资产评估学总复习

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解 =[1-（70000/100000）0.6]×100%=19%
（1）经济性贬值率
（2）经济性贬值 =(100×10)×（1-25%）×（P/A，10，3）
=1000 ×0.75 ×2.4869
=1865.175(万元)
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功能性贬值

解 （1）计算被评估生产控制装置的年超额运营 成本：(6-3)×6000=18000(元) （2）估算被评估生产控制装置的年超额运营 成本净额：18000×(1-25%)=13500(元) （3）将被评估生产控制装置在剩余使用年限 内的每年超额运营成本净额折现累加，估算其功 能性贬值额: 13500×(P/A，10%，3) =13500×2.4869=33573（元）
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计算公式
n 评估值＝ （参照物成交价 各项调整系数） n i 1
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例：除生产能力不同外，其他都一样。参照
物的生产能力是100万件，被评估物的生产 能力是80万件。而对照物的市场价格是10 万元。由上面的公式可算出评估对象价值。
基本方法
资产实体 性贬值
被评估 重置 资产重 置成本 成本
—
资产评估值＝
资产功能 性贬值 资产经济 性贬值
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复原重臵成本与更新重臵成本的比较

更新重置成本和复原重置成本的相同方面在于 采用的都是资产的现时价格标准，资产的功能 也是相同的，不同之处在于所用材料、技术、 设计、标准等方面的差异。 随着科学技术的进步，劳动生产率的提高，新 工艺、新设计总会被社会所普遍接受，新型设 计、工艺制造的资产无论从其使用性能，还是 成本耗用方面都会优于旧的资产，因此，复原 重置成本往往会高于更新重置成本。
实际利用时间 法定利用时间 × 100％
总使用年限＝实际已使用年限＋尚可使用年限
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使用年限法

例2－10 被评估资产为企业中的一台设备，评估人员收集 到的有关资料有：该设备1997年1月购进，2002 年1月评估；该设备的重置成本为500000元，其 残值为2000元，尚可使用5年；根据该设备技术 指标，正常使用情况下，每天应工作8小时，该 设备实际每天工作5小时。该设备的实体性贬值 为多少？
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超额投资成本


由于新技术、新材料、新工艺不断出现，使得相 同功能的设备的建造成本比过去降低，原有设备 中就有一部分超额投资得不到补偿。它主要反映 为更新重置成本低于复原重置成本。 超额投资成本＝复原重置成本－更新重置成本 注意：如使用复原重置成本则应考虑是否存在超 额投资成本引起的功能性贬值；如使用的是更新 重置成本，这种贬值因素则已经考虑在内了，无 需考虑。
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观察法

计算公式
资产实体性贬值＝重置成本×资产实体性贬值率 资产实体性贬值率＝1－实体性成新率
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使用年限法

计算公式
资产的实 ＝ 体性贬值 重臵成本－预计残值 总使用年限 × 实际已使用年限
实际已使用年限＝名义已使用年限×资产利用率 资产利用率＝
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重臵成本的估算方法
重置核算法 物价指数法 功能价值法 统计分析法

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功能价值法

计算公式 生产能力比例法
被估资产的生产能力 被估资产 参照资产 × ＝ 参照资产的生产能力 重置成本 重置成本

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理论基础

均衡价值论 替代原则 有一被评估资产，要进行评估，首先在市场上找 到近期出售的同类资产作为参照物；然后分析被 评估资产和该参照物的差异，并把差异量化；最 后用这些差异去修正市场上参照的价格，从而估 算出被估资产的价格。
基本原则

基本思路
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修复费用法

原理

这种方法是利用恢复资产功能所支出的费用金额来直接 估算资产实体性贬值的一种方法。如果资产可以通过修 复恢复到其全新状态，可以认为资产的实体性贬值等于 其修复费用。
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基本方法
资产实体 性贬值
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超额运营成本
由于技术进步出现了新的、性能更优的设备， 致使原有设备的功能落后于新设备，新设备 在运营费用上低于原有设备。 影响因素：


生产效率是否提高 维护保养费用是否降低


材料消耗是否降低
能源消耗是否降低 操作工人数量是否降低
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使用年限法

解
该设备的实体性贬值为： 资产利用率=5/8=62.5% 实际已使用年限=5×62.5%=3.125（年） 总使用年限=3.125+5=8.125（年）
资产的实体性贬值=（500000—2000）
×3.125/8.125=191538.46（元）
例2－13

某生产线额定生产能力为1000个/月,已使用三年， 目前状态良好，观察估计其实体性贬值为15%， 在生产技术方面，此生产线为目前国内先进水平。 但是由于市场竞争激烈，目前只能运行在750个/ 月的水平上。假设已知其更新重置成本为 1000000元，这类设备的生产规模效益指数X=0.7。 估算此生产线运行于750个/月的经济性贬值和继 续使用条件下的公平市场价值。
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解
计算过程如下： （1）更新重置成本=1000000元 （2）实体性贬值=1000000×15%=150000(元) （3）功能性贬值=0 （4）经济性贬值率 =[1-（750/1000）0.7]×100%=18.2% （5）经济性贬值 =(1000000-150000)×18.2%=154700(元) 资产评估价值 =1000000-150000-154700=695300(元)
定义
基本思路

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收益法的基本前提
被评估的资产的未来预期收益可以预测并可以用货币 衡量 资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并 可以衡量。 它涉及到收益率的测算，因为从经济学的角度，收 益率的大小是和风险成正比的，也就是说风险越大收 益越高。收益率的构成包括两个方面：一是无风险收 益率。无风险收益率可以用国债利率来代替，因为国 债虽然不能说没有一点风险，但国债的风险很低，可 以拿同期国债利率来近似的代替无风险利率；二是风 险收益率。风险是可以测量的，风险收益率+无风险 收益率=收益率 被评估资产预期获利年限可以预测
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间接法
实际产量 经济性贬值率 ＝ [1－（ 额定产量 ）] X 100%
x
经济性贬值 ＝ （重臵成本－实体性贬值－功能性贬值）X 经济性贬值率
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经济性贬值

例2－12 某电视机生产厂家，其电视机生产线年生产能力 为10万台，由于市场竞争加剧，该厂电视机产品 销售量锐减，企业不得不将电视机生产量减至年 产7万台(销售价格及其他条件未变)。这种局面 在今后很长一段时间内难以改变。请估算该电视 机生产线的经济性贬值率。评估师根据经验判断， 电视机行业的生产规模效益指数为0.6。
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例2－12（续） 如果该电视机生产企业不降低生产量，就必须降 价销售电视机。假定原电视机销售价格为2000元 /台，经测算每年完成10万台的销售量，售价需 降至1900元/台，即每台损失毛利100元。经估算， 该生产线还可以继续使用3年，企业所在行业的 平均投资报酬率为10%，试估算该生产线的经济 性贬值。
被评估 资产重 置成本
—
资产评估值＝
资产功能 功能性 性贬值 贬值 资产经济 性贬值
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定义

资产的功能性贬值是指由于技术进步引起的资产 功能相对落后而造成的资产价值损耗。
表现形式


超额投资成本(功能性贬值1)：投入角度
超额运营成本(功能性贬值2)：产出角度


竞争加剧，社会总需求减少，导致开工不足
竞争加剧，社会总需求减少，导致产品价格降低 材料供应不畅，导致开工不足 产业政策的变动，缩短使用寿命
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直接法
经济性贬值 ＝∑被评估资产年收益损失净额×各年折现系
＝∑被评估资产年收益损失×(1－所得税率)
×各年折现系数 ＝ 被评估资产年收益损失×(1－所得税率) ×年金折现系数
基本方法
资产实体 实体性 性贬值 贬值
被评估 资产重 置成本
—
资产评估值＝
资产功能 性贬值 资产经济 性贬值
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实体性贬值的定义

资产由于使用和自然力作用形成的贬值 使用时间 使用率 资产本身的质量 维修保养程度
影响因素

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功能价值法
解 生成能力比例法： 待评估资产重置成本 =350000×6000／8000 =262500 （万元）

规模效益指数法： 待评估资产重置成本 =350000×（6000／8000）0.7 =286161.32（万元）
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基本方法
资产实体 性贬值
被评估 资产重 置成本
—
资产评估值＝
资产功能 性贬值
经济性 资产经济 贬值 性贬值
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定义

经济性贬值是由于外部环境变化引起资产闲置、 收益下降等而造成的资产价值的损失。
产生的原因

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运用的前提

市场前提：充分发育活跃的资产市场 可比前提：参照物及其与被估资产可比较的指标、 参数等资料均能搜集到
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基本程序及有关参数

一、寻找参照物 成交价必须真实 至少三个交易案例 与被估资产相类似（可替代，即功能 相同） 成交价是正常交易的结果 尽可能选择近期成交的交易案例
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理论基础


效用价值论
收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的 现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。 收益法的思路实际上是一种以本求利的逆向思维， 因为就本利关系来说，即已知利率，用本金×利 率=利息，从而求利息。而收益法与之相反，由 利息、利率反推本金，也就是说多少资产量在这 样的利率下能够带来多少收益。
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功能性贬值

例2－11 某被评估对象是一生产控制装置，其正常运行需 6名操作人员。目前同类新式控制装置所需的操 作人员定额为3名。假定被评估控制装置与参照 物在运营成本的其他项目支出方面大致相同，操 作人员平均年工资福利费约为6000元，被评估控 制装置尚可使用3年，所得税率为25%，适用的折 现率为l0%。 根据上述数据资料，估算被评估控制装置的功能 性贬值。
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（2）市盈率倍数法 企业评估价值=被评估企业相同口径收益 额×参照物（企业）市盈率 例：某被评估企业的年净利润为1000万元， 评估基准日资产市场上同类企业平均市盈率 为20倍，则： 该企业的评估价值=1000×20=20000 （万元）
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规模效益指数法
x
被估资产的生产能力 被估资产 参照资产 × ＝ 参照资产的生产能力 重置成本 重置成本
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功能价值法

例2-7 某仪器制造厂生产线的重置成本为35万元， 年产量为8000台。现知待评估资产年产量为6000 台。 假定该仪器生产线的生产能力和价格呈线性 关系，则待评估资产的重置成本是多少？ 假定该仪器生产线的规模效益指数为0.7，则 待评估资产的重置成本是多少？