中国商业地产白皮书

2009中国商业地产白皮书易居中国〃研究中心2009年4月摘要中国的房地产市场具有较强的“传导效应”，繁荣阶段传导，调整阶段也同样传导。

市场的传导有区域传导、有物业传导、也有客户传导。

看2008年的房地产市场，我们认识市场的传导是由住宅——土地——商办的传导过程，而在区域层面则是由华南——华东——华北——中西部的传导趋势。

在住宅市场全面回暖的积极信号中，土地市场也开始逐渐活跃，但是从全国的商业地产市场的表现来看，出现的明显的下行态势，表现为租金下调，空臵率提高。

因此，我们可以判断，中国的商业地产市场已经进入调整阶段，并且本轮调整将持续一段比较长的时间。

一、商业地产已经进入调整阶段甲级写字楼市场现状分析从与之相关的宏观背景来看，第三产业增幅明显回落，企业对未来宏观经济走势持悲观态度，企业未来扩展步伐将进一步放缓，外商投资企业的数量明显减少，比2007年减少27%，这些因素对中国的甲级写字楼市场带来一定的影响。

租金自08年第4季度开始，写字楼市场的租赁活跃度全面下降，北京、上海等一线城市的甲级写字楼租金水平的高达8%左右下跌空间，一些甲级写字楼为了舒缓客户减少的所带来的租赁压力，已出现降低租金以吸引客户。

另外，二、三线城市租金也出现了不同程度的下跌趋势，其中最为明显，杭州、南京、天津等城市租金均出现了7%以上的跌幅，其中天津下降幅度最大，为13%。

空置率由于经济危机的影响，企业纷纷缩小办公规模，或者从高档写字楼搬迁至中低档写字楼，导致甲级写字楼空臵率不断上升。

北京、上海、深圳等一线城市的甲级写字楼的空臵率明显提高，分别为24.1%、15%和16.6%，上海浦东地区的甲级写字楼2009年1季度的空臵率达到25%左右。

二、三线城市的甲级写字楼的也表现出相同状况，大连、宁波等城市的甲级写字楼空臵率连续3个季度增加，尤其宁波2009年1季度的空臵率高达30%以上。

趋势分析2009年，随着国际金融和经济动荡的影响进一步加深，宏观经济下行压力加大，办公楼需求将会出现回落，而市场新增供应还将不断增加，再供求相对失衡的形势下，办公楼销售价格金额租金价格将会持续下滑，一线城市的写字楼市场面临空臵率上升的趋势。

市场将出现阶段性的区域供应放量趋势城市统一规划CBD，所有写字楼的开发均集中在某一区域，势必导致在某一阶段写字楼市场出现供应明显放量的趋势。

甲级写字楼客户撤离现象明显，出现办公郊区外围化趋势随着商务配套和交通配套的不断完善，郊区的写字楼也能为企业提供良好的办公环境，因此就出现了写字楼需求有市中心的“间”——近郊区域的“层”——远郊区域的“栋”的办公演变。

五星级酒店市场现状分析整体上来看，中国大部分地区五星级经营业绩是不如人意的。

从出租率的方面来看，出租率远远低于各酒店预计的水平，糟糕的入住率表现是2008年中国酒店市场的一大特征。

日均价与08年四季度相比，目前一、二线城市的部分五星级酒店客房价格的下降幅度已接近20%，而作为旅游城市的三亚，由于旅游出行受到金融危机的严重影响，客源大幅萎缩，致使五星级酒店客房价格出现大幅下降，部分五星级酒店价格降幅甚至超过50%。

入住率由于2008年旅游市场走低和商旅预算减少等因素，使得北京、上海和深圳等一线热点城市五星级酒店入住率大幅减少，上海大部分五星级酒店的入住率不足30%，而北京、深圳的入住率也维持较低水平。

趋势分析2009年，全球经济将会持续低迷，居民旅游、商务出现受到抑制的形势下，全国酒店行业尤其是中高档酒店面临客源减少、客房收益持续下滑的局面。

五星级酒店供应明显放量，未来供应将过剩近年来，五星级酒店供给增长一直高于行业平均水平，且在建的项目也将在未来两年放量，相对于明显增加供应量和相对稳定的市场需求增长后可以看出，五星级酒店短期内将过剩。

受经济环境影响，酒店入住客户明显减少，入住率下降从目前形势来看，美欧日等主要经济体尚未有企稳迹象，中国周边国家经济下行的趋势也仍在延续。

中国外部经济环境的持续恶化，对我国酒店行业将产生巨大冲击，预计这一状况在2009年仍将持续。

商业市场现状分析全球金融危机对商业市场的影响逐渐显现，商业发展领先，投资市场较大的一线城市首先受到冲击。

由于零售商的扩张态度转趋谨慎，使得需求市场大幅度萎缩，一线城市优质商用物业租金出现明显下跌，空臵率也出现明显上升。

租金前期较为稳定的商业市场从08年第4季度开始出现疲软，经济发达的一线城市最为明显。

4季度一线城市优质商用物业租金纷纷出现下跌，北京跌幅高达5.11%，一线城市商业市场已经初现调整的迹象，而二、三线城市尽管优质商业物业规模较小，但受整体市场不景气影响，商业物业租金也出明显下降趋势。

空置率在零售市场表现趋弱的形势下，商业物业投资需求明显放缓，全国主要城市商业物业空臵率从4季度开始普升。

2009年由于市场需求回暖乏力，加上未来新增加的市场供应，商业地产总体空臵率将继续攀升，而且随着消费增速的趋缓和商家特别是国际品牌商户开店意愿的急剧下降，中高档商业项目的空臵率将持续走高。

趋势分析由于受全球经济危机影响，中国的外贸受到较大的冲击，首当其冲是华南地区，大量的中小企业破产，外贸出口量节节败退，外贸的上下游产业同样受到冲击。

因此从时间的先后顺序来看，商业市场的调整首先从珠三角地区开始，并且影响程度最大，而后波及到长三角地区，接下来就是环渤海地区和中西部。

在物业类型方面，影响程度最大的是针对于批发、集散型的商业业态，其次是休闲、娱乐、购物型商业，最后是满足居民日常生活需要的商业业态。

二、商业地产面临的五大方面问题供应问题从供应总量来看，商业土地的供应量过大，超过了市场的消化能力。

从08年截止到2009年2月，全国商办用地供应总量已高达11000万平方米，商办用地供应量的增加，使得未来商办项目供应也将出现大量增长，未来新增供应加上目前市场未消化完的存量，商业供应量已远远超过了年消化量，可以预测未来市场消化压力巨大。

从结构方面，部分地区为加快城市建设发展，大力开展CBD、开发区建设，但由于规划建设缺乏全局性考虑，同时项目定位与市场脱节，从而造成了阶段性供应过量和结构失衡问题，这一现象在二、三线城市尤为明显。

需求问题在全球金融危机影响下，我国商业地产也受到巨大冲击。

无论是商业物业、写字楼物业还是酒店的消费需求都受到抑制，市场需求萎缩严重，市场的需求结构开始发生新的变化。

价格问题08年在商业、写字楼租金全面下滑、酒店客房收益明显下降的环境下，商业、写字楼销售均价、酒店客房日均价却依然维持在一个较高的价格水平。

宏观经济持续下滑，不断上涨的价格使得商业地产投资风险将会有所加大，投资收益大幅减少。

运营问题国际上通行的大规模商业地产的运营模式是只租不售，以保证良好的整体管理和整体招商，其开发流程也是先招商再开发，在累积稳定客户的基础上，按照客户需求进行运作。

而目前国内则是以住宅的运作思路来主导商业开发，即大多数商业开发后直接销售，不重视后期的运营，往往导致商业地产在后期运营阶段出现种种问题。

竞争问题商业地产的竞争来自于三方面竞争，首先是同区域内同质产品之间的激烈竞争，商业地产主要集中在城市CBD，供应量过大问题不得不导致商业地产的竞争；其次是区域间产品的错位竞争，随着交通配套、商务配套的不断完善，面对城市市中心日益上涨的商业、写字楼租金，大量租户逐渐向次中心、近郊扩散，寻求价格更为便宜，性价比更高的商业、商务场所；最后是政府之间的招商竞争，为了加快新规划区的开发步伐，各地政府普遍推出优惠政策以吸引开发商投资和企业入驻，以致于出现城市不同区域政策的招商政策不一，企业往往向优惠政策更大的区域转移，因此导致政府之间招商让利的恶性竞争。

三、商业地产三大方面的相关建议商业地产市场能够快速、健康的发展，需要政府、企业、项目三方面主体的共同作用。

政府作为商业地产市场发展的决策者，规划上把握着商业地产发展的大方向，源头上控制着商业地产资源，整体上决定着商业地产的发展程度；企业作为商业地产的执行者，其操作思路和操作方法决定着商业地产的发展速度和发展空间；而项目则是商业地产发展的载体，是组成商业地产的各个单元，反映着商业地产发展的成熟程度及未来可持续发展的空间。

政府层面建议积极调整城市发展规划，尊重市场规律促进长期持续发展从城市发展的合理布局、商业地产发展的客观条件、人口导入以及居民的生活配套需求等多方面进行考虑，在尊重市场规律的基础上制定城市发展规划，同时要给市场机制留下足够空间，让市场主体在竞争中实现资源优化配臵，以规划引导市场而非用规划代替市场，从而使商业地产得到长期持续的健康发展。

控制商业用地出让，调节商业地产项目开发节奏要缓解商业地产供应过量的问题，必须从政府土地出让这个源头出发，在土地供应上进行限制。

面对持续走弱的商业地产市场，政府应该相应调整供地计划，适当减少商办土地供应量，控制商办土地的出让节奏。

企业层面建议放缓商业地产开发节奏随着住宅市场的调整，以及国内奥运、亚运、世博会等几个大型事件的催生下，更多开发商开始进入商业地产领域，一时出现了一大批商业、写字楼及酒店项目，大规模的商业项目集中上市，供应量远大于需求量。

为避免项目上市即无市的尴尬或者新一轮烂尾楼的出现，在投入大量资金建设项目之前，企业在经营策略和运作思路方面都需要作出相应的调整。

调整商业地产运作思维用住宅思维主导商业地产运作是国内商业地产面临较大的问题，扭转其运作思路则是当前商业地产企业首要解决的，它影响着国内商业地产未来的发展道路及可持续发展的空间。

项目层面建议站在可持续发展的高度上对项目进行规划设计商业项目从前期亏损到后期盈利，要经历一个系统化、长期化的发展过程，才能实现商业地产的资本收益。

通过前期对项目进行详细的研究、分析和正确的定位，保证项目整体发展思路的统一性，就能实现项目在建设完成后不会脱离实际需求，实现长期收益。

用发展的眼光看待现有项目的升级和改造随着客户对购物场所的环境要求不断提高，致使大量早期经营的大型百货公司已经逐渐不能适应现代商业发展需求，因此应根据市场需求对项目进行重新定位，在产品硬软件方面积极的调整和升级，这样才能适应市场需要，免于淘汰的厄运。

提高项目功能定位的可塑造性由于供应的过剩，商业物业的保有规模和在建规模总数庞大，改建、改变用途是解决保有规模过大的较好途径。

对于空臵率过高的办公物业，通过提升和改变写字楼功能以改变其出租率较低的现状。

入住率较低的酒店物业，可通过降低房价扩大住宿客源，抵消中高档消费客户减少所带来的收益损失。

样本说明商业地产的定义：本文中研究的商业地产指的是广义商业地产，包括写字楼、酒店、大型商业三种。

◆案例样本本文中关于写字楼、酒店和商业市场的分析，指的是特定市场，具体案例样本选择如下： 写字楼——甲级写字楼酒店——5星级酒店商业——城市主要商圈的Shopping Mall 等大型中高档商业，文中称优质商业◆城市样本本次研究在城市样本方面，一共选取17个典型城市，不仅覆盖一、二、三、四线城市，而且也涉及到华东、华南、华北等几大区域城市。