森林评价
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二 、森林评价的内容
1. 林地：按不同的地位级、地利级，分
别不同的土地种类来评价；
2. 林木：分别树种、起源、林种、年龄、
径级等分开评价；
3. 副产品：按副产品的种类来评价；
4. 设施：分别按设施的种类和数量逐个
进行评价；
5. 公益效能：按发挥的功能和作用的不
同进行评价；
三、林业利率
1.利率的概念：是指单位时间的利息 占本的百分比。按时间的不同可分 为年利资率、月利率和日利率等。
Vn = a[(1+p)n-1]/ [(1+p)w-1]
②有限期系列的现价
V0= a[(1+p)-1]/{[(1+p)w-1]（1+p）}
③永续定期系列付款的现值(无期间限制)
V0= a/[(1+p)n-1]
第二节 林地评价
一、 林地评价基础
1.林地价格理论 （1）地租地价理论
认为土地价格是地租的资本化。概括为以下几点： ①土地虽然不是劳动产品，没有价值，但有使用价 值，并存在价格； ②土地可分为土地物质和土地资本； ③土地价格是地租的资本化； ④土地价格=地租/还原利率。
公式为
注意：该方法主要用于林地购入费用 较为明确，经过改良但尚未经营的 林地。
该方法应用中一般林地购置年 限较短，各项成本费用比较清晰， 利率为商业利率，年度改良费等采 用固定值。
3.林地期望价
是指该林地的作业永续地进行，并能取得期望 的纯收益的前价合计。林地期望值的计算方法因林 分的特征及作业法而异。公式为 SEV={[Au+Da(1+P)u-a+‥C(1+P)u]/[(1+P)u-1]}-（V/P）
注意：该方法是用材林同龄林林地资产时 常用的方法。
需要注意的问题是：1、主伐纯收入的 预测。要预测主伐时林分的立木蓄积量 和平均胸径。立木蓄积量一般按当地的 平均水平确定。2、间伐收入。间伐的时 间、次数、强度等按森林经营类型表的 设计确定，间伐时的林分蓄积按当地同 一年龄林分的平均水平确定。3、营林成 本测算。
（6）林地使用权价格：指人们为取得林地使用权 而支付的一定的经济代价，其实质是地租。
二、 林地评价的方法
1.林地市价
又叫林地买卖价。待评价的林地是 以类似性质的其他林地实际买卖价格为 标准来评定的，也就是按现实行情来确 定价格。
比较评分法：林地评价ss=交易实例林 地市场价s×（评分地评分/交易实例地评 分）
2. 林地价格的种类
（1）交易价格：指林地在市场交易中成交的买卖 价格。
（2）评估价格：指依据一定的评估方法对林地所 做的价格性估价。
（3）租赁价格：指承租方为取得土地租赁权而向 发租方支付的代价。
（4）抵押价格：指以林地为担保物而取得贷款时， 银行对林地所估定的价格。
（5）林地所有权价格：指人们为购买林地使用权 而支付的代价。
在实际评价时不可能找到与评定林木完全 相似的实例，只能在近似实例的基础上根据 实际情况进行调整后再做评定。
（一）利息计算方法
1.单利式 vn=v0(1+np) 2.复利式 vn=v0(1+p)n
式中 v0——本金；p——年利率； n——记息年数；vn——本利和（本金和
利息总和）
（二）与复利式有关的几个概念
1.后价：是指资本在一定期间生利后的本
利和。公式为：vn=v0(1+p)n 公式中的 vn为后价，也叫终价。
式中： SEV—u年时的林地期望价 Au—u年时的主伐收益 Da—a年时的间伐收益 C—造林费用 V—每年的管理费用 P—利率 u—轮伐期
如果知道每个轮伐期的净现值（也叫净收益） 公式可简化为
SEV=a/[(1+P)u-1]
式中 a—轮伐期内的净收益 P—利率 u—轮伐期
收益越大则林地期望值越大，而费用越大林 地期望值越小，对利率的关系是利率越大则林 地期望值越小。
2.林业利率：是表示林业资本与利息 关系的利率，一般分为还原利率、 经济利率和利润率。
3.林业利率的作用
（1）把过去的收获或经费，换算成现在价， 或把预测将来的收获，估算成现在价；
（2）由利息和利率来估计资本数额，或用 资本和利率来计算利息数额；
（3）以利润率和利率的比较，判断收益的 程度。
四、计算基础
地位指数法：评价林地ss=交易实例 s×评价地位指数/交易实例地评分
注意：该方法是林地资产评估中常用 的一种方法。其关键是评估参照案 例的选择，要求选定几个与被评估 林地条件相似的评估案例。但实际 情况是寻找与被评估林地条件相似 的评估案例几乎不可能。所以必须 根据调整系数来调整。如林地质量 调整系数等。
第三节 林木评价
林木评价是用市价、费用价或者期望 价等评价方法对林地上生长的立木价格加 以评定。一般分为不马上采伐利用的林木 评价和马上进行采伐利用的林木评价。
一、林木市价
又叫林木买卖价或林木卖价。
1.直接评定法：按与评定林木在各方面 （树种、年龄、直径、树高、数量、采伐方 式、地利条件、交易情况等）条件相类似的 林木买卖价实例为标准进行评价的方法。
2.前价：是指在一定期间后能获得本利和
（vn）的本金v0。也就是由n年期末的本 利和换算成现在价，也叫现值。从公式 vn=v0(1+p)n得前价公式：v0=vn/(1+p)n 公式中的v0为前价。
3.等额分期付款：
在评价ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ许多情况是要考虑定期的支出和定 期的收益事件，也就是等额分期付款。式中新出 现的系数a为连年利息（n年内，利率p条件下每 期期末对本金v0或vn所作等额的偿付额） ①有限期系列的后价
（2）土地价格理论
①土地收益理论：认为土地价格是土地收益即地租 的资本化。用公式表示为：
v=a/p
试中： v——土地价格；
a——土地纯收益；
p——资本还原利率。
②土地供求理论：土地与其它商品一样，其价格取 决于本身的供给和需求。土地供给增加，需求不 变，则地价下跌；土地供给减少，需求增加，则 地价上升。（见图5-1、5-2）
2.林地费用价
又叫土地费用价。是指取得林地的费用和将林 地维持到现在的状态所需的费用之和。在一般情况 下由以下3部分组成。
（1）购买林地及其他为取得林地所需的费用；
（2）林地取得后，为造成适合于林木的培育状 态而投入的林地改良费用；
（3）从投入上述费用的时候开始到评价时为止 的年间费用的利息。
1. 林地：按不同的地位级、地利级，分
别不同的土地种类来评价；
2. 林木：分别树种、起源、林种、年龄、
径级等分开评价；
3. 副产品：按副产品的种类来评价；
4. 设施：分别按设施的种类和数量逐个
进行评价；
5. 公益效能：按发挥的功能和作用的不
同进行评价；
三、林业利率
1.利率的概念：是指单位时间的利息 占本的百分比。按时间的不同可分 为年利资率、月利率和日利率等。
Vn = a[(1+p)n-1]/ [(1+p)w-1]
②有限期系列的现价
V0= a[(1+p)-1]/{[(1+p)w-1]（1+p）}
③永续定期系列付款的现值(无期间限制)
V0= a/[(1+p)n-1]
第二节 林地评价
一、 林地评价基础
1.林地价格理论 （1）地租地价理论
认为土地价格是地租的资本化。概括为以下几点： ①土地虽然不是劳动产品，没有价值，但有使用价 值，并存在价格； ②土地可分为土地物质和土地资本； ③土地价格是地租的资本化； ④土地价格=地租/还原利率。
公式为
注意：该方法主要用于林地购入费用 较为明确，经过改良但尚未经营的 林地。
该方法应用中一般林地购置年 限较短，各项成本费用比较清晰， 利率为商业利率，年度改良费等采 用固定值。
3.林地期望价
是指该林地的作业永续地进行，并能取得期望 的纯收益的前价合计。林地期望值的计算方法因林 分的特征及作业法而异。公式为 SEV={[Au+Da(1+P)u-a+‥C(1+P)u]/[(1+P)u-1]}-（V/P）
注意：该方法是用材林同龄林林地资产时 常用的方法。
需要注意的问题是：1、主伐纯收入的 预测。要预测主伐时林分的立木蓄积量 和平均胸径。立木蓄积量一般按当地的 平均水平确定。2、间伐收入。间伐的时 间、次数、强度等按森林经营类型表的 设计确定，间伐时的林分蓄积按当地同 一年龄林分的平均水平确定。3、营林成 本测算。
（6）林地使用权价格：指人们为取得林地使用权 而支付的一定的经济代价，其实质是地租。
二、 林地评价的方法
1.林地市价
又叫林地买卖价。待评价的林地是 以类似性质的其他林地实际买卖价格为 标准来评定的，也就是按现实行情来确 定价格。
比较评分法：林地评价ss=交易实例林 地市场价s×（评分地评分/交易实例地评 分）
2. 林地价格的种类
（1）交易价格：指林地在市场交易中成交的买卖 价格。
（2）评估价格：指依据一定的评估方法对林地所 做的价格性估价。
（3）租赁价格：指承租方为取得土地租赁权而向 发租方支付的代价。
（4）抵押价格：指以林地为担保物而取得贷款时， 银行对林地所估定的价格。
（5）林地所有权价格：指人们为购买林地使用权 而支付的代价。
在实际评价时不可能找到与评定林木完全 相似的实例，只能在近似实例的基础上根据 实际情况进行调整后再做评定。
（一）利息计算方法
1.单利式 vn=v0(1+np) 2.复利式 vn=v0(1+p)n
式中 v0——本金；p——年利率； n——记息年数；vn——本利和（本金和
利息总和）
（二）与复利式有关的几个概念
1.后价：是指资本在一定期间生利后的本
利和。公式为：vn=v0(1+p)n 公式中的 vn为后价，也叫终价。
式中： SEV—u年时的林地期望价 Au—u年时的主伐收益 Da—a年时的间伐收益 C—造林费用 V—每年的管理费用 P—利率 u—轮伐期
如果知道每个轮伐期的净现值（也叫净收益） 公式可简化为
SEV=a/[(1+P)u-1]
式中 a—轮伐期内的净收益 P—利率 u—轮伐期
收益越大则林地期望值越大，而费用越大林 地期望值越小，对利率的关系是利率越大则林 地期望值越小。
2.林业利率：是表示林业资本与利息 关系的利率，一般分为还原利率、 经济利率和利润率。
3.林业利率的作用
（1）把过去的收获或经费，换算成现在价， 或把预测将来的收获，估算成现在价；
（2）由利息和利率来估计资本数额，或用 资本和利率来计算利息数额；
（3）以利润率和利率的比较，判断收益的 程度。
四、计算基础
地位指数法：评价林地ss=交易实例 s×评价地位指数/交易实例地评分
注意：该方法是林地资产评估中常用 的一种方法。其关键是评估参照案 例的选择，要求选定几个与被评估 林地条件相似的评估案例。但实际 情况是寻找与被评估林地条件相似 的评估案例几乎不可能。所以必须 根据调整系数来调整。如林地质量 调整系数等。
第三节 林木评价
林木评价是用市价、费用价或者期望 价等评价方法对林地上生长的立木价格加 以评定。一般分为不马上采伐利用的林木 评价和马上进行采伐利用的林木评价。
一、林木市价
又叫林木买卖价或林木卖价。
1.直接评定法：按与评定林木在各方面 （树种、年龄、直径、树高、数量、采伐方 式、地利条件、交易情况等）条件相类似的 林木买卖价实例为标准进行评价的方法。
2.前价：是指在一定期间后能获得本利和
（vn）的本金v0。也就是由n年期末的本 利和换算成现在价，也叫现值。从公式 vn=v0(1+p)n得前价公式：v0=vn/(1+p)n 公式中的v0为前价。
3.等额分期付款：
在评价ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ许多情况是要考虑定期的支出和定 期的收益事件，也就是等额分期付款。式中新出 现的系数a为连年利息（n年内，利率p条件下每 期期末对本金v0或vn所作等额的偿付额） ①有限期系列的后价
（2）土地价格理论
①土地收益理论：认为土地价格是土地收益即地租 的资本化。用公式表示为：
v=a/p
试中： v——土地价格；
a——土地纯收益；
p——资本还原利率。
②土地供求理论：土地与其它商品一样，其价格取 决于本身的供给和需求。土地供给增加，需求不 变，则地价下跌；土地供给减少，需求增加，则 地价上升。（见图5-1、5-2）
2.林地费用价
又叫土地费用价。是指取得林地的费用和将林 地维持到现在的状态所需的费用之和。在一般情况 下由以下3部分组成。
（1）购买林地及其他为取得林地所需的费用；
（2）林地取得后，为造成适合于林木的培育状 态而投入的林地改良费用；
（3）从投入上述费用的时候开始到评价时为止 的年间费用的利息。