住宅市场产品分析

项目解析—城市规划
规划形成“一核两圈三副”+“T字形主轴”的城镇空间总体布局结构。
一核：恩施中心城区 两圈：紧密联系圈和外围辐射圈，前者为 恩施中心城区至利川城区、宣恩城关与建始 城关的半小时城镇经济圈，后者为恩施中心 城区至咸丰城关、来凤城关、鹤峰城关及巴 东野三关的一个半小时城镇经济圈。 三副：利川中心城区、来凤城关与巴东城 关和野三关镇复合副中心。 T字形主轴：沿沪渝高速、宜万铁路、 G318和G209北段的复合城镇发展轴；沿安 吉高速和G209南段的复合城镇发展轴。
劣势
机会
目前市场主流项目产品品质一般，本项 目具备产品发力的。
本项目60万大型商业综合体有机会成就 恩施新城市核心，引领国际化生活方式。
一个商业的崛起，代表了一个区域的活 力中心，往往成为新城市中心的载体。
威胁
新入恩施，主流市场已存在大量 住宅项目，竞争激烈。 恩施市场对奥山品牌认知度不高
城市沿清江向南北两个方向生 长的同时，近中期主要向东部 和北部发展，远期城市重点发 展后山湾路以西地区。形成 “一带两翼双组团”城市空间 布局结构。
恩施近中期主要向北部发展， 按照政府规划，在距离恩施市 中心8KM规划304.98公顷的农 产品加工园区，未来2-3年政 府州、市的四大班子将搬迁至 园区周边，以政治带动经济， 本次调研的目标地块处于园区 核心，其区位和政策利好。
恩施住宅市场分析
目录
项目解析 市场供给 客户分析 供需分析
项目解析
项目解析—城市区位
恩施市
恩施市位于湖北省西南部，是恩施土家族苗族自治州首府所在地。全市国土面积 3972平方公里，总人口80万，其中以土家、苗、侗等为主的少数民族人口占总人口 的38.7%，城市人口30万人，距离重庆（沪渝高速）380KM，车程约4个半小时。
数据来源：恩施州统计局
恩施近年来经济保持快速发展，持续发展的综合经济实力，将为恩施房地产行业 的发展提供强大的经济支撑。
项目解析—区域发展
恩施连续4年的商品房销售面积小于施工面积，恩施房地产市场未来供给量会 暴增，未来市场销售风险增加，本项目需丰富产品类型，降低销售风险。
2010恩施商品房施工面337.89万方，增长41.4%；竣工面积71.45万方，增长一倍；销 售面积109.91万方，增长25.3%。全年商品房销售额29.26亿元，增长45.5%，其中住 宅销售额23.39亿元，增长37.5%。
项目属性 品牌开发商全力打造 商业综合体
由奥山集团全力打造，恩施开山之作。
虽区域内居住配套不足，但综合体自身配套资源 优越。
项目解析—SWOT分析
优势
项目位于火车站旁边，商业价值高
项目紧临客运站和火车站，飞机场， 处于交枢纽地段。
品牌开发商打造
大型城市综合体
项目所在区域生活配套不足 项目距市中心较远 新入恩施，市场认知度不高 地段无不可复制的稀缺资源
公路 209、318国道与沪渝高速在恩施交会。
Βιβλιοθήκη Baidu
项目解析—城市发展
规划界定中心城区范围，北起龙凤，南至大沙 坝长约20公里，宽为10公里的地域，由现状城区 办事处范围和龙凤镇、州市经济开发区组成，中 心城区范围总面积约120平方公里，主导产业选 择确定为：绿色食品加工业、生物医药业、生态 旅游业、现代物流业。
项目解析—项目属性
三线城市、新城区的、火车站旁的、大体量的、高容积率的、品牌开 发商打造、具有很强市场影响力的标杆性楼盘。
属性
诠释
新城区，商业价值被认可
区位属性
区域居住价值认可度有待提 高
区域功能定位明确
项目体量大
政府规划的商业新区 非传统居住区，区域居住价值认可度有待提高 商业经济、工业园区、居住区 60万方大型综合体
树立标杆 创新产品 突破价格
项目目标：产品创新、占领空白、树立标杆
如何突破？
项目解析—项目突破
低风险保守开发
与市区同类产品一样吸引区域普 通客户
价格持平或低于区域均价 项目无法产生影响力
项目目标
吸引中高端客户 成为区域价格标竿
差异化产品，形成项目口碑， 树立企业品牌
城市规模 近期（2015年），市城总人口85万，中心 城区人口规模40万，城镇化率达到50%。 远期（2030年），市城总人口92万，中心 城区人口规模65.0万,城镇化率达到70% 。
项目解析—区域发展
恩施逐年加大固定资产投资力 度，交通、市政、电力、邮电 通讯等城市基础设施日臻完善 ，城市功能明显增强。随着恩 施城市交通、基础配套设施的 建设和完善，将对恩施市房地 产的发展起到很大的推动作用 。
项目解析—区域发展
火车站
恩施奥山世纪城 万福国际商贸城
经济开发区 新商业中心
莲湖花园
硒都茶城
夷水仙居
舞阳 黔龙1号 高中价大值御城区域坝片
阳光国成际交均价在 区
4500~4900 元/平 东源锦华苑 施南阳光城
松润书苑六新城角亭
新居住中心南山小片镇 区
空间拓展方向选择为：“东 进、西延、北拓、南控”。
8k
2010年恩施城镇居民人均可支配收入11406元，比上年
m
增加1099元，增长10.7%；人均生活消费支出8412元，增加
862元，增长11.4%；城镇居民恩格尔系数为38.8%。
恩施交通
航空 恩施许家坪机场于1993年11月交付使用。机场海拔高度 为495米，离恩施市区4.5公里。
铁路 “世界最难修”的宜万铁路横贯恩施地区，于2010年12月 23日正式通车，目前有14对列车停经恩施站。
本项目将挑战传统开发模式，存 在一定的市场风险。
项目解析—项目突破
市场现状
项目客观条件
企业目标
产品同质化严重 创新产品很少 客户提升型需求没有得
到满足 市场机会多 市场别墅产品空缺 ……
规模大 外部居住配套不足 区域居住价值认同感
不强 距离市中心远 ……
项目解析—城市发展
恩施人口
2010年末恩施户籍总人口397.61万人，比上年末增加 2.69 万人。年末常住人口（初步数）330.91万人。
2010年恩施农民人均纯收入3255元，比上年增加445元，
增长15.8%；人均生活消费支出2953 元，增加370元，增长
14.3%；农村居民恩格尔系数52.1%。