不动产登记制度

名下价值二百万元的房屋抵押担保其借贷甲的二百万元。事后甲 的另外一个债权人丙主张，甲乙二人同谋订立虚假的借款合同， 目的在于转移资产，逃甲对其负担的三百万元债务，现丙起诉房 屋登记部门，认为其未尽到审查义务Байду номын сангаас如何处理？
• 第三，登记方式
物的编成与人的编成？
• 第四，登记簿与不动产文书的效力。
登记簿是物权归属和内容的根据。（物权法第16条） 不动产权属证书仅仅是不动产物权的证明。（物权法第17条）
• 《担保法》第41条规定：“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的， 应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。”该条规定混淆了抵 押合同的债权效力和物权效力。
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《担保法司法解释》修订了此种规定，而是主张对抵押物进行登记，并且 采理取抵登押记物要登件记主手义续，的如 ，担不保得法对司抗法第解三释人第。4”9条第二款规定：“当事人未办
采取“对物不对人”的查询方式
《房屋权属登记信息查询暂行办法》第十一条：查询房屋权属登记信息，应填 写《房屋权属登记信息查询申请表》，明确房屋坐落(室号、部位)或权属证书编
号，以及需要查询的事项，并出具查询人的身份证明或单位法人资格证明。
查询房屋原始登记凭证的，除提交前款规定的材料外，还应当分别按照下列规 定提交有关证明文件：
• （3）对抗主义下的善意第三人的范围：
善意是指不知道或者不应知道（无重大过失）物权变动状态，相 信处分权人具有相应的物权处分权。
4、 第不三动人产不具物有权善变意，动由以权利登遭记受时损害间的为人负准举。证责任。
• 依据物权法第14条的规定：不动产物权的设立、变更、 转让和消灭，应当登记的，自记载于不动产登记簿时发 生效力。
案例：甲向乙借款五十万元，甲将自己的房产证交给乙，作为乙的债 权担保，事后甲“人间蒸发”，乙向法院主张其针甲的房屋享有担保 权，第三人丙主张自己是所有权人，经查证，登记簿记载的所有权人 为丙，甲伪造房屋所有权证。如何处理？
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• 第五，登记簿的查阅（物权法第18条）
公示主义与隐私权保护的平衡
《房屋权属登记信息查询暂行办法》第十六条：查询人对查询中涉及的国家机 密、个人隐私和商业秘密负有保密义务，不得泄露给他人，也不得不正当使用。
第一，船舶、飞行器和机动车等物权变动。 （物权法第23条） 第二，土地承包经营权变动（不包括创设，物权法第130条） 第三，宅基地使用权（物权法第156条） 第四，动产抵押（物权法第188条、第189条）
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• （2）对抗主义下的物权缺乏对世性，物权效力较弱。
案例：甲乙订立动产抵押合同，自合同生效之日起，甲即享有抵 押权，但此种抵押权却无法对抗善意第三人，缺乏对世性。
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案例：甲乙订立建设用地抵押合同，但并未办理登记，甲事后未向乙返还 借伍佰万元，乙主张抵押实现，该建设用地使用权价值伍佰万元，甲的其
他债权人丙合和丁各项有债权二百万，主张乙并无优先受偿权利，如何处
理？
• 物权法第15条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权 的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办 理物权登记的，不影响合同效力。
2、登记管辖：属地原则。
• 第10条第1款：不动产登记 ，由不动产所在地的登记机 构办理。 ”
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3、行政主管部门作为具体登记机关：
• 第一，土地由国土资源部门。
• 第二，房屋由房地产管理部门。
• 第三，农村土地承包经营权由农业主管部门。
• 第四，海域使用权由海洋主管部门。
• 第五，动产担保由工商行政部门。
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所以，不动产的物权变动，无论是创设取得、物权客体 变更、转让（即主体变更）和消灭，物权变动的时间是
在登记机关完成登记之时，即“记载于不动产登记簿”。
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1、我国采取多头分别登记，违反了市场经济交易 规则统一性与迅捷性的基本要求。
• 物权法第10条第2款：国家对不动产实行统一登记制度。 统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政 法规规定。
城市房屋权属登记管理办法第12条：权利人(申请人)可以委托代理人申请房屋权属登记。
登记机关职权登记，如主动纠正登记错误、依据征收决定、法庭判决进行查封登 记。
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• 第二，登记机关的审查义务
形式审查为主、实质审查为辅（物权法第12条） 不得从事违法行为（物权法第13条） 案件：甲乙二人到房屋登记部门办理甲名下的房屋抵押，甲将其
• 第六，股票质押由工商行政管理部门或者证券结算机构。
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第七，知识产权质押由知识产权主管部门，如版权由国家版权局，专利由 国家专利局负责登记。
• 第八，矿产由国家矿产主管部门登记。
4、登记机关的登记行为
• 第一，当事人申请主义为原则（物权法第11条）、职权主义为例外。
双方当事人原则上都必须持有必要文书亲自到场办理，但也可以委托他人办理登 记。
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1、以登记要件主义为原则，登记对抗主义为例外。
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物权法第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发 生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
2、登记要件主义是指未经登记，不发生不动产物权变动的效力，但并 不影响合同效力。
• 第一，未经登记，不能发生物权效力。 • 第二，未经登记，并不能影响合同的效力。
(一)房屋权利人应提交其权利凭证； 材料(二；)继承人、受赠人和受遗赠人应当提交发生继承、赠与和受遗赠事实的证明
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3、登记对抗主义是指未经登记，仍然可以发生物 权效力，但不能对抗善意第三人。
• 案例：甲乙为同村居民订立土地承包经营权转让合同， 事后农业经营公司丙出价更高，甲与丙签订合同并办理 了登记手续，事后乙提出抗辩，自己已经从事农业耕作， 丙无权取得该耕地的承包经营权，如何处理？
• （1）适用于如下情况：
• 物权法附则第246条：法律、行政法规对不动产统一登 记的范围、登记机构和登记办法作出规定前，地方性法 规可以依照本法有关规定作出规定。
案例分析：甲为房地产开发商，其首先以建设用地使用权向乙银 行贷款一个亿，修建过程中，又以再建建筑物抵押担保向丙银行 贷款两个亿，两个抵押权分别登记在土地管理和房屋管理部门， 事后甲无法及时清偿乙和丙的贷款，如何设定清偿顺位？