成本核算存在的问题

成本核算存在的问题

一、房地产行业成本核算中存在的问题

房地产行业的核算并不复杂，但由于企业管理水平和会计人员水平的原因，一些房地产公司成本核算不遵循财政部及上海市的政策规定，致使财务指标扭曲，成本不实，企业财务状况及经营成果无从体现。具体表现为：

1、成本对象设立的随意性。成片开发的小区应根据合同或同时开工的工程名称在“开发成本”科目下设不同的成本对象。但有的小区却往往将原应归属同一工程的项目分成多个对象。

2、动迁差价调房的补偿收入直接冲减动迁成本。动迁房的补差数应冲减用于动迁的房源成本，不能直接冲减动迁成本，补差收入应补交营业税金及附加。

3、成本不进行分配或随意分配。用于动迁的商品房成本不根据实际去向和用途转出；在同一笔费用用于支付不同成本对象时，相关部门有时根本不作任何分配。凡此，都造成成本严重不实。

4、实物与帐面成本结转不一致。在外购或自建动迁用房、商品房内部调拨或转自用以及商品房的销售上，没有一套规范的业务操作规程，致使帐面和实物数量严重不符。

5、成本末打足。就房地产行业而言，成本未打足的原因有：（1）因不能及时取得发票，应计入而未入的成本。承包单位因开出发票就须缴纳营业税金及附加以及所得税，故而对工程己经结束而发包方不能及时支付款项的，就不开出发票。对此，房地产公司就难以及时进行成本核算，造成成本低于实际数以（2）公建配套设施不按预算计提。按规定，非有偿转让的公建配套设施，建设规模大的，可按建筑面积或投资比率预提，而有的公司则人为少提或不提。

6、不能正确解决在产品向完工产品的结转问题。在产品向完工产品结转的依据为工程的竣工交付。在结转时，首先要审查完工部分工程的单项成本是否全部计入，其次审查公共费用是否足额分摊，如配套设施费用、动迁成本及前期费用的分摊等。

7、结转完工产品时任意预计销售成本或按照内部所谓计划成本结转。由于前述因素的存在，商品房销售时，企业无法得到真实的成本资料，因此一些企业采用所谓计划价格来预计销售成本。这种错误的做法，严重违反了成本必须按实际成本结转的原则。

正确确定房地产企业的成本核算对象是房地产企业经营成果公允表述的基础。一般来说，房地产企业的成本核算对象应结合项目的开发地点、规模、周期、功能设计、结构类型、装修档次、层高等因素确定，而且一个成本核算对象只能计算出一个单位成本，并据以结转销售成本。

对单体开发项目来说，一般以独立编制概算或施工图预算的单项开发项目为成本核算对象。但对开发规模较大，工期较长的项目，尤其是同一项目有不同的功能区，成本核算对象如何确定？实务中存在以项目整体作为成本核算对象，待项目建成后再按一定的标准在各功能区分配的做法。比如，同一项目既有写字楼、又有公寓、裙楼等功能。不同的功能导致其设计不同从而建筑成本相差很大，这种情况下，如果不单独核算各功能区的成本而将项目整体作为成本核算对象，会导致成本在各功能区上的平均化，但各功能区销售价格和租金价格却相差很大，这样便导致成本和收入的不配比，不符合会计上的配比原则。实务中还有一种做法是先将整个项目作为成本核算对象归集各功能区成本，然后根据各功能区的情况估计一个比例来分割不同功能区的成本，即从一个成本核算对象计算出两个或多个单位成本，这种做法一方面会导致会计核算工作量的加大，另一方面，由于分割比例是事后确定的，容易导致企业对各功能区单位成本的人为的调节，不利于保证会计信息的可靠性。较合理的做法是按不同的功能区确定成本核算对象，从一个成本核算对象计算出一个单位成本。这样既能满足会计信息的可靠性要求，又能保证成本和收入的配比。

二、规范并完善成本核算，提高核算水平

（一）正确划分工程项目

由于房地产产品规模大、生产周期长，往往成片分期开发，而且建筑产品是非标准产品，因此在核算时对同一小区内的各工程项目应分别进行核算。为便于成本的分配和分析，本文认为应以竣工区域另设立工程项目的依据，并单独设立须进行共同分配的成本对象。例如甲小区分期成片开发，可将相同时间竣工的区域合并为分工程对象。即甲小区——共同费用、甲小区——A工程、甲小区——B 工程……。在同一施工地点、同一结构类型、开竣工时间相同或接近的设立各分项工程；在同一工地上施工的几个预算造价很小的工程，可合并核算，然后按照预算造价比例计算各分工程的实际成本。

（二）正确设置三级科目，规范反映核算内容

为了正确核算房地产产品的开发成本和成本控制，本文根据财务会计制度和国务院及上海市制定的房产建设和投资方面的各种税费计征办法和标准，依据重要性原则，建议在“开发成本”科目下设置六个二级科目，其下再分设三级科目和必要的明细科目。

1、土地征用及动拆迁补偿费

（1）土地征用费：土地补偿费、青苗补偿费、粮油差价、蔬菜地建设费、垦复基金、耕地占用费、劳动力安置费、老年社员养老费、征地包干费及征地管理费、其他。

（2）动拆迁补偿费：拆迁私房补偿费（搬迁费、奖励费）、拆迁单位补偿费（搬迁费、奖励费）、集体设施补偿费、其他。

（3）动迁房源建设费

（4）其他

2、前期工程费：勘察费、设计费、可行性研究费、招标费、临时措施费（临时道路建设费、临时水源建设费、临时电源建设费等）、土地平整费、其他。

3、建筑安装工程费：建筑工程、安装工程费、设备及工器具购置费、监理费、其他。

4、基础设施费：排污排洪费、供电费、供气费、供水费、通讯费、照明费、环卫费、道路桥梁涵洞、绿化带、建设配套费（住宅建设配套、人防工程费、商业网点建设费、临时建设工程费、临时占路费）、施工配套费（许可证执照费、新型墙体材料费、档案保证金、竣工图编制技）、其他。

5、公共配套设施费：教育设施费、医疗设施费、商业设施费、地区行政设施建设费、服务设施费、其他。

6、开发间接费：工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、利息、审计费、公证费、评估费、周转房摊销、其他。

（三）准确进行成本分配

成本分配主要有四个标准：（1）因果关系法。追溯成本发生的原因据以分摊成本。如基础设施费的分摊。（2）受益程度。以受益比例将成本分摊至受益对象。如分摊公建配套费，按预算面积分配。（3）公平合理。有时尽管与某项特定成本并无直接联系，但为示公平合理，仍将间接成本分配给无关联的对象，其依据为从公司角度出发，该间接成本是大家“应接受”的成本。（4）承受能力。按成本对象的负担能力分摊间接成本。要求庆利能力高的独立核算项目吸收更多的成本，能产生纳税收益，对整个企业集团有利。

虽然成本分配的方法较多，但并不表明会计人员可以随意分摊，需要服从于成本分配目的亦即成本分配的意图。成本分配目的主要是提供经济决策信息、客观公平计算成本、激励成本中心努力降低成本等。

（四）正确划分开发间接费与期间费用

按照规定，只有在施工现场设立的管理机构（如指挥部等）的费用方可列入开发间接费。但有些企业将公司工程部等与现场有联系的部门费用均列入开发间接费，以达到减少期间费用、提高利润的目的，或借此提高土地增值税扣除项目的金额基数。

三、加强内部成本分析，提出控制办法