房地产估价复习题参考答案.docx

《房地产估价》复习题及答案（供参考）三、简答题1、从房地产估价的角度对建筑物的基本认识主要包括哪些方面？从房地产估价的角度对建筑物的基本认识主要包括：(1)名称。

(2)坐落。

（ 3）面积。

（4）层数和高度；（ 5）建筑结构，一般分为钢结构，钢筋混凝土结构，砖混结构，砖木结构，简易结构。

（ 6）装修。

（7）建筑设备，包括给排水、通风、采暖等。

（8）平面位置。

（9）工程质量。

（10）建成年月。

（11）维护、保养、使用情况。

(13)利用现状。

（14）权属状况。

2、房地产价格的特征主要有哪8 方面？其来源于房地产的哪些特性？（1）房地产价格具有区位性，受区位的影响很大。

（2）房地产价格实体具有双重性，即房地产价格在其内涵上具有双重的双实体性基础。

（3）房地产价格实体具有收益性，即房地产价格实质上是房地产权益的价格。

（4）房地产价格形式具有双重性，既有交换代价的价格，也有使用和收益代价的租金。

（5）房地产价格形成具有长期性，即房地产价格是在长时期内各种因素综合作用下形成的。

（6）房地产价格具有个别性，即房地产价格通常是一宗房地产一个价格。

（ 7）房地产价格具有敏感性，即房地产价格关系到国计民生，是一个十分敏感的价格。

（ 8）房地产价格具有增值性，即房地产价格呈现较明显的增值趋势。

3、什么是市场比较法？其理论依据和适用条件是什么？市场比较法是将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

市场比较法的理论依据是经济学中的替代原理。

适用于房地产市场发达、活跃和完善的地区，而且有广泛市场交易的房地产类型。

4、房地产估价上的建筑物折旧包括哪几个方面？求取建筑物折旧的方法有哪几种？最常用的是哪种？建筑物折旧包括物质折旧、功能折旧、经济折旧。

求取方法主要有：（1）耐用年限法；（2）实际观察法；（3）成新折扣法。

（ 4）综合法。

最常用的是耐用年限法（特别是其中的直线折旧法）和成新折扣法。

5、收益法的含义及其理论依据是什么？收益法适用的对象和条件是什么？收益法是将预测的估价对象未来收益，通过报酬率或资本化率、收益乘数往回折到估价时点，以此求取估价对象价值的方法。

收益法是以预期原理为基础的，即是基于未来收益权利的现在价值的。

预期原理说明，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素而是未来的因素。

收益法适用的对象：适用于有收益或有潜在收益的房地产。

它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。

收益法适用的条件：收益法完全建立在数学模型的基础上，所以要求房地产的收益和风险必须都能够较准确地量化。

6、什么是假设开发法？其理论依据、前提条件、适应对象是什么？假设开发法（The hypothetical development method），是在估算开发完成后房地产正常交易价格的基础上，扣除预测的未来房地产正常的开发成本、利息、利润、税收等费用，根据剩余之数来确定估价对象房地产价格的一种方法。

其理论依据是预期原理。

前提条件：(1)必须假设土地或房地产的利用为最佳开发利用方式。

(2)售价的预测和成本的测算必须符合合法原则，符合国家有关政策，包括税收政策。

(3)正确分析房地产市场行情。

(4)假设在开发期间各项成本的投入是均匀投入或分段投入。

(5)开发商的利润和开发成本为社会正常平均水来。

假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价。

7、什么是房地产估价原则？如何理解在理论上估价原则与估价要求是有区别的？合法原则、房地结合原则、最高最佳使用原则、估价时点原则和替代原则从理论上说，估价原则与估价要求有区别，估价原则反映的是房地产价格运动内在的规律，而独立、科学、客观、公正的总要求及以依法估价等，是社会对房地产估价者提出的要求，是估价的前提条件。

8、什么是资本化率？资本化率有哪些种类？求取资本化率的基本方法有哪些？资本化率 (capitalization rate)是将房地产的净收益转换成价值的比率。

主要有三种：综合资本化率，建筑物资本化率和土地资本化率。

求取资本化率的方法主有：（1）市场提取法；（2）安全利率加风险调整值法；（ 3）复合投资收益率法；（ 4）投资收益率排序插入法。

四、计算题（必须写出计算过程，可不算出结果。

）1、某房地产建成于1995年 12 月 30 日，此后收益年限为50 年； 1997年 12 月 30 日至 1999年 12 月 30 日要分别获得纯收益85、90、95 万元；预计 2000年 12 月 30 日要分别获得纯收益 95、92、94 万元，从 2003年 12 月 30 日起每年可获得的纯收益将稳定在95 万元；购买该类房地产通常可得到银行70％的抵押贷款，抵押贷款的年利率为6％，自有资本要求的收益率为 10％。

试利用上述资料估算该房地产1999年 12 月 30 日的收益价格。

计算过程：（ 1）计算公式：i 表示年份， Ai 未来第 i 年的净收益， t 净收益有变化的年限，Y 表示资本化率，大于0。

（2） A1=95 万元， A2=92 万元， A3=94 万元， A=95 万元（3） Y=70%×6%+（ 1-70%）× 10%=7.2%（4） n=50-4=46 年（5） t=3 年（6）将上述数字代入公式计算：Ｖ＝ 95／(１＋ 7.2%)＋92／(１＋ 7.2%）2＋ 94／（１＋ 7.2%）3＋ 95／［ 7.2%×(１＋ 7.2%)3］×［１－１／ (１＋ 7.2%)46-3］＝1262.14万元。

2、某房地产的土地面积1000m2，建筑面积 2000ｍ２。

土地于 1999年 10 月１日通过有偿出让方式获得，使用权年限为50 年，当时的单价为1000 元／ m2；建筑物的结构为钢筋混凝土，于 2000年 10 月 1 日竣工投入使用，当时的建筑造价为每１ｍ２建筑面积 800元。

2004 年 10 月１日与该房地产的地段和用途相同、使用权年限为50 年的土地的单价为 1100元／ m2；该类房屋的重置价格（含使用权年限为50 年的土地价格）为每１ m2建筑面积 2000元。

估计该类建筑物的残值为零，土地资本化率为6％。

试利用上述资料估算该房地产2004年 10 月 1 日的总价。

（１）计算公式为：旧房地价格＝土地重新取得价格＋建筑物重新购建价格－建筑物折旧（２）修正后的土地价格＝V50× K45／K50＝ 1100×1000×［１－１／（１＋６％）45］／［１－１／（１＋6%）50］＝1078642.66元。

（３）建筑物重新购建价格＝2000×2000－1100× 1000＝ 2900000元（４）建筑物累计折旧额＝2900000×４／（５０－１）＝236734.69元（５）该房地产2004年 10 月１日总价＝ 1078642.66＋ 2900000－236734.69＝3741908元3、某建筑物的重置价格为180 万元，经济寿命为50 年，有效经过年数为10 年。

其中，门窗等损坏的修复费用为 2 万元；装修的重置价格为30 万元，平均寿命为 5 年，已使用 3 年；设备的重置价格为60 万元，平均寿命为15 年，已使用 10 年。

残值率假设为0。

试求其折旧总额。

(1)门窗等损坏的折旧额 = 修复费用 =2 万元(2)装修的折旧额 =30×1/5 ×3=18 万元(3)设备的折旧额 =60×1/15× 10=40 万元(4)长寿命项目的折旧额 = （ 180-2-30-60）× 1/50 ×10=17.6 万元(5)该建筑物的折旧总额 =2+18+40+17.6=77.6 万元4、某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命50 年，有效经过年数为８年，经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800 万元（建设期为２年，假定第一年投入建造成本的 60％，第二年投入 40％，均为均匀投入），管理费用为建造成本的3％，年利率为6％，销售税费为 50 万元，开发利润为 120 万元。

又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为 18 万元；装修的重置价格为 200 万元，平均寿命为 5 年，已使用 2 年；设备的重置价格为 110 万元，平均寿命为 10 年，已使用 8 年。

假设残值均为零。

试计算该建筑物的折旧总额。

①计算建筑物的重置价格：建造成本＝ 800 万元管理费用＝ 800×3％＝ 24 万元投资利息＝（ 800＋24）× 60％× [（ 1＋ 6%）1.5－1]＋（ 800＋ 24）× 40％×［（1＋6％）0.5－１］＝ 54.9 万元则：建筑物的重置价格＝800＋ 24＋54.90＋50＋ 120＝ 1048.9万元②计算建筑物的折旧额：墙、地面等损坏的折旧额＝18 万元装修部分的折旧额＝ 200×2／5＝80 万元设备部分的折旧额＝ 110×8／10＝ 88 万元长寿命项目的折旧额＝（1048.90－18－ 200－ 110）× 8／50＝ 115.34万元则：建筑物的折旧总额＝18＋80＋ 88＋115.34＝301.34万元5、6 年前甲公司提供一宗40 年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于 4 年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。

甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的22建筑面积由乙方1000m建筑面积归甲方， 2000m使用 15 年，期满后无偿归甲方。

现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其转让给乙方。

试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。

据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80 元，出租率为 85％，年运营费用约占租赁有效毛收入的35％，报酬率为 10%。

计算过程为１）计算办公楼现值①办公楼整体年净收益＝ 80×3000×85％×（ 1－35％）× 12＝ 159.12（万元）②收益年限＝ 40－ 6＝ 34（年）③办公楼现值为：＝ 159.12／ 10％×［ 1－1／ (1＋10%)34］＝ 1528.92(万元 )２）计算乙方的使用权价格①乙方使用权年净收益＝80×2000×85％×（ 1－35％）× 12＝ 106.08（万元）②乙方使用权剩余收益年限＝15－4＝11（年）③乙方使用权剩余收益年限价格为：＝106.08 ／ 10％×［ 1－ 1／（ 1＋10％）11］＝ 689（万元）③甲方权益价格＝办公楼现值－乙方使用权价格＝1528.92－689＝ 839.92万元22226、某酒店总建筑面积 10000m；一层建筑面积 2000m，其中 500m 为酒店大堂， 1500m 出租用于餐厅和咖啡厅；其余各层为酒店客房、会议室和自用办公室。