郑州市城东路项目策划案

第一部分

市场分析

一、郑州房地产市场分析

05年是房地产界不平静的一年，也是中国房地产政策宏观调控关键的一年，虽然房贷加息和购房首付的提高，使全国房地产行业掀起轩然大波，但在政策调控中我市商品房并没有受到太大的影响，2005年12月份销售均价达到了3352元/平方米，比年初上涨了800元/平方米，房市仍然保持持续、健康、稳定的发展态势。

综观郑州房地产发展形势，呈现以下特点：

1、全市新增商品房供和销总量平衡

2005年，郑州市区新批商品房预售面积663万平方米，其中，住宅544.4万平方米；全年共销售面积为578.77万平方米，其中住宅面积为516.62万平方米；市区商品房市场供求总量依然保持平衡，市场供求比为1.1：1，商品住宅供求比为1.02：1，而非住宅市场供求比为1.77：1，供过于求。

2、多层住宅最受欢迎商业房过剩最大

从不同物业类型的供求结构上看，多层和高层住宅仍是商品房供应和销售的主体，二者相加分别占2005年市场供给和需求总量的81%和86%，多层和高层住宅的供需比分别为1：1和1.1：1，表明商品房物业类型结构较为合理。非住宅商品房供过于求明显。2004年和2005年两年非住宅累计供应量253.8万平方米，需求量126.8万平

方米，超过127万平方米的市场供应量，已对房地产市场形成一定的影响。

3、金水区住房供求最紧俏郑东新区暂时供大于求

从不同区域供求结构上看，二七区、金水区、中原区和管城区仍然是中心城区商品房供应和销售的主要区域，4区合计占市区供应总量的77%，占销售总量的81%，表明我市商品房整体上区域供应和销售结构比较合理。郑东新区2005年商品房市场投放量占市区的17%，销量占13%，均比2004年有较大幅度上升，除管城区供应稍显过大外（供需比1.25：1），其它各个区市场供需比基本在1：1和1.2：1之间，供求均较为平衡。2005年，郑东新区商品房新开工130.87万平方米，竣工46.7万平方米，商品房市场销售均价3481元/平方米，同比上涨13.7%。

4、140平米以下户型市场需求量最大

从商品房需求套型面积结构上看，单套住宅面积在140平米以下的普通住宅销售套数占商品住宅总套数的80%，其销售面积占商品住宅销售总面积的55%，较2004年上升了5.6个百分点。

5、外地人购房占一半多首次出现境外人购房

2005年外地（郑州市区以外，含郊县市）个人在郑州市区购买商品房面积达323万平方米，占年度个人购房总量（不含单位购房面积）的55.3%，仍然是商品房消费的主力，境外人士虽然只有10人，但已充分说明，经过近年城市面貌的改善，郑州市的外部影响力在逐步增强。

6、中青年是购房主力按揭贷款仍是首选

23—50岁之间占购买量的85%，比上年同期上升5个百分点，其中31—40岁是购买力最旺盛的年龄段，占总购买量的39%，在付款方式上，按揭贷款购房比例占59%，较2004年下降了8.6个百分点，一次性比2004年上升了7.8个百分点。

7、销售价格还会进一步提高

2006年政府出台了一系列有利郑东新区发展的新政策和限制老城区开发规模的举措，尤其是2005年12月份以来老城区几宗土地的高额竞得（如：水工机械厂高出起拍价1个多亿），这一切都将导致2006年郑州房价的进一步上升。

二、区域主要竞争楼盘分析

1、万喜名家

（1）项目概况

位于东明路和陇海路交叉口，占地40余亩，共14栋多层住宅，目前正在接受内部认购。

（2）主力户型面积

两室两厅：90-94平方米之间

三室二厅：114、124、135平方米

部分四室二厅：160平方米

（3）销售均价

均价2450元/平方米

（4）项目优势

纯多层住宅，项目东大门紧邻未来大道，升值潜力较大。（5）劣势

与火车货运东站相距只有300米，流动人口较多，居住安全存在隐患；货栈街与未来大道交叉口长期形成的非正式菜市场的存在，使得此地块居住环境脏、乱、差。

2、紫荆•阳光地带

（1）项目概况

项目位于紫荆山路与二里岗南街交叉口东300米，占地60余亩分二期开发，项目共12栋楼，销售80%以上。

（2）主力户型面积

86平米左右的二室二厅

102—107平米的三室二厅一卫

135平米的三室二厅二卫

（3）销售均价

一期均价2300元/平方米，二期销售均为2700元/平方米。（4）核心优势

纯多层住宅社区；

户型9—10米短进深，南北通透，阳光充足；

旧城区规模较大楼盘之一；

紧邻紫荆山路，交通非常方便。

3、凤凰苑

（1）项目概况

项目位于未来大道与石化路交叉口，由郑州大宇房地产开发有限公司开发建设，小区总占地100余亩地，总建筑面积11万平方米。分三期开发，一期有以经济适用房为主，另有3栋商品房。二期、三期均为商品房。

（2）销售均价

均价2500元/平方米

（3）主力户型

96—107平米的二室二厅

121—147平米之间的三室二厅

（4）销售状况

一期经济适用房销售完毕，商品房销售达80%以上；二期销售达50%左右。

4、雅美新居

（1）项目概况

项目位于未来大道与航海路交叉口北500米，开发商是河南雅美置业有限公司，小区占地30余亩地，6栋多层，1栋小高层。小高层为精装修小户型，工程进度已封顶。

（2）主力户型

40-70平米之间的精装修小户型，80-110平米的两室两厅，140

平米左右的三室二厅。

（3）销售均价

多层均价2600元/平方米，小高层均价2700元/平方米（4）销售状况

多层销售85%以上，小高层销售40%左右。

5、海轮城市风铃

（1）项目概况

项目位于航海路与未来大道交叉口北600米，开发商是河南海轮房地产开发有限公司，项目共2栋多层，1栋高层。

（2）主力户型面积

两室两厅： 64—82平米

三室二厅：132平米左右

（3）销售均价

多层均价2450元/平方米，高层均价2750元/平方米。（4）劣势

户型设计不合理，室内浪费面积较大；

开发商知名度低，小区规模小。

6、未来•丽景苑

项目位于航海路与未来大道交叉口北600米，开发商是河南省三义置业有限公司，小区共1栋高层，共5个单元。

一层架空作为会所使用，二层以上销售，户型以45平米左右的