长沙武广新城地块项目概况

长沙武广新城地块

项

目

概

况

厦门明升集团

二00九年七月

第一章项目概况

一、项目地块条件

1、地块位置：本地块位于长沙市主城区内，属于长沙东城板块，在长沙大道与京珠大道交汇处东北角，北依浏阳河，距市区中心约4公里。

地块南临武广客运专线长沙站，城市2号、3号规划地铁线邻近地块，地块属于长沙市未来“城市之心”武广新城规划范围。

项目区位示意图一

项目区位示意图二

2、项目用地取得方式：出让。土地用途及使用年限：住宅及商业用地，其中商业所占比例约为10%；土地使用年限为：商业用地40年，住宅用地70年。

3、地块描述：项目建设用地面积约1500亩，总建筑面积约300万平方米。地块呈三角形状，东西向长南北向略窄，其中北面邻浏阳河长约2100米，南面

临长沙大道长约2700米，东面与京珠大道平行长约1400米，西面为收缩形口子宽约200米。中远距离的交通疏散快捷，周边有跨街涵道和支路辅助方便住宅区进出交通；地块西临浏阳河，有规划中的沿河风光带，区域环境静美，空气良好，是较之市中心中更加宜居的位置。

项目地块示意图

4、相关指标：住宅容积率≤2.8、商业容积率≤3.0，绿地率＞40%，建筑密度＜30%。

三、项目地块分析

（一）优势分析

（1）地块规模优势：项目用地约1500亩，在政府紧缩用地供应政策环境下，大规模成片用地弥足珍贵，对于开发企业而言，大规模地块在规划设计上具有非常灵活的空间，是打造精品项目的一大优势。

（2）社区规模优势：项目开发完成后建筑面积约300万平方米，未来将形成居住人口约10万人的超大型社区。“造镇”式的开发模式，将在一片广袤的土地上进行交通、教育、商业、医疗、娱乐等各种配套设施的全新规划及建设，未来规划整齐、环境干净的大型社区对人们具有强大的吸引力。

（3）区位、交通优势：长沙发展南北狭长，东西较窄，本项目是长沙市区

最中心的千亩大盘项目，距市区中心只有4公里左右，地段区位优势明显。沿长沙大道从市中心至本项目地块，一路交通便捷，沿线街区商业繁华。

（4）景观、环境优势：北临浏阳河，有规划中的沿河风光带，成为项目景观的一大亮点。项目地块中心底下有武广快速铁路穿过，根据强制性规划要求，铁路线上将有政府规划公园，使得社区环境品质得以提升。

（二）机会分析

1、“武广新城”规划带来空前发展机遇：随着武广铁路客运专线启动，一个依托武广客运专线，以武广长沙新站为中心的“武广新城”即将崛起。本项目正位于武广新城北片区，这一区域即将演绎为上海浦东、香港中环、纽约曼哈顿式的新城市传奇，长沙城市次中心的定位为武广新城开辟了更为广阔的平台，不仅如此，这里还将是长沙开拓东城的突破口，肩负着长沙国际化的使命。

武广线长沙站周边地区概念图

2、“空港城”门户机遇：项目南临长沙大道，为市区往黄花机场必经要道，综观国际、国内诸多大城市，空港片区的经济发展都呈火热之势，形成独特的“临空经济区”。长沙黄花机场空港城的规划发展与武广新城朝相辉映，二者均将成为长沙东部区域的经济两极，本项目地处“空港城”门户要处，发展潜力巨大。

3、地铁2、3号线直通地块门口：根据国家发改委批复的长沙市快速轨道交通近期建设规划，2008年—2015年，首先建成轨道交通1号线一期工程和2号线一期工程，形成长沙市南北向和东西向轨道交通“十”字形骨架。其中东西向的2号线，将连接汽车西站、长沙火车站、武广客运专线新长沙火车站等交通枢纽，2号线一期工程自高新路至新长沙站，线路长23.15公里，建设期为2008年—2013年，长沙市5年后首条地铁将通车。

本项目紧邻地铁2号线，其中地块西南角紧靠2号线上“长沙大道站”，未

来交通出行便利。

4、浏阳河风光带规划机遇：长沙市政府打造“浏阳河风光带”的规划是对本项目的重要利好消息，未来的浏阳河将建设成集防洪、旅游、休闲、商贸、居住于一体的环境优美、设施完善、布局合理、丰富多样的滨水开放空间，打造成新长沙市的生态景观带、城市形象带和经济增长带。

5、百亩市政规划公园连接项目东西地块

项目地块中心底下有武广快速铁路穿过，根据长沙市政府的强制性规划要求，铁路上方将建成百亩的规划公园，本项目将同时坐享“浏阳河风光带”和“百亩市政规划公园”两大得天独厚的生态景观带，社区环境品质无以伦比。

三、地块价值参考

1、北辰实业“新河三角洲地块”：2007年7月，北京北辰实业与北京城建以92亿元拍得该地块，出让面积为785198.96平方米，规划用途包括商业和住宅，楼面地价约3500元/平方米。该地块在规模上，与距市中心距离，以及临河景观等特点均与本项目地块有较大相似，具有一定可比性。

2、厦门建发“黄土岭1号地块”：2007年6月，厦门建发以5.3亿，折约788万元/亩价格拍得，面积45070.06平方米，楼面地价超过3000元/平方米。

3、2008年雨花区新近拍卖两地块：2008年2月1日，拍号为[2008]拍006号的雨花区雨花区韶山北路641号地块以7189万元元拍出，宗地面积9622.24平方米，折合单价498万元/亩；拍号为[2008]拍007号的雨花区车站南路地块以2.6亿元拍出，宗地面积36199.19平方米，折合单价479万元/亩。

可比地块及楼盘参考图

第二章投资环境概况

一、长沙市投资概况

长沙市湖南省东部偏北，湘江下游和长浏盆地西缘，是湖南省省会及全省政治、经济和文化中心。全市辖芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区5个区，及长沙县、望城县、宁乡县、浏阳市4个县(市)，全市常住人口639.3万人，其中市区常住人口237万人。

近两年来长沙经济已经步入了一个快速发展的崭新阶段，综合实力跻身全国城市20强，城市化率达到中等发达国家水平，社会消费品零售总额跻身全国十强，到位外资居中西部省会城市前列，结构竞争力在全国50座主要城市中位居前三，财政收入占全省三分之一，城乡居民人均可支配收入居中部省会城市第1位，长沙正成为中部地区充满活力的适宜人居的文化生态型山水城市。

长沙市总体规划（2005-2020年）

自2001年—2007年以来，长沙市GDP呈现快速的增长趋势。近五年来全市GDP基本保持在14%-15%的增长幅度，经济呈高速发展趋