机构在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时，要严格二套 住房购房贷款管理，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含) 以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，贷款首付款比例不得低于40%， 贷款利率严格按照风险定价。
越权救市政策地方严禁出台 政策：进一步健全和落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题由省级人民政府负总责，市、县人民 政府抓落实的工作责任制。各地要结合本地 区房地产市场情况，认真落实差别化的土地、金融、税收等政策，抓紧 清理和纠正地方出台的越权减免税以及其他与中央调控要求不相符合的规定。对于境外机构和 个人在境内投资购买 房地产的，要严格按照现行政策执行。要按照支持居民合理住房消费、抑制投资投机性购房、增加有效供给、完善 相关政策的原则，加大工作力 度，促进房地产市场健康发展。
在扩大内需上，则选取家电和汽车为突破口
年末
１１月，我国进出口总值２０８２亿美元，同比增长 ９．８％，一举扭转外贸为时一年的下降局面；11月我国 居民消费价格ＣＰＩ同比上涨０．６％，结束连续９个月 的同比负增长；１１月，我国规模以上工业增加值同比增 长１９．２％，创下２００７年中以来的最大增幅
10年
？12月中央经济工作会议、国四条、温家宝讲话……
从这个意义上说，赢得1/3则赢得全部。因此本案的侧重点将围绕大户型进行阐述。
报告总纲
09年宏观经济回顾及10年展望 09年东莞经济环境概况 09年东莞房地产市场概况 大岭山经济及房地产发展概况 周边区域干扰型竞争对手情况
中国宏观经济回顾——不同凡响的2009
年
百年难遇的金融危机 让中国经济冰冷……
2010展望——中央经济工作会议解析2
关键词 “转变”
适度宽松的货币政策 积极的财政政策
扩大内需保民生
发展战略性新兴产业 推进产业结构调整
2010展望 GDP有望破十
关键词 “破十”
在经历了新世纪以来经济发展最 为困难的一年之后，2010年中国将继 续保持企稳回升的态势，并有望进入改 革 开 放 30 周 年 以 来 的 第 四 轮 上 升 周 期 。